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元祖匿名はん
[更新日時] 2009-08-05 18:16:00
サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況の低迷はもはや
疑う余地がなく、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊・見直しが今なお起こっています。
世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。
不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが最も高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ（その37）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/
[スレ作成日時]2009-05-30 01:28:00
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| 所在地 |
東京都23区 |
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新築マンション |
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23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その38）
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元祖匿名はん
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匿名さん
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元祖匿名はん
一概に評価が難しいため抽象的な表現になってしまいますが、「価格」が下がるのと「価値」が下がるのは
本質的には異なります。
一般的にいう価格は売手の出し値がベースですが、今の市況は買手の指値がある程度効く状況下にあります。
ですからイコール価値が下がっているかというと、個別性があり判断が難しい。
価値のさほど無いものを直近高値で買った、これから買う人にとっては価値が下がるが、
もし過去にリーズナブルに買った、これから買えるなら価値は必ずしも下がっているとは言えない。
ここまでは、普通の一般論です。
で、最近のデベの傾向としては、さも価格がリーズナブルになっているかのように発言して
底値感を醸成しようと躍起になってるように見受けられますが、私はそこまで下がっていないと感じています。
結局それは「下がってない」のではなく、所詮「下げていない」レベルの話だからです。
下げの局面で売手がマーケットを自らで誘導するのは不可能です。
時間が掛かれば掛かるほど（買手に特段不利益はありませんが）売手は自らの首を絞め続けることになります。
自己資本十分の大地主が殿様商売でもしていない限り、一般の借入過多のデベでは悪化はあっても改善は無い。
横にいる銀行サンが最終どこまで口出ししてくるのか、決定権も無く雁首そろえて成り行きを見守るしかない。
そもそもがそういう商売だったといえばそれまでですが、その程度の商売に成り下がっているというのが事実。
まあ、まだまだ当分エンドさんの買うような物件が上がる事はまずないと私も思います。
それでも住まいとして検討して、指値をして満足いく値段で買えたのなら、それはそれで勿論結構なことですが。
まだまだよほど余裕があり、一部の方に限られる話かと思います。時計の針はそんなに早く進みませんので。。。
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匿名さん
マンション購買層が３０歳とすると、現在の出生率1.3弱という事は、３０年先までマッションの需要は減り続けるという事。マンションの値段が上がるなんて言う事はもうないと思う。
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匿名さん
需要が下向きで価値が維持されることはないわな。
供給量が少なくなって単価を上げてくるなんてことはあるのかもね。
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匿名さん
中古物件の供給量が多いから、新築物件の供給量が少なくなってもどうだかね。
出生率が下がるって事は、需要が下向きになるのと同時に中古供給は上向きになるって事だよ。
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匿名さん
古いほうから廃墟があちこちに放置されて社会問題になることは確実。
そのために東京都もマンション対策課作った。
東京湾の埋め立ては終了で、解体しても捨て場所がない。
高層マンションの廃墟があちこちに並んでる風景になるわけだ。
マンションもクルマみたいに、解体リサイクル費用を請求しないとね。
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匿名さん
土地が下がるから、マンション価格が下がるんだよ。都区部で、デベが指値で買える状態なのか？
土地が余っているのは、郊外の駅遠ばかりだろ。
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匿名さん
値崩れ防止のために隠したいまの在庫を、10月からの欠陥保険需要に合わせて吐き出すつもりなんだろうけど。
その時期に竣工する新築とバッティングしてさらに落ち込む気がする。
秋には企業倒産がさらに増えてるような状態だろうから、マンション需要どころじゃないだろう。
万策尽きた感があるね。
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匿名さん
〉05
マンションを買うのは、40代でいいと思うよ。
20年住んで、子供が独立したら、住み替え。
少子化でも、上京者が増えている。若年層が働けるのは東京圏なんだよ。
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匿名さん
〉04
デベ相手にエンドユーザーが何万人束になって、下げろと言っても、それがローン組めない、自己資金もない人ばかりならデベは相手にしないよ。
買う気の有無でなく、銀行がローン貸す人かどうかが重要。いまは、高額物件のローンが通る人が少ないから、高価格帯の売り出しがへった。
マンション価格なんて自己の買える額基準に考えるべき。
安くなることと、買えることは別物。買いたいことと買えるこても、別物。
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匿名さん
〉4
マンションの価値とは主観的要素が強く、価格は相対的なものだよ。デベの口車と無知な購入者の掛け合いの話は、もう聞き飽きたよw
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14
匿名さん
スレ主がいっているのはあせっているのは借入金があるデベであって
自己居住用のマンションを買うエンドユーザがあせる必要はまったく
ないってことだろ。今の家が狭いんなら別の賃貸にでも引っ越せばいいよ。
家賃２０万払ったって２年で５００万でしょ。それくらい取り返せますよ。
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匿名さん
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16
匿名さん
投資用マンションを買うエンドユーザーだって焦る必要はないわけだが。
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17
匿名さん
だから、煽るとか、焦るとかいう発想はどこから来るんだ？
マンションの抽選販売もないし、その気になればいくらでも選べるだろう？
価格が上がるか、下がるかでなく、どの辺に、どのくらいの広さを、いくらで、いつまでに買うという見通しが大事だろう。
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18
匿名さん
まあ買わないって有力な選択肢もありますけどね。
定期借地みたいな、所有と賃貸のハイブリッドみたいなのも出てきましたし。
究極的には、どのようにしてベストな住居空間を確保するか、という命題なんでしょうから、
無理に購入に向けて目標決める必要も、それに際して妥協する必要もないと思いますよ。
買って保有したいと思える物件が、無理ない価格で出てきたら、
はじめて購入するというアクションを起こせばいいだけのこと。
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匿名さん
見通しとか目標とかいうから、強迫観念が潜在して釣られてしまう。
経済的にゆとりがあって(大前提だろ)、あっ、ここに住みたいって思ったときが買い時。
趣味趣向なんて経年で変わるから、歳とるとやっぱり静かな郊外がいいわってことになる。
そうなることがわかってるなら、若いうちからでも静かな場所にしとこうって思う。
歳に関係なく、くつろぐなら、ゴミゴミしてうるさい繁華街の真ん中よりも、窓開けてても静かなほうがいいのは、みんな同じじゃないの？
たった今便利だからと繁華街に買っても、もしかしたら転職するかもしれないし。
通勤距離や利便性だけみてると、後から辛くなる。
都心生まれの自分は、親父の悔しい顔見て育ってるから、都心の割高なんか選ばない。
つか、事務所用の手ごろなやつを都心近隣に探し始めてるけど。
これから買うのは捨て金だから賃貸でね。
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匿名さん
買わない選択なら、価格動向に関心もたなくてもいいのに。
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21
元祖匿名はん
>>12
あなたのおっしゃることは大半のローン客の実情として大筋で合ってると思いますが、
それは裏を返すと、今後金融機関の住宅ローン貸出残高がシュリンクすればするほど
マンション価格は全般に下落せざるを得ないとおっしゃってるのと同じですよ。
金利はこれ以上下げられない、借入人属性は悪化はしても良化しない、結果は明白です。
都心部だけは違うって、いつまでもおまじないが通用しますかね。
仮に生徒が減って全般の学力が低下しても東大だけは学力が向上し続けるっていう仮説は
その世代がいくら強弁してみても他の世代からは到底理解を得られないでしょう。
今は大学入試も、弁護士や会計士になるのも、驚くほど条件緩和されていますよ。
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匿名さん
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23
匿名さん
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24
匿名さん
>歳とるとやっぱり静かな郊外がいいわってことになる。そうなることがわかってるなら、若いうちからでも静かな場所にしとこうって思う。歳に関係なく、くつろぐなら、ゴミゴミしてうるさい繁華街の真ん中よりも、窓開けてても静かなほうがいいのは、みんな同じじゃないの？
いやいやそんな事は無いですよ。元々都会の繁華街育ちだと、ネオンがないと落ち着かない
夜中に、音もしない明かりもない田舎に旅行にいくと、必ずすぐ寂しくなりなすね
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25
匿名さん
あるときある場所に住みたいと思ったときに、
それを実現する方法は購入ばかりじゃないという事。
価格が右肩上がりの原則が逆転した今や、
むしろ買って保有する事ほうが、
はるかにリスクの高い選択肢。
様々な状況の変化により脱出するときの容易さも含めて。
だから、特にマンションを買おうというなら、
住みたい、だけじゃなくて、
保有したいと思えるだけの、積極的な理由が必要な時代です。
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26
匿名さん
というより、必ずしも都心＝繁華街＝ネオンということにはならないと思いますが。。
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匿名さん
＞みんな同じじゃないの？
人それぞれ違うという事で終わりにしましょう
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28
匿名さん
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29
匿名さん
今は物騒な世の中だから、静かかうるさいか郊外か都心かに関係なく
窓を気軽に開けていられません。
高層階専門の空き巣さえいるので。
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30
匿名さん
身の回りの悲しい現実を目の当たりにして身も心も総悲観になる気持ちはわかるけど、そうネガティブにネガティブに考えてると、幸せの方から逃げていってしまいますよ。
確かに高齢化が進んで、国内だけを見ているとお先真っ暗、いいことなし、おまけに将来は大増税で、不動産価格も右肩下がり。90年からの15年デフレで地獄を味わい、二度と同じ轍をふみたくないと回りの人々まで不幸スパイラルに巻き込んでやろうと一生懸命カキコする、そのすさんだ気持ちは健全とはいえませんな。
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31
匿名さん
別に全面的に悲観してるわけじゃないでしょ。
デベロッパーにとっては絶望的かもしれないけど。
「家を買う」こと自体が目的だった時代は終ったというだけの話。
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32
匿名さん
同じ立地で同じ規模で買うより借りる方が得、という例あるのかな？あれば、おしえてほしい。
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33
匿名さん
>>32
数年住んだら買った時より何倍も高くうれて…。
なんて時は買ったほうが徳。
そんなマンションが日本に一軒でもあったら教えて。
どんなに積立金管理費マジメに払っても最後は消えてなくなるのがマンションだと思う。
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匿名さん
>>33
昔のバブルの時はあった。
マンションが数年で１０倍とか。良い物件なら、買ってその日の内に利益乗せて転売とか。
でも、土地の方がもっと儲った。
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35
匿名さん
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36
匿名さん
マンション価格も、賃料も毎年下がり続けたら賃貸の人は毎年都心に引っ越してきますね。
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37
匿名さん
よほど理不尽な契約じゃない限り、同じ場所、同じ年数で、金利まで払う分譲より賃貸が得でしょ。
ただし、借り主が得だと思う物件の大家さんは薄利という裏返し。
一昨年あたりまで、投資とばかりにローンで買って賃貸に、という人々は、今、涙の海を泳いでます。
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38
匿名さん
〉37
退場です。還元利回りより高い住宅ローン金利なんてないだろ。
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39
匿名さん
うちの大家はけっこうな資産家だがマメだな。
シビアだし見た目質素だし。
メンテナンスも几帳面だで、修理業者が入るときは張り付いて見てる。
あの大家が買い始めたら底値だと。
自分は買わないが。
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40
匿名さん
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41
匿名さん
一昨年くらい前は、資金が寝るのが嫌だから、マンション買わないという奴がいた。
3000万あって3000万ローン組んで6000万のマンション買い、月に15万払うより、賃貸で30万払っても、3000万を運用するほうがいいと。
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42
匿名さん
収支計算は、空室率10％、想定家賃相場の85％て利回り計算してないと銀行が貸さないよ。
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43
匿名さん
素人賃貸で涙の海って話はしらんが、事実としたらセカンドハウスローンとかで内緒で貸してたりするやつじゃないの？
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44
匿名さん
自分の借りてるアパートローン金利は短プラ＋１％、
高いか低いか判らないが、住宅ローン金利と大して変わらないのでは。
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45
匿名さん
アバマンローンの金利が問題でなく、収支計算が甘いという話。
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46
匿名さん
凍死マンションは利益があることにしないとね！
もしかしたら儲からない？なんて疑われたら地方の情弱釣れなくなるもんな
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47
匿名さん
>>34
バブルのころのマンションね。例えばドムス南麻布なんて中古で坪４００万くらいは
すると思うが分譲時価格は坪２５００万だよ確か。
あと六本木ヒルズの再開発では坪１７０万で権利変換できたはず。保留床は坪３４０万
で森ビルが取得したので地権者は相場の半額でレジデンスを手に入れられたわけだ。
ま、地権者用レジはかなりしょぼいけどね。
まあ都心の一等地でもタイミングによって損得が著しくかわるよね
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48
匿名さん
>>47
バブルになる前に分譲されたマンションね。
バブルのころに１０倍になったのは。
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49
元祖匿名はん
>>37
EXITの時点でキャピタルロスが出たら期中の利回りなんて吹っ飛ぶケース大いにありますけどね。
今償還迎えてるファンド物件なんか大半がそう。
投資用のアパートローンの話が出てますが、投資と自用の決定的な違いは償却の有る無しでしょう。
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匿名さん
>>41
オレの知り合いにも同じやつがいた。
資産運用の結果は言うまでもない。
近々、安い賃貸に引っ越すそうだ。
オレは安いマンションだったけど取りあえず買ったよ。
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元祖匿名はん
>>28
>価値は主観的なもの。価格は相対的なもの。
うーん、全く逆だと思いますが、、、
価値こそ換金可能な価値として客観的なもの。
価格など（主に売手の）主観そのものでしょう。
特に戸建と違い、マンションは賃貸も売買も相場感が掴み易いので、
ある程度マーケットが読めて土地勘があれば大怪我しにくいと思いますが。
>>50
そんな三文話聞いて、んじゃ俺もマンション買おうとか、誰も思いませんよ。
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52
匿名さん
〉51
誰もが同じように換金できるなら、価値の客観性も言えるでしょうね。不動産鑑定士ならそれを定めるのが仕事になります。
金や株と不動産の相違は、市場価値の客観性の差にあるて思います。
マンションの特定の一戸が中古で売られるとき、価格根拠は示せても、実際には売り手買い手の価値観の折り合うところで価格が決まるのだと思います。
工業製品でさえ、流通課程で価格が変わるくらいです。一品ごとに代替性のない不動産の価値を客観評価するのは、職業として必要なのは認めますが、それで世の中動けば、楽でいいです。
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元祖匿名はん
鑑定士ならずとも、収益評価や積算評価、土地勘や相場観が判ればある程度の精度で妥当な水準の
価値評価は可能なものです。その結論まで至らないとすれば、単に誤差が大きいだけの話であって
例えば成約価格もレインズや東京カンテイのデータを見るだけでも大体の予測はつくものです。
それが価値だと申し上げています。価値は通常大きくはブレません。
そこに売り急ぎ、買い進み等双方の個別事情が出てきたときにブレが生じているだけです。
ある程度の都市部、特に都内など市場性、換金性はかなり高い方かと思います。
マンション一戸なんて価値認識に誤差があってもたかが知れてます。
価格の値札の付け間違いだけはどうしようもありませんが。
多くの場合、妥当な価格水準に下げれば売れます。新築でも全く同じことです。
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54
マンション投資家さん
>>47
>六本木ヒルズの・・・地権者用レジはかなりしょぼいけどね。
確かに、あのレジデンスの仕様の安っぽさは退くよ。
レヂデンスと言っても、所詮は、賃貸なんだよ。
ペンキを塗ったムラムラで汚い壁。低い天井。頭をぶつける狭いキッチン。。。
42～43階のメゾネットのパーティルームと、地下の住民専用食堂くらいは使えたがね。
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匿名さん
マンションの価値は、買い手が認知した時点で、価値たりうるものだと思います。タワーマンションの41階角部屋の価値を高く評価する人もいれば、高級住宅地の中層が価値ありと考える人もいます。
価値感の多様化から、様々なタイプのマンションが作られました。
価格が評価されるのは、類似物件との比較によります。Aがいくらで、Bがいくらとわかれば、それぞれの価値との兼ね合いを評価するのは、買い手の主観による部分が大きいでしょう。
価格が主観的なのでなく、価格評価が主観的なのでしょう。
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元祖匿名はん
あまり長々と議論する必要は感じていないのですが、あなたも書いておられるとおり、
類似の取引事例なりで売却可能価値はかなりの程度把握可能だと申しているのです。
マンション区分一室など、当該マンション事例は勿論、近隣事例がゴロゴロあります。
大げさに言うほど個別性が高いとは当方は思いません。
なのに、無駄に高い値段を付けている売主がいたとすれば、不勉強か無知なだけです。
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元祖匿名はん
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58
匿名さん
これだけの価値があるからこれだけで買うべきだと言っても、無駄なように、これだけの価値しかないから、もっと下げるべきだといっても無理なこともあります。
地価や工事原価の変動もあったりします。
消費者の価値観は、市場に出回る商品によって変化します。マンションは、必要性から買う商品でなく、買う理由が明確でないといけない商品なんだと思います。
通勤時間短縮、開けた眺望、広い間取り、将来の転売でも価格が目減りしない、地域の将来性等々。
そのなかに、価格評価も当然含まれます。
価格が相対的な性格を持つというのは、将来安値の物件がどれだけ出そうか、その見通し次第だということです。
規制緩和、企業の土地放出、建設費下落、地価下落、大量在庫の大量値引き、そういう可能性があれば価格は下落に向かうでしょう。
それは、ある場所とない場所に分かれ、地域の相対的価格差になっていくのだと思います。
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匿名さん
不動産に関しては、無知なデベと、詳しいプロ(鑑定士など)無知な客のほかに詳しい客というのもいます。
投資用で償却できるのは、建物部分だけですが、定率法でかつ割り増し償却可能というのは、収益性の低い物件であっても、節税の観点からは、利用価値がたかいものだといえます。
リタイア後年金生活でも所得税住民税はかかります。償却資産があれば、家賃収入に加え税金へらせますね。
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匿名さん
スレ主のような事業主は、法人名義で借りて社宅経費で損金扱いできるから、一生賃貸でいくんでしょうか。
あるいは、法人名義で買って償却してもいいし、何でもありでいいですね。
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匿名さん
個人で買う、あるいは会社で買う。
共通点は償却されるという点でしょう。
これから先、少なくとも、大衆向けのマンションの資産価値が上がるということはあり得ないと断言してよいでしょうね。
一等地のマンションでもかなり怪しい。
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匿名さん
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匿名さん
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匿名さん
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匿名さん
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匿名さん
人口増にならない限りは、経済も膨らむことはない。
贅沢品や不動産に余計なカネ遣うのはバカらしいとみんな気づいてしまったわけだ。
若年層がまったく興味を示さないのはその証拠。
消えて無くなる泡に余分な出費してもね…。
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匿名さん
長期下落、いいですねぇ。15年もしないうちに、松戸の戸建ては、ただですね。武蔵小杉は、ベンツと交換できたりして。牛久は、もらうとカネくれたりして。
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匿名さん
>>65
坪単なんてただの言い値でしかないから指標にならんのでは？
少なくとも買え買え団地は大衆向け、と。
言い値だから、上げたように見せるギミックもありでしょうけど。
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匿名さん
戸建ても償却。
しかし土地は下がりつつも消滅しない。
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匿名さん
ええっ、マンションが下がるのに、地価が下がらないの？
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匿名さん
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匿名さん
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匿名さん
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匿名さん
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匿名さん
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匿名さん
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匿名さん
昭和のレベルまで下がっていくかもしれないね。
地下が下がれば、積み重なって住む理由がなくなるから、マンション需要も今の何分の1かに。
外国人流入すればって案もあるらしいが、富裕層が集まるはずもなく。
仮に外国人が入っても、円を稼いで祖国へ。
内需拡大とはならないのではないかい？
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匿名さん
>>76
売りやすさなんて漠然とした質問はなにか意味があるの？
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匿名さん
戸建ての方が売り難い。
ミニ戸のお古は人気ないし、高級住宅地なら上物が無い方が良かったり、とかく面倒臭い。大幅値引きすれば売れるけど。
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匿名さん
マンションは、長くて20年、早い人は10年で住み替えが多いらしいです。戸建ては、10年すぎたら建物評価はゼロに近い、だからみんな売らずに長く住むらしい。マンションは中古流通しやすいのだとおもいますが。
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81
匿名さん
注文戸建屋さんはまぁまぁだってさ。
マンションほどは落ち込みはないみたい。
大化けもないんだろうけど。
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匿名さん
耐用年数長い住宅は優遇される制度できたよね。
名前忘れた。
あれはマンションも対象なの？
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匿名さん
マンションは下落続きか、大変だな
23区内だけどこのあたりの戸建ては全然下がってないな
売る人がいないからだろうな
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匿名さん
売る人がいないのでなく、だれも買わないの間違いだろ？
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匿名さん
オレも戸建てが売れてるとは思ってないが。
宅地がさほど下がらないのはなぜ？
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匿名さん
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マンションは在庫がたまり宅地は売りがないから。
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匿名さん
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匿名さん
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匿名さん
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匿名さん
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匿名さん
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元祖匿名はん
戸建も一緒だと思いますよ。戸建だけが違うという理由があるなら論理的に教えて欲しい。
自己満足や優越感を他人への理屈に変えるのは説得力がないし賢明とも思えないです。
あと私が賃貸に住んでて適当にグダ撒いてると勘違いしてる人が約1名いるみたいですね。
スレを最初から読めとも言いませんが。ずっと言ってることは一貫してるつもりですよ。
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匿名さん
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元祖匿名はん
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匿名さん
おいおい、とぼけるなよ。それとも、同じハンドルネームがほかにいるんか？
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匿名さん
No.592 by 元祖匿名はん 2007/07/13(金) 10:43
俺？今関西やで。（匿名はんって普通そうなんじゃないの？）
高級マンションの話をするなって言ってんじゃないよ。俺も住んでたし。
高級マンションの話だけ、我田引水の儲け自慢話しかしないってんなら
よそでやっとくれってこと。都心板はその傾向強いだろ。見りゃわかる。
いいじゃん。サラリーマンじゃない層が買うってんなら。誰か知らんが。
はっぴーはっぴー。
俺が今都内で買う買わないなら絶対新築なんて当面買わんが。
カードの年会費に通算100万以上使っちゃってる私は買えません。
ちなみに、スレタイ変えてるの知ってるよね？
下がる下がる論者じゃないんで。あえて言えば、下げざるを得ない論者。
供給サイドが単に傲慢なんだよ。学習効果がなさ過ぎ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/res/591-600
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元祖匿名はん
別にとぼけてもいない。サルベージご苦労様。そんなことに興味があるのか？ヒマだな。
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98
匿名さん
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99
匿名さん
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100
匿名さん
横浜山手とか千代田富士見検討していたのは見え見えなんだが・・・とぼけるのが、かわいいねぇ
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