不忍通り沿いの護国寺駅近くの現地に下記のような建設看板が出ていました
敷地面積：1057㎡ 延べ床面積：6348㎡ 地上13階建地下1階
竣工予定：平成20年2月末日 着工予定：平成18年10月
建築主：住友不動産
施工 ：鴻池組東京本店
交通：有楽町線護国寺駅 徒歩3分、丸ノ内線新大塚駅 徒歩7分
山手線大塚駅徒歩15分程度と、充分歩けます。
東邦音楽短期大学の運動場跡地のところです、駅から近く立地も良いのでどんなマンションが
出来るのか注目しています、情報のある方いらっしゃいますか？
【正式名称が決まったようですので「シティハウス文京護国寺」に修正しました。管理人】
[スレ作成日時]2006-10-15 11:31:00
結局日本の貧しい住環境そのものを>>137のような必死な書き込みが体現しているのですよ。
平均80平米で水周りに必要なものを除いて、夫婦の寝室と子供の個室、それにリビングダイニングと小さい部屋がちまちまあり、それに収納が必要ですし。
スミフのこの物件だけがそうというわけでは決してないのですが、80平米でこの所在地でこの金額なの？と目が思わずくらくらしてしまいそうになりますね、いくらなんでも。それを平均的な4人家族でごく当たり前とする感覚が悲しい。
＞オフィスビルでもあるまいし
オフィスビルでもあるまいし、昼夜問わず春日通りと不忍通りがぶつかっているすぐそばで埃と排気ガスにまみれるような、この地域にこの値段では？？ということではないでしょうか。隣が住友不動産の事務所ビルならなおさらですね。毎日犬の散歩でこの辺を歩いているのですが、この通りは空気が悪いので一歩中の道を通っています。物流と交通の量をこの物件に対して、「築地」を要因に出すのは浅いですね。
それでも音羽通りでまあまあなのは鳩山邸の下のあそこと、ビンテージマンションの扱いになっていて値段も全然下がっていない坂上の億ションあたりでしょうか。残りは90年代のバブル期に今と同じように業者が調子にのって億ションで売り出したLとかRとかのは悲しい金額になっています。人気があるといってもそのような価格で買えるわけですから、中古の人気エリアと新築の人気エリアとでは比較にはならないでしょう。
ガーデンヒルズが>>140さんがおっしゃる通り、例の特殊要因で成功したのでシティテラスも同様の手口＋地価高騰ということであの下町高田でさえおかしな金額で出しているようですが、シティテラスができ、それを購入できる層が住んだからといって高田が高級住宅街に変貌するということはなかなか難しいでしょう。その手法がどこまで護国寺に通用するか見ものです。
それとお買い物データも>>137、お店まで妙に分数が細かいのが苦笑しますが、なぜそんなに必死なのでしょうか。
スーパーは音羽通りに「例」のBだけですね。まあ、護国寺ランプ横に建築中のマンション1Fにちょっとしたスーパー誘致の話もあるようなので、それを地元民としても期待しているところです。
＞シティハウス目白
これ十数年前に竣工したビンテージマンションです、、正しくは
シティテラス目白で〜す。
＞それとお買い物データも>>137、お店まで妙に分数が細かいのが苦笑しますが、
個人のイメージが違わないように、不動産表記で徒歩時間がわかるように
地図ソフトで計測してから投稿しています。
人間の印象はあてにならないものです、茗荷谷の三徳とか江戸川橋なんて
ここから徒歩で行く人の、気が知れません、最寄りは、新大塚か
南大塚のライフだと教えて差し上げただけ。
＞ビンテージマンションの扱いになっていて値段も全然下がっていない坂上の億ション
時代遅れ過ぎますよ、バブルの頃の高値覚えなのでしょうか？
住友の音羽ハウスはさすがに古すぎて下がっています、バルコニーもないのですから。
音羽エリアは、住友のマンションが多数ありますけどね、最近ではパークスクエアーですか？
80㎡の3ＬＤＫで家族で暮らせないのですから、相続で戸建てをもらった
マンションなんてとっても買えない、地元の方かもしれませんね。
すみふも必死だね。
護国寺のパークハウスも、春日通りの向かえになるブリリアも数分圏内の立地で、みんなほとんど同じとこに看板も立ててるからね。
価格と売れ行き見れば、何が正しいか結果が物語る事になると思います。お客さんは厳しいからね。
>>時代遅れ過ぎますよ、バブルの頃の高値覚えなのでしょうか？
時代を経ても優良物件は値段が下がりにくいということです。
何と比較して時代というのか、全く前後の脈絡が不明確ですが（笑）
「時代遅れ過ぎ」や「築地」とかどうもフォーカスがずれている割には、「地図ソフト」で徒歩分数を計測してわざわざご丁寧に私共地元民にわかるように投稿してくださって、しかも南大塚のライフも教えて「差し上げてくれて」親切な>>142のそこのあなた、ありがとうございます（笑）
80平米で家族で暮らせない→相続で戸建てをもらったマンション？
→とても買えない地元民？ 文の意味がわかりません（苦笑）おっしゃる通り、地元で昔から生活してます。
なんかあまりにも必死すぎて書き込むたびに例えや前後の脈絡がどんどんめちゃくちゃになりますから、あんまり変な単語や慇懃無礼な表現で書き込むのはどうかと思います。
それに地元民をばかにするのもどうかと思いますが。小さい戸建も多いですが、昔からの地元民、護国寺の檀家さんや、雑司が谷近辺は戸建の見た目以上に、隠れた資産家が多いですよ。私のように、住み慣れたここを地価が高いうちに売ってそろそろ近所のマンションにでも住んでみようかという地元の人が検討している場合もあるので、特に。
＞145さん
＞住み慣れたここを地価が高いうちに売ってそろそろ近所のマンションにでも住んでみようかという地元の人が検討している場合もあるので、特に。
掲示板で地元の方らしき書き込みで、常套句ですね。
「自宅と土地を売却して新築マンションでも買おうかと思っている・・・」
ご経験があるのかどうか知りませんが、地元不動産屋に相談してからに
した方がいいですよ。
このマンションの3ＬＤＫが1億円強、地型がよい土地で30坪位売っても
無理ですよ、40坪の戸建てを売っても税金支払って諸費用までどうなるか？
2ＬＤＫなら、大丈夫ですが戸建てから住み替える価値がありますかね・・・
こういうのは、ご自分で経験してみないとわからないものですよ。
相続なら簿価は相当低いから、相続の長期譲渡でも税金は結構な額になりますよ、買換特例も控除はたった3000万円ですから、都心では厳しい額です。
近所の実家を昨年売却したので、少し勉強して現実の厳しさを感じた次第です。
庭付き戸建てを売却してマンション買うのは大変です、前面道路が一方通行の狭い道なら、尚更です。相場通りに買ってくれませんから。
>このマンションの3ＬＤＫが1億円強、地型がよい土地で30坪位売っても
無理ですよ、40坪の戸建てを売っても税金支払って諸費用までどうなるか？
2ＬＤＫなら、大丈夫ですが戸建てから住み替える価値がありますかね・・・
>146さんのおっしゃる通り、ずばりそうなんですよ、住み替える価値があるかどうか、悩んでいるところです。まがりなりにも自分の土地ですからね。地価が変動しようが関係なく、デザイナーに頼めばそれなり洒落たハコを作ってくれるのですが、管理が面倒になってしまい。ちなみに老齢の親と親族一同（笑）分譲価格が？？なのは地元だからストレートに感じることかもしれませんが。
まあ、事情は個々人いろいろあるので何とも言えないですが、この通りと埃と排気ガスだけは個人では何ともしようがありません。しかもスミフの関係者かどうか知りませんが>142のように地元民を馬鹿にするような変な書き込みをするのもどうかと。関係者か、契約済の人なのかわかりませんが、小規模マンションで住人かそれに近い関係者だとちょっと怖いですね。
このマンションの利点は早い時間に豆大福の行列先頭に並べることですよ。
親だけならともかく、親族もいるならマンションはおやめなさい。
細切れでプライバシーを保った方がいいし、音羽や新大塚あたりの
中古マンションを2つ買った方が良いですよ。
これって新価格？それとも新々価格なの？
仮にいわゆる新新価格だとしたら、新価格とどれほど違うのだろう？
今後の２３区内のマンション価格動向の指標になるよね。
まだ新価格でしょう、城南や世田谷、杉並も高いですから。
１５０さん有難う。
とういうことは、最終新価格ってことで、数ヵ月後の新々価格登場時には割安感になるのでしょうね。
おそろし〜い。
> 151
失礼ながら、釣りですか？。
少なくともこの辺では明らかに新々価格です。
今のうちに買っとけって、、、。最終的には自己責任ですが、この辺の価格としては今後そんなに上がる根拠はありません。少なくともパークハウス護国寺の価格を検討すべきですね。
＞少なくともパークハウス護国寺の価格を検討すべきですね。
あなたこそ釣りなのかな？
現地へ行ったことありますか？
以前近くに住んでいたし、物件も何件か見に行ったのでよく知っています、
個人的にはたとえここの、60％の価格でも買いたいとは思いません。
戸数もたった37戸で、最大でも83㎡しかない。
護国寺の森の裏のへりで、夏はヤブ蚊と蛾がたくさんいます。
夜道も寂しいし、街路灯は暗くて女性が1人で歩くのも恐い場所です。
あの辺り、江戸川乱歩の少年探偵団のモデルになったくらい寂しいところです昔から発展しない地区です。
おまけにお隣はゴミ屋敷と稲荷神社ですよ（笑)
あそこが、文京区なのかと思えるくらい道も狭くてゴミゴミしてて、おまけに坂下は有名な坂下商店街へと続きます。文京区では目白台の坂下、水道
と並ぶ庶民街だと思いますよ。
交通も：東池袋徒歩8分、新大塚徒歩8分、護国寺徒歩10分と書いてありますが、新大塚、護国寺は急坂を昇って下るので、女性やお年寄りなら2倍は
掛かると思いますよ。
物件HPに価格が発表になりましたね、どこまで1期で販売するのか不明ですが
未発表の最上階のプレミアム住戸3戸を除いても、単純平均で坪：440万円弱。
ここのマンションの購入者のレベルには、それほど影響がないのでしょうが、住友の販売中のマンションと比較しても、管理費がどこよりも割高なのに気が付きました。
やはり、社内的にプレミアムグレードとしていて、この規模でディスポーザーと内廊下、二層吹き抜けのエントランスを採用しているからでしょうかね。
もう一つ気になったのは、駅近でも駐車場が80％も確保されているのは
いいのですが、内容は平置き駐車場が身障者用の1台のみで、残りの40台は機械式だという点でしょうか、車種がどうしても限定されてしまいます。
ここは、護国寺が最寄り駅になっていますが丸の内線新大塚も8分ですから
こちらの方が、ニーズは高いのかと思います。
有楽町線は、埼玉方面からの乗客が多いのでけっこう混雑します。
そうそう、あんまり人気が上がると調子に乗って竣工後に値上げするからね〜
周辺の相場をつり上げると、迷惑な人もいるでしょうから。
でも11戸なら、シティテラスに換算すれば60戸弱だから
スミフにしては、オーバーペースでしょう。
もうすぐ新々価格がわかっているのに、売り急ぐことないからね。
知人の周辺住民は、諦め価格だと言ってました。
今日会った護国寺駅そばのマンション在住の知人に
食料品の入手はどうしているのか訊ねると、
マルエツと西友の両社ネットスーパー利用が主だとの回答を得ました。
五百円あまりの配送料が毎回かかるのだそうですが、
注文当日に届くので便利、同じマンションの方々も大体そうされている
との事で、びっくりしてしまいました・・・
生協のカタログ販売、ネットスーパーは最初は面白いのですが
生鮮食料品は、画像と実物が全然違うし、選べないから疎遠になりました。
調味料とか、工業製品のような加工食品は問題ありませんけど
いずれにせよ、一度で用が足りなければ不便だしその時間に在宅するのも
面倒です。
徒歩10〜15分なら、自転車や自動車で買い物に行くでしょう。
護国寺のマンションといっても、音羽通りの江戸川橋までの
坂下はここより買い物は不便だと思います。
首都高もあるので排気ガスと騒音も、ここよりかなりひどいと思います。
HPのあまりの＊＊＊＊しい金額にワロタ。
それにしても自宅のポストに投げ込まれてるスミフのチラシが一日三枚も目障り。高田馬場、池袋、小石川店。
うそくさい買主ストーリーネタ満載。昨日のは海外から招聘するイギリス人教授が小石川・関口限定で探してるとか。まあ、よくこんなネタを考え付くものだ。少し前の当社の古いお客様がイタリアから帰国。この家族が出国する時に当社で売却したんだと。海外ネタが好きなんだな。
どのチラシにも共通してるのは、この護国寺とは正反対の値段的なコンセプト。デベ業者的には不動産価格は高騰中！なのに、買取価格の参考一覧は二年前の相場ばかり。
そんなに必死で物件が必要なら、この護国寺をその買主とかにあてがってやれよ。
中古は相場より安く買い叩き、新規分譲はバカみたいな値段で提供。
スミフの商売、これにあり。大笑いだな。
両方ひどいってことですね。
住友って言っても、不動産系なんてまだまともな会社の部類だと思う。銀行、保険は会社トップ以下詐欺師集団。
>162,>163さん、ご指摘の通りです。
名前と担当（中古・新規）が違うだけで同じ系列、商売のスタイルにそんなに違いはありませんよ、酷いのは。
そんなにいい会社なら、不忍通り・排気ガス充満・中途半端な立地のこの物件を社員自らが率先して買えばいいのではないですか。関台・小石川限定で探しているイギリス人とか、ワンルーム投資で儲かった高齢のご夫婦など、チラシの人々に率先して買わせればいいでしょう。
HR担当にしても、本社にしても一部の、めちゃくちゃ売り上げる歩合制営業マンを除いては”自分の勤務先の会社が売っているマンションなんてとても買えない”給料水準の社員が脳内イメージで投げ込みチラシを書いてみたり、彼らが脳内でイメージを膨らませる「富裕層」とやらに足元にも及ばない末端の社員がたくみに口先で誘導するか、はりぼてHPで田舎の人の妄想を駆り立てるような、そんな感じですよ。それに加えて掲示板対策の書き込み人でしょう。
不動産業界の社員なぞ、>164さんが指摘されてる銀行、保険会社以下の給与水準とコンプライアンスの低さでしょう。皆さんご存知でしょうが、同じSグループでも業種によって天と地の差ですからね、それはこのグループに限ったことではありませんが。
そんな連中の話術と掲示板含めての情報操作にのらないようにいかに賢いお買い物をするかということですね。皆が熱にうかれてる時に一歩引くことです。
いくら一部上場の大企業だって、マンション適齢期に
この周辺の3LDKを訳ありじゃなくて買える人はいないんじゃないかな。
だって1億円ですよ、仮に頭金2000万円あったとしても8000万円のローンが
組めたとして、30年ローンで返済は月額35万円になります。
奥さんが正社員なら、あるかもしれないけど転勤族はだいたい一馬力が
多いでしょう。
>166 30年ローンで返済は月額35万円
そうですよね....。
それに管理費・駐車場、税金です。生活費を足し上げていくと最低税込み100万でぎりぎりでしょうね。子供や扶養家族がいたら税込みどころか、手取り100万ないと何かあった時たちまち破綻しそうな悪寒です。乱暴に計算しても年収1200万は必要か...。オイオイ。
ライフスタイルの変化も考えないといけないし。>166さんが書いているように転勤もあります。例えばここの55ｍの部屋を7500万！で買った独身の人が恋におちて(♪）お嫁さんが来るかもしれないです。共働きのうちは二人で35万のローンは楽勝かもしれませんが、子供が生まれたら小学生半ばになったら55ｍの部屋は厳しい。その時初めて売却を考える。
子供二人だと最低79とか84ｍは要りますよね。あ、一億超えるじゃないですか！ その時、奥さん、お勤めを辞めてるかもしれません。
独身のOLさんがこのまま一生独りで生きていくと決めて買うケースの逆もあるかもしれないが、どちらも親から援助でも無い限り、気が遠くなりそうな
ローンです。
そもそも頭金を物件の二割貯金するのだって大変です。
お父さんは辛いなあ....。
悠々自適の老夫婦か、子供無しのDINKS向けなのかな、ここ。
あなた税金があるんだから、年収1600万は必要でしょ。
めちゃくちゃ乱暴な数字ですけど
ローン返済管理費込 35万
機械式駐車場 35,000（音羽・目白台近隣相場）
生命保険 積立・掛け捨て合計平均 4万ぐらい？（一般平均？）
夫婦二人食事 10万ぐらい？（夫婦で外食含？）
光熱費（60アンペア） 15,000
上下水道費 10,000
お父さんお小遣い 昼食と飲み代等 7万ぐらい？
服飾・書籍・雑費等 家族で3万ぐらい？
ここまでで約65万
もし専業主婦だったら奥さんの化粧品とか雑費やらで2万ぐらい？
子供の幼稚園や塾や習い事で 3万から4万？
ここまでで既に約70万
うぉ〜ここまでで手取り70万最低必要っぽい。固定資産税年間約20万、たまの車検とか、奥さんが年に一回は海外旅行連れていけとか言ったら、まじで死ぬかも。
なのに75ｍはないよ。
皆さん、この生活、普通ですか。私だけが貧乏なのかも。学校出て就職して十何年かかってやっと頭金、貯めました；；；；
我が国は歴史上類を見ない過去12年間異常な低金利に慣れるとは、
恐ろしいことなんだよね。
1000万円につき返済額が4〜5万円じゃ、今後30年は続かない。
繰り上げ返済しても無理でしょう。
1000万円につき、5〜7万円の時代が必ずやってくる可能性は高い。
つまり頭金2000万円で8000万円の借り入れなら、月額返済40万円〜56万円は覚悟？
8000万円で金利5％としても、元金が減らずに金利だけで400万円だからこんなものでしょう。
住宅ローンの変動金利は、平成2年頃の過去最高が8.5％、
何だバブルと思ったら大間違いで、昭和61年は5％のレベル。
日本と諸外国の金利差で、ジャパンマネーが金余りの世界を作った
ことは最近批判されているようです。
金利が上がれば、物価も給料も上がるから何とかなるとは思いますけど
リストラの可能性は、サラリーマンなら40代以降はありますね。
いずれにせよ、援助無しで億ションを買うことは、ひもといていくと
すごいことだとわかります。
販売不調なの？
一億前後の買い物をするのに、モデルルームもなければお金持ちでも慎重になるのはごく普通のことでしょう。
多分、こういう売り方は前代未聞なのではないでしょうか。
青田買いどころか、まさに「絵に描いた餅、見込み買いを促進しているようなもの。シティテラス目白のMR見せて、「これと同じですよ」といっても
説得力はないでしょう、施工も前田建設とは違うんですから。
MRを作らないから、その分経費節減で分譲価格が安くなるかと言えば
結局住友の利益に、その分貢献するだけでは納得できないでしょう。
最初から、シティハスウ南大塚のように完成売りにすればまだいいけど
なぜMRも作らないのに、この時期に無理して分譲開始したのか説明しきれないでしょう。
どうせMRを共通にするなら、シティハウス南大塚とすれば文京区アドレスで
差別化できたのではと思うと残念。
これだけ見事に売れない上に、ブリリアの護国寺も始まりましたね。ちょうど80平米ぐらいの３LDKで、それも住不はモデルもなしで、ブリリアは完成売り。おそらく値段も1割ぐらい違う。どうすんのかね、ここの購入契約しちゃった人は。不憫です。
＞おそらく値段も1割ぐらい違う。
地元の人じゃないからわからないのかな？
ブリリアの護国寺と比較しちゃ失礼ですよ、あの駅遠で不便な立地
曲がりくねった道と隣はお墓の周辺環境。
20〜30％こちらが高くて普通だと思います。
路線価で見たって380Cのブリリア護国寺と、630Cのシティテハウスと
実に66％もこちらが高いから、価格差10％なら、ブリリアが相当割高だと
いうこと、わかりますか？
土地の実売価格を仮に路線価の3倍とすると、
ブリリア護国寺の土地は坪・376万円、シティハウスは坪623万円
お話しにならないくらい資産価値が違うのです。
マンション価格が40〜50％違っても不思議じゃないね。
豊島区のシティハウス南大塚だって路線価520Cだから、3倍とすると
坪514万円だからブリリア護国寺の1．4倍もするよ。
ブリリア護国寺の土地の評価が以下に低いか税務署が認めているようなものだね。
つまり、ブリリア護国寺はとっても割高だと言うことよ。
スミフって、自己中心的に何でも判断するからダメなんだよね。１７４が典型的。不忍の向かいだからね。路線価なんて関係ないの。路線価が実勢を物語ってないの不動産関係なのに分かってないってのが問題。というか、自分に都合のいい様にしか、物事を考えない証拠だよね。顧客がどう思って比較をするかを考えるのです、商売は。言うに事欠いて、割高だとは！！！（固定資産税も少なくて、より良いのにね）。スミフの護国寺売れてないのが全てを物語ってるでしょ。マンションのチラシ撒いちゃダメですよ。自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。まあ、がんばってね。ブリリアが売り出して売れ行きが分かって来たらスミフも現実を見るのだろうね。
路線価ってマンションの人気を計るバロメータの一つでもあるけれど、必ずしもあてはまらないからねえ。商業用地と住宅地の違いもあるでしょう。
ここも高田も路線価だと高いのは誰でも知ってるけれど、住むにはどうよって環境なのよね。
高田よりまだましなのは踏み切りがないことぐらいなんじゃないの？
確かに路線価での比較は無意味だと思う。こんなとこに住むとストレス溜まるよなぁというようなゴチャゴチャした駅近商業地域の路線価は一歩奥に入った人気住宅地より大幅に高かったりする。でも先に売れるのは住宅地のマンション。
173＝175＝176＝177
＞路線価ってマンションの人気を計るバロメータの一つでもあるけれど、必ずしもあてはまらないからねえ。商業用地と住宅地の違いもあるでしょう。
ぜんぜんわかってない、初心者でもわかること。
路線価が違えば用地仕入れ価格が違う、つまり原価が違うから、
分譲価格に反映するのは予想できる。
＞ブリリアは完成売り。おそらく値段も1割ぐらい違う。
来年4月竣工、1月の分譲価格なんて営業社員だって知らないし未定でしょう。どこの業者。
敷地150坪足らず14階建て25戸（ワンフロアー1〜2戸）と比較できないでしょう。30戸未満だと管理組合の活動も大変だと思います。
高級住宅地の高級低層マンションなら、この規模はあるけど管理費も
何もかもべらぼうに高くなる。
東京建物も、よくこんな狭い敷地にマンションを建てるのか不思議です。
＞ここも高田も路線価だと高いのは誰でも知ってるけれど、
「〜しかし自分だけが、何も知らない」の間違いですよね。
住友の高田の路線価は340C（㎡34万円）シティハウス護国寺（630C)の
半額近いけどね。
「路線価」で検索すれば国税庁のHPから誰でもわかる。
＞ブリリアの護国寺と比較しちゃ失礼ですよ、あの駅遠で不便な立地
＞曲がりくねった道と隣はお墓の周辺環境。
パークハウス護国寺と間違えている？
ブリリアとシティハウスは、同じブロックで不忍通りに面しているから
路線価は、ほぼ同じ。
住友のマンションって、
＞マンションのチラシ撒いちゃダメですよ。
＞自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。
相変わらずこういうこと言われてるんですね。
実際に検討してみると、そのとおりだってわかりましたけど。
ちなみに住友不動産関係のチラシって、めちゃくちゃウザいですよね。
＞自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。
そんな、慈善団体のようなデベが1社でもあったら教えて欲しいですね。
住友は掲示板でバッシングが多いけど、一致した見解は価格が高いこと
お金持ちに積極的で、そうでないと冷たくされたりします。
それでも供給戸数は首都圏中心に業界3〜4位なんですから、買う人も多い
ということでしょう。
そうですね。企業が利益を追求しなくなったら資本主義自体が成立しないし、少しでも安いマンションが欲しいという理由でデベだけが利益を追求してはいけないなんて一人ヨガリもいいところだと思います。
ただ、175さんが言いたかったのは
>自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。
→自分のもうけだけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。
ということではないでしょうか。
スミフの営業は何人か知っていますが、とても客のことを考えて商売をしているとは思えず、182さんが書いているように、お金持ちには本当に積極的すぎて、常識を欠いた、とにかく売れれば客が損しようが不便な生活をしようが、そんなの関係ありません、という雰囲気がありありと伝わってきて、大変不快な思いをした経験があります。こういう人たちの給料を増やしてあげるために、明らかに他のデベよりも利益をがっぽり上乗せしているマンションを買うのが＊＊らしくなり、他社のマンションを買いました。
全く違いました。
業界大手で沢山供給しているから、ファンも多いけど営業で冷たくして
アンチな人も作ってしまうのですね。
不思議なのは、買えずにバッシングする人は多いのですが実際に
買って住んでいる人から、批判は少ないんですよね。
バッシングの理由は、高額なことと金持ち優先の販売方針ですから
お金持ちには非常に、気持ちの良いデベなんですよ。
マンション内の格差は、相当あるようですけど・・・・。
スミフの買うなら、絶対に平均以上のいい部屋を買わないと後悔しそうです。
買えない人は、匿名掲示板でストレス解消しないで買えるマンションを探すか中古にするか、郊外を探した方が精神衛生上いいのではないでしょうが。
いつもディスカウントが好きな人が、百貨店でブランド品を買う人を
とやかく言ってもしょうがない。
クラウンに乗る人と、カローラに乗る人は嗜好が違うのです。
＞お金持ちには非常に、気持ちの良いデベなんですよ。
こういう評価が、とても分かりやすいですね。おそらく正解なのでしょう。私は自分を金持ちだという気はありませんが、先日、都心の中古マンション（スミフが売ってくれとチラシを入れる様な）マンションを1.2億で売却し、他の物件を契約しました。今賃貸（スミフの物件）に住んでますが、やはりここはひどいと思いました。１、中古物件は値段を下げろと（9000万に）、じゃ無いと仲介しないとの事で、お断りしました。スミフ（販売）の評価能力の低さを思い知りました。２、検討していたものにスミフ物もありましたが周辺より価格が明らかに高く、予算オーバーでなく、オロカな買い物という印象ですね。３、今、一時住み替えで居住中の賃貸契約に関しても、駐車場の有無、トランクルームの有無、その賃料など、情報があまりにいいかげんでびっくりしました。まあ、私の印象では、ここのHPの様な情報収集が出来ない御高齢の方で住友という名前で判断ミスをしてしまっている方は今も多いと思います。業界大手の企業が必ずしも社会的に良い事をしていない事は、赤福も、白い恋人も、不二家も、雪印も、三菱自動車も我々消費者に教えてくれてますからね。我々一般消費者は常に自己防衛の為に勉強が大事ですよね。
＞百貨店でブランド品を購入する
のはスミフでマンション買うのとは意味が違うと思います。これはどこの店舗で購入してもブランド品の新品の新作の値段は基本的に同じですからね。比較するなら同じ農家のみかんを百貨店で買う人と八百屋で買う人の違いと思います。私は賢い消費者でありたいと思います。
↑
改行がEnterキーで、出来るって知ってますよね。
自分で読み返して、読みにくくないですか？
1.2億のマンション売れるんだから、きっとPC苦手な年配の人なのかな？
百貨店とたとえるのはちょっと・・・。
百貨店なら金を持ってない人にも「不快」な思いをさせるような接客はしませんよ。
三井なら金がない人がパークマンション見に行っても、丁寧な対応しますしね。
住友は建物自体は良く、住んでからの居心地は非常に良いのですから、もうちょっと接客態度を変えるとイメージいいのになんかもったいない気がします。
＞百貨店なら金を持ってない人にも「不快」な思いをさせるような接客はしませんよ。
外資系や関西系で数字を求められる会社は、そんな悠長なことは言ってられないのでしょう。
資金の少ない人に簡単に10人説明するより。お金持ち5人に丁寧に
説明した方が営業数字は上がります。
資金の少ない人に親切に説明するのは時間の無駄ではないでしょうが、
効率や成約確立が著しく低いのは現実だと思います。
丁寧に営業したら、急に資金力が5割り増しになることなんて有りえないし。
お互いに忙しい時間を割いているのですから、かえって親切かもしれません。
スミフのいいところは、エントランスに資金を集中するのか
他社と比較しても、非常に豪華に作りますから、来客には評判は上々です。
ここのように100戸未満の中規模マンションで、エントランスホールが
二層吹き抜けというのは、あまり例がないのでは。
それと、お金持ち相手らしく駐車場設置率はどこでも高いですね。
192です
＞それを不満に思うか、差別化できて心地よく思うかの違いです。
失礼しました。
＞それを不満に思うか、棲み分けができて心地よく思うかの違いです。
に訂正します。
お金持ちを優先したくても、この立地では本当のお金持ちは来ないでしょ。まあ、成金相手でも売れればいいのだが。
＞渋滞も少なく環境は良いと思いますよ。
ここは坂の中腹というかほぼ頂上で、信号があるとこだから、上りの発進で排ガスと騒音が渋滞より多いとこですよ。
それから、音羽の音羽通りのマンション群とは微妙に違うのですよね、不忍通り沿いのこのMSは。音羽通りって不忍通りとか春日通りに比べて車の通り少ないですからね、日曜なんて特に静かですよね。音羽のMSとここを一緒にすると音羽の良さをご存知の皆様に失礼だと思います（私は小石川の住人です）。不忍通りの通り沿いの町並みを千石辺りから池袋ぐらいまで歩いたり、車で走ったりすれば、明らかと思います。まあ、不忍の全体的に言える事ですけどね。
>191
そうですかねえ。
194ですが、住友は商社や銀行はかなり慎重でいけいけではないですよ。
石橋叩いても渡らないと「失笑」されることもあるくらいですから。
それに財閥なら三井のような誰に対してもある一定以上の接客態度を求めたいところです。
不動産業界のリーダー的立場なのですから、裏では何してもいいですけど、表ではそれなりの態度を取って欲しいですね。
それができる体力はあるのですから。
ちなみに住友のマンションすんでて、
>他社と比較しても、非常に豪華に作りますから、来客には評判は上々です。
>駐車場設置率はどこでも高いですね。
というところは同意で、体躯もよく、住んでいてストレスないです。
だから住友のマンションに好印象があります。
掲示板みて接客態度がこんなに差があるのかとびっくりし、なおかつイメージが悪いので書き込んだ次第です。
このマンションも住む人にとってはいいマンションになると思いますよ。
＞私は小石川の住人です
共同印刷沿いの、坂下エリアですか。
春日通りや竹早公園のある、坂上とは別世界ですね。
播磨坂の上と下では物件価格も大きく違いますね。
＞体躯もよく
体育は5？
正しくは、「躯体もよく」つまり構造のことですね。
MRもないのに、1億超のマンションが簡単に売れる方がおかしいよ。
現場はを通りましたが、工事はまだまだですね。
もう一つの近くの住友物件、シティハウス南大塚は外壁がほとんど
見えてもうすぐ完成するようですが、何も発表になってない。
スミフはいったい何を考えているのか、よくわからない。
護国寺近辺ははカラスの襲撃が多いそうです。
カラスの襲撃って、対人のですか？？対獲物？
それとも、カラスへの襲撃 って意味？
どれもいちども見た事ない・・・
売れていないのではなく、売る気がないのでは？
■シティテラス目白のMRの中には、部屋はない
■パンフレットも、MRないからあちこちの寄せ集めで予想や類似
■模型はとPCで間取を見るだけ、完成予想CGを見るだけ
■完成予想CGが違うのは、工事現場の下層階に貼ってあるタイルの質感も既に違う
こんなことなら、完成売りにすればいいのに
11戸発売して、半分は売れてないのでは・・・
実質的に完成販売に変更したようなものでしょう
都心物件も売れ行き鈍ってるからね。
完成売りって、あなた、売り出してれば、人気があれば売れるんですけどね。
いわゆる言い訳とか負け惜しみの類いね。
半年で、たった5戸しか売れてないの？
シティタワー九段って完売したのかな
HPが変わりました
「いよいよ本格始動！」
ということは、今まではプレ販売だから本格的に売らなかったのかな？
人気なさそうな物件ですね
ここはどうなったのでしょうか？。
売れないスミフの代表的な物件として残し続けるのでしょうか？。
１期の当初売り出しは11戸だったのですが今も1期10戸先着順になっていて、まさか9月から1戸しか売れてないってこと内ですよね？。もうすぐ入居なのに、、、。
反対側のブリリアは18/25が売れるみたいです。ここは最低が坪420ぐらいであちらは300から400ですからね。
ここも間もなく完成売りですが、後１年で中古ってことですからね。
商社はよく知らないが、顧客の企業を教育するのが旧住銀。慎重と言うより、例え日本を代表する大企業であっても少しあぶなくなったら真っ先に逃げるのが旧住銀。もし、貴方が普通にサラリーマンやってたら財務にでも聞いてみるといい。過去に真っ先に逃げていった銀行と窮地を救った銀行が一緒になったことで、複雑な心境の大手上場企業がいかに多いかが垣間見れるから。
東三もしかり。いい時だけの東三。
別名、余力残しの東三。
向かいのブリリア。18戸も売れていないけど。
賃貸のグレードアップみたいなマンションだった。
ここ。建物の存在感からして違う。中身に興味深いものがある。
昨年現地もMR(といっても目白の)も見てきましたが、残念ながらいい印象はありません。
現地：交通量が意外と多く睡眠が妨げられそうな不安があった。(個人差はあると思います)
MSと駐車棟が近すぎて圧迫感があった。
隣接する材木屋の材木がMSにかかりそうなのを見て悲しくなった。(私だけですかね)
ＭＲ：ここ(護国寺)があまりにもお高くてビックリしていたら当然の様に目白を勧めてきた。
目白(高田)にする気もまったくない。
久しくDMも来なかったのですが、突然知らない「担当者」から電話が。
で、久々にこちらにきたら・・・どうやらご苦労されているようで。
だからって向かいの方に当たってもしかたないのに。
（目白に続いて？）ここは１割ぐらい値下げしましたよね？。
ここにこの値段を払うんだったら、
飯田橋のほうがよくね？
どこが不人気の理由だろうか？
駅？周辺環境？構造？仕様？
なぜ価格？と訊かないの？？（笑）
特にウリはないってとこが弱点なのかも。。。
このスレに書き込まれたこの物件の価格を調べました
プレミアムを除いて坪440、最低420ぐらい。
７７平米で９５００万。
５０平米台の２ＬＤＫが７千万円台。
55の北向きの角部屋で7000〜7500万円（坪単価419万円〜450万円）
などの書き込みがあったのですが、当然一つも坪400万を切った部屋の存在は記載されていません。
実際我が家にあった、住宅情報マンションズの昨年12月のものにも、分譲価格は５５．３３平米 ６９００万（４１２）から８４平米１１８００万（４６４）と記載されていました。
しかし、現在発表になっている物件の価格は、
５５平米（３F） ６２００万（坪３７３万）
５５平米 ６６００万 （坪３９４万）
73平米 ８４００万 （坪３７９万）
７９ ８９００万 (坪371万)
８４ ９３００万 （坪３６６万）
８４平米（１１F） １１０００万（坪４３３万）
の様に坪400を切る部屋が目白押しです。やはり何らかの価格調整がなされたのではと思いました。皆さんどう思われますか？。
う〜ん。そうですか。
目白の物件に関しても同じことが言えますね。
営業マンに確認すると「値段が安い部屋は眺望や、日当たりの関係で条件的に劣るためで、当初の予定通りの値段で一切値下げしていない」との事でした。
もちろん道理は理解できますが、販売苦戦の現況を考えると疑ってしまいますね。
最初に全ての部屋の価格表をもらっている人なら分かるんではないの？
車の往来の激しい不忍通り沿い、しかも坂道でエンジン拭かす場所
買い物は不便きわまりない、どこへ行くのも坂道だらけ
窓のないあんどん部屋のあるタイプが多い。
文京区のアドレス以外に、ほとんど魅力がない
エントランスだけが豪華な、割高マンションという感じでした。
＞車の往来の激しい不忍通り沿い、しかも坂道でエンジン拭かす場所
＞買い物は不便きわまりない、どこへ行くのも坂道だらけ
＞窓のないあんどん部屋のあるタイプが多い。
多分モデルルームに行かれてない方なのでしょうね。
イメージでお話されてるようで。
全タイプともモデルルームがあり見ましたが、窓のない行灯部屋は
１室だけでした。
ほとんどのタイプは全ての部屋に大きな開口があり全く逆の部屋でしたよ。
買物も護国寺駅上にポロロッカが出来ていて近場で便利みたいです。
意図を持った悪口も自由ですが、せめてちゃんと見てから書き込まれた方が
よろしいのではないでしょうか、と思いました。
>>224
見に行った感想を書き込みました。
平日にマンションの前に立っていると印象が変わりますよ。
>買物も護国寺駅上にポロロッカが出来ていて近場で便利みたいです。
食生活が偏りがちなかたなのでしょうか？
スーパーは、徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数あって、競争して
初めて『都心生活』と言えるのでは？
毎日ケータリングサービスで、お暮らしになるような大金持ちなら不要でしょうが（笑）
>>全タイプともモデルルームがあり見ましたが、窓のない行灯部屋は
１室だけでした。
？？？？
シングル＆生涯共稼ぎ生活のDINKS向けの2LDKは別にして、
ファミリー向けのプレミアム住戸を除くA〜Bの3タイプのうち2タイプ（66％）にあんどん部屋が
あるのは、図面の間違いですか？
あんどん部屋は、リビングの延長なんて宣伝に惑わされているのかな？
悪口ではなくて、見て、近所に住んだ経験、実感なんですけどね・・・・
＞全タイプともモデルルームがあり見ましたが、窓のない行灯部屋は１室だけでした。
Aタイプの洋室3とBタイプの洋室3は、外気に向かった窓はないよね
３ＬＤＫＸ３タイプ＝９室
２ＬＤＫＸ２タイプ＝４室
計１３室中２室だね。
購入者は部屋ごとに買うのではないので、３LDKのプランの2/3で窓なし部屋がついてくるというのが正しい評価でしょう。
ここは何の魅力も無い物件ですな。
>>225
>スーパーは、徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数あって、競争して
初めて『都心生活』と言えるのでは？
はあ〜？
この物件の極めて近所に住んでます。別にこの物件の肩を持つわけではないですが、周辺
環境を批判されたので、一言。
スーパーでは、最近出来たポロロッカの他、ライフ(新大塚)、サントク(茗荷谷)、
ピーコック(千石)、コモディイイダ(江戸川橋)と周辺には質量ともある程度揃ってます。
また、坂道が多いのは、武蔵野台地にある東京都内(含山の手・皇居付近まで)では致し方
なく、昔からの都民は普通に生活してますよ。田舎出身の方は、東京に坂が多いことに
びっくりされるようですが。
坂も無く、地価の高い都心で「徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」ある地域を
是非教えてくださいよ。
＞スーパーでは、最近出来たポロロッカの他、ライフ(新大塚)、サントク(茗荷谷)、
＞ピーコック(千石)、コモディイイダ(江戸川橋)と周辺には質量ともある程度揃ってます。
我慢強いというか、気が長いというのか
それとも、毎日車でお買い物するほどのご身分なのか・・・・（笑
1．ライフ：豊島区南大塚2丁目 坂を登って下って1㎞強 歩いたら往復30分以上？
2．サントク（茗荷谷）：文京区小石川4丁目 坂を登って排気ガスの春日通りを延々と・・
約1．4㎞、徒歩なら往復40分以上？
3．ピーコック(千石)：不忍通りを登って、下って更に千石方面へ登って、2㎞弱往復1時間？？
4．コモディイイダ(江戸川橋)：文京区関口1丁目 坂を下って、排気ガスの音羽通りと
新目白通りを延々と1．5㎞、歩けば往復40分強・・・
いい加減に呆れてきますね・・・・
この方のそれは、言うならば、全部お隣の駅のエリアですね（笑
＞坂も無く、地価の高い都心で「徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」ある地域を
是非教えてくださいよ。
駅名で言えば、江戸川橋、新大塚、JR大塚、茗荷谷、後楽園、本郷・・・・
護国寺以外は、ほとんどそうですけどね・・・
永年不便に慣れると、隣町のスーパーでもご自分のエリアに感じるんですね。
＞はあ〜？
我慢強いお方です・・・
別に231さんの味方するわけではないが・・・。
>江戸川橋、新大塚、JR大塚、茗荷谷、後楽園、本郷
後楽園（小石川）の「坂下」くらいだぞ、
「坂も無く、地価の高い都心で「徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」ある地域」は・・・。
後楽園の高台は急坂だし。
文京、新宿、港という山の手は坂だらけだよ。
ここは何より問題は価格です。正直文京区の中でも特別良い場所じゃないのに、いわゆる新々価格の最後の物件と言って良いのでは無いでしょうか？。ある意味、住友の高値戦略が失敗した物件の典型ですから、もういいでしょ、どうでも。
ポロロッカは普通のスーパーっす。
ソコを利用した食生活でもソレホド偏らないですよ。
ただ、近くにスーパーはたくさん無いです。
歩いて5分以内にあるすーパーは、ポロロッカの先にある小さなスーパーぐらいです。
その次に近いスーパーは新大塚駅近くのスーパージャンボかFoodexpress。
徒歩片道8分くらいです。
毎日、車で買い物はしないですが、週末はしますね。
車の騒音は、音に鈍感な方なので、あまり気にならないのですが、
不忍通り側の窓を開けている場合、
赤信号で止まったダンプとア○なバイクが走り出す時は殺意を覚えます（w
>>徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数あって、競争して
>>初めて『都心生活』と言えるのでは？
「レベル以上」ってどういうレベルですか？
タワーマンションが乱立しているような地域を指しているのであれば、
そのレベルには、護国寺は無いです。
徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数ある地域は
都心だと、銀座、新宿、渋谷、青山、池袋、上野ぐらいじゃ無いですか？
231です。
>>駅名で言えば、江戸川橋、新大塚、JR大塚、茗荷谷、後楽園、本郷・・・・
>>護国寺以外は、ほとんどそうですけどね・・・
>>永年不便に慣れると、隣町のスーパーでもご自分のエリアに感じるんですね。
はあ〜はあ〜
私は、生まれてから渋谷区・杉並区・文京区と住んでいますが、他との比較でも
不便は感じませんがね。
233さんが書いてくれてますので再指摘しませんが、232さんの言う地域で
「坂も無く、地価の高い都心で徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」
は存在しませんよ。そうそう、前回、FoodExpressとジャンボ(共に新大塚)を書き忘れました。
品質が合わず、あまり行きませんので。。あのお婆ちゃんは微笑ましいと思いますが。
因みに、茗荷谷には、サントク以外、何があるのですか？コンビニレベルのロロッカ
(他のポロロッカより更に小さい)ですか？ 播磨坂をはじめ坂だらけの街ですよね。
知らないのに知ったかぶりは見苦しいですね。
後楽園の成城石井。バスですぐです。
