プラウドタワー東五反田ってどうですか？その２

やっぱり管理規約の改定は心配ですねー
現時点で東邦地所さんの比率が抑えられているとはいえ、
今後何軒も中古で購入して、賃貸に変更していったら、
管理規約の変更が簡単にできちゃうわけだから...

はぁこんな心配するならみなさんの意見を聞いておくべきでした

GWにモデルルームにいきましたが、結構込んでいました。
グランスカイと比較して、間取りが使いやすかったので
悩んでいます。
グランスカイから大崎駅とプラウドの五反田では、実際どちらが近いのでしょうか？

山手線から良く見えますが、
２、３割しか入居してないように見えます。
実際はどのくらい残っているんでしょうか。

五反田のほうが圧倒的に近いよ。グランスカイも大崎より五反田が近いと思う。

大崎は駅がでかいからね。構内についてもホームまで距離がある。
ちなみに山手線のホームのことね。湘南新宿ラインはさらに遠いけど。

モデルルームに行ったけど、2-3割しか入居ということはない。

引渡しはすんでいないものの契約済みの住居も多いので、
未契約の住居は残りはあと３－４つということ。

たしかにこの物件は間取りと仕様がいい。
最寄り駅が五反田というのはちょっとひっかかるけど。

お隣と比べると小さいね。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2009/05/2009-64ae.html

どっちがランドマーク？

グランスカイがランドマークと主張はしていますけどね。

タワーだらけの立地なのに、「どっちが」ってことはないでしょう。
ランドマークは、両方とも無理。

自分が住んでるところがランドマーク！ってみんな思ってますよ。この辺りの人は…。

さっき見に行ってきました。
南向きが多く残ってますね。
北はやはり眺望が良いのでしょうかね。
ここの南向きを検討、または購入した方いらっしゃいますか？

南向きは高いからキャンセルが多かっただけではないでしょうか？
北向きは南に比べ、かなりお得な値段設定でした。

一般的に高層北向きは冬に寒い。夏は涼しいかといえば、照り返し光が入って涼しくもない。
意味もなく、お得な値段設定にはしないでしょう。

ここは大分値下げしてるようですが本当でしょうか？
部屋はあまり選べないようですが。

賃貸が多いのがなぁ…余り埋まってないけど。。。

この物件内見しての感想。専有部の間取りや設計と北側高層の眺望は非常に良かった。内装は水周りがタカラのキッチンなどややチープ。でも、十分レベルは満たしている。ただ、最近のタワーにしては規模が小さいので、やっぱり共用部は見劣りする。というか、申し訳程度なら共用設備いらなかったんじゃないのかな。ロビーもこじんまり。エントランスの管理人の詰め所みたいな窓は、ちょっと安っぽい。駐車場は、土地が狭いから仕方ないけどタワーパーキングで屋根無しだと、雨の日とかストレスかかりそう。あとは、やっぱり賃貸部分と分離されているとはいえ、共用部を共有使用すること。まあ、値段安けりゃ良いけど、周りの環境も環境だし、坪３００万くらいで売って欲しかったね。ここに限らないけど、坪３５０万とか４００万とかあげくに４５０万とか狂気の沙汰と思うよ。

値段だと、

プラウド＞＞＞大崎WEST＞グランスカイ だよね！？

ここが一番高いって…

私の内見した感想は、共用部はかなり安い仕上げ、専有部はタワーマンションの中でも安っぽい作りでした。
我が家としては、価格に見合ってないよねって結論になり見送りさせて頂きました。
お友達を招いた時にあの安っぽいエレベーターホールを通るかと思うと、見栄も張れないしって感じちゃいました。


特に12階以下のお部屋が全て賃貸っていうのは、やっぱりデメリットしか感じられませんでした。
今でも賃貸には50戸近く未入戸物件がありますが、その賃料を見ると安さに驚きます。
つまり新築マンションは購入した時点で、20%値下がりするって本に書いてありましたが、プラウドタワー東五反田は購入した時点で、40%近く値下がりするんじゃないかなぁって所が一番心配になった点です。


毎月の管理費と修繕積立金が、痛み易い賃貸部分にどんどん使われちゃうから、長く住めば住むほどお金が掛かっていくのは家計が心配だしね～

＞No.122
値段はここが一番高いのですか？
グランスカイが値下げしてるってことですか？

＞No.123
うーん、買えない言い訳だね

元々の価格が
プラウド＞大崎＞グランスカイ
ではないですか？

もともとの価格はここが一番高いです。
その分、値引きが大きいです。

山手線内で、駅から徒歩４分と６分の違いでしょう。
駅近と言えるのは５分までだから。

アトレから歩くと、2分半と4分半だよ。

以前こちらの物件を考えたものです。
久しぶりにのぞかせていただいたら、まだみなさんがコメントされているので
びっくりしました。
もう、違うものを見た方がいいように感じますです。

いろいろな物件見させていただいていますが、今マンション業界はかなり厳しいのでしょう。
数年前には考えられない値段をどこも言ってくださいますよー。
それでも、動かないのが実状だそうです。

特にこれから年末にかけては、さらにさらにいろいろな物件がお安くでてくると思います。
都心でも山のように高層マンションが建っていますしね。
今が「買い」の時期ではないでしょう。

こちらの物件は、不安材料（半分賃貸・外観が団地のよう・内装のチープさ・今後近くにマンションがドンドンできる）が
多かったため、辞めました。
検討対象になったのは、駅から近いといったところが気に入ったためでした。

五反田という土地にこだわりがあるのでしたらいいかもしれませんが
他にも　表参道・代官山・品川・麻布などでも
お金のかかっているマンションが安くなっているのは事実です。

みなさんも賢く　自分のニーズにあったものをご検討くださいねー。
それが、ここであったら何もいうことはありませんが、他にも
けっこうありますよ！

現実お金が決定権になるとは思いますが、
いかに自分のニーズと合っているか？　ですものね。

＞No.129さん
＞他にも　表参道・代官山・品川・麻布などでも
＞お金のかかっているマンションが安くなっているのは事実です。

たとえばどこですか？
1億いかない範囲で探しています。ここはもう超えた部屋しかないです。

そうかな。いいところも多いと思いますよ。

向かいに住んでます。
ここは良い感じですね。
賃貸は灯りがついてないですが上層階は住んでるかたも
増えてるようです。
しっかりしたマンションという感じがしていますよ。
実は私も検討していました。

プラウド飽和つくりすぎ

最近は長谷工施工も増えてますね…。

＞No.134さん
ここは長谷工じゃないですよね？
たしか清水建設だったかと思います。
長谷工はどうなんですか？

今日見に行ってみたけど、ルサンクより大分見劣りするね…ココ。

ルサンクは、普通にただのタワマンでしょ。
見劣りするというか、あなたがそういういかにもなのが好きなだけだよね。
建築コストはルサンクの方がだいぶ安いわけだし。

つーか、ルサンクは多額の再開発補助金がつぎ込まれ、
免震構造にかなりの作り込みをしているタワマン。

ダウンタウンの松本が結婚したとき、浜田が「もう五反田へは行けませんね」
というコメントをしてましたね。（苦笑）
やっぱり、世間では五反田のイメージよくないですね。
「東五反田」のアドレスで「池田山」をイメージできる裕福層にはいいですが、
普通の人には「五反田」の響は別のものに感じるんでしょうね。
内心、「そんなところにマンション買ったの？信じられない」とか思われてそうで鬱になりません？

>>137
>ルサンクは、普通にただのタワマンでしょ。

プラウドタワーも、賃貸が多いただの背の低いタワマンでは？？

それ言ったら、東側のマンションも
背が高いだけの駅近ではないタワマン。

人の噂なんて永遠に続きませんよ。そんなに気になって仕方がないなたこの辺りなんて考えるの辞めるべきでしょうね。

ルサンクは大崎1-1-1の住所で、テレビドラマの舞台になったマンション。

それ以外はどっちもどっち、プラウドのメゾネットでもない限りたいした違いは無い。

五反田、大崎のマンションなら、眺望が遮られないとてつもない高層階買わないと、
差別化できないね。

エリア全体が再開発地で立地の差異はほとんど無いから。

線路に近い、タワマン林立地帯だからね。

五反田駅から４分は魅力的だけどね。

ただ、ルサンクは小学校の学区が日野学園じゃないんですよね。
品川区は自由選択性だけど、学区内居住の就学希望者が順位としては最優先だから、
時と場合によっては線路向こうの小学校までいかねばならない。
日野学園が目の前なのにね。

日野学園で決める人なんて少数でしょう。
新築で２年以上の前の物件と比較？張り合う？神経がわからない。

第一、日野学園ってそんなにこぞって行きたがるような学校ですか？
線路向こうの芳水小学校の方が評判いいですよ。

遊楽街通いましたね～＾＾

>150
線路を越えて行く？このマンションとなにか関係ある？意味がわからん。
そんなに日野学園がいいなら、真横にあるグランスカイの方がいいのでは？
大好きな日野学園を見下ろせますよ。

御殿山小はレベルが高いですよ

>>152

でも校舎はショボイ。
北品川５丁目の再開発で建てかえるらしいけど。

うちは学区内でも、私立行かせるので関係ないです。
日野のプールは区民に開放されるから使います。

学校の話はもういいんじゃないの。
昔話題になってたけど、完売直前なんだからどうでもいい。

No.223 by 近所をよく知る人　2008/04/15(火) 10:06
>>221

品川区の学校選択制度ですが希望者多数で抽選になるの
は通学区域外の人で、通学区域内に住所があれば希望者は
１００％入学可能です。通学区域に関しては品川区の
ホームページに掲載されています。プラウドタワー
（グランスカイもですが）は今のところ通学区域内です
ので制度や学区が変わらなければ日野学園に無抽選で入
学が可能です。

また日野学園は全国的にも注目されており確かに人気も
あるのですが、地元での評判は実はあまり芳しくありま
せん。理由については詳しく述べませんがマスコミは、
派手なところだけを取り上げ全体像を報道しませんし、
また行政もそれを利用します。

学校の人気は実力というより風評によるところが大きい
のは事実ですが、タワーマンションが建つような立地は
一般の住宅地に比べ非常に規制が少ないためさまざまな
施設が存在します。価値観は人それぞれなので、状況を
正しく認識して納得した上で購入するのであれば問題あ
りませんけどね。

デベロッパーにいろいろ聞くのはもちろんですが、購入
するつもりであれば地元に密着した商売をしている人
（不動産屋、床屋、クリーニング屋等）に話を聞くのも
参考になります。お子さんがいるのであれば近くの公園
等で話を聞くのもいいでしょう。結構本音で話してくれ
ますよ。ＭＲいったついででもいいでしょう。
まだまだ時間はあるのですから。

>>155
>学校の話はもういいんじゃないの。
昔話題になってたけど、完売直前なんだからどうでもいい。

何しに来たの？？

学区で盛り上がってますね。
昨晩の大雨は大丈夫だったのでしょうか。
以前に、防潮板が話題になってるみたいですけど。

防潮板は、いちおう備えてるというくらいの事でしょ。

15階の北がずっと賃貸に出ていますね。
賃料27万5千円、管理費1万5千円。

残りはサロンの部屋一つだけですね。

サロンの部屋ってどこですか？

それも知らないなら、今更聞いても意味ないでしょう。

仮りに調べたり聞いたりしたとしても、価格確認して即終了でしょうね。

今となっては高過ぎる物件

確かにグランスカイと比べても高かったね。
グランスカイの契約状況からしても、先行して販売してうまく売り抜けた印象。
間取り、駅近含めて良い物件だとは思いますが…。

線路うるさい

窓開けるとうるさいよ。グランスカイに反響してるし。でもまあいい物件です。高いけど。

窓閉めれば気にならないレベル。線路見通しという事は、逆に眺望は期待できる裏返し。

つまり、気楽に窓を開けられないって事の裏返し。

朝は電車が頻繁過ぎてテレビの音が聞こえません

梅雨の時期、あの駐車場じゃ悲しいね。
地下じゃないから、車を出す間にずぶ濡れになっちゃう。

だいぶ安かったルサンクでも立派なゲートの地下駐車場があるのに、しょぼい印象。

サブプラウドタワー

ここのプロモーションビデオでいきなり「城南五山」って出てきてびっくりした。
まったく五山と関係ないじゃん・・・と思ったらアドレスが同じ「東五反田」って
のみてさらにびっくりした。

親水公園はいつ完成するかどなたかご存知ないですか？

No.167さん
やっぱりうるさいのですね。
すいません、どちら向きの住戸でしょうか？
私は南向きで決めて内覧待ちです。

でもいい物件だというのはどのへんでしょうか？

親水公園まだだいぶ先だよ
たしか来年の夏以降じゃなかった？

>>173

城南五山の「ほど近く」と言ってるので間違いではありません。
池田山と同じ東五反田アドレスなのも間違いではありません。
まあ、ここは低地ですけど。

城南五山の「ほど近く」で　風俗街の「すぐ近く」です。（笑）

>>177
いま工事やっている北品川のソニー跡の傾斜地なら五山と言っても許されるかもね。五反田駅界隈の
低地はどう見ても山じゃないでしょ。イメージ戦略は大事だけど、ちょっと無理があるなあって感じ。

No.175さん
向きは南以外のトコです。
天井が高い・遮音性よいと思う・駅が近い・大崎からのアプローチがよい・淀んでいるけど川がある・夜景もよい・間取りがすっきりしている・・・・かな。五反田の駅周辺は確かに風俗が多いしそれらしいお姉さんともよく会います。ホームレスさんも近くに定住してます。通勤利便性を最重視したので、私にとってはいい物件です。ネガ要素も含め、町の色々な表情をゆったりした気持ちで眺め楽しんでいます。目黒川があふれそうになったら、がんばって土嚢積みます。

目黒川は、昔はともあれ、今は溢れることはなさそうですよ。

でも、夏場は臭いがする時があります。

元々、川沿いは住居に適さないとされていましたからね。

だから、高級住宅街は山の上という決まり。

五反田は低地？

五反田は低地ですよ。
だから周りに五山があるでしょう。

いつも、豪雨の後には五反田駅前が浸水しますよ。

低地ってなんか不都合あんのかな。

> 低地ってなんか不都合あんのかな。

ははは。

はァ～、、、。

まあ、普通は高台にタワーマンションとか建たないですからね。
湾岸の埋め立て（港南、豊洲、芝浦）や川沿い（二子玉川）、低地が普通。
ここは、川沿い＆低地　ですね。

だから、たまに建つ高台のタワマンは、目黒のや高輪のみたいに高額物件になるんじゃないですか？

パークタワー目黒は坪単価400万円、高輪ザ・レジデンスは坪単価380万円ぐらいでなかった？

ここは…？？

>>186

ここの平均坪単価は４２０万です。低層フロアが分譲されたらもうすこし単価は下がったと
思われますけど。

この時代に
そんな坪単価で良く売れましたね。（＠＠）
改めて見ると驚き。
高輪や目黒の物件よりも高い買い物だったんですね、五反田なのに。

麻布十番とほぼ一緒なんですね！びっくりです

サブプラウドタワー東五反田

タワーマンションは部屋によって坪単価が大きく異なるので平均坪単価は
あんまりあてになりません。坪単価は一番安い部屋と高い部屋では二倍以上
の差があるのは珍しくありません。

例えばこの近辺でいえばパークタワー東京サウスは平均坪単価は３２０万ですが
最低は２２５～最高は４４０万と幅があります。
シティタワー大崎（定借）は平均２８２万（２２１～４１９万）
高輪ザレジデンスも平均坪単価は３５５万でしたが、低層棟は安くて（２７４～６４２万）
と高層フロアと比べるとダブルスコア以上の差がついています。
シティータワー高輪平均３６５万（２５５～５７７万）でした。

タワーマンションといったって、
３０Ｆ４０Ｆ以上が多い中でここは２５Ｆ建てですから坪単価の価格差を強調するほどではありません。
まして低層は賃貸ですから、更に分譲の価格差は小さくなります。

>>191さん

シティタワー大崎は定借じゃありませんよ。よく調べてからカキコして下さいね。

>>193

一部（２０％）所有権＋普通借地（８０％）でしたっけ？
定借はブリリアとウェストレジデンス大崎でしたね。失礼

大崎の最近の定借物件はウエストレジデンス大崎とブリリアタワー大崎です。

ごめん、だぶった。

あ、シティータワー大崎ってのは今作っているツインタワーじゃなくて山手通り沿いに
ある緑のやつです。

http://www.mansion-hyoka.com/mode/details/391

■賃借期間が平成62年7月2日までになっている賃借権付なので地代が掛かります。

住民版では電車の騒音が問題化してるね。

>>198

・・・問題化って・・・・。
何を今更言ってんでしょうか

完売しましたね。
お高い物件でしたが、
駅近で間取り等が良ければ売れるってことか。

お値段相談がんばったみたいだから、
その点は、野村さんを評価しなきゃ。

へぇ、地下駐車場もないようなタワマンが売れるんですね？
五反田、大崎地区の再開発はすごい！！