不忍通り沿いの護国寺駅近くの現地に下記のような建設看板が出ていました
敷地面積：1057㎡ 延べ床面積：6348㎡ 地上13階建地下1階
竣工予定：平成20年2月末日 着工予定：平成18年10月
建築主：住友不動産
施工 ：鴻池組東京本店
交通：有楽町線護国寺駅 徒歩3分、丸ノ内線新大塚駅 徒歩7分
山手線大塚駅徒歩15分程度と、充分歩けます。
東邦音楽短期大学の運動場跡地のところです、駅から近く立地も良いのでどんなマンションが
出来るのか注目しています、情報のある方いらっしゃいますか？
【正式名称が決まったようですので「シティハウス文京護国寺」に修正しました。管理人】
[スレ作成日時]2006-10-15 11:31:00
護国寺自体が巨大なお寺だからね。
お盆やお彼岸のときは線香の臭いが漂ってくる。
それを我慢出来るかどうかがポイント。
場所不便なの？
困った・・・
子供の受験にはもってこいですよね。
微妙な場所だよね。坂道もあるし
ここは場所が悪すぎる
どうして悪いのですか？
素朴な質問ですみません・・・
今日現時の前を通りかかりましたが、ぜんぜん工事が進んでいない感じです
売り惜しみで、販売時期をずらしたりして。
場所が悪い理由を是非・・・
>29
場所の良し悪しは人によって違うと思いますが、僕の意見としては以下のとおり。
①不忍通り沿いであること。
まず幹線道路沿いであることがマイナス要因。しかも、ここの通りを車で運転したことある人ならわかると思いますが、マンション側は下りでスピードをかなりだします。歩道を歩いている人が怖いくらいスピード出す車がかなり多いと思います。
②坂の途中であること。
護国寺へ行くにも、新大塚へ行くにもとりあえず坂。しかも半端な坂じゃないです。車で登るとき、頂上付近で減速しないと前が見えなくて危ないといえばなんとなくわかるでしょうか？
③生活に必要な店がない。
全然ないです。
しかし当然良いところもあり、風俗関係の施設がないことや国立の範囲であったりということもあります。坂が気にならなければ駅近ですしね。
しかし、ホームページが見れないようだけど、この物件大丈夫かね？
買い物が不便なのは確かでしょう。
すぐそばの音羽通りの大マンション郡の人達は、どこで買い物をしているのでしょう？
茗荷谷のスパー三徳は週末に自動車で賑わいますから、ここもまさか自動車で茗荷谷や
大塚まで行くのでしょうか？
だからここは不便なんですか？なんて聞いてる奴は自分の目で現場を確かめりゃ良いんだよ！
ここが便利なんて思う奴はいないって！
ご指摘のとおり便利では無いけれど、住めないわけでは無いです。買い物もこの辺りでは生協宅配を頼んでいるお宅が多いと思います。郊外で大型スーパーで毎日買い物、という生活をしていた方には不便かも知れませんが、毎日買い物に時間を取られない、どんな重い物も玄関前まで運んで貰う、という生活に慣れると結構快適です。奥様方は電動自転車必須。
生協宅配って何を配達してくれるんですか？？
オートロックでセキュリティーが売りのマンションで、生協なんて利用できるんですか？
不在の間に、廊下に商品を積み上げるんですよね・・
神経質な住民は、大反対すると思いますけど。
だから生協って何を配達してくれるんですか？
でも護国寺近辺（音羽・大塚）のマンションは、みな、オートロックを生協の人が
くぐりぬけて廊下に発泡スチロールの箱を積み上げているよ。実際。
あ、くぐりぬける、というのは、どこか一戸がオートロック開けたときに入って
きて他の部屋も回るか、あるいは、管理人さんがロックを解除する。
で、廊下がきたないんだ、これが。一戸あたり箱４個位とるからね。
玄関扉のヨコに常時積みあがっている。
まあ、都心のマンションってどこもこんな感じだけどね。
買い物が不便なところが多いから。車もたない人も多いし、近くにスーパーが
あったとしても、ペットボトルのお茶やジュース、おコメや醤油などは
生協を使う人も多い。で、箱積み上げ廊下ができあがるのですよ。ふーっ。
モデルルームで見た美しい光景は住んでからは維持できない。
小さなスーパーは講談社のそばに有りますが、肉・魚は買う気になれません。
新大塚駅にフーデックスともう１件大きなスーパーが並ぶようにして有ります。
小石川４丁目には三徳。不忍通り千石降りる方に魚屋さんと八百屋さんが有ったように思います。
とにかく買い物は不便ですが、宅配で注文されたり、外食派ならね。
車・電動自転車は必需品ですね。
茗荷谷の駅前にスーパーがあるから、それ使ったらいいんじゃない？
歩いて１０分もかからない。
１０分が不便というのなら不便だが。
あと、いっぱい買いたいなら、護国寺から地下鉄で池袋へ行って、東武の地下でお買い物とか。
地下鉄に乗って生鮮品買いに行くのも、それがこのあたりの生活スタイルだと思えば別に苦ではない。（郊外でバスに乗るようなもの）
ただ、都心でももっと便利なところがあるのは事実でしょう。
販売価格は、どのくらいだと予想されますか？
住友だからもっと値上げるんだろうな。
>48
>たいていのマンションで、駐車場はあいています
そうなの？あんまり聞いたことないがどのマンションか具体的に教えて。
みんな足りなくて、ただの更地で屋根なし駐車場においてるのが多いんだけど。
屋根なしの癖に月4万以上するからたち悪い。
こういうとき戸建てにあこがれます。
僕は友達の戸建ての駐車場を月3万で借りれてラッキー。
HP見ていたら、正式名称が決まったようですね
「シティハウス文京護国寺」スレタイ変更をお願いしておきました。
護国寺が文京区だと言うことは、誰でも知ってるから
少し長すぎるような気がしますね。
田舎者は知らないぞ！文京って行ったら本郷だろ？
長い！長いぞ文京護国寺。シティハウス護国寺で十分なのにね。
個人的にはあそこは護国寺って言うのか？って気もするけど。
ここは全然動きがありませんが、売り渋ってるんでしょうか？
売り渋っていると思います、モデルルームの場所も案内さえていません。
立地は駅近で問題ないから、売れる自信はあるのでしょう
別のサイトでもマイページに登録している人が規模の割に大変多いです。
売り渋っても購入層の年収が大幅アップするわけでもないし、どんな意味があるのでしょう。
シティテラス目白の価格が発表になって大旨、坪400万円〜660万円ですから
ここの平均は450万円〜と言うことなんでしょうね。
2LDKを除く、大部分が1億円を超えるというマンションになりそうですね。
HPが変わっています
5月販売開始が、延期になったようで7月になっています
予想通りというか、やはり売り渋りなんでしょうか？
ここは学校（公立）はどうなんでしょうか？
お茶の水に通うにはうってつけの場所の様ですが、すでに通っている人が買うのかな。
この近所の附属を持つ国立大学は、勉強が出来れば入学するのにそれほど難しいということも
ないのでしょうが、附属小学校や中学校は能力以外に運も必要ですからね。
本来は国立の教育大学の実験校ですから、入試の成績だけということでもないし。
入学準備で購入しても、誰でも合格するのは厳しいかもしれません。
私はこの地区ではないですが、某国立大学教育学部の付属小学校で教育実習しましたが、
年間４〜５回実習です。要は61さんの言うとおり実験校です。成績のいい子から良くない子
までまんべんなくいる感じでした。
61です。
62さんの体験の通りなんです。
学習能力も上〜並まで、まんべんなくいないと本来の目的である教育大学の実験校にならないんです
でも受験するお子さんの、ご父兄はそう思ってないようですね（笑）
この周辺の附属小学校では、20年以上前から週休2日制や通知票の絶対評価をやっていました。
このマンションの販売は、7月上旬に延期なんですね。
不忍通りを西に進み、護国寺前交差点を越えた角のとこに建設中の
賃貸用マンションにスーパーが入るようですね。
そのマンションも完成予定が来年のようですが、、、どこが入るんだろう？
スーパーが本当に、少ないエリアだからとても期待できますね。
でも敷地を見る限り規模的には、それほど大きなものは無理かもしれない。
住宅ナビや住友のHP「首都圏物件」のところに、このマンションの
外観が掲載されました。ブラック系の外壁とガラスカーテンウォールで
都会的な外観で素敵です。
CGを見る限りイメージ的には「シティタワー九段下」とよく似た外観です。
そろそろ分譲開始のようですが、MRはこの近くに出来るのでしょうか？
文京区の駅近だから価格は、シティテラス目白より高くなるんでしょうか、
せめて坪/500万円以内にならないかな・・・・
シティタワー東陽町にとも外観がそっくりです。
鴻池組の施工したマンション（関西地方だったかなあ）。
原因は調査中みたいだけど、壁に亀裂は入るしドアは自動的に開いたり閉まったり、ビー玉はコロコロ転がって大変な事になり入居者は半分になっていると、ＴＶで放映していました。保障はするようですが。
そういえば、このマンション不忍通りの坂の途中だね。
昨晩見て驚いたのは、住まいサーフィンのマイページ登録者は、
大規模のシティテラス目白より、シティハウス文京護国寺の方が若干
多かったです。
規模は1/6ですから、かなり人気物件と言えるかと思います。
シティテラス目白もそうでしたが、価格が発表になってあまりの高価格で
伸び悩むということかもしれません。
7月初旬発売開始といいながら、MRの場所さえわからないミステリーな
マンションですね。
PS
と言いながら、このスレのトップのリンク先「住宅情報ナビ」を見ると
販売開始が7月下旬に延期になっている？
気になったので物件HPを見たら、「平成19年8月販売開始予定」だって？
売り渋り、販売延期もここまで来ると消費者にそっぽを向かれるのでは。
8月になったらまた延期になって、来年に完成販売になる可能性が高そうですね。
シティテラス目白もだけど、ここも決して場所がいいとは言えないような。不忍通りは通行量も多いですし、この辺りはよく渋滞も発生します。
ここは文京区と言えども、特に高級感の感じられる場所でもないですしね。子供のお受験に熱を入れている人方にはいいのかもしれませんが。
全く関係ないけど、お茶の水女子大の借景とサンシャイン60の眺望が
セールスポイントのようです。
護国寺駅は近いですけど、ここの周りって日常生活にはホント不便じゃないですか？
次は、音羽通りの大マンション群
坂下のマンションは・・・と続くのかな？
モデルルームを作らないことがほぼ決定、それなのに説明会があるそうです。
実物も見本も見れないのに、何を説明するんだろう？
モデルルーム無しとは随分強気ですね。
竣工後の販売なんでしょうか？
HPによると、延期に次ぐ延期でやっと8月販売開始らしいですけど・・・・
MRなしで工事中の建物を見て、竣工前にイメージで青田買いで
契約する人なんてどれほどいるんでしょうか？
MRを作らない理由は、コストカットなのかな、
であればその分の分譲価格が、安くなる可能性が高いのでしょうか。
立地と間取りから、期待している人は多いようですけど少しやり過ぎでしょう(笑)
安くなるわけないでしょう。アホらしい。
>>79
日常生活が不便なのは、ここに限らず文京区の多くのマンションの共通点かも。
護国寺から江戸川橋まで、音羽通り沿いに昔からマンション銀座のようにたくさんありますがこれといった、スーパーや生活施設ができないのは不思議です。
文京区の住所と引き替えに、不便なことに慣れてしまうのかもしれません。
護国寺駅前の新築マンションの1階に、小さなスーパーができるそうですがいつまで続くことやら。
こちらは文京区としては、まだいい方だと思います15分も歩けば新大塚や
茗荷谷、東池袋に出られますから買い物は間に合います。
来月になれば、価格水準がわかりますね。
昨今の情勢を見ていると、坪あたり500万円でも不思議ではないです。
シティテラス目白のモデルルームで、コンセプト説明会ということで
パンフレットを配布するそうです、オールＣＧで販売するんですかね。
8月販売開始でコンセプト説明会が先週から始まっているようですが、
価格はどこくらいになるんでしょうか？
最上階近くのプレミアムフロアーを除外すると
1フロアー5戸の内廊下のようですから、プライバシーは大丈夫。
フロアー戸数が少ないから出来ることなのですが、南向き角部屋は
北までつながって、北向き角部屋でもあるわけですから（センターイン）
北側の護国寺の緑とサンシャインや新宿の高層ビル群（南西角部屋）
が一望できるではないでしょうか。
南側の御茶ノ水女子大の緑と、湾岸方面のタワーや夜景も見えるので
眺望重視なら南西の角部屋の高層階がいいかもしれません。
但し、高速道路の騒音も大きいかもしれません。（あくまでも全部想像です）
最安値が坪/400万円だとしたら、最高値は500万円くらいでしょうか？
プレミアムは550〜600万円弱ということですか？
いずれにせよ、3LDKはすべて”１億円超の億ション”ということですね、
新価格で、時代の流れを感じます、少し前なら信じられない価格。
シティテラス目白の70㎡3LDKより、80㎡以上のこちらの方がゆったりしています。
関係者でも何でもありませんが、MRを作らなくても売れると踏んだデベの
強気がわかるような気がします。
間取りも、5戸中2つのセンターイン、1つの南向きワイドスパン
2つの2LDKの角部屋と、普通の中住戸がないとは立派です、住まいとしては
申し分ない設計なのではないでしょうか。
内装や共用設備が全くわからないというのは、不安材料ですけど。
1フロアー5戸中4つが角住戸、1つが南向きワイドスパンとればこの
住所では、それほど高くないでしょう、音羽通りより高台だというのも良い。
但し高層階にしないと、メリットは半減かもしれません。
シティテラス目白のモデルルームで護国寺の料金表を見せてもらいました。モデルルームを作るとすぐに数千万とか１億とかかかるので、小規模物件では作らない、仕様は基本的に目白と同じなのでそれを見せながら説明する、と言っていました。
もっとも、小規模なので高額な割りには目白のようにコンシェルジェは付かない、修繕積立金の積み上げ額が将来的に変わってくる云々と、護国寺をネタに目白を（紳士的に）アピールされました。価格の雰囲気は面積が同じなら目白＋１０００万というところでしょうか。５０平米台の２ＬＤＫが７千万円台と記憶しています。
いずれにしても、どうしても音羽じゃないと、と言う人じゃないとなかなか納得できる価格ではないなと思いました。
＞93さん
＞モデルルームを作るとすぐに数千万とか１億とかかかるので、小規模物件では作らない
大塚駅北口のイニシア上池袋（35戸）とか、小石川アインス（80戸）
ウェリス駒込レジデンス（52戸）リビオレゾン目白通り（実質35戸）・・・
50個ですから中規模でしょうけど、郊外の3000万円台のマンションでも
あるまいし、MRを作らない方が稀ですよ。住友の売り方というだけでしょう。
かといって、その分価格が安いというわけでもなく、利益追求でさらに
1億分多く利益をあげたいということでしょうか？
修繕積立金は、30戸未満ならともかく駐車場も多く共用設備も
少ないので目白よりこちらの方が、実際問題お金はかからないと思いますよ、つまり営業トークというより戸数の多い目白の売れ行きを焦っている
ような感じですね。
仕様が目白と同じというのも、何だか後からつけたような言い方ですね
MRのコストを節約するために、まさか仕様を目白に合わせたなんてことないですよね。
ゼネコンも設計事務所も違うのにおかしな話です。目白と同じ前田建設施工のシティハウス南大塚はどうなるのでしょうか（こちらも7月発売が来年に延期になりました）
＞価格の雰囲気は面積が同じなら目白＋１０００万というところでしょうか。５０平米台の２ＬＤＫが７千万円台と記憶しています。
驚きの高価格ですね、いくら文京区とはいえ2ＬＤＫが7000万円超えて
3ＬＤＫが全て1億超というのは、いくら何でもやり過ぎでは。
音大附属高校の運動場跡地ですが、そんなに土地の仕入れ価格が高かった
のでしょうか。
ここは、入札だったんでしょうか？
駅には近いですが、実際に生活するにはお世辞にもとっても便利とは
言い難いと思うのですが、いかがでしょう。
今考えると、パークスクエアー文京音羽はとっても割安に感じますね。
＞驚きの高価格ですね、いくら文京区とはいえ2ＬＤＫが7000万円超えて
3ＬＤＫが全て1億超というのは、いくら何でもやり過ぎでは。
同感です。
護国寺ってそこまでの利便性、ステイタスは無いと思うのですが。
新々価格ってやつですか？
＞護国寺ってそこまでの利便性、ステイタスは無いと思うのですが。
全く同感。今のマンションの購入前に護国寺も行きましたが、駅から地上に出た瞬間、ああ、ここには住めないなと思ったものです。
護国寺はスーパーなどの庶民的な店が少ない生活感がでていない駅ですからね。大塚はどうか知らないけど音羽や関口、目白台はそこそこステイタスあると思う。
住友やりすぎ！
そのうち不買運動でも起きやしないか心配です。
郵送された冊子を見る限り、シティテラス目白より各部屋の間取りが良いし
価格を別にすれば、住みやすそうな感じです。
目白は、窓のない洋室版中和室がある部屋が多い、無理矢理内廊下にした
弊害かもしれません。
ここは中規模ならではのことですが、内廊下で南向き中住戸を除いて
全室角部屋というのは、設計がいいのかと思います。
バルコニーが小さいのがデメリットかもしれません。
パンフレット送ってもらいましたが、後楽のコートレジデントタワーの様に総ガラス張り。
５５平方メートルの部屋を希望していましたが、全て北向きで浴室は狭い。バルコニーはついているが、エアコンの室外機置き場の様。
これで７０００万円以上。
最悪！
坪単価にするといくらくらいの設定になってるんですか？
バルコニーは、洗濯物乾し場専用なのか半面バルコニーにもならない
狭小バルコニー？
その分、採光優先ということなのでしょう、南西の角部屋は
リビングの南はＦＩＸ窓で、バルコニーは北側にある。
場所柄バルコニーの洗濯物干し禁止かもしれないから、使い道は花置き場？
浴室は55㎡で1317サイズ、80㎡前後で1418サイズと書いてあるので
狭いことはない、ごく標準的なバランスのとれたサイズでしょう。
シティテラス目白も、窓のない行灯部屋が多くて、最近の住友は
高額な値付けの割には、内廊下採用で無理があるのか間取りはやや魅力なし。
この調子だと、ここと同時期だけどまだ未発表のシティハウス南大塚も
あんまり期待できないね。
新々価格を先取りしているようなつもりでしょうが、モデルルームも
作らないでカタログ販売なんて、マンションの通販じゃあるまいし
本当に契約する人がいるんでしょうか。
8月から販売するらしいですが、見てみたい。
基本的には、来年竣工後の完成売りで
現在はそのデーターベース集めなのでしょうか？
HPを作り始めたようですよ、デザイン、コンセプト、設備までは
いいんですが、室内空間 の項目はCGで作るのかな？
もしかしてシティハウス南大塚も同じ方法だったりして。ちょっと離れた団地か？、住不のマンションは。
スミフはこの近所の、3つのマンション（目白、護国寺、南大塚）
積極的に今期は売る気がないのかもね。
オフィスビルの賃料アップ、空室率低下、マンションは四半期で
年間目標の40％売り切ったらしいから、先延ばしにするのかな？
もう一段階値段が上がると読んでるのでしょう。
まあ、それは商売では構わないのですが、純粋に普通の生活をしたいと思っている早期購入者には心配事を残すだけで失礼だと思いますね。いつになっても管理組合開けないでしょ。変更したい管理規約も訂正できないし。
今朝の日経新聞に不動産大手5社の4-6月業績が載っていました。
売上高 営業利益 売上高営業利益率
三井 2,921 295 10.1%
三菱 1,508 269 17.8%
住友 2,114 586 27.7%（注目）
東急 1,229 90 7.3%
野村 844 102 12.1%
あの、住友だけ？？？あれ？？？
＞112
マンションの総利益に対する割合は30％程度しかないから
オフィスビル賃貸が主体で、他のマンション専業デベより
利幅が多いのは当然でしょう。
マンション専業の野村は辛い、三井は思いの外利幅がないね。
3LDKで9000万円未満のへやもあるようです。
売り惜しみというか、販売を急がないスミフさんなのに
なぜこんな50戸程度の物件を、完成売りでなく青田売りするのでしょう
MRもないのにパンフレットと模型だけで、1億超の部屋を、
契約する人なんて沢山いるんでしょうか？
シティテラスと内装が同じといっても、あちらは前田建設、
こちらは鴻池組とゼネコンも違う。
MR建設費用を節約するために、急遽シティテラスの内装のデザインに
合わせたなんてことは、まさかないですよね。
最初からシティテラス目白と合同で販売すると、告知されていたわけでもないし。
MRを作らない理由もよくわからない、その分価格が安いわけでもないし
用地仕入れは、音楽学校から相当前に買ったので高いこともないのでは。
フローリングやキッチンのカラーセレクトは、竣工前なら
もちろん選べますよね。
シティテラス目白で、出来ることはこちらでも出来ますよね？
実家が近くだし、予算もたらふくあるので
１つか２つもらっときましょうか
て感じかな。
>>118
予算がたらふくある人は、ここは買わないんじゃないかな
何事にも中途半端な小規模マンションです。
それに残してくれたご先祖に悪いと思いますよ。
建物は未発表だからわからないけど、住所以外は南大塚の方が
相当いいと思います。
買い物や交通の利便性、住宅地、閑静さ、騒音と排気ガス。
あちらも億ション多数になるのかもしれない、住友が販売を
遅らせて、高額になった例は山ほどあるけど安くなった話しは皆無だから。
