シティハウス文京護国寺

実質的に完成販売に変更したようなものでしょう
都心物件も売れ行き鈍ってるからね。

完成売りって、あなた、売り出してれば、人気があれば売れるんですけどね。

いわゆる言い訳とか負け惜しみの類いね。

半年で、たった5戸しか売れてないの？

シティタワー九段って完売したのかな

HPが変わりました
「いよいよ本格始動！」
ということは、今まではプレ販売だから本格的に売らなかったのかな？

人気なさそうな物件ですね

ここはどうなったのでしょうか？。
売れないスミフの代表的な物件として残し続けるのでしょうか？。
１期の当初売り出しは11戸だったのですが今も1期10戸先着順になっていて、まさか9月から1戸しか売れてないってこと内ですよね？。もうすぐ入居なのに、、、。
反対側のブリリアは18/25が売れるみたいです。ここは最低が坪420ぐらいであちらは300から400ですからね。
ここも間もなく完成売りですが、後１年で中古ってことですからね。

商社はよく知らないが、顧客の企業を教育するのが旧住銀。慎重と言うより、例え日本を代表する大企業であっても少しあぶなくなったら真っ先に逃げるのが旧住銀。もし、貴方が普通にサラリーマンやってたら財務にでも聞いてみるといい。過去に真っ先に逃げていった銀行と窮地を救った銀行が一緒になったことで、複雑な心境の大手上場企業がいかに多いかが垣間見れるから。

東三もしかり。いい時だけの東三。

別名、余力残しの東三。

向かいのブリリア。18戸も売れていないけど。
賃貸のグレードアップみたいなマンションだった。

ここ。建物の存在感からして違う。中身に興味深いものがある。

昨年現地もMR(といっても目白の)も見てきましたが、残念ながらいい印象はありません。

現地：交通量が意外と多く睡眠が妨げられそうな不安があった。(個人差はあると思います)
　　　MSと駐車棟が近すぎて圧迫感があった。
　　　隣接する材木屋の材木がMSにかかりそうなのを見て悲しくなった。(私だけですかね)

ＭＲ：ここ(護国寺)があまりにもお高くてビックリしていたら当然の様に目白を勧めてきた。
　　　目白(高田)にする気もまったくない。

久しくDMも来なかったのですが、突然知らない「担当者」から電話が。
で、久々にこちらにきたら・・・どうやらご苦労されているようで。
だからって向かいの方に当たってもしかたないのに。

（目白に続いて？）ここは１割ぐらい値下げしましたよね？。

ここにこの値段を払うんだったら、
飯田橋のほうがよくね？

どこが不人気の理由だろうか？
駅？周辺環境？構造？仕様？

なぜ価格？と訊かないの？？（笑）
特にウリはないってとこが弱点なのかも。。。

このスレに書き込まれたこの物件の価格を調べました

プレミアムを除いて坪440、最低420ぐらい。
７７平米で９５００万。
５０平米台の２ＬＤＫが７千万円台。
55の北向きの角部屋で7000〜7500万円（坪単価419万円〜450万円）

などの書き込みがあったのですが、当然一つも坪400万を切った部屋の存在は記載されていません。
実際我が家にあった、住宅情報マンションズの昨年12月のものにも、分譲価格は５５．３３平米　６９００万（４１２）から８４平米１１８００万（４６４）と記載されていました。

しかし、現在発表になっている物件の価格は、
５５平米（３F）　６２００万（坪３７３万）
５５平米　　　　　６６００万　（坪３９４万）
73平米　　　　　　８４００万　（坪３７９万）
７９　 ８９００万 (坪371万)
８４　　　　　　　９３００万　（坪３６６万）
８４平米（１１F）　１１０００万（坪４３３万）

の様に坪400を切る部屋が目白押しです。やはり何らかの価格調整がなされたのではと思いました。皆さんどう思われますか？。

う〜ん。そうですか。
目白の物件に関しても同じことが言えますね。
営業マンに確認すると「値段が安い部屋は眺望や、日当たりの関係で条件的に劣るためで、当初の予定通りの値段で一切値下げしていない」との事でした。
もちろん道理は理解できますが、販売苦戦の現況を考えると疑ってしまいますね。

最初に全ての部屋の価格表をもらっている人なら分かるんではないの？

車の往来の激しい不忍通り沿い、しかも坂道でエンジン拭かす場所
買い物は不便きわまりない、どこへ行くのも坂道だらけ
窓のないあんどん部屋のあるタイプが多い。

文京区のアドレス以外に、ほとんど魅力がない
エントランスだけが豪華な、割高マンションという感じでした。

＞車の往来の激しい不忍通り沿い、しかも坂道でエンジン拭かす場所
＞買い物は不便きわまりない、どこへ行くのも坂道だらけ
＞窓のないあんどん部屋のあるタイプが多い。

多分モデルルームに行かれてない方なのでしょうね。
イメージでお話されてるようで。

全タイプともモデルルームがあり見ましたが、窓のない行灯部屋は
１室だけでした。
ほとんどのタイプは全ての部屋に大きな開口があり全く逆の部屋でしたよ。

買物も護国寺駅上にポロロッカが出来ていて近場で便利みたいです。

意図を持った悪口も自由ですが、せめてちゃんと見てから書き込まれた方が
よろしいのではないでしょうか、と思いました。

>>224
見に行った感想を書き込みました。
平日にマンションの前に立っていると印象が変わりますよ。

>買物も護国寺駅上にポロロッカが出来ていて近場で便利みたいです。
食生活が偏りがちなかたなのでしょうか？
スーパーは、徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数あって、競争して
初めて『都心生活』と言えるのでは？
毎日ケータリングサービスで、お暮らしになるような大金持ちなら不要でしょうが（笑）

>>全タイプともモデルルームがあり見ましたが、窓のない行灯部屋は
１室だけでした。
？？？？
シングル＆生涯共稼ぎ生活のDINKS向けの2LDKは別にして、
ファミリー向けのプレミアム住戸を除くA〜Bの3タイプのうち2タイプ（66％）にあんどん部屋が
あるのは、図面の間違いですか？
あんどん部屋は、リビングの延長なんて宣伝に惑わされているのかな？

悪口ではなくて、見て、近所に住んだ経験、実感なんですけどね・・・・

＞全タイプともモデルルームがあり見ましたが、窓のない行灯部屋は１室だけでした。

Aタイプの洋室3とBタイプの洋室3は、外気に向かった窓はないよね

３ＬＤＫＸ３タイプ＝９室
２ＬＤＫＸ２タイプ＝４室

計１３室中２室だね。

購入者は部屋ごとに買うのではないので、３LDKのプランの2/3で窓なし部屋がついてくるというのが正しい評価でしょう。

ここは何の魅力も無い物件ですな。

＞３ＬＤＫＸ３タイプ＝９室

窓なしがある、実質2LDKが６室（70％弱）の誤りでしょう

>>225
>スーパーは、徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数あって、競争して
初めて『都心生活』と言えるのでは？

はあ〜？
この物件の極めて近所に住んでます。別にこの物件の肩を持つわけではないですが、周辺
環境を批判されたので、一言。

スーパーでは、最近出来たポロロッカの他、ライフ(新大塚)、サントク(茗荷谷)、
ピーコック(千石)、コモディイイダ(江戸川橋)と周辺には質量ともある程度揃ってます。
また、坂道が多いのは、武蔵野台地にある東京都内(含山の手・皇居付近まで)では致し方
なく、昔からの都民は普通に生活してますよ。田舎出身の方は、東京に坂が多いことに
びっくりされるようですが。

坂も無く、地価の高い都心で「徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」ある地域を
是非教えてくださいよ。

＞スーパーでは、最近出来たポロロッカの他、ライフ(新大塚)、サントク(茗荷谷)、
＞ピーコック(千石)、コモディイイダ(江戸川橋)と周辺には質量ともある程度揃ってます。

我慢強いというか、気が長いというのか
それとも、毎日車でお買い物するほどのご身分なのか・・・・（笑

1．ライフ：豊島区南大塚2丁目　坂を登って下って1㎞強　歩いたら往復30分以上？

2．サントク（茗荷谷）：文京区小石川4丁目　坂を登って排気ガスの春日通りを延々と・・
　　約1．4㎞、徒歩なら往復40分以上？

3．ピーコック(千石)：不忍通りを登って、下って更に千石方面へ登って、2㎞弱往復1時間？？
4．コモディイイダ(江戸川橋)：文京区関口1丁目　坂を下って、排気ガスの音羽通りと
　　新目白通りを延々と1．5㎞、歩けば往復40分強・・・
　　
いい加減に呆れてきますね・・・・
この方のそれは、言うならば、全部お隣の駅のエリアですね（笑

＞坂も無く、地価の高い都心で「徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」ある地域を
是非教えてくださいよ。

駅名で言えば、江戸川橋、新大塚、JR大塚、茗荷谷、後楽園、本郷・・・・
護国寺以外は、ほとんどそうですけどね・・・

永年不便に慣れると、隣町のスーパーでもご自分のエリアに感じるんですね。


＞はあ〜？
我慢強いお方です・・・

別に231さんの味方するわけではないが・・・。
>江戸川橋、新大塚、JR大塚、茗荷谷、後楽園、本郷
後楽園（小石川）の「坂下」くらいだぞ、
「坂も無く、地価の高い都心で「徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」ある地域」は・・・。
後楽園の高台は急坂だし。
文京、新宿、港という山の手は坂だらけだよ。

ここは何より問題は価格です。正直文京区の中でも特別良い場所じゃないのに、いわゆる新々価格の最後の物件と言って良いのでは無いでしょうか？。ある意味、住友の高値戦略が失敗した物件の典型ですから、もういいでしょ、どうでも。

ポロロッカは普通のスーパーっす。
ソコを利用した食生活でもソレホド偏らないですよ。
ただ、近くにスーパーはたくさん無いです。
歩いて5分以内にあるすーパーは、ポロロッカの先にある小さなスーパーぐらいです。
その次に近いスーパーは新大塚駅近くのスーパージャンボかFoodexpress。
徒歩片道8分くらいです。
毎日、車で買い物はしないですが、週末はしますね。

車の騒音は、音に鈍感な方なので、あまり気にならないのですが、
不忍通り側の窓を開けている場合、
赤信号で止まったダンプとア○なバイクが走り出す時は殺意を覚えます（w


>>徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数あって、競争して
>>初めて『都心生活』と言えるのでは？

「レベル以上」ってどういうレベルですか？
タワーマンションが乱立しているような地域を指しているのであれば、
そのレベルには、護国寺は無いです。
徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数ある地域は
都心だと、銀座、新宿、渋谷、青山、池袋、上野ぐらいじゃ無いですか？

山手線大塚駅でも池袋駅でも、坂がなく徒歩5分にそれこそ中小も含めれば
スーパーも病院も山ほどありますよ。文京区はJRの駅がない都心では珍しい場所
地下鉄とバスが主な公共交通機関だから駅前の発展もそれほど望めない
だからお寺と緑が多いとも言えます。
文京区に住むなら、多少の生活不便と坂道は覚悟しないと・・・

231です。

>>駅名で言えば、江戸川橋、新大塚、JR大塚、茗荷谷、後楽園、本郷・・・・
>>護国寺以外は、ほとんどそうですけどね・・・
>>永年不便に慣れると、隣町のスーパーでもご自分のエリアに感じるんですね。

はあ〜はあ〜
私は、生まれてから渋谷区・杉並区・文京区と住んでいますが、他との比較でも
不便は感じませんがね。

233さんが書いてくれてますので再指摘しませんが、232さんの言う地域で
「坂も無く、地価の高い都心で徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」
は存在しませんよ。そうそう、前回、FoodExpressとジャンボ(共に新大塚)を書き忘れました。
品質が合わず、あまり行きませんので。。あのお婆ちゃんは微笑ましいと思いますが。

因みに、茗荷谷には、サントク以外、何があるのですか？コンビニレベルのロロッカ
(他のポロロッカより更に小さい)ですか？　播磨坂をはじめ坂だらけの街ですよね。

知らないのに知ったかぶりは見苦しいですね。

カッペの豊洲住民は去ったのか？

後楽園の成城石井。バスですぐです。

たとえば西原、阿佐ヶ谷、白山に住んでましたっていっても何丁目に住んでいたかで随分と違うのに、・・・・・渋谷区・杉並区・文京区と住んでいますが、ですか

住所でも　丁目とか　場所、立地で全然違うからね。
たとえ渋谷区でも　ピンからきりまで。

周辺住民で生活で不便を感じないとは、地方や郊外出身なのか？

>後楽園の成城石井。バスですぐです。

そのポジ思考がイイですね

235の周辺住民です。

>>242
代々木生まれ
一番町（千代田区）に10年程度
ロンドンに4年
マンハッタンに4年程度
社会人後は、
駒込2年
マンハッタン3年
護国寺5年
です。

地方か郊外出身者かどうかの判断は任せます。
というか、出身はと聞かれると「どこなんだろう？」と
自問自答してしまいますが・・・。

↑
ついでに性別と年齢もお願いします。

＞＞２４４
すげーかっこいい！
どっから見ても都会人じゃん。
見たか２４２！

これだけ完璧だと少し嫌味なくらいだよ。
嫌われないように出身はと聞かれたら、「竹ノ塚です。」と答えたら良いと思うよ。

>>245
逆算すればよくね？年齢は大体のところ分かるような気がするが。

235のような人間に「『都心生活』とはなんですか？」と聞かれると返答に窮しますな。
下手な回答をすると鼻で笑われそうです。

連続でゴメンナサイ。
ちなみに231はどういう地域に住んでいたのですか？

いろんな人が住民なんですね
ここ
駅周辺の環境は？

地下鉄としては新しい、有楽町線護国寺の周辺なんて商店街もない、
出版社と交番があるだけ。
駅前の一等地は、護国寺だから仕方ないね、

ここ売れてるの？
売れ残ってるなら値引きしてる？

まあ今までどこに住んでて今どこに住んでようが、
匿名掲示板で程度の低い煽り合戦やってるようじゃ、ね・・・

聞いてもいないのに「値引きは一切しません」と強気の発言をしてました、私を担当して下さった営業の方は。
買う気が一気に失せました。。。

>>253
仰る通りだと思います。
235さんのように煽り無しで真面目に解答して頂けると周辺環境が分かり勉強になります。

>254さん
私の場合は、全く別の物件ですが、値引きの要求を一切してないのに突然営業が600万円の値引きを提示してきて買う気が失せました

ほんとに売れてないですね〜
どうするんでしょう。
ここは２割引でも苦戦中ですね。

まじっすかー。
2割も引いてるんですか？
本当なら、今度行って聞いてみます。

売れない連鎖、てやつですか・・・
まったく売れてないと思うといくら値引きがあっても
買いたくなくなる心理ですよね・・・
結構ちゃんとした物件なのにね。
でも、当初の値段が高すぎて、値下げのタイミングも
遅すぎるし、全部後手にまわってて
明らかに戦略間違ってますよね。
もう無理なんじゃないですかね・・・

初期価格が尋常じゃないから２割引でもまだまだ高いなぁ

35パーセント引きならば売れそうですね
30パーセントは微妙
20パーセントでは大苦戦
それ以下は論外

264さんと同感

お受験組以外には、このエリアの魅力は少ないでしょうね。

その後、必死の値引き攻勢で売れているのでしょうか？

先日みました。
値下げ額は不明でしたが、やっぱり高いなと思いました。
いろいろ計算したのですが、気になるのが管理費。
３万円だして、２２時までいる管理人やとっているのですが、
正直言っていらないかと・・・。

コンシェルジェサービスをいろいろ聞いたけど、
クリーニング受取とか、タクシー手配とか。
自分でやった方がはやいなと思うことばかり。

値引き＋管理費1.5万にしてほしいな。

それでお買い得になったとしても、売れてない区画について、将来どうなマイナスになるか不安。
修繕積立金の不足が気になる。

あと、お茶の水大学がわの手前の木像の真っ黒な家。ちょっと気になります。

不思議なもので、ここで多少なりとも割安に感じるのは最上階のプレミアムのGタイプでしょうか？
（東南門部屋112㎡で1億5500万円、坪単価　450万円）
以前は、2億円くらいの強気だったような、。

スミフ物件だと、
シティハウス南大塚の最上階の角部屋3タイプが92㎡前後で1億5000万円、（坪単価　538万円）
シティテラス目白のプレミアムが、100㎡、1億3800万円（坪単価　460万円）・・現在価格未定と変更になりましたが。

−不動産の表示に関する公正競争規約−

（特定用語の使用基準）
第18条　新築　建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。

これからすると、ここも、シティテラス目白もシティハウス南大塚も全部中古物件に
なるのだそうです。

まあ、未入居なら実質的に新築と同じですけど。

部屋は誰も利用してなくてもエントランス、ラウンジ、共用廊下等は他居住者が利用して汚れてるわけですから、やはり中古ですよ。
あと風雨で外壁もその分傷んでますし

ここ建築後１年経ってないから正真正銘新築でしょう。
２７１さんは同じ内容を他にも書き込まれている方ですね。
意図のある書き込みですね。

＞274

＞もちろん、目白も、ここも、南大塚もまだ1年未満なので新築です

これは、間違いです。
物件概要を見ると、南大塚は販売は一番遅かったですが竣工は一番早く1月から新古扱い？

1．シティハウス南大塚（竣工H19.12）　　　販売開始：H20.2（期間10ヶ月）　60％？
2．シティテラス目白（竣工H20.3）　　　　販売開始：H19．1（期間24ヶ月）　30％？
3．シティハウス文京護国寺（竣工H20.3）　販売開始：H19．5（期間19ヶ月）　20％？

南大塚は60％くらい、目白は30％くらい売れているみたいです。
ここは、20％くらいは売れたのでしょうか？
販売期間が長くても売れ行きとは無関係、イイメージより立地と周辺環境と価格なのかも。

しかし、売れ行きと分譲価格は比例するようです。
どう見ても、一番分が悪いのはこちらでしょう

目白のほうは徐々に埋まり始めたようですね。
こちらはどうなんでしょう？
５６戸のうち２０戸程度は売れたのでしょうか。

＞278
この立地と建物は、やはり青田売りにすれば良かったですね
出来上がってみると、エントランスのみが豪華で、割高感はありすぎます。

大通りに面した坂の途中、文京区のはずれですから。

今日は近くを通ったので、夜8時頃電気ついている部屋数えてみましたが11部屋しかありませんでした。全然売れてないみたいですね。

5部屋程度かと思います。
11部屋なんて本当ですか？

＞5部屋程度かと思います。
モデルルームで電気付いていただけかな？

ここも、高田馬場のシティテラス目白のモデルルームに間借りして
モデルルームなし、パソコンでイメージを見ながら販売という前代未聞の売り惜しみの
販売開始でした。
当時スミフで販売中の、都心物件は希少だったこともあるかも。

プレミアムルームは、最初は強気の価格設定で2億円だったような
その後完成売りに方針転換して、値下げの価格設定。

それでも、スミフの中でも群を抜いて売れないマンションになっている
販売開始から2年で10〜20％も売れないのは、さすがに長期販売のスミフでもここだけでしょう。
シティテラス目白が30％程度だから、それよりも更に売れていない。

小規模なのに、無理矢理付けたディスポーザー、夜間までの管理人、窓ふきの必要なカーテンウォール・・・のせいか、管理費の割高感も、超高級マンション。

ほぼ正方形の小さな土地を考えずに、高級志向で無理矢理内廊下にしたため、
窓なしの間取りが多数ある。

文京区の駅近というだけじゃ売れない、という象徴のようなマンションになりそう

3月に入ると中古物件ということで値下げがあるのでしょうか？
２５〜３０％くらい引いてもらえれば買ってもいいけれど
ガラガラのマンションに住むのは怖いかな・・
管理組合とかもどうなってるのか心配です

＞２５〜３０％くらい引いてもらえれば買ってもいいけれど

無理しないで、北区、板橋区、埼玉県を探した方がいいと思いますよ
あなたの希望通り値引きがあったとしても、3ＬＤＫなら5000万円以下にはなりませんから

新しい書き込みが一ヶ月以上ないようですが、ここは四月以降も販売継続でしょうか？
築一年ではまだ中古というわけではないだろうし、期末を過ぎるとどうなります？

少し前に検討した時は確かにまだ残っていた部屋が結構ありましたが、ここは価格さえ
妥当なレベルになれば、悪くないと思うんですけどね。
年度末を目指して交渉したところ、結局もう一声が出なくて見送り・・。
それでもシティテラス目白よりは安い提示になってたし（あちらが更に高いだけ？）
交通の便と文京区を考えると、四月以降に再検討しようかと思うのですが。

確かに埼玉茨城千葉に行けば
価格も全然安くなる

最近分ったことですが、車の音がうるさいです。道路沿いに面している部屋の音がうるさい。

更にびっくりした事ですが、上層階で掃除機をかける音がバッチリ聞こえる。。。
マンションって、こんなもんなんだろうかー。

おかしいなー、説明を受けていた話しでは音は聞こえないという事だったのに掃除機が鮮明に聞こえる。。。
これってマンションとしては普通なんだろうか。。。
昔、ライオンズマンションに住んでいた事があるけど、上層階の掃除の音は聞こえた事がない...


うーん、疑問だ。

さすが、住友クオリティ

急にマイナス書き込みが続けて入るとちょっと怪しい・・・かな？
ここも値引きで適正価格になってきて、3LDKは上層階以外、ほとんど決まってるみたいですね。
2LDKは子供一人で教育熱心な高収入ファミリーに限られるのがネックかもしれないけど。

昨年の９月頃、見学に行きましたが
Ｂタイプの５Ｆで５００万の値引きを提示されましたよ。
今はどうだか分かりませんが。。。

９月でそうでした？
今ならもう少し頑張れるかな・・・それでも手が届かないかも・・・
正直この価格帯のマンションを買える人が羨ましいです。

昨年９月～１１月実績ですが、
いくつか住不物件見に行ったところ
たいがいは５００万値引きまで提示されました。

なので、住不は値引きしない伝説に疑問を持っていたのですが・・・
実際は裏で１割やら２割やら値引きしているんですかねぇ。
（もう関係ないのですが）

ここの棟内MRの担当者はいまいち。
このマンションの売りは文京区であること？
今は買い時だからどのマンションでもいいから買いなさい？
そんな説明では誰も買わないよ。
無記名で気軽にお立ち寄りくださいとマンション前に書いてあるけど、
うそばっかり。
入ったとたんアンケート記載にDVDをみせられる始末。
嘘の広告です。
売れない理由は価格だけじゃないね。

スミフは、病院の医師宛に大量ダイレクトメールを送付中。
この無駄遣いたるや最悪です。

見学して良かったら・・・頑張ろうかな？なんて思ってます。
（この辺の治安の良さは実家（茗荷谷）があるので分かっています。）

・・・ここを見ている男性の皆さんに質問・・・！
独身女（当方31歳）なのに購入したら更に縁遠くなりますでしょうか？？
もちろん交際中に告白はしませんが、結婚後に教えたら、ドン引きされますか？？
わたくし本当の本音が知りたいんです！！

悩んでます。

＞No.299さん

ありがとうございます。
やっぱり賃貸で我慢するのが賢明ですよね・・・
どうせ毎月払うならバリっと買いたい・・・なんて思ってしまう今日この頃でした。

今単身女性は購入するかたが増えています。

１家賃より安い
２住宅ローンを組むのはもっぱら男性であり、住み替えるときうればいい。
３年金がわりに将来は賃貸

女性におすすめなマンション

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港区、中央区、品川区、千代田区、文京区、新宿区 駅５分以内
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２０００万円台〜４０００万円まで。
年収の５倍が一つの目安。

私は家賃１２万円を無駄に感じて購入しました。ローンコウジョは使えませんが、無理して５０平米買うより、永住するわけじゃないんで決めました。

家賃１２万
６年すんだとして
１２万×１２×６
更新料１２万×３

購入すると
３０００万円を買ったとして
支払月１０万
固定資産税２０万(年)
管理費月２万
将来的には自分のもの
困ったらうればいい。
買った値段より下がっても、その間賃貸にすんでいたと思えば損はしない。

不動産会社に勤めていますが、女性は８割が持ち家です。２０代で買う人が大半です。家賃１０万円以上払っていて、一生賃貸に住まない限り、買っても損はしないとおもいます。

長文失礼しました。
ちなみに、個人的におすすめの物件は

パークリュクス小石川
バークリュクス本郷
イニイアイオ文京仲町
文京春日プラッツ
晴海テラス
アトラスタワー茗荷谷

駅前で需要がたかく。ＰＥＲも２０〜２５程。


この板の物件は、セキュリティも高く、仕様も素敵であり、年収１千万円以上あればオススメです。

ここの営業さんって大変ですね。情報操作。

未だに販売中ですか。
入居率は30％いってますか？
ここ終わってますね。。

3LDKはHPに出てるの以外は売れてしまったのでしょうか。

3LDKの空きは最上階1部屋とBタイプ1部屋のみですよ

Ｂタイプはどのくらい値引かれているんでしょうか

＞今単身女性は購入するかたが増えています。

住友のマンションに住んでいます。
ここの同系列のマンション、小さな部屋は40代以降の独身女性が多いです
親も結婚しない娘を心配して、買ってあげるみたいです。

いくら女性の地位が上がっても、サラリーマンで1馬力では都心物件は厳しいでしょう
60歳の定年まで、女性が会社に務めるには、色々ありますし。
管理職にならないと、給料も上がらないから。

11Fの３LDKが中古マンションとして、売りに出たようですが、どうなんですかね？

８４５０万円って、あまりに高くないですか？
売り出し価格と同じ？（４年以上も経つし、不人気マンションなのに・・・。）

不人気ってことは無いでしょう。プチバブル価格ってだけで。

中古マンションの売り出しのチラシ見ました。


新築の時も、販売に苦労した高値づかみマンション。

幹線道路沿いで中途半端な場所。

周辺の新築マンションが、70平米代で、軒並み6000万円代。

一年は売れない中古マンションじゃないの。

相場を無視した売り値だね。

【おさらい】
今ある文京区における住友不動産の新築物件
シティハウス文京千石駅前
シティハウス文京本駒込
シティハウス本郷三丁目
シティハウス文京茗荷谷です。

>312

プチバブル物件なので建物の仕様が良いんです。実際見れば分かりますよ。

もう中々こういう高級物件は無いかも知れません。
中古も値上がりしてるとは驚いてます。

最近、マンションを購入。ラジオで賃貸か購入かを議論してたのを聞いて、やっぱ買ってよかった。老後の賃貸はきつい。なら、買ったらあとが楽かと思いました。
ローンは大変ですが、がんばります。

高級感のあるマンションです。
近くを通った時に、思わずマンション名を確認してしまうほど存在感があります。
外からガラス越しに見えるエントランスもホテルのようで素敵です。
生活感とは無縁ですね。
確かに買い物は「便利」とは言えないかもしれないけれど、少し歩けばマルエツもありますし、池袋も近いし。
こちらを買った方は都会的な雰囲気が好きで買われたと思うので、近くに大型スーパーがないのは折り込み済みでしょう。
前の大通りは少しうるさいですね。特にバイクなどが・・・。

このマンションが高級マンションだなんて、どうして勘違いしちゃってるんだろう。

不忍通りは、拡幅されることが決定しているので、このマンションの今の前庭は、なくなって、大通りに直付けされるマンションになります。

高級マンションというのは、そういうつくりのものは決して言いませんよ。


http://www.ktr.mlit.go.jp/toukoku/09about/jutai_kankyo/jyutai/pdf/kohi...

たしかに立地はアレなんだけど、建物の仕様だけみると高級と言わざるをえないですね。外から見ても分かります。

高級感というより小じんまりとしたオフィスビル風が適当かと。
>318
既存不適格になるんでしょうか？

拡幅したら道路沿いの容積率アップするかも。

３１８のリンクはどう見ても春日通りの拡幅だよな。

わざわざ古いスレあげて恥かいて何しちゃってんだろう（笑）

不忍通りの拡幅も事実ですけどね。現地見たことありますか？

＞３２２

す、す、すみません。

間違えたみたいです。

恥ずかすぃ。。。

７３平米で５年落ちで、７４８０万円で中古が出ているみたいですね。

いくらなんでも高過ぎでしょ。

周辺の同程度の新築マンション（立地はもっと良い）が、６０００万円台ですから。近隣が売りつくした後で玉がなくなってからか、あるいは、価格を５０００万円台に落とさないと売れないと思いますがね・・・。

この地域、このマンションで７４８０万円は、確かにありえない価格かもですね。

どんどん時間が過ぎていって、ますます価値が下がるのだから、早めに売った方が得なのにね。

建物を見れば納得の価格設定です。

納得の価格なら、なんで１年（？）も売れないの？まじ受ける。

あなたが欲しくて欲しくてネガってしまう気持ちが何より証拠ですよねｗ

ここって、計画道路で敷地を削られるんですか？

優先整備道路の都−２９って、このマンションの前の道路ですよね？

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/seibirosen/kubu/e.html

ここって、多分、既存不適格マンションになるんじゃない？

誰か詳しい人いる？

相変わらず、法外な値段の中古が出てるね。もう、１年近くも売れないのに。

新築のブリリア目白台が、立地も良くて、仕様もほぼ同じで、７０００万円前半で出ているのに、５年落ちの中古が同じ値段で、どうして出しちゃうんだろう。借金返せないのかなぁ。。。

建材が全然違いますからね。

ブリリア目白台の方が建材は良いよ。

MR行って見てごらん。

とブリリア関係者が申しております。そんなに困ってるんですか？

建物良いけど高いよねー。
今の港区物件よりも高いかも？

売り主さんはどうしても買ったときの値段を忘れられませんからね♪

この物件みに行きました。
エントランスの豪華さにはビックリ、エレベーターも内廊下の内装も豪華でホテルみたいでした。
ただ、部屋は最上階の億ション以外は小さめな感じでした。
ただ、周りの分譲マンションと比べても負けないラグジュアリー感と造りかと。
護国寺寄りの不忍通りという立地は多少のマイナスはありますが、ブリリアとは比べものにならないくらい良かったです。

マンションの売り出し中 最新物件情報
2LDK 55.33平米 10階 6180万円
賃貸に出した場合 198000円〜の収益有り

外観はとても綺麗でデザインが整っていますし、
内装やレイアウトもそれなりに良いと思いました。
立地としては大きく利点となる事は少ないですが、
閑静で落ちついて生活出来そうですね。

シティハウス文京茗荷谷、パークハウス護国寺、護国寺あたりのブランドマンションと比べても全然ランクが上だと感じます。
ブランズ文京護国寺も、立地的にはシティハウス文京護国寺の方が明らかに良い。

あとは、どれだけの完成度をブランズが成し遂げれるかですね。

>342
この物件をどう理解すると「閑静」になるの？

不忍通り沿いのいわゆる「排ガスマンション」だよ？超うるさくて、閑静とは正反対の物件。実際この通り沿いに住んでいたことがあるけれど、うるさくて窓開けられない。

この地域のベストバイ（中古）は、サンウッド文京開運坂上とパークスクウェア文京音羽だな。

このシティハウス文京護国寺は、それよりもずっと下。立地が中途半端。売りは仕様だけじゃない。（例えば駐車場の車の横幅とか。）

パークハウス護国寺が、一番好きかな。

サンウッド文京開運坂は、築古で比べる対象ではたいし、護国寺エリアというよりかは新大塚エリアでしょ。
バークスクエア文京音羽は、高級感が残るが築10年以上経っている。
パークハウス護国寺は、どの駅からも遠すぎ。しかも立地的にもはや豊島区。1番ブランド価値がない。

>347
サンウッドもパークスクェアも中古が出るとすぐ売れちゃうよね。（億超えの部屋とかも）
でも、シティハウスは、長らく売れなかったよねー。（たぶん、取り下げたみたいだ。）

このことが市場の評価を物語っているよ。

パークスクェアの最上階の東南の角（鳩山ハウス側）の中古が出た時程、宝くじ当たれって思った事なかったわ。２億近かった。

値段が高過ぎる気がします。
３LDKが全部、１億超えってどうなんでしょう。
7000万台の部屋で北向きで浴室がせまい。
しかもバルコニーは、せまいので利便性がない。
駅近ですけど、渋谷へのアクセスはイマイチかも。

値段が高い理由を皆さんご存知でないから調べましたが、こちらのマンションはリーマンショック前のいわゆる不動産業会のプチパブル全盛期でした。
なので土地を買う時もかなりの値段がかかったようです。
それゆえ、設計段階である程度の資材を使用し、デザイン含めいつまでも古さを感じさせるような造りではないマンションとして、それなりの値段で売りに出したようです。

リーマンショック直前のシティハウスと、今のシティハウス。 比べて頂ければ分かりますが、違います。
値段に見合った造りを細部までされています。

サンウッドとパークスクエアとよく比較されていますが、パークスクエアなら分かりますが、サンウッドは護国寺を挟んで向こう側で比較対象にはなりません。
そもそも大塚1~2丁目だけは、他の3~6丁目と街の雰囲気も違います。 歩いてみればわかりますが、全然違います。
確かにサンウッドは高級感はありますが、比較対象となるのは護国寺の向こう側にあるパークハウス、ザ•パークハウスあたりと文京区に近い豊島区エリアでしょう。
パークスクエアは、音羽という立地と高級感は築が10年経っていても存在感は確かにあります。

リーマンショック前は景気がよかったですよね。
その時の価格なら仕方ないかと思います。

護国寺、新大塚2駅が利用できそうですよね。
自転車で都電荒川線も利用できそう。

お墓の前なのが少し気になりますが、駅がこれだけ利用できるならヨシなのかとも考えたりします。

>350さん

マンションの価値は、立地が９割と良く言われます。

この物件は、何がだめかというと、立地がイマイチなんです。
いくら仕様をあげても根本が評価されていないので、サンウッドやパークスクェアとは比較になりません。
比較するならBrilliaやペイサージュ、アトラスあるいは、せいぜいグランスイートになるでしょうね。

坂下通りと不忍通りの交差点に建っていて、しかも坂の途中なので、車がエンジンを吹かすので排ガスと騒音がひどい。真夜中まで相当の交通量です。土日もうるさいですよ。西側には同じすみふのテナントビルが建っていて中層階以下は塞がれている一方、上階はこのすみふのビルの換気装置のファンががらがら回っているのを見ながら暮らさないとなりません。南側はお茶の水の学校の運動場があるのですが、これが以外の盲点で春や秋の季節の良い時に限って、日曜日の朝（８時ぐらい）から各種競技会が開かれて、すごい騒音です。うるさくてたまらない立地なんです。しかも、買い物も不便。護国寺改札からも遠い。エスカレーターない。護国寺のお寺さん側の出口ならある程度エスカレーターあるんですがね。

それに比べてサンウッドは、護国寺と豊島が丘御陵の緑を間近に見ながら閑静という言葉がふさわしい立地で、しかも、新大塚駅が使えるので買い物も比較的便利です。

豊島区がお嫌いのようですが、実際は、豊島区（新大塚）に近い程、便利になるという悲しい地域なのが護国寺の街の実態です。

なので中古も売れないんだと思います。結局リーマンショック前の土地価格が高騰していた時期に物件を仕入れてしまった割高物件ということです。

書き忘れました、一番大事なことを。

この物件って計画道路にかかってませんか？不忍通りは、道路拡張の事業化が既に決定しています。このマンションがセットバックしているのは、そのせいではないかと思うのですが？

だとすると、道路がますます近くなるということになるのですが。（へたすると既存不適格になりますが、どうなんでしょうね。）

352さんは、サンウッド住民なんでしょうか。
昔、護国寺に長い間住んでた者ですが
正直あんな、危なっかしい宗教団体の近くにあるってだけで住みたくないですよね。
開運坂自体、新大塚からだと坂も大変だし、不忍みたいななめらかじゃない。 道は狭い、カラスは多い。 青柳小の小学生がすごい通るのに、狭い道で車は走るし。
地元の人じゃない限り買いたくないでしょ(^^;;

>354

こういうことを言い始めると結論は一つになっちゃうんだよね。

「護国寺なんかに住むもんじゃない。」

買い物は不便だし、地下鉄はいまいちだし、交通量は多いし、日大豊山の学生はうざいし、カラスは多いし、猫は多いし、ハクビシンとか狸とかもうろうろしているし。
住むなら、新大塚駅周辺または江戸川橋駅周辺の方がよっぽど便利。特に大塚公園周辺は良いよね、っていうことになっちゃう。
まっ、地元連中とのヨタ話しですがね。

宗教は至る所にはびこっている。

大塚５丁目の通りから入った土地なんかは私は好きですけどね。

互いのマンションの批判しても仕方がない。
　ちなみに、１０階値下げしてから売れたみたいですね。

シティハウス文京護国寺は、高値で購入なさった新築購入者達が売りに出し始めてます。
事実、売れてるみたいですね。6階→8階→10階が売れて、今は9階が売りに出されたばかりで、3LDKの4階と9階が高値で販売中。
人気は健在です。

良いタイル使ってますよね。

>359
新築の時にえらく売るのに苦労してた物件だけど？

361さん→あまりご存知ないでしょうから教えますが、住不は三菱、三井、野村、東急その他とまったく違い、一切値下げしない、安売りはしないので有名。 他は、2期、3期とどんどん様子見しながら値下げします。 一番最初に買った人が損して、後から買った人が得するような状態を出さない為です。 値段も強気の高値です。なぜなら、それに見合う仕様、質を造ってるからです。 事実、周りのブランドマンションと比べてみても住友不動産のマンションは別格にお洒落で、高級です。 一目瞭然です。 敷地の使い方が上手です。 今は高い新築分譲時と比べて、値段がだいぶ下がり、手が届きやすくなったので売れている模様ですよ。

362さん->あまりご存じないでしょうからお教えしますが、
この物件は、竣工売りでしたが、１年近く売り切れず、住友不動産の物件の中でも売れ行きは芳しくない物件の代表物件でした。私のところにも、何度も何度も何度も電話があって「買いませんか？」としつこかったです。そのうち担当者も変わりました。変わっても電話がありましたね。（売れ行きが芳しくなかった典型的な物件の対応です。）
しかも、不忍通りは、道路拡幅の事業化が決定しており、第３次計画道路の都−２９号線として、大塚三丁目から護国寺西交差点までが拡幅されます。つまり、このマンションの配置が良いとかおっしゃってますが、土地はけずられるということです。

この物件は、プチバブルと言われたころに竣工しましたので割高で、その後中古を含めてほとんど売れませんでした。現在のマンションバブル相場の中、割高感が目立たなくなったので、（それでも）値下げをした上でようやく売れているということでしょう。
買った人はだいぶ損しているというのが現実です。（タイミングが悪かったのは気の毒ですが、当時のあの相場を見ておかしいと思わなかったのもどうかとは思います。）

知人ができた当初から住んでますが、こちらに入居している住民は、割高とか損とか考えないでしょ。経済力ある人ばかりですので良いマンションだから、買う。それだけでしょ。細かい条件なんかに気にしないで、見た目と最寄の駅だけで買っている方がほとんどですよ。 土地は、削るというか売るという表現が正しいかと。

まだこのスレ上がってるの？
アトラスタワー茗荷谷モデルルーム前に張り込んで、ここと高田目白と南大塚、モデルルーム３軒回るとプレゼント貰えるって企画やってたのが懐かしい。

>当時のあの相場を見ておかしいと思わなかったのもどうかとは思います。

今年あたりから似たような雰囲気になってきましたね。

また不動産のプチバブルが来ましたね！！

マンションや現地に詳しそうな方々の書き込みがあって、なかなか参考になりました。
賛否両論というか、どちら側の意見もあって、素人には判断しにくいですが。
造りは今の新築より質が良いと受け取って良いものでしょうか。
賃貸で3LDKが23万円の情報がありましたが、写真だけ見ても違いがよくわかりませんでした。

>368
そもそも護国寺が良いのか？という疑問がある。
次に、不忍通り沿いで良いのか？という疑問がある。
最後に、この物件の立地で良いのか？という疑問がある。

護国寺：スーパー貧弱、ドラッグストアーない。クリーニングばか高。飲食店貧弱（個人的には、まともな弁当屋がないのがつらかったかな。いざとう時にコンビニ弁当しかない。）週末は、買い出し難民になる。不便な街だぞ〜。
不忍通り；とにかく交通量がはんぱない。週末だろうが夜中だろうが、すごい騒音と排ガス。（特に夜中にけたたましい音を出すバイクが良く通る。）
この物件：駅（改札）から遠い、しかもエスカレーターない。どのスーパーからも遠い。坂の途中の交差点にあるので、とにかく車がエンジンをやたらふかす。（窓を開けられない物件）

とネガられても（事実ばかりだけど）、気に入ったならどうぞ。もちろん、良い面もなくはない。

（家内は、２度と護国寺には住みたくない、と言ってますが。）

368さん、3LDKでその価格なら全然安いです。 2LDKでも20万+管理費ですから。
護国寺や不忍通りを悪く言う方がいますが、とりあえず見てみてください。
インテリア、エクステリア共に一流です。 車があれば良しですが、電動自転車があるとなおさら良し！
みんな、コープか宅配スーパーにお願いしています。
セキュリティもしっかりしています。
もしくは、新大塚のライフか、茗荷谷の播磨坂横のSANTOKUに行きます。

また不忍通りの騒音ですが、批判している方は、実際にシティハウス文京護国寺に住んだことがないんでしょうね。

高い遮音性の造りになります。
窓を締め切れば、全然気になりません。
聞かせてみたいものです。

エスカレーターですが、護国寺の交番出口に登りがあります。

また、駅まで遠いとおっしゃいますが、護国寺駅入り口まで徒歩5分。茗荷谷と新大塚まで徒歩10分以内です。

これで遠いって言うのなら批判した方はさぞかし急ぎの方もしくは、駅周りの人通りが多いとこが好みなんでしょうね。

はっきり言いますが、こちらのマンションは裏にお茶の水付属、前に音羽幼稚園、近くに筑波付属、バスに乗れば日本女子大付属の近くまでいけます。
お受験、子育てには良いとこです。

批判した方はさぞかし、住む事ができない嫉妬心のあるお方だと思われます。

人の住居を批判するのではなく、メリットを教えたらいかがでしょう。
その方がこの掲示板を見る人の為にもなりますよ。

参考にされてる方もいらっしゃるようなので。

長文書き込みお疲れ様です。

ちょっと補足しておきましょう。

この物件は、「駅の入り口まで徒歩５分」って書いてありますが、入り口から改札までが遠いんですよ。実際に歩いてみてください。改札、遠いですよ。で護国寺側出口のエスカレーターは一部だけですし、しかも交差点の反対側ですから、わざわざ信号渡らないとならないです。余計に時間もかかります。あえて、こういうことを書かないところが姑息というか、何と言うか。
近隣駅の新大塚、茗荷谷、東池袋（は、出口次第だけど）、全てきちんとエスカレーターが付いている。（江戸川橋はない）

あと、そりゃ、今時のマンションですから、窓を閉めればある程度の音は遮音できますが、でも、あのバイクの音はどうかな。そして、窓を開ける事はできませんよ。呼吸しないわけにはゆかないので、排ガスや粉塵（フィルターで全部は取れないです）はどうしようもないですし。

不便だから宅配スーパーになっちゃうんですよ。茗荷谷に住んでいれば、三徳で普通に買い物できる。新大塚駅周辺に住んでいればライフで買い物ができる。江戸川橋に住んでいれば、コモディイイダで買い物ができる。東池袋に住んでいれば、西友で買い物ができる。近隣に便利な場所はいくらでもあるのに、あえてなぜ護国寺を選ぶのかが見えにくいんですよね。

で、結局、↓これなんですよね。お受験。

>こちらのマンションは裏にお茶の水付属、前に音羽幼稚園、近くに筑波付属、バスに乗れば日本女子大付属の近くまでいけます。
>お受験には良いとこです。

でも、それなら最初から茗荷谷に住めば良いのに。茗荷谷なら、高台だし、買い物便利だし、交通の利便性も、有楽町線よりは、上ですね。それでいて、学校にも近い。公立小学校も、（茗荷谷の）窪町小が、近隣でもっともレベルが高いです。実際、近隣エリアに負けていて、近隣エリアを見上げながら（羨望しながら）住むことになるのが護国寺です。

この物件が売りに出された以降、例えば、茗荷谷駅周辺で、いくつも良い物件が売りに出されています。億ションもあれば、６０００万円台の物件もありましたね。お受験組は。実際はそちらを買われたかと。

茗荷谷の住人が必死に否定したくなるような護国寺のマンションという事ですわ（微笑）。

結論→371は茗荷谷の住人ではないし、あのバイクの音って言ってるけど妙に近隣ネタに詳しいね。(笑)お前だろ、それ。

371墓穴掘りましたね。見苦しいですよ。

確かに、護国寺という町は、
プレステージ性で、茗荷谷駅周辺に負け
買い物利便性で、新大塚駅と東池袋駅に負け
交通利便性で、大塚駅に負け
静粛性で目白台に負け
これら全ての周辺エリアが、護国寺よりも標高が高い高台エリアになっていて物理的に上から見下ろされるという、悲しい町なのは、確かですね。

護国寺悪くないけどなあ。

ここは本当に良いマンション。

住んでる方々の属性も高い。

マンションのスペックもかなり高い。

子連れも多く、子育てにも適しています。

大満足です。

散歩がてら、護国寺の中を散歩すると、心が落ちつきますよ。悲しいい町ではないと思います。
茗荷谷周辺の方が護国寺周辺よりも不動産価格が高いのは、窪町小学校のおかげですかね。

>>377
大満足なのに売り出しちゃうんですか？

ところで、ここのエゲツない最上階のペントハウスは売れたのかね。強気の価格だったけど。

売れました。今は２階のえげつない物件がでてます(＾◇＾)地権者住戸だったのでしょうか

2階も売れてしまったようですね。天井高くて興味あったのですが、2階だとカーテンは開けられない感じですかね?

裏から見ると塀が高くて、気にならないのでは？ よくカーテン開いてましたよ。 中は見えないです。

6階の55平米なかなか売れませんね。隣が住友不動産ビル音羽ビルで、寝室の窓が向いてるからでしょうか。 隣が6階建てですからね。

シティハウス文京茗荷谷もほぼ同じ間取り、安く出してきましたが。

ただ質的にこっちの方がだいぶ良いのですが。

平米１００万円超えですか、さすがプチバブル物件ですね。

それに見合う不動産ではありますよね。

毎朝、前を通りますが、、、見上げちゃいますよね。とりあえず一回は。

出ても億です。

こういう物件は氷河期でもそれなりの値で売れますからね

お茶大を見下ろせる本物件よりも、護国寺を見下ろせるブリリア護国寺富士見坂の方が価値あると思う。

住所が、文京区大塚5丁目っていう時点でブリリアはない。 5と6 はない。

マンションスペックも、低い。

ブリリア選ぶなら、まだ裏側にあるブランドマンション選びます。(^_^;)

残念。 価値の意味を分かっていないです。

>> 390 匿名さん

389です。裏側って、ブランズとパークハウスですよね？　あちらも、緑が目前に迫ぅて、景色は良いかもしれませんね。ただ、シティハウス文京護国寺もブリリア護国寺富士見坂も、ブランズもパークハウスも、いずれも大塚アドレスだし（＝小日向や目白台ではないし）、青柳小学校区だし（＝窪町小学校区ではないし）、マンションの仕様の差は多少あれど、資産価値に大した差は無いように思えてしまうんです。私の見方が甘いでしょうか？ご指導お願います。

大塚アドレスって、、、１丁目(茗荷谷駅周辺】２丁目(お茶の水女子大周辺)は大塚住所の中でも別の扱いですよ。
　その次に３、４丁目。　５と６丁目は残念ながらイメージがよくないですよね。
地元住民なら分かるアドレス事情です。　１丁目と２丁目住民は５丁目と６丁目住民を一緒と考えてない。　
　マンションや戸建てにかかわらず、住所だけで敬遠される購入者も沢山いますよ。不動産屋さんに聞いてみて下さい。　５丁目や６丁目と聞いた瞬間に、選ばない方が多いです。

３８９さんは護国寺を見下ろせるブリリアとおっしゃいますが、、、お墓一帯を見下ろして、カラスが沢山いるという点に魅力を感じるなら別ですが、シティハウスだと目の前は坂下通りで５丁目と６丁目エリア一帯を見下ろせます。
　目の前は第一種住宅地なので、高い建物が建てれませんが、シティハウス側は建てれるので。
逆はお茶大エリアを見下ろせる。　　
　まぁ、人それぞれの好みですが、、、僕は実際このエリアで悩んでいろいろ見てきましたので、ブリリアも新築時に見に行きましたが、、、まぁ人の好みでしょうね。

まぁ学区に関しては、、窪町が魅力的でしょうが、、、ここほとんどのお子さん、私立ですからね(;^ω^)

>> 392さん
391です。そういう微妙なアドレスの違いがあるのですか。また、たしかに私立小に行くなら、青柳だろうが窪町だろうが関係ないですね。大変勉強になりました。
コメントありがとうございます。

> 392 さんは、少し文章や考え方が乱暴すぎる（品がない）

冷静に考えれば、わかる話だが...
大塚に住んでいながら、激しく書かなくてはならない理由が
あるのだろうと思う（実際に住んでいて、中古で物件を売りたいとか）

長らく文京区に住んできたが、丁目まで選別する話は
聞いた事がないので、少し言い方や書き方に偏りを感じてならない

○丁目、○丁目というが、マンションであれば、住所で差がでるのではなく
マンション（構造や質などに）差が出るのではないだろうか。

50歩100歩の話だが、戸建を考えるのならば、目白台や小日向辺りは、
ステイタスが地元でも昔からある。

マンションはむしろ、駅が近いか、部屋の広さはどうかとか、
根本的な部分での比較なので、近隣のマンションと比較すれば良い

こちらのマンションは、50戸程度だが、頻繁に売りに出されているのは
何か理由があるのだろうか。出入りが激しいのが非常に気になるところ。

最近は強気な価格で売りに出ているが、正直、割高な印象は否めない。

そろそろ築10年だし、マンション相場は今が天井っぽいからちょっと早めに売っちゃおうってことではないかと。

10年もあると当時中学一年生のお子さんも就職で独立する歳でもあります。

ここ、外壁の修繕は完了しましたか？

道路の拡幅が決まっていて既存不適格になる懸念を述べている人がいたが、やはり土地を取られるとなるとなかなか買い手がつかなくなるよね。

もう一声下がったら買いたいな、基本的にモノ自体はいいから

>既存不適格

建て替えの５０年後に床面積が減るかどうかは誰にも分かりませんよ。むしろ規制緩和で増えると予想しています。こちらの物件とはなんの関係もない通りすがりですが。

10年目の修繕積立一時金払いで、皆さん売り急いでますね。
売却件数が多いですが、相変わらず値段は強気

〉既存不適格

ここだけの話、、、意外と隣の住友不動産音羽ビルとくっついて建て替えになり、護国寺エリアのランドマークタワーマンションになるのでは？！？
マンションの隣が住友不動産ビルっていうのはかなり将来性が有り、有利かなと。。

通りすがりでした。

ん、ないない。笑

しかし相変わらずスミフの中古は売りにくいなぁ。

JR大塚駅、JR池袋駅、JR巣鴨駅って風俗店街ですよ
こんなとこどーなのかなって思います

いやいや、大塚、巣鴨、池袋って、、、遠過ぎだから(^-^;

それ言うなら、まだ茗荷谷の方が近い。

徒歩3分の護国寺は落ち着いた街で、徒歩10分の茗荷谷は、富裕層が多く、教育熱心な家庭が多く、駅周りに習い事、塾、幼児教室がかなり沢山ある。

そんな遠い所までを近所って言ってたら、他の高級住宅街や、一等地 (広尾の隣は西麻布、元麻布の隣は六本木、松濤の隣は渋谷、四ッ谷の隣は、新宿歌舞伎町、巣鴨の隣だって大和郷 etc)

だって、条件は一緒。