パークホームズ目黒中町

言い訳や能書きのつもりはなかったんですけどね。
250だの280だのと言ってる人がたくさんいたので、客観的に考えてみただけなんですけど。
ちなみに近隣物件なので気になっていますが、今のところ我が家は購入の予定はありません。
なので言い訳でも能書きでもないつもりです。

↑↑↑
検討していないって？？
だったら顔出すなよ
ばばこいて寝てな。

「ばばこいて」ってどういう意味ですか？

謙虚に　ってことですよ

いやいや、ばばこいてとはお静かにという比喩的言い回しです。

今朝の周辺写真です。
まずは南東から。

そして北東から

そして待望のモデルルーム。

しかし、外観はプレハブ風。
かなりみすぼらしいです。
安っぽい外壁は周辺環境に溶け込んでいた。

なんですか？これ？
我が目を疑いました。
お金をかけずに乗り切ろうと言う姿勢がアリアリと垣間見れました。
三井不動産レジデンシャルらしくありません。
これがかの三井のマンションを売る販売センター？

都内では、最低ランクのモデルルームと言えるでしょう。

一瞬どこかの倉庫か、工務店の事務所かと思た次第。
事実、壁も薄汚れていたので、せめてＯＰＥＮまでには壁を塗り直すとか掃除をしましょう。

モデルルームのお姉さんのグレードに期待しましょう。

三井らしくごくごく普通の値段付けしてきましたね。
駅から徒歩だと遠いですが、何といっても目黒駅からタクシー十分使える距離ですからね。そんなには安く出ないと思います。
個人的には、実際にどんな仕様になっているかをよく見て検討したいと思います。

>>94 三井らしくごくごく普通の値段付けしてきましたね。

100万単位概算予定価格がとうとう出ました。
61.9㎡　6400万円台
92.2㎡　11500万円台
うーん、やっぱり予想通り高かったです。
私はあきらめます。

ありえないな、こんな場所で価格。
三井フリークのための物件だな。

ありえないと思う人は買わなければいいだけです。

我が家にも現地レジデンシャルサロン事前案内とともに価格表が送られてきました。
我が家にはちょっと無理です。現実はやはり甘くなかったというのが率直な気持ちです。
にしてもやはり高層階は高いと思いました。
しかも第一期販売戸数が55戸とは少ない気がしました。

みなさんはどうお考えですか？

私も日曜日にモデルルームの前まで見に行きましたが駐車場もなく、狭い敷地に簡易プレハブでした。ゆとりのかけらもない狭い建物。アスファルトがデコボコ。上の写真のでもおわかりのように建物の前には庭さえ無いようなキツキツ空間。こりゃだめだーって直感したのを忘れません。
そしてこの価格ですか・・・・

はーー。

ため息しか出ません。高すぎてローンが組めないので次を探します。
残念です。

>>91-93
何だかこの現地写真、実際よりも周囲との間隔が広く見えますね。
実際はもっとごちゃごちゃっとした感じですよね。
写真マジックでしょうか？笑

価格が出てきたのですね。
やはりそれなりの価格でしたねー。
２８０とか言ってた人もいましたが・・・。

＞＞実際はもっとごちゃごちゃっとした感じ

上の写真の右にお年寄りが大勢いらっしゃいます。
いつもこんなに平和な感じでしょうか。
それにしても写真は結構道幅も広く良い環境に見えますがホントは実際とは違うのですか？今週末にでも行ってみようかな、、

すげー高い
ってか、目黒ってこんなもんなの？
消費者を冒涜してる
てか狂っている価格

まさか上記写真が実際のレジデンシャルサロンじゃないだろ？？
簡易小屋が三井のモデルルームのわけがないぜ？？

あらら　280どころか400近いじゃん
話が違うね
売り切れないよこれじゃぁ
恐ろしく強気
でもなんだかんだって売れてしまうのかね

売れないだろ、こんなの…
一年後にリハウスに大量処分

別にモデルルームのガワなんてどうでもいーだろ。
ごちゃごちゃ文句付けるの好きだね。
立派なモデルルームなら坪３５０で納得するのかい？

ひえええ、高い。
この仕様でこの価格。

仕入れに失敗した典型例ですな。

ひどいモデルルームですね。
噂通り低仕様なんですか？
350までは想定内ですが、なんだかガッカリです。

営業みたいな人が張り付いて必死に擁護していますし…（内容はスカスカですが）

価格表を見て気になったのが、南棟のみが異常に高いこと。
そして非分譲が多すぎること。これは意味不明。
いったい何期に分けて売りさばこうとしてんだ？


ま、どうせ売れ残るとおもうよ、このままの価格じゃね。


108さん
モデルルームはまだ公開前ですよ。
モデルルームは６月１４日がＯＰＥＮです。
価格に見合った仕様になっているのでしょうかね、不安ですよねー。

最上階の一番広い部屋坪400超えですか！？
ターゲットはこの場所じゃなきゃだめっていう小金持ちでしょうか。

にしてもここで1億出す人は物好きですねえ。
ってか何考えて価格付けてんの？？三井さん
あほらしくなってきた

みんな、そんな必死にネガキャンしなくても…

目黒と言うこと以外褒めるところある？

非分譲が多いということは、等価交換をやったのかな。

ということはグラウンドの所有者がある程度の戸数を持っているということになりますが。

う〜ん、国が所有していた土地（専売公社跡地）なので、そのはずはないんですけどね〜
まったく謎ですよね

あと考えられるのは、公社→Ａ者→三井

という転売があったのかな？？

Ａ社とはおそらく地上げ目的の不動産会社かもしれませんね、、、

そうだとしたら、Ａ社はボロ儲けをしていますよきっと。

５年寝かして転がしただけであの広さですからおそらく40〜50億の利益が出たと予測します。

正式価格発表の決定まで時間がありますから、おそらく少し下げてくると思いますよ。

その理由として、値付けというものは実に探り探りやってくるのがデベのやり方です。

消費者の動向や希望間取りの偏りなんかをモデルルーム内覧を通じて判断して、

そして見極めてから正式価格決定とするのです。

今回のように1000万単位の概算ではなく、正式価格決定の段階ではもっと安くなるのが普通です。

最終の価格決定の発表は６月の後半だと推測します。

希望をもちましょう！

すみません、疑問なのですが、MR公開もまだなのに何故価格表を手に入れられてるの方がいるのですか？？

確かに…

私は500万円下がったところでまだまだ買える範疇ではないです。

なんか、完成図をみたら、何となく順梁に見えるのですが…ハイサッシとかじゃないんでしょうか？これくらいの階数なら扁平ラーメン構造とかにできるんじゃないんですかね？コストダウン？それともものすごく階高が高いんですかね？絵じゃわからないだけで。

団地仕様でしょ？

なんかデザインもカッコ悪いねーーー
このぶんだと内装のスペックや仕様はかなり期待できなさそーーよね

価格破格高値だからそのぶん中身に金をかけてほしいよな、、、、、。

三井から送られてくる「こんにちは」を見ていたら、この物件に関して高級かのような言葉が書いてあった。三井の新しいセキュリティや収納を採用するんだとか。まあ、所詮パークホームズなんだけども。内装は良くとも、あの外観が何ともイマイチな感じが…購入に向けては何とも悩ましい。

パークホームズは順梁が多いですよ元々。
ハイサッシには出来ませんが、逆梁はベランダに影が出来て逆に暗く感じることもあるので
どっちもどっちでは無いですか？
逆梁の方がカッコイイですが・・・何より建築費が安く出来ますし。

順梁なだけでなくアウトフレームでもないんですねここ・・・。

どなたか解説をお願い致します…(涙)

なんだかんだ言ったって結局高いところで坪４００万超えているんじゃ高すぎ。

仕様云々より、この立地で坪４００出せるか？

立地も局部的に見たら狭小住宅の中のあまりいい立地とは言えないが、でも結局目黒区で目黒駅から一応歩ける立地でもあるわけだから、なんだかんだ売れるような気がするけど。

確かに目黒駅から一応歩ける立地ですが、地図からは見えない高低差が結構きついですよ。目黒通りをひたすら歩くだけですが、ほぼ中間地点である山手通りとの交差点（大鳥神社前）を起点に、両目的地へ結構急な勾配の坂になっています。（目黒駅に向かう坂は「権助坂」という名が付いています。）

成人男性の足で足早気味に歩いて２５分といった所ですが、時間以上に坂で疲れます。

あの上り坂は緩やかですがそのぶん長いので歩くとかなり疲れます。
歩いて駅まで通勤する人がいるとは思えませんが、いい運動になるのは間違いなさそうです。

販売センターですが、噂ではプレファブで安作りとききました。モデルルームも一部屋しか作っていないと聞いています、真偽のほどを教えてください。

この規模ならモデルルームは一部屋が普通では？数パターンあるのはタワーのような大規模物件だけでしょ。

現地行ってみた。
過去スレの写真通り。
周辺は雑多な古い街。
特にこれといってメリットもデメリットもない。
バスが疲れた。
路地は狭いし怖いね。
ありゃ厳しいね。
これであの値段が？って思うとボッタクってんなーって再認識。

こりゃ売れないわ。
環境見ればわかるさ。

やっぱり駅からの距離を考えると350万が落ち着きどころだろうか？

そうですねー
３２０〜３３０といったところではないでしょうか。

そうですね〜、実際には25分はかかりますよね。
仕事帰りは疲れているので30分はかかりそうですけど。

徒歩圏内ってどこまでのことを言うのでしょうね？
私はこの距離で徒歩通勤は考えられないです…。

ＭＲがあまりにも酷い出来映えだったので
突貫で作りなおしていますね
あと一週間しかないのにバタバタしてました
間に合うのかな？

あれ、作り直しているんですか？
この掲示板みているのかな。。。

そりゃ気になって気になってしかたないでしょうよ。
掲示板の内容で実際どうこうは無いと思いますが、販売の担当者は話のタネ、消費者の生の声として、気になって気になってしかたないから、常に監視しているでしょうよ、そうですよねぇ？そこの三井さん。

手直しってたぶんお金がかかるでしょうから、掲示板を見た販売の担当者の考えだけでMR作り直しなんてできるのでしょうか？直前までMRに手を入れることはよくあると聞きましたが・・・。

先ほど、MR見てきました。先日見てきた時と比較して概観上は何ら変わりありませんでした。特に外見上は工事している感じには見えませんでした。音もまったくなく静かでしたし工事関係の車両のようなものも見かけませんでしたし。
相変わらずの、プレハブ２階建てです。来週日曜日にMR予約していますが、サプライズは期待できなさそうかな。

142です。
すみません。御幣を招きかねない表現で書いてしまったので訂正させてください。

「先ほど、MR見てきました。」は、「先ほど、MRの目の前まで行って外から眺めてきました。」が正しいです。あくまで中に入ったわけではありません。（入れるはずもありません。）

142です。度々すみません。写真をもう一枚。こちらは建築中の現場を本日撮影したものです。（奥にMRも見えます。）

工事日程表には「杭打ち」となってました。

写真ありがとうございます。
いよいよ本格的に工事始まりましたね。

それはそうと、以前に載った写真で、横長の写真で集権環境の写真は正しい写真ですか？
実は正直なところ疑っていました。

145さん>

再び、142〜144です。

「集権環境」→No.91,92さんの「周辺環境の写真」のことですか？
（集権環境という言葉にしばし悩んでしまいました）

だとするなら、事実ですよ。ただ、だいぶ広角のレンズで撮られた感じはしますが。
（ちなみに私はNo.91,92さんではありません。）

あっ
すみません、周辺です。誤字でした。
そうですか、あの写真は本物でしたか。
ということは環境はそんなに悪くはないですよね？

以前の書き込みのように昭和レトロとか、時代に取り残されたとか、そんなでもなさそうですけど・・・

再び、142です。

>以前の書き込みのように昭和レトロとか、時代に取り残されたとか、そんなでもなさそうですけど・・・
一番象徴的なのは、現地のすぐ近くにある商店街だと思います。
「賑わい」とか「活気」という言葉とは無縁の世界です。今日も自転車で通りましたが、ぱっと目に付いたのはそこそこ洒落たパン屋１件と、カクヤス（酒屋）１件、そのくらいですね。
カクヤスの近くに本屋がありましたが、シャッター降りてました。（ちなみに日曜昼間）

路地は狭いですし。
目黒通りの最寄のバス停「目黒消防署前」に行くのに一番近い道があるのですが、車の通れない細い道で、クランク・クランクの連続で見通しは悪く街頭もほとんどない様な感じです。女性・子供は夜になったらあの道はきっと怖いだろうなと思いますね。

148さん

そうですか、情報をいろいろありがとうございます。
遠くてなかなか現地へ行けないので助かります。

商店街はやや寂しげな印象ですね。
ちょっと残念です。
あとは正式価格発表がどうなるかですね。
少しは下げてくるのか、同じなのか。

正式な販売価格はまだなんですか？いつでしょうか？

150さん>
今週末から始まる事前案内会で発表されるはずです。今は、期待して待ちましょう〜

盛り上りませんねー

盛り上がるのは今週な末の正式価格発表のあとからでしょ。高すぎだの売れ残るだの非難轟々罵倒揶揄が始まるんだろうな

モデルルームどうでした？？

私も知りたい！

もりあがらんね
売れんだろ

バスなんか。

入ってきました事前案内会。平均で坪330万のようです。ただ設備・仕様は300万以下！？ 隣とのベランダとの仕切り（団地の仕切りと変わらない）、リビングのエアコンは普通の（天井埋め込みでない）タイプ、壁・床・カウンターなどパークホームズとうたうには程遠い仕様でした。330万/坪に抑えるため、とにかく仕様を落としたとしか言いようがなく、個人的にはパーク’アウトレット’とでも言う仕様でしょうか。また道もとても狭くやはり中町？かな（碑文谷、五本木などとは違いますね。）というところかも知れません。イニシアイオのように苦戦する可能性は高いでしょう。なので値段が300-310万なら検討に値するといったところでしょうか。でも人それぞれですので330万を出す方もいると思いますが。

でも、もともとパークホームズブランドは団地仕様レベルでしょ！？
前に田園都市線沿線のパークホームズを検討したけど、天井埋め込み式エアコンとか
付いてなかったよ。でも、それ以外は高級感はないものの、質感はまずまずだったし、
機能性も高かった。別の理由で見送ったけど…。
でも、隣の部屋との間が仕切り板一枚ってのは引くね。

折角の目黒物件なんだから、パークコートブランドにして駅遠だけどキラリ光る物件にする方が
良かったかも。それで360〜380万くらい？（じゃあ収まらないか…）

パークホームズブランドが団地仕様レベルとは知りませんでした。ご教示ありがとうございました。土曜にランドステージ碑文谷に行きましたが（デベはかなり格下ですが）碑文谷でも坪300かそれ以下でしょうか。パークホームズというより三井ブランドなのでしょうね。

>>159さん

個人的にはランドステージというブランドを良く知りませんが、碑文谷は独自のブランド力がある
と思います。少なくとも目黒本町より碑文谷の方が価値が高いんじゃないでしょうか？
デベロッパーのブランドによるディスカウントがいかほどか分かりませんが、300万円以下は
期待薄のような気がします。ちなみにここ数年碑文谷アドレスで新規分譲はなかった気が
しますが、ご存知の方いらっしゃいますか？それだけ稀少な物件である気はします。

パークホームズ＝団地仕様は言いすぎかもしれません・笑
でも、やはりリーズナブルで高級感よりは機能性重視みたいなブランドだと思います。
さすがに三井なんでユニクロではないですよ。
三井はパークマンション＞＞＞パークコート＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞パークホームズくらいの
ブランドの住み分けで、やはり一目置かれるのはパークコート以上です。

ただ、私も本物件モデルルームに行った訳ではないので、どのくらい酷いかは分かりません。
もしかしたら、私が田都沿線でチェックした物件より酷いかも。
最近のデベは地価上昇時に仕込んでしまった土地・建材費の高騰・不動産市況の低迷の
三重苦で価格を下げるために仕様を落とすことが多いそうですから。
私が見た物件が1年半前の分譲、当時と状況が違いますからしっかりと見極める必要が
あると思います。

そうですね。原油も上がり、特に鉄は高騰のようですね。別のサイト（アリュー○ゼームス○）というところで鉄筋の太さの偽装？間違い？もあったのをしりました。ミニバブルもはじけているようなので見極め必要ですね。

もりあがってきた？？？

うーん、やはり仕様が低いですか…
個人的にはこの立地なら坪330は妥当かなと思いますが、仕様がイマイチなのは残念ですね。
ミニバブル崩壊後数年は価格を押さえるために仕様が低くなると言われていたのはあながち嘘ではなさそうですね。
確かにパークコートにすれば仕様よく魅力的な物件になるでしょうが、いかんせん目黒といえども中町アドレスにはブランド力がありません。現地を見れば、パークコートにできないのも納得ですよ。

私も週末行ってきました。
MR外観からの前評判通り、ずいぶんコストダウン図ったMRでした。一緒に行った妻も、一通り終わってMR出てしばらくした所で、一言・・・「しょぼかったね。」
まぁ、この所は小杉や五反田やらのタワー物件なども多く見ていた後だったので、パークホームズと単純に比較してはいけないということもあるのでしょうが。

特に前から皆さんも言われているベランダ部の隣との仕切りは、やはり噂どおり。上下の非常階段設備が全戸になく、非常時は隣のベランダの壁を蹴破るタイプのオーソドックスな団地仕様かと思います。

あと、間取りのバリエーションが無さ過ぎ。MRのモデルルームとして見学できるの「75Ar」というタイプベースの間取りの物(1つだけ)ですが、この他に、「75Ar」とほとんど違いがない「75Ar'」、「75Ar」・「75Ar'」と左右対称の「75Al」「75Al'」という４種類の間取りが存在します。これが主軸を成す間取りと言っていいと思います。何れも73平米位の3LDKです。この間取り、廊下部にスペースが多く取られ過ぎていて、その分、各部屋のスペースを見ても73平米とは思えない感じです。あと、風呂も狭いし。

そんな瓜二つの「75Ar」「75Ar'」「75Al」「75Al'」という４タイプが１階から最上階の５階まであって、これだけで２０戸分を占める形です。

金額的には、一番安い所で坪315、高い所で350〜360辺りでした。

一応再来週もMR予約を入れましたが、物件そのものの全体的なクオリティのしょぼさ、間取りの頂け無さ、立地そのもののマイナス面、これらを総合すると個人的には坪300程度に落ちてこないと前向きな決断は難しい。そんな感触です。

あくまで個人的な見解ですが、ご参考まで。

当初販売予定価格より、ずいぶんと価格を下げてきましたね。

当然だと思います。

三井は戦略の方向転換をしましたね。

グレード的には、パークシリーズにおいては近年稀に見る最低ランク仕様＆デザインで、

ずべてが失敗作ですな。。。

内装がショボイとか、仕様グレードが低い云々の前に
なんで40平米台がこんなにも多く存在しているのか？
そんなターゲット散漫なマンションは魅力薄だ。
こんな部屋は投資用＝賃貸になるのは明らか。

オープンしましたね。
しかし、あまりの評判の悪さに些か驚いております。建築設計や内装の雰囲気はそこそこ良いし、設備仕様もそんなには悪くはないと正直思います。なのにどうしてでしょうか？何かが違う・・・と感じたのは私だけではないと思います。”あの三井が目黒に新たなマンションをつくる”という私の期待があまりにも大きかっただけに、現実を目の当たりにしたこのギャップを埋めるのに、この先時間がかかるでしょう。
期待のいしづえとなるモデルルームの雰囲気で先ず最初の幻滅を覚えました。ここが本当に三井のサロンなのでしょうか。
すぐに次の幻滅が襲ってきました。私が思うには、やはりいくら住所が目黒とは言え、最寄り駅まで徒歩で１５分以上もかかるようでは客の購買意欲が削がれてしまうのは当然といえば当然です。今はネームバリューや地ぐらいで販売できる時代ではありません。ズバリ利便性が低く、周辺環境レベルが低いというのが致命的だと思います。利便性の低さは住みにくさと直結していると思いますから。
さらに、
全体戸数の多さを考えれば、ここは坪単価300万を切らないと売れ行きは厳しいと客観的に考えるのが普通と言えます。これだけの戸数を全て捌くには、もう一段の価格見直しをしない限りは正直無理でしょうね。逆を言えば、売れ残り狙いの需要も考えられると思います。よほど間取り重視でない限り、新古マンションてして売り出すのを待っても遅くはないと考えたひとも実際多いはずです。
このところの新築マンション相場を鑑みると、一般的な購入意思決定のボーダーラインはここでは300ではないでしょうか。
今の価格で売切れ！と会社から命ぜられている現地販売員の方々が本当にかわいそうです。みなさん親切で一生懸命です。

デザインはそれほど悪くありませんので、今回私はとても残念に感じた次第です。立地の悪さと、周辺環境の悪さをカバーする条件が整った段階で再度検討に入ることを私は決断しましたが皆さんはいかがお考えですか？

あれれ？
削除？

なんでだろ。たしか内容は普通だったよね？

さて周辺環境について、古くさいとか、レトロとかあったけどそんなに環境は悪くないよ
静かな暮らしやすいいい街なんだけどな。
専売公社の社宅時代は夏祭りとかあって近所付き合いも活発でみんないい人。いまはすんな世代がそのままスライドしていっきに高齢化したけど。

確かに何故削除されたのか…
広告主からのプレッシャーかな？

確かにここは雰囲気悪くないけれども将来性は暗いよね。

道が狭いのでうちの奥様には運転きついなあ。

ここが目黒じゃなかったら下町っぽいけど落ち着くな〜くらいに思えたんだど。
目黒だってのが逆に下町っぽさを浮き上がらせてるよね。
周辺歩いてみれば「ここだけ」異世界のようだもんね。

中町は、目黒って言えないってことですか？

目黒といって思い浮かぶ住宅街とはイメージがだいぶ違う感じですね。
目黒と聞けば、青葉台、東山、八雲、諏訪山などと言った高級住宅街をイメージする人が多いでしょうね。
中町のような下町な雰囲気の狭小住宅エリアは目黒の中では少数派のような気がします。
とはいえ、目黒でも東横線や目黒線に乗る地域も多いので、山手線目黒駅からバスで５分程の立地はそんなに不便ではないかなという気がします。
都心からの距離は確実に近いですしね。
山手線駅近だと予算オーバーって人にはわりと需要がありそうな気もします。
都心からの距離は離れても、財閥系デベの物件は目黒や世田谷のブランドアドレスでは坪300後半や400越えてるので、仕様が低いとしても坪330ならブランドアドレスにこだわらない人にはもしかしてお買い得？だったりして。
私はまだこれからMRへ行くので、仕様の低さを目の当たりにして萎えるかもしれませんが。

↑読み返すとまるでデベのようですが、私はデベではありません。
純粋にここを検討しているわりと近所に住んでいるものです。

盛り上がりませんねー。
非難も賞賛もないので、ＭＲ行ってみたものの、前評判通りで
特筆すべきもないねって感じでしょうか。
淡々と進んでいきそうですね。
第1期でちらほら売れて不人気部屋がいくつか残って値引き
しながら細々と売れていくって感じでしょうか。

なんだかホントに盛り上がりませんね〜〜
独身時代、学芸大（鷹番３）付近に住んでいたので
無理やり東横線を使える？この物件を待ち望んでいたのですが
あまり評判がよくないですね・・・
土曜日にＭＲ予約をしたのですが、皆様のお話を聞く限り期待薄
なのですね。。
一応自分の目で確かめに行こうと思いますが、同行者であり出資者で
ある主人かららく印を押されそうで怖いです。
鷹番時代、中町には行ったことが無く、今回このマンションの存在を知り、
初めて知った住所だったのですが、雰囲気などはやはりかなり違いがあるのでしょうか・・・
目黒通り付近は、碑文谷ダイエー辺りまでしか行ったことがありません。
ご存知の方がいらっしゃいましたら、宜しくお願い致します。

この部屋数で、数人が購買目的で値下げを示唆する書き込み、デベ？によるつくろいでがんばっているが盛り上がりなし。・・・ていうのが現状ですかね。

キミのポジションは？

まあ、デベのチェックというか口出しは入ってるだろうね、
ちょっと前の、どう考えてもあまり問題のない書き込みが
連続で削除されていたから。

MR見ましたけどあまり人がいませんでした。１日３回の案内で４-５組とすると、全員購入希望でも売れ残りは確実!?。良く見てましたが３３０万/坪ですかね。もっと高いように思います。他に今日ＭＲ言った人いますか。また明日行く予定の人があれば情報交換しましょう。