大崎ウエストシティタワーズ パート3

大規模の割には管理費が高いように感じますが、入居時に空きがかなりある状態を見越して管理費に転嫁されてるのでしょうか？それとも価値相応なんでしょうか？

家電量販店のポイントと一緒で価格もしくは管理費といった何かしらに転嫁されていて販売元は商売なんで損しないようにされているはずです。なので住居が埋まらず足らない分は当然暗黙的に住居者で折半するのがファイナンス的な考えかと。

マンションブログが更新されていたが、
「大崎はホーム数で８番線と、隣の品川駅と比べて規模で3分の１とコンパクトな駅の為
駅構内の移動も｢時間的ストレスも少なく｣快適に移動が可能です。」
だそうな。
無理矢理なところがちょっと楽しい。

大崎は、山手線ホームと、りんかい線&湘南新宿ラインのホームの乗り換えが本当に不便です。
南も北もコンコースがクランクしているのでいちいち階段までぐるっとまわりこまないといけません。
スペースはありそうなのになんでこんな作りにしたのか疑問です。
まあ、このマンションは大崎が下車駅なんで関係ないことですが。スミフの説明はちと苦しいですね。

反対側のプラウドは駐車場が埋まらない分、管理費に上乗せらしいです。売り手の販売戦略の悪さを転嫁されても困りますよね!!

駐車場が埋まらないので、ピンチに陥ってるのは、
ブリリアタワー大崎もそうだ。

駅近で電車が便利だこうなるよ。

ここは地権者とかスミフの強気価格を受け入れる、
リッチな人が多く車所有率も高いか？

ルサンクとかどうだろ。

W155ATタイプの部屋ってまだ残ってるかご存知の方いらっしゃいませんか？

>>485さん
ソニー側のデッキについて有難うございます。
竣工がＨ２３年３月となると入居開始日から約１年半後ですか。
結構、待たされますね。
問題は竣工前にソニー敷地のデッキ部分が使えるようになるかですね。
使えるとして何時からか･･･。
それまではシンクパーク側みたいにエレベーターか階段で地上に降りる事になるのかな。

契約された方はそれも含めて納得されて買われたんでしょうけど
その辺りのスケジュール情報があればお願いしたいです。

駐車場代はどうやって決めているのでしょうね。
駐車場余って管理費に転化するくらいなら少しでも安くし稼働率を上げればいいだけのようが気がします。
ちなみにプラウドの購入を止めた理由の一つに駐車場代が高すぎたこともありました。
ここの駐車場は抽選となってますが駅近マンションは車所有が少ない説を踏まえればあまり配なさそうですね。

マンション竣工時には暫定のデッキがつながると聞きましたよ。
ソニーの完成時にちゃんとしたのが出来るらしいです。

恐らく今作ってるのが暫定のやつじゃないすか？

今作っているのが間違いなく暫定のデッキです。
この時期でほとんど出来上がってますから、ちゃんと間に合いますよ。

今品川区在住で、駐車場　月３７０００円払ってます。ここの方が
かえって安くなるんじゃないかと喜んでおります。将来ＢＭＷのＸ５が
欲しいんですけど、そうすると今と同じ位になっちゃうんですよね。。。

駐車場、安くなりませんかね。2万円代ぐらいに。。。

一番安いところは2万円台じゃなかったですっけ？

今品川区在住で近隣に住んでますが45000円です。
うちはたぶん安くなるんですが、それでも高いですねぇ。

渋谷や青山とか月６万７万とか平気でありますもんね。私は田舎出身ですが、
地元の友人なんかに言うと皆驚きますよ。１ルーム借りられるって。。。。
で、、何の話でしたっけ？

女性歯科医師さんになるのですね。

http://blog.emachi.co.jp/priornet/diary_detail/00000372277/

>>497
駅近マンションは車利用者少ないというのは、安いマンションの場合です。ここクラスのマンションで、
一定レベルの収入があって、車所有コストを苦にしない人は、必要の有無に関わらずＢＭＷやメルセデスを
保有するでしょう。駐車場設置率と駐車場代は大きな問題です。多くの都心マンションは駐車場が100％
確保されていないので、空き待ちが行列しています。ＴＴＴでは200人以上が並んでいます。
大規模マンションで駐車場が空いているのは、逆に駅から遠いワールドシティタワーズくらいでしょう。

追記すると、都心でも高級物件なら駐車場は実績から分析すると、入居者数（戸数）の2/3は最低必要です。
それ以下だと、駐車場はかなり不足するでしょう。漏れた人は、近隣を借りることになります。
駐車場代は、管理会社で近隣相場、立地と比較して不満の出ない額を設定しているようです。

ＨＰ見ましたが、522台の駐車場のうち、地権者に112台が優先的に充てられていますので、
一般購入者は、駐車場はかなり厳しい状況になると思われます。

・一定レベルの収入があって
・車所有コストを苦にしない
・必要の有無に関わらずＢＭＷやメルセデスを保有

そもそも１期２期の物件が売れ残ってる状況で、地権者除いても400台分も駐車場の余裕があるんだよ。

>>509
何を言いたいのか分からない無いけど、地権者を除いて410台分の駐車場を972世帯で分けるわけで、
設置率は42％。これは、都心の大規模マンションとしては極端に低い設置率だよ。駐車場不足で
大変なＴＴＴでも50％前後の設置率だったと思う。

１期２期の物件が売れ残ってる状況でって言うけど、完売した後は？それとも完売しない？または、
完売しても入居率は低い？それなら分かるけど。それに販売中は、早い者勝ちじゃなくて期ごとに
都度抽選だから、抽選に落ちれば駐車場は確保できない。

駐車場の割り振りは早い者順？
それとも期ごとの契約者数に応じて抽選枠を割り付け？
そこまで気付かなかった。二期で申し込みましたので早い者順だと嬉しいですね。

どうでもいい話ですがもう権利変換が終了しているので元地権者ですね。
事業協力者といいます

>ここクラスのマンションで、一定レベルの収入があって、車所有コストを苦にしない人は、
>必要の有無に関わらずＢＭＷやメルセデスを保有するでしょう。

この辺が突っ込みどころかと思われ。

雇われ歯医者って歩合で仕事してるんだ！　よく、削ってなんぼって言うしね。
やっぱり、便利でも雇われの歯科は行かないな。やればやるほど、金になるっていうことだもんな。
先生も若いのばかりだしね。開業までの練習代だよね。

>>511
普通は、あとから販売する住戸用に出来るだけ公平に残しておくと思います。ただ、駐車場が無ければ
買わないなどと言えば臨機応変に操作するでしょう。結果的に早い者勝ちです。
でも、ここは駐車場少ない。最後には、空き待ちの行列ができることは確実です。

外観ハッキリしてきたね。
ただバルコニーは外からみてもショボ過ぎだね。

>>506

野村は五反田駅至近のため駐車場があきすぎで管理費値上げされる
かもしれないそうです。設置率は5割程度だったと記憶。

所得の高い低いにかかわらず車を所有（しかもBM、ﾍﾞﾝﾂって。。）
ってヨミ、ちょっと外してそう。（その理屈なら駐車場費用が多少高くて
も関係ないハズだし）

結論、そんなに心配はいらないでしょう。

余った駐車場を利用して
>>420さん
が、情報提供してくれたカーシェアリングをしてくれればいいですね。

>>518さん
カーシェアリング出来たら素敵ですね。
ちなみに、私の友人はルサンクやシティタワー大崎にも住んでいるので、どうだった？と
聞いて見ましたが、設置率は50％弱で少し空きが出て２台目とか借りてる人がいると話してました。

駅に近いタワーだとそんな感じなんですかねぇ。
足りないのも困ると思うけど、ブリリアとかプラウドみたいに管理費に跳ね返るのは
もっと困りますもんね。

「２期で値段を下げましたが、既に契約済みの方には納得の行く説明をして…」的なことを営業さんが
言ってたんだけど、入居前に価格が下がった場合は値下げ分は保証？
それとも粗品で終わり？

値下げした場合は、差額が帰ってくるって言ってましたよ。

10月の入居までにさらに下げてくれないですかね・・・。

>>521さん
ありがとうございます。

でも、ここの掲示板とかで話題にならないと、ちゃんと教えてくるか心配ですね。
「あなたのフロアの値下げはありませんでした」なんて言われる可能性もあるし、、、

そうなんですよね。
新しい価格表を送ってくれるわけでもないですからね。

契約済の方も営業に頼んで、価格表はもらうようにしたいですね。

値引きは別に覚書結ぶだけだから、表の価格は変えないのが普通だよ。既契約者の分を新たに払ったら、どこまでも採算確定出来ないし。気づかれないよう巧妙にやる。表の価格を変えるのは、MRにも人が集まらないようなケース。最後の手段だよ。もし、下がったらその分、還元します、なんて本当はやらないことをセールスマンが言ってたら、詐欺に近い話。本体に聞いてごらん。お客様、それはありません。説明した者が、もし誤解を招く表現したら、お詫びします、って言われるのが落ちだよ。尚、以上は業界一般の話で、本物件が該当するとは限りません。悪しからず。

こんなからくりがあるとしたら、公取委に訴えます。完璧な二重価格です。

どうにもならないと思いますが、是非とも訴えてください。
>>524氏の言うとおりです。

４月に購入検討していたものです。

以下のような約束をしていただければ、買えるといいましたが、
断固としてそれはできない信じてくださいとのことでした。

竣工まで同様条件の部屋での値引き（実質的な資産価値の目減り）があった場合、その分をキャッシュバック。

あのタイミングでやめておいてよかった

そんな約束するわけないでしょ。。。素人ですか？他あたって下さい。

素人です。

条件が同等以上の部屋を安く買えた人がいたと分かったら、泣いてしまうので。
数十万の買い物ならばいいのですけどね。

あとそれがメディア等でとりあげられ、知人に知られたら笑いものです。

営業さん 高圧的に出ると全員の反感買いますよ。自分がプロと明かしましたね！

>>524
たしかに昔値引かせたときもそういう契約したなぁ。
売買契約書の金額変えてくれっていったらダメだっていわれた。

販売価格を変えたら、ローン比率も変わってくるからね。
仮に９割までローンで提携ローンつけていて一割＋諸費用分
値引いたら、金融機関はフルローンをつけたことになっちゃう。
金融機関の融資決済通すためにも、当初の額面の売買契約書
がいるんだと思うよ。

値引き覚書ってのが、なかなか絶妙なしかけで、契約時これを売主が
買主に渡す。融資実行物件引渡しの際に、「残金決済」と同時に
「値引いた額の」領収書を発行し覚書は買主から回収する。
第三者からは、額面での売買があった形に見える。

覚書方式だと、登記上も従前金額ベースで担保設定。値引きぶん繰り上げに回すならどうぞ、てな感じか。

>>532

おそらく銀行は蚊帳の外。
というか、もともと属性はいいけどキャッシュの手付を持ってない
客に売る時の苦肉の策だから。
買った客は繰上げ返済なんかしない。手付けを１割払わせていたら
ローンを８割に設定するんだろうけどね。
面白いのは、１割＋諸費用値引き＝フルローンのケースで支払われる
手付け。いくらくらいとっているのか興味がある。

営業じゃないけど、買わなくて正解だったとのたまう輩が何故にいちいち書き込む
のか不思議でしょうがない。。。。覗いてるだけにしましょうよ。あなたにはもう
検討外のマンションであり、そのスレッドなんですから、まあ大きなお世話ですが。

私は、たまたま通りすがりだが、利用規約に違反してなきゃいろんな意見あったほうが
いいと思うけどね。

第１期から第２期みたいに、価格表上も値下げした場合は差額は返ってくるって
ことですね。
営業の人は、第１期契約済みの人には差額を返すってはっきり言ってましたんで。

覚書き締結で値下げしたとしても、何らかの形で契約済みの人には情報が漏れる
と思いますよ。そしたら皆切れるでしょうね。

まあ値下げしない（むしろ値上げする）ことで有名なスミフですから、値下げは期待
しないほうがいいですね。

欲しい気持ちは解るけど、値引き期待しすぎ。その前に資金貯めましょう。

覚書に守秘義務が書かれていたかどうかは知らないけど、自分が得した話は人に話さないよ普通。　

それと、裁判でもマンション販売の値下げ問題は幾度も争われているけど、引きは順当な
経済活動ということで買主敗訴の判例まであるけどね。
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Ｈ20年2月2日：新築分譲マンション値引き裁判
　横浜市中区のマンション購入時に「今後、値下げ販売をしない」と確約したのに、売れ残り分を1年後に1000万円も値下げして資産価値が下がったとして、4 戸の住民6人が販売会社「明和地所」（東京）に、計約7700万円の賠償を求めた訴訟の判決で、東京地裁は28日、請求を棄却した。
　
　田中俊行裁判官は「納得し難いことは心情として十分理解できるが、値下げしないとの約束はなく、販売価格をいくらにするかは売り主の自由。値下げ販売してはならない信義則上の義務もない」と指摘した。判決によると、マンションは計66戸で、明和地所は平成14年6月、平均価格約7300万円で分譲を開始。販売不振により、15年9月から平均約6000万円に下げて販売、原告らが購入した。約50戸が売れ残ったため、16年9月から平均約5000万円とし、17年末に完売した。


　判決は、会社側が原告の値引きの求めに応じず、「原価ぎりぎり」などと説明したことは認めたが、「値下げ販売しないとの約束とはいえない」と指摘。「約 1000万円の値下げ幅も社会通念上、見過ごせないほど不合理とはいえない」とした。以上、http://www.iza.ne.jp/news /newsarticle/event/trial/118796より引用