シティハウス文京護国寺

発表されたのに、みなさん関心が薄いんでしょうか
最近の文京区で、駅近の100㎡超える部屋のある物件は希少価値だと思いますけど。

確かに！！！

微妙な場所だよね。坂道もあるし

確かにここは主婦には不便です。車で買い物される方達ならまだしも。
同じスミフなら南大塚2丁目計画の方がずっと便利だと思います。但し、豊島区です。
有楽町線護国寺か丸の内線茗荷谷とバス。ちょっと・・・ね。

＞24
買い物の便とか、坂の少なさ、JRと丸の内線を使えると言う点では
南大塚二丁目計画の方がここより遙かに便利でしょう、目の前は公園だし
大通りから入っているので閑静です。ここは目の前が交通量の多い不忍通りですから比較にならない。
護国寺プロジェクトのメリットは、文京区ということと100㎡超の部屋があるということだけ。
それを買える人にはメリットですが、そうでない人には住所が文京区ということしか、
メリットはないかもしれませせんね。
あちらと比べると、同じ広さで多分20％は割高だと予想します。

ここは場所が悪すぎる

どうして悪いのですか？
素朴な質問ですみません・・・

今日現時の前を通りかかりましたが、ぜんぜん工事が進んでいない感じです
売り惜しみで、販売時期をずらしたりして。

場所が悪い理由を是非・・・

>29
場所の良し悪しは人によって違うと思いますが、僕の意見としては以下のとおり。
①不忍通り沿いであること。
まず幹線道路沿いであることがマイナス要因。しかも、ここの通りを車で運転したことある人ならわかると思いますが、マンション側は下りでスピードをかなりだします。歩道を歩いている人が怖いくらいスピード出す車がかなり多いと思います。
②坂の途中であること。
護国寺へ行くにも、新大塚へ行くにもとりあえず坂。しかも半端な坂じゃないです。車で登るとき、頂上付近で減速しないと前が見えなくて危ないといえばなんとなくわかるでしょうか？
③生活に必要な店がない。
全然ないです。
しかし当然良いところもあり、風俗関係の施設がないことや国立の範囲であったりということもあります。坂が気にならなければ駅近ですしね。
しかし、ホームページが見れないようだけど、この物件大丈夫かね？

買い物が不便なのは確かでしょう。
すぐそばの音羽通りの大マンション郡の人達は、どこで買い物をしているのでしょう？
茗荷谷のスパー三徳は週末に自動車で賑わいますから、ここもまさか自動車で茗荷谷や
大塚まで行くのでしょうか？

だからここは不便なんですか？なんて聞いてる奴は自分の目で現場を確かめりゃ良いんだよ！
ここが便利なんて思う奴はいないって！

＞32
便利ではないし、環境も良くないが、それでもあえて聞こう！
ここは不便なんですか？

ご指摘のとおり便利では無いけれど、住めないわけでは無いです。買い物もこの辺りでは生協宅配を頼んでいるお宅が多いと思います。郊外で大型スーパーで毎日買い物、という生活をしていた方には不便かも知れませんが、毎日買い物に時間を取られない、どんな重い物も玄関前まで運んで貰う、という生活に慣れると結構快適です。奥様方は電動自転車必須。

生協宅配って何を配達してくれるんですか？？

＞３５

退場

オートロックでセキュリティーが売りのマンションで、生協なんて利用できるんですか？
不在の間に、廊下に商品を積み上げるんですよね・・
神経質な住民は、大反対すると思いますけど。

だから生協って何を配達してくれるんですか？

でも護国寺近辺（音羽・大塚）のマンションは、みな、オートロックを生協の人が
くぐりぬけて廊下に発泡スチロールの箱を積み上げているよ。実際。

あ、くぐりぬける、というのは、どこか一戸がオートロック開けたときに入って
きて他の部屋も回るか、あるいは、管理人さんがロックを解除する。

で、廊下がきたないんだ、これが。一戸あたり箱４個位とるからね。
玄関扉のヨコに常時積みあがっている。

まあ、都心のマンションってどこもこんな感じだけどね。
買い物が不便なところが多いから。車もたない人も多いし、近くにスーパーが
あったとしても、ペットボトルのお茶やジュース、おコメや醤油などは
生協を使う人も多い。で、箱積み上げ廊下ができあがるのですよ。ふーっ。
モデルルームで見た美しい光景は住んでからは維持できない。

小さなスーパーは講談社のそばに有りますが、肉・魚は買う気になれません。
新大塚駅にフーデックスともう１件大きなスーパーが並ぶようにして有ります。
小石川４丁目には三徳。不忍通り千石降りる方に魚屋さんと八百屋さんが有ったように思います。
とにかく買い物は不便ですが、宅配で注文されたり、外食派ならね。
車・電動自転車は必需品ですね。

このあたりのマンション、どこも駐輪場の設置台数は1台/世帯なんですね。
文京区のマンションは高額所得者が多いので、買い物は自動車でというのが普通の生活です。

茗荷谷の駅前にスーパーがあるから、それ使ったらいいんじゃない？
歩いて１０分もかからない。
１０分が不便というのなら不便だが。
あと、いっぱい買いたいなら、護国寺から地下鉄で池袋へ行って、東武の地下でお買い物とか。
地下鉄に乗って生鮮品買いに行くのも、それがこのあたりの生活スタイルだと思えば別に苦ではない。（郊外でバスに乗るようなもの）
ただ、都心でももっと便利なところがあるのは事実でしょう。

茗荷谷の駅前まで、地図ソフトを使って計測すると不動産表記だと徒歩12分です。
新大塚の駅前のフーデックスまでは9分です、南大塚1丁目のライフまで13分。
東池袋の駅前のスパーまで12分。
少し歩いたり、自動車を使えばスパーはいくらでもあります、但し徒歩5分以内と近くないだけ。
これは、ここに限らず音羽通りのマンションには全て共通しています。
同じ住友で建設中のシティテラス目白、南大塚2丁目計画は買い物はここよりはるかに
便利ですが住所は豊島区になります。
どうしても住むなら文京区という人が選ぶマンションなのでしょう。
街中だから、これから大きなスパーができることは考えにくいですね。

販売価格は、どのくらいだと予想されますか？

＞44
中層階の基準住戸で、坪単価300〜330万円くらいではないでしょうか
もちろん高層階やプレミアム住戸ではもっと高いでしょう。
それ以上高いと、このロケーションでは購買層が限定されてしまう気がします、
すぐお隣は、住友不動産のテナントビルですからね。

>>45
坪300〜330というのは、今の新価格時代では画期的ですね〜
文京区神話も考えると、もっと高いのではないでしょうか。

住友だからもっと値上げるんだろうな。

住んでいない人がイメージで語っているようですが・・・

>文京区のマンションは高額所得者が多いので、買い物は自動車でというのが普通の生活です。

大嘘です。文京区民は圧倒的に自転車乗りが多いです。
たいていのマンションで、駐車場はあいています（で、管理組合が
収入面でちょっと困ってるのよ）。
坂がそれなりにあるので、電動自転車乗りも多いですよ。

購入者は高額所得者が多いというのも・・・・、データ見せてみて（笑）。
ほとんどサラリーマンでローンぎちぎちだと思うけど？

茗荷谷には5年以上住みましたけど。文京区でもいろいろあるのでしょうか？

>48
>たいていのマンションで、駐車場はあいています
そうなの？あんまり聞いたことないがどのマンションか具体的に教えて。
みんな足りなくて、ただの更地で屋根なし駐車場においてるのが多いんだけど。
屋根なしの癖に月4万以上するからたち悪い。
こういうとき戸建てにあこがれます。
僕は友達の戸建ての駐車場を月3万で借りれてラッキー。

HP見ていたら、正式名称が決まったようですね
「シティハウス文京護国寺」スレタイ変更をお願いしておきました。
護国寺が文京区だと言うことは、誰でも知ってるから
少し長すぎるような気がしますね。

田舎者は知らないぞ！文京って行ったら本郷だろ？

俺もそう思う。
雑司ヶ谷が近いから豊島区だと思う人も多いだろうし。
文京といったら東大とか本郷地区を思い浮かべる人が多いんじゃね？

長い！長いぞ文京護国寺。シティハウス護国寺で十分なのにね。
個人的にはあそこは護国寺って言うのか？って気もするけど。

やっとDMが来ましたが、外観はシティタワー九段下やシティハウス池上、中野のように
黒っぽい都会的で個性的な外観でいい感じでした。
内廊下採用と角住戸が多いこと、駐車場設置率の高さはやはり文京区仕様なのでしょう。
広いプレミアム住戸は、最上階のワンフロアー3部屋だけなんですね、
場所柄もっと多いのかと想像していました。

シティテラス目白が、豊島区でも坪単価400万円をはるかに超える価格で、プレミアムは
550万円台に届く勢いらしいですから、文京区のここはもっと高いのかもしれませんね。

ここは全然動きがありませんが、売り渋ってるんでしょうか？

売り渋っていると思います、モデルルームの場所も案内さえていません。
立地は駅近で問題ないから、売れる自信はあるのでしょう
別のサイトでもマイページに登録している人が規模の割に大変多いです。

売り渋っても購入層の年収が大幅アップするわけでもないし、どんな意味があるのでしょう。
シティテラス目白の価格が発表になって大旨、坪400万円〜660万円ですから
ここの平均は450万円〜と言うことなんでしょうね。
2LDKを除く、大部分が1億円を超えるというマンションになりそうですね。

HPが変わっています
5月販売開始が、延期になったようで7月になっています
予想通りというか、やはり売り渋りなんでしょうか？

ここは学校（公立）はどうなんでしょうか？
お茶の水に通うにはうってつけの場所の様ですが、すでに通っている人が買うのかな。

この近所の附属を持つ国立大学は、勉強が出来れば入学するのにそれほど難しいということも
ないのでしょうが、附属小学校や中学校は能力以外に運も必要ですからね。
本来は国立の教育大学の実験校ですから、入試の成績だけということでもないし。
入学準備で購入しても、誰でも合格するのは厳しいかもしれません。

私はこの地区ではないですが、某国立大学教育学部の付属小学校で教育実習しましたが、
年間４〜５回実習です。要は61さんの言うとおり実験校です。成績のいい子から良くない子
までまんべんなくいる感じでした。

61です。
62さんの体験の通りなんです。
学習能力も上〜並まで、まんべんなくいないと本来の目的である教育大学の実験校にならないんです
でも受験するお子さんの、ご父兄はそう思ってないようですね（笑）
この周辺の附属小学校では、20年以上前から週休2日制や通知票の絶対評価をやっていました。

このマンションの販売は、7月上旬に延期なんですね。

ここだったら、山手線も使えるシティテラス目白の方が便利ですかね？

ここは、生活の利便性はともかく文京区の駅近、間取りの良さということで
希少価値があるのだと思います。
シティテラス目白は、窓のない俗称-行灯部屋、納戸のような洋室のある間取りがいくつもある。
駅までの距離や生活利便性を優先するなら、違う選択肢もあるでしょう。
住友なら、内容が不明ですが丸の内線新大塚駅、山手線大塚駅の両駅に5分の南大塚計画でしょう。
大通りに面していないから静かだと思いますよ、でも豊島区です。
シティテラス目白も豊島区高田の坂下でしたね・・・

スーパーが本当に、少ないエリアだからとても期待できますね。
でも敷地を見る限り規模的には、それほど大きなものは無理かもしれない。

住宅ナビや住友のHP「首都圏物件」のところに、このマンションの
外観が掲載されました。ブラック系の外壁とガラスカーテンウォールで
都会的な外観で素敵です。
CGを見る限りイメージ的には「シティタワー九段下」とよく似た外観です。
そろそろ分譲開始のようですが、MRはこの近くに出来るのでしょうか？

文京区の駅近だから価格は、シティテラス目白より高くなるんでしょうか、
せめて坪/500万円以内にならないかな・・・・

シティタワー東陽町にとも外観がそっくりです。

鴻池組の施工したマンション（関西地方だったかなあ）。
原因は調査中みたいだけど、壁に亀裂は入るしドアは自動的に開いたり閉まったり、ビー玉はコロコロ転がって大変な事になり入居者は半分になっていると、ＴＶで放映していました。保障はするようですが。

そういえば、このマンション不忍通りの坂の途中だね。

>>69さん

それは三重県桑名市にある三交不動産のマンションでしたね。