シティハウス文京護国寺

小石川ガーデンヒルズ
http://www.google.com/search?q=cache:www%2esumai%2dsurfin%2ecom/search...

千石２丁目です

やっと住友のHPに掲載されましたね、新しい名前は、
（仮称）護国寺プロジェクト
総戸数：65戸
駐車場：40台
専有面積：55.33〜120.37㎡
販売開始は、来年4月ですね。

ここは住友不動産、大塚２丁目計画。
１３階建てで、２０年２月末完成予定。
いわゆる富士見坂プロジェクト。
北側道路なので、不忍通りの騒音は背にする。
南側の眺望はよさそうです。

道路反対側の東京建物の計画（ブリリア）とともに、来年春以降注目されますね。

住友音羽ビルの隣だから、法人やファンドに賃貸で一棟売りにならないかと思う。

まあ分かりません。
ホームページで告知したからには、
一般向けに販売しない可能性は低い気もします。
　　↓
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/gokokuji/index.cgi

発表されたのに、みなさん関心が薄いんでしょうか
最近の文京区で、駅近の100㎡超える部屋のある物件は希少価値だと思いますけど。

豊島区ですが近くで新大塚5分にやはり住友不動産の（仮称）南大塚2丁目計画というのも
発表になりましたねこちらは来年9月の販売だそうです。
規模も同じくらいですが同時期にすぐ近くで、2つも販売するのも珍しいですね。

護国寺プロジェクトには大変興味を持っていますが、護国寺といえばお寺と学校の
イメージ・・・。生活するとなると環境はどうなのでしょう？あまり地理に詳しくない
のですが、大型スーパーなどはあるのでしょうか？
交通の便も悪くなさそうですが、渋谷方面へのアクセスがちょっと・・・。
池袋に出るのでしょうか。13号線の新駅（雑司が谷）へのアクセスは？
周辺地理に詳しい方、是非教えてください。

自分もそれほど近所ではありませんが、10年ほど前に短期間護国寺の裏に住んでいたので
書き込みます。
雑司ヶ谷へは遠いです、護国寺は5分程度、JR大塚駅にも15分という感じです。
護国寺から江戸川橋にかけて大マンション群ですから生活に不便はないのでしょうが
大型スーパーで買い物をするには、大塚や茗荷谷まで行かないと自動車で買い物をするのが
現実的でしょう。
比較的小規模のスパーは点在していますからこちらが便利でしょう、
護国寺までは旧東京市（江戸市中？）で古くからの街ですから問題ないでしょう
護国寺駅が出来るまでは、陸の孤島という感じの立地でした。
元々音楽短大附属高校の運動場跡地ですから、学校は人気の学校がたくさんあります、
国立附属小学校に、いずれも徒歩圏だというのが最大の売りかもしれません。

HPの物件概要には書いてありませんが、メトロ丸の内線新大塚駅まで7分、茗荷谷駅10分程度です
丸の内線は都内で2番目に古い地下鉄ですから、都内のメインを通っていて使えます。
後楽園（水道橋側）、本郷三丁目、お茶の水、東京、銀座、大手町、霞ヶ関、赤坂見附（永田町側）
四谷、・・・こんなところ。
有楽町線を使えば、池袋、麹町、有楽町、新木場からディズニーランドに行くにも便利です。

利便性はいい地区だと思うが、08さんのいう渋谷方面のみ弱いんだよね。
弱いといっても30分かからないが、この辺住みたい人は20分以内でいろんなとこ行くのになれてるから不便と感じるだろうね。

№０８です。皆様、貴重な情報を有難うございました。大変参考になります。
早く住友不動産からの具体的な情報が欲しいところです。

目白の目白プレミアム2が販売延期のようなことが掲示板に書いてありました
護国寺プロジェクトも、規模の割には販売開始予定が早いので、販売延期で
棟内モデルルームで販売されるような気がします。
マンション価格は高騰していますから、少しでも販売を遅らせているのかもしれません。

HP何ら進展ないですね

内容はないけど、HPに写真が載りましたね。
このマンションは、来年4月販売開始ですからどこかにモデルルームを作るのでしょうか？
それとも棟内モデルルームなのでしょうか？
中規模ながら、100㎡超の部屋まで用意されて交通至便なので注目しています。
目白の学習院下の住友不動産の大規模（目白プレミアム2）は、シティテラス目白に名前が決定して
販売は来年1月が3月に延期になったようです。
近くの南大塚2丁目計画の方は来年9月販売開始で、HPは何の進展もなしです。

ここは坪いくらくらいでしょうか？
周りはうるさいところなのでしょうか？
商業地域なのでやはり風俗店とかできちゃったりするのでしょうか？

ここは不便だろ？

有楽町線の駅からは近いけど、買い物とか生活上の施設は遠いかも、
でも文京区はそういうところが多い区です、イメージ先行、バス路線多い、地下鉄だけ。

>18
護国寺周りの目白台とかは不便だね。
でも、他の文京区はさほど不便ではないような？
イオンとかの大型スーパーがないとだめという人は都心地区どこも不便に感じると思う。
交通に関しては郊外よりは格段に良いです。

護国寺自体が巨大なお寺だからね。
お盆やお彼岸のときは線香の臭いが漂ってくる。
それを我慢出来るかどうかがポイント。

場所不便なの？
困った・・・
子供の受験にはもってこいですよね。

発表されたのに、みなさん関心が薄いんでしょうか
最近の文京区で、駅近の100㎡超える部屋のある物件は希少価値だと思いますけど。

確かに！！！

微妙な場所だよね。坂道もあるし

確かにここは主婦には不便です。車で買い物される方達ならまだしも。
同じスミフなら南大塚2丁目計画の方がずっと便利だと思います。但し、豊島区です。
有楽町線護国寺か丸の内線茗荷谷とバス。ちょっと・・・ね。

＞24
買い物の便とか、坂の少なさ、JRと丸の内線を使えると言う点では
南大塚二丁目計画の方がここより遙かに便利でしょう、目の前は公園だし
大通りから入っているので閑静です。ここは目の前が交通量の多い不忍通りですから比較にならない。
護国寺プロジェクトのメリットは、文京区ということと100㎡超の部屋があるということだけ。
それを買える人にはメリットですが、そうでない人には住所が文京区ということしか、
メリットはないかもしれませせんね。
あちらと比べると、同じ広さで多分20％は割高だと予想します。

ここは場所が悪すぎる

どうして悪いのですか？
素朴な質問ですみません・・・

今日現時の前を通りかかりましたが、ぜんぜん工事が進んでいない感じです
売り惜しみで、販売時期をずらしたりして。

場所が悪い理由を是非・・・

>29
場所の良し悪しは人によって違うと思いますが、僕の意見としては以下のとおり。
①不忍通り沿いであること。
まず幹線道路沿いであることがマイナス要因。しかも、ここの通りを車で運転したことある人ならわかると思いますが、マンション側は下りでスピードをかなりだします。歩道を歩いている人が怖いくらいスピード出す車がかなり多いと思います。
②坂の途中であること。
護国寺へ行くにも、新大塚へ行くにもとりあえず坂。しかも半端な坂じゃないです。車で登るとき、頂上付近で減速しないと前が見えなくて危ないといえばなんとなくわかるでしょうか？
③生活に必要な店がない。
全然ないです。
しかし当然良いところもあり、風俗関係の施設がないことや国立の範囲であったりということもあります。坂が気にならなければ駅近ですしね。
しかし、ホームページが見れないようだけど、この物件大丈夫かね？

買い物が不便なのは確かでしょう。
すぐそばの音羽通りの大マンション郡の人達は、どこで買い物をしているのでしょう？
茗荷谷のスパー三徳は週末に自動車で賑わいますから、ここもまさか自動車で茗荷谷や
大塚まで行くのでしょうか？

だからここは不便なんですか？なんて聞いてる奴は自分の目で現場を確かめりゃ良いんだよ！
ここが便利なんて思う奴はいないって！

＞32
便利ではないし、環境も良くないが、それでもあえて聞こう！
ここは不便なんですか？

ご指摘のとおり便利では無いけれど、住めないわけでは無いです。買い物もこの辺りでは生協宅配を頼んでいるお宅が多いと思います。郊外で大型スーパーで毎日買い物、という生活をしていた方には不便かも知れませんが、毎日買い物に時間を取られない、どんな重い物も玄関前まで運んで貰う、という生活に慣れると結構快適です。奥様方は電動自転車必須。

生協宅配って何を配達してくれるんですか？？

＞３５

退場

オートロックでセキュリティーが売りのマンションで、生協なんて利用できるんですか？
不在の間に、廊下に商品を積み上げるんですよね・・
神経質な住民は、大反対すると思いますけど。

だから生協って何を配達してくれるんですか？

でも護国寺近辺（音羽・大塚）のマンションは、みな、オートロックを生協の人が
くぐりぬけて廊下に発泡スチロールの箱を積み上げているよ。実際。

あ、くぐりぬける、というのは、どこか一戸がオートロック開けたときに入って
きて他の部屋も回るか、あるいは、管理人さんがロックを解除する。

で、廊下がきたないんだ、これが。一戸あたり箱４個位とるからね。
玄関扉のヨコに常時積みあがっている。

まあ、都心のマンションってどこもこんな感じだけどね。
買い物が不便なところが多いから。車もたない人も多いし、近くにスーパーが
あったとしても、ペットボトルのお茶やジュース、おコメや醤油などは
生協を使う人も多い。で、箱積み上げ廊下ができあがるのですよ。ふーっ。
モデルルームで見た美しい光景は住んでからは維持できない。

小さなスーパーは講談社のそばに有りますが、肉・魚は買う気になれません。
新大塚駅にフーデックスともう１件大きなスーパーが並ぶようにして有ります。
小石川４丁目には三徳。不忍通り千石降りる方に魚屋さんと八百屋さんが有ったように思います。
とにかく買い物は不便ですが、宅配で注文されたり、外食派ならね。
車・電動自転車は必需品ですね。

このあたりのマンション、どこも駐輪場の設置台数は1台/世帯なんですね。
文京区のマンションは高額所得者が多いので、買い物は自動車でというのが普通の生活です。

茗荷谷の駅前にスーパーがあるから、それ使ったらいいんじゃない？
歩いて１０分もかからない。
１０分が不便というのなら不便だが。
あと、いっぱい買いたいなら、護国寺から地下鉄で池袋へ行って、東武の地下でお買い物とか。
地下鉄に乗って生鮮品買いに行くのも、それがこのあたりの生活スタイルだと思えば別に苦ではない。（郊外でバスに乗るようなもの）
ただ、都心でももっと便利なところがあるのは事実でしょう。

茗荷谷の駅前まで、地図ソフトを使って計測すると不動産表記だと徒歩12分です。
新大塚の駅前のフーデックスまでは9分です、南大塚1丁目のライフまで13分。
東池袋の駅前のスパーまで12分。
少し歩いたり、自動車を使えばスパーはいくらでもあります、但し徒歩5分以内と近くないだけ。
これは、ここに限らず音羽通りのマンションには全て共通しています。
同じ住友で建設中のシティテラス目白、南大塚2丁目計画は買い物はここよりはるかに
便利ですが住所は豊島区になります。
どうしても住むなら文京区という人が選ぶマンションなのでしょう。
街中だから、これから大きなスパーができることは考えにくいですね。

販売価格は、どのくらいだと予想されますか？

＞44
中層階の基準住戸で、坪単価300〜330万円くらいではないでしょうか
もちろん高層階やプレミアム住戸ではもっと高いでしょう。
それ以上高いと、このロケーションでは購買層が限定されてしまう気がします、
すぐお隣は、住友不動産のテナントビルですからね。

>>45
坪300〜330というのは、今の新価格時代では画期的ですね〜
文京区神話も考えると、もっと高いのではないでしょうか。

住友だからもっと値上げるんだろうな。

住んでいない人がイメージで語っているようですが・・・

>文京区のマンションは高額所得者が多いので、買い物は自動車でというのが普通の生活です。

大嘘です。文京区民は圧倒的に自転車乗りが多いです。
たいていのマンションで、駐車場はあいています（で、管理組合が
収入面でちょっと困ってるのよ）。
坂がそれなりにあるので、電動自転車乗りも多いですよ。

購入者は高額所得者が多いというのも・・・・、データ見せてみて（笑）。
ほとんどサラリーマンでローンぎちぎちだと思うけど？

茗荷谷には5年以上住みましたけど。文京区でもいろいろあるのでしょうか？

>48
>たいていのマンションで、駐車場はあいています
そうなの？あんまり聞いたことないがどのマンションか具体的に教えて。
みんな足りなくて、ただの更地で屋根なし駐車場においてるのが多いんだけど。
屋根なしの癖に月4万以上するからたち悪い。
こういうとき戸建てにあこがれます。
僕は友達の戸建ての駐車場を月3万で借りれてラッキー。