プラウドタワー東五反田ってどうですか？その２

先日　モデルルームに伺っていろいろお話を聞きましたが、
ちょっと高い。
でもグランスカイ・ウエストシティーズと比べても高い。
中古で安くなるのを待とうかな・・・・。

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今坪いくら位ですか？？

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70㎡で8000万円台からあるみたいです。
現地１３階に販売拠点があり、
希望間取りを直にチェックできます。
私は。あと少し安くなれば購入する予定です。

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遂に入居開始になったみたいですね。この週末は引越しの車を結構見ました。夜になると電気のついた部屋もちらほらと。
モデルルームも取り壊しが始まったし、もう終幕近しって感じになってきましたね。

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検討し始めたばかりです

あと何戸くらい残ってるのでしょうか
情報ありましたらお願いします

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１月くらいに聞いた話では残りはすべて先着順で２０戸くらい。
うち１／３くらいが商談中と注記がありましたが、昨年秋以降
正直まったく売れないといってました。

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だけどかなり強気で値引きする気まったくなしです

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入居時期、４月上旬と書いてあるけど？物件概要。

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下の賃貸は２月入居開始なので、ちょっと入ってきたようですね。

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先日、希望間取りを伝えたところ、
価格は、多少お安くできるかもしれないとのことでした。
基本的にどこの新築マンションでも
値引きがあるようです。

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優先住戸以外は駐車場はもう満車なんでしょ？
まあ近隣の月極め借りればいいけど・・・

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残は減ってますか？客がついてる部屋ばっかりとか

興味あるけどいまさら新規で行ってもしょうがない？

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ここの間取り初めてチェックしたけど驚いた
ス○フを筆頭に最近はろくな間取りがないけどここは最高ですね
間口が広くてほぼ全ての居室が採光面に配置されていてほぼ四角形だし
山手線駅至近で利便性も高くて言うことなし

宝くじ当たったら是非購入したい

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今となってはここの間取りはいい。
数年前までは（他の近隣物件も含めて）普通にこういう間取りがあった。
内廊下タワーマンションはワイドスパンで柱もじゃまにならないようになっていたが、最近はコストと価格を抑えるために狭いプランになっているためか、使いづらい間取りが多くなってる。

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価格が高いのも仕方ないですかね

価格を抑えるためということですが大崎のウェストシティタ○ーズとかCTTとか
間取りを犠牲にしてる割に価格に反映されてないから魅力が乏しい
立地、間取り、価格　３拍子そろった物件はこの先出てこないかな
CTSみたいなのが出てくるのをひたすら待つしかないか

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晴海にでるよ、駅遠だけど

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スレ違いですが情報ありがとうございます。
坪２１０万程度かららしいので最多価格帯は２３０万程度でしょうか
CTSは坪１２０万くらいでしたから今ひとつ・・・
根気よく探してみます

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ここや大崎の半額だね

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プラウドタワー東五反田は投資効率や見栄えでなく、実際の居住者目線・導線を考えて間取り設計されているように感じた。

具体的には柱位置が良く採光に優れ、窓の無い部屋が少ない。特に全面バルコニーで角住戸の角に柱が無いMSは他に見あたらずポイントが高かった。

平均坪単価は近隣物件比高いがココは13階以上のみ分譲だから高くなるのは当然。占有面積に含まれる太い柱、長い廊下、柱に隠れて家具が置き辛い場所など死んだ面積がとても少なく、この面積を控除して実質的な坪単価を計算したら、競合MSより坪単価が安いことに気がついた。

過度な共用部分が無いから実質的な坪単価が安くなるのは当然だが、競合MSの共用部分で自分が使いたいと思う施設は全て備わっていて十分であった。

半分賃貸であることを批判する意見もあるが、低層階と高層階で分かれていて高層階専用の共用部分を130程度の分譲世帯で共用するので特段デメリットとは感じず。

競合MSのように賃貸を含む数百世帯が入り乱れる共用部分とはかなり雰囲気が異なるだろうと思い、私にはプラウドタワー東五反田がピッタリだと判断して購入しました。

他にも天井高やアルフレッサとコラボレートした落ち着いて品のあるインテリアなど気に入った点が沢山ありました。

冷やかしやネガレスではなく、真剣に検討されている方の参考になれば幸いです。

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21さんの「プラウドタワー東五反田は投資効率や見栄えでなく、実際の居住者目線・導線を考えて間取り設計されているように感じた。」に同感です。
やっと購入した方の意見が出てきましたね。他の購入した方々もおそらくこのスレを時々見ているのでしょうが、一部不毛な会話もあるので投稿するに値しないとスルーしている大人なのでしょう。もう少し購入者の意見を聞きたいところです。よろしくお願いします。

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>>21-22

営業さんに聞きたいのですが、ここってジムはついてますか？

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ジムはついていません。
目の前に会員制スポーツクラブ
２００メート先に品川区のスポーツセンターがあります。

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目の前の目黒川でスイミングも楽しめます

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目黒川っていったら桜並木！
川面を花びらが彩って綺麗だよ。

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目黒川っていったらプリズムタワー！
売れてねぇ…。

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目黒川っていったら中目黒アトラスタワー！
目黒区最高層。
目黒川沿いタワーマンションラッシュ。

目黒区、品川区、賃貸含めてタワーマンション建ち過ぎ。

モリモトの目黒タワーマンション計画なんてのもあったけど、
どうなったかな？

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ここの駐車場代がいくらかご存知の方いましたら教えてください。
よろしくお願いします。

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ここの物件価格、ありえなくないですか。
なぜ７０㎡で９０００万するんだ？

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サブプラウド

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グランスカイ・ウエストシティータワーズと本物件を迷っていますが、
間取り的には、３LDKで南西角部屋　または、南向きを希望です、
各マンションもメリット・デメリットをどなたかご教授いただけますか？

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自分はここを契約しました。
・竣工時期が早かったこと（タイミングが合う）
・間取り（グランスカイは使いにくそうだった、ウエストシティータワーズは柱の位置などからNG）
・実際に利用する共用部分が適当（常につかうかというとそうでもなさそう）
・大崎より五反田の方が地下鉄も使えて便利
・内装がよい（グランスカイは仕様がおちる）
・グランスカイと比べて駅から5分以内（何かあったとき売却しやすさが違う）

逆にデメリットとしては次のことかなと。。。
・グランスカイから見下ろされる（東側でなければＯＫだと思います）

少しそこは我慢して、実際にすむことを考えた結果、ここになりました。
どこの物件も高いですね。

南西角部屋だと間取りも採光も抜群なのでは？

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それにしてもグランスカイ・・・・でかいね

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購入者の方々本当にうらやましいです。
自分は手が届かず涙を呑みましたがあきらめきれずまだココを覗いているものです。
本当に差し支えなければでいいのですが、みなさん年収・手取りはどれくらいなのですか？
うちも世間的には一流企業に勤めていてそれないりに収入はあるのですが、それでもだめでしたのでどんなかたがたがすまわれるのかなあ〜と。
ダブルインカムとかじゃないと所詮サラリーマンには山の手線内は無理なのですか？
本当に下世話な興味本位なのでたたかれるの覚悟で、教えてください！

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先日見学しました。印象を。。

①内廊下、エレベーターが安っぽい。
②爆音対策は２重サッシュでしたが、換気システムがついていない。→
　窓を開けないといけない。
③内装はたいしたことはない。
④価格が高すぎ。

以上

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テスト

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同じく繁華街そばのマンション
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48183/

色々大変みたいですね
賃貸が多いのもデメリットでしょう・・・

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>>35

近所に住むものです。
子供の学校の関係で近くの東京サウスパークタワーに住んでいる人
をたまたま３人知ってます。一人は医者、もう一人は不動産経営、
一人は外資系金融＆奥さんは国家資格商売の方でした。

もちろん年収は知りません。

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値段、割高！
内装、格安！
安全性、不明！
そんな印象でしたけど、実際どおですか？
あ、最上階の天井高住戸はなかなかよかった
まだ、売ってたんですね。

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良い点
・駅近
・柱がないからリフォームし易い（天井高）
・建物の概観はバランスよく綺麗
・バルコニーが広い

悪い点
・グランスカイと比較して1500万円〜2000万円程割高（広さも考慮して）
・内廊下がシャビー、特に各階でエレベーターを出た時の左斜め前のチープな壁（団地かと思った）
・全般的に部屋が狭い（特にＬＤ）
・車寄せがない
・駐車場の所に屋根がない。雨の日はまずずぶ濡れ
・東側にグランスカイが建つから朝日はまず拝めない
・半分が賃貸
・オーナーズラウンジがこれまたシャビー（賃貸者がラウンジを使用できない点は良い）
・個人的にはフィットネスがないのが痛い

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だいたい同感ですけど
＞建物の概観はバランスよく綺麗
というのが　？？簡素を通り越して新築早々団地っぽい雰囲気ぷんぷんなんですが
感性は人それぞれですね
チープな概観＆内装と半分賃貸でパスかな

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購入者です。
動機・要件は、
1.駅近であること。（通勤に便利な山手線南側であること。）
2.間取りが良いこと。（自分の好み。）
3.長く住むに足りること。（物件信頼性、街の将来性。）
4.資産価値の維持。（上記にかぶる、万が一のリスク回避。）
5.リーズナブルであること。（投資価値。）
6.自分の欲求を満たすこと。（買いたいと思った時に買える、住めること。）
でした。

結果的に、
全ての要件を満たすまで我慢出来ず、
2.間取りが良いこと。（自分の好み。）
6.自分の欲求を満たすこと。（買いたいと思った時に買える、住めること。）
で決めた次第です。
個人的には、共有スペースの豪華さよりは、間取りが第一だと思います。（当たり前ですが）
電車がうるさい、賃貸が多い、内装が安っぽい、そんなことはあくまで主観であり、
購入者は自分で良いと決めたわけであり、これも当たり前のことですよね。
結局、自分の条件を満たす物件を購入する為に情報収集してるわけで、
お役に立てば幸いです。

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コンシュルジュサービスも13階にあるのが痛い。
賃貸が半分もあるからこういうことになったんだろなー

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どこのプラウドも団地っぽいデザインですね。当初の案内と比べてグレードがかなり落ちていると思うのですが気のせいですか？

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そもそも五反田ってどういうイメージだろうか？

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池田山あーんど風俗、そういや昔ロータスの本社あったね

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賃貸で入居された方がいたら教えてください。
電車の音はどれくらい聞こえますか。
もちろん個人的な感想で。

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>>45

サブプラウドタワー

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↑
何回同じこと書いてんだよ。たいして面白くもねぇし。今さらこんなネタ誰も覚えてねえよ。

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矛盾小僧

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契約者です

先日、今しか見れないと思い住戸内モデルルームに行きました。

南東２２階の角部屋は、目黒川が眼下にまさに広がって、自分が川の上に浮かんでいるようでした。

更に左手にグランスカイ、右手にアートヴィレッジを迎え、タワーマンションやオフィスが川の両側に並び圧巻でした。

天気の良い昼間だったので更にそう感じたのかもしれませんが、とにかく明るくて開けている感じが素敵でした。

眺望って高さだけではないんだなと感じました。

我が家は高さも眺望も劣りますが、同じコンセプトに共感して入居を決めた方々と共に過ごせるのが楽しみで仕方ありません。

そもそも高いから、値上がりは望めないし、戸数が少ないから、ネガレスで値引きもたいして無いだろうから、投機目的で安く仕入れて高く売り抜けるには、適さないでしょうね。

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>>52さんはお金持ちなんですね

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というより、無理矢理、自分の選択を正当化してるような

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ご存知の方教えてください。

昨年秋頃は、１２〜１３戸ぐらいの間取りしか載ってませんでしたが、
本日のＨＰでは、１７戸の間取りが載ってます。

実際に現在、何戸残っているのでしょうか？

先日、近くに行った時に分譲階の明かりの数を数えたら
２０戸ぐらいあったような気がしたのですが。。。

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ちゃんと気に入って、しかも買うお金があって買ってる人の選択までつべこべいうのってどうなのよ？

本当に貧乏人のひがみにしか聞こえないよ。あんまりにも恥ずかしいからやめとけば？

素直に、購入できる人はいいなぁって思いますよ。

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>>55
週末来た広告には19戸と書いてありました。
借換えがうまくいかずにキャンセルがでてるとのことです。

>>56
同意見。
私は契約者ではないですが、52さんの意見は、最近にない素晴らしいコメントだと思います。
まっ、買えない人の僻みはしょうがないでしょうね。
買える52さんは幸運な方で、僻み節の54さんは残念な方ということです。

実際私も22階の東南角部屋見ましたが、間取りもよく、眺めも素晴らしかった。
桜の季節は目黒川添いがとても映えるでしょうね。

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52です。

想定外のポジレス有難うございます。
低レベルなネガレスがはびこる当サイトにて、まともに意見を書いて、まともにリアクションしてくれる方が少しでもいらっしゃることに感激しております。

多少なからず無理をして、物件評価値下がりや金利上昇リスクにおびえながらも精一杯の返済計画を実現すべく4月の入居以降のライフスタイルをイメージしている今日この頃です。

自分が気に入った物件を購入できる喜びをかみしめつつ、この判断が正しかったのか、無理ではなかったのか、受け入れられる無理だったのか、想定外の事態が起こったときにどのように対処したらいいのか、考え出すとキリがありませんが仕事に没頭するモチベーションアップにはもってこいと前向きに考えています。

さて、検討中の方に少しでも雰囲気をお伝えできればと思い、ツラツラと書かせていただきます。先日入居者懇親会といえるハートウォーミングパーティーに参加致しました。初めて入居者の方々とお会いして想像よりはるかにお若い方が中心的な購買層なのだなと驚き混じりに思いました。一次所得の方が半分以上いらっしゃるのではないかと思います。

やはり、本物件は全面バルコニーや柱のオフセットなど居住者重視の間取りになっていることから、駅近ながらも生活重視のお考えを持ち、かつ相応の所得を有するご家庭が多いのかなと思いました。

ただ、子育て卒業のシニアばかりではなく、現役の方が中心的な購買層だったのは私にとっては励みになりました。世代が同じ水準だと、ライフスタイルや悩みも同じ水準である可能性が高いのではないかとひとりで勝手に想像しています。

とりとめの無い文章となってしまいましたが、契約者の雰囲気が少しでも伝われば幸いです。

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私も　先日契約をいたしました。
近隣のマンションに住んでおりますが、少々手狭のため、８０㎡以上の部屋を求めて、グランスカイ・ウエストシティータワーなどのモデルルームや住戸内の実際の部屋などに各１０回以上も足を運び、間取り、必要最低限の共用施設、購入価格交渉、営業の方のご対応などを総合的に考慮し、最終的に本物件を手に入れました。
来月の中旬に　最近契約した方の内覧会がある予定なので、ワクワクしています。
借金も６０００万円と膨大なので大変ですが、今のマンションの賃料と変わらないので
頑張って返済しようとおもいます。

あと、残戸数は、１５〜２０戸前後だと思います。購入を検討されておる方は、未契約の部屋はもちろん、未発表されてないキャンセル住戸も営業の方に申し込めば、実際の部屋をみせてくれます。
わたしも　たまたま出たキャンセル住戸が希望の間取りであり、眺望、インテリア、色目、梁、キッチンの仕様など現物を実際にチェックでき、多少の不満もありますが、納得したため、購入に踏み切りました。
52さんの方のような入居者がいてちょっと安心になり、私も一筆かかせていただきました。

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59様　ご契約おめでとうございます。
6000万もローンが組めるなんてすごいなぁ。
毎月の管理費も高いし、うちはまず不可能なんですが、
間取り、本当にいいですよね。羨ましいです。

それでひとつお願いがあるのですが、もし入居なさったら、
窓を閉め切ったときの電車の騒音と
エントランス付近の風の強さについて、レポートをいただけないでしょうか。

まえに線路近くのある物件で、実際のお部屋を見た時は、平日の昼間なのに
まったく電車の音が聞こえず不思議なほどでした。
きっと今のサッシは防音に優れているんですね。

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音の心配をなさっている60様、
その前にも同様の書き込みをなさっている方と同じ方でしょうか？

内覧会、棟内モデルルームなどで、実際に中に入りましたが、
線路に面した南側住戸でも、サッシが閉まっていれば、電車の音は全く聞こえません。
サッシを開けると、やはりかなりの音がしましたので、防音性能のかなり優れたサッシを
使っているものと思います。
家具を入れて実際に生活を始めれば、更に、音は気にならないものと思っています。

風の強さに関しては、日によっても違いますし、ご自分で行ってみられてはどうでしょうか？
建物の外のことならば、建物周囲は歩道になっていて、誰でも立ち入り自由ですから、
ご自分で体験なさるのが一番だと思いますよ。

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61さんに追加で。
西側（線路がある方）は二重サッシでした。
1つだけだと当然電車の音は聞こえましたが、2つともしめると
完全に遮断されたのように聞こえませんでしたよ。

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うちはもっと線路に近いところに住んでます。窓は当然２重サッシになっています。

それでも音は多少入ってきますが、生活している日常においてはテレビや音楽の音があるとそちらへの意識が強くなるからでしょうか、全くといっていいほど気になりません。

車のクラクションや排ガスなどと比べれば私は全然電車の音のほうが受け入れられます。

結局は「慣れ」が解決してくれるのかもしれませんが…。こんな意見で参考になるかどうかわかりませんがコメントさせてもらいます。

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>>63さん

ルサンクですか？
タワーマンションというものは季節のいい時でも窓は開け放ったりは
しないのでしょうか

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60です。みなさま、ありがとうございます。
実際に住まわれた方のご意見、とても参考になりました。お礼申し上げます。
都内では、冷暖房が要らなくて窓を開けておきたいのは、４月後半から５月と９月末から１０月位でしょうか。そう考えると閑静な住宅街でも案外窓を閉め切った生活を送っているような気がします。

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ちなみに、ご購入された方に伺いたいのですが、
この時期でも値引きというのは一切難しいのでしょうか？
それとも、ある程度（諸費用分とか）の交渉はきくものなのでしょうか？

お答えいただける範囲で結構ですので、宜しくお願いします。

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今週のダイヤモンドをご覧ください。
値引きマンションの一覧が出ています。

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なんだかんだとうまそうな話になってますけど、
購入された方は前向きにとらえたいですもんね。＾－＾
検討されてる方はよーく吟味して、ほんとに高い
もしくは高すぎる買い物じゃないか、考えますよ。
売れ残りマンション、それが事実でしょう。

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№６８へ

結局買えない人のひがみにしか聞こえない。

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高値掴みした人のヤケクソにしか聞こえない。

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買えないひがみって？よくわかりませんね。少しでも安く買えるにこしたことはないですから。高値で購入した方は、その時点から大きなリスクをしょっているのではないですか。

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買えないひがみっていうのは、値段を最優先に考える必要がない人が『上記のような発言』を見ると推察しちゃうんだよ。
ようは、自分が気に入った部屋を見つけるのが大変だった人達との経済的格差が、その発想の貧困さから垣間見えるんだよ。

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値段を優先的に考える必要がない人は別に値段の話でここで反論する必要もないのでは。鷹揚にいきましょう。

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購入者ですが、真剣に購入意思を伝えれば、割引してくれますよ。

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＞７４
何％引きですか？

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今現在残っているものは、１億以下の物件は１３％引き、
１億以上の物件はケースにもよりますが、上限１５％引きが限度です。
逆に言えば、これ以上の値引きは一切していません。
坪単価にすると、350前後とお考えください。

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値引き前に購入した身としては（涙）です・・・が、
こういう状況は世の常ですから頑張って返済に努めます。

検討中の方、空き部屋があっても寂しいので是非購入して下さい。
（できれば車持ちの方希望）

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駐車場、空いているんですか。売却できない住戸の管理費はデベが払うと聞きましたが、
駐車場が最初から空いていたらどうなるんでしょう？
駐車場代って高いので、修繕積立金に占める割合は大きいと思うのですが。

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#77です

駐車場は最低稼動率が決まっていて、現在の管理規約では
それを割り込むと借り手の料金に差分を上乗せされる形になっています。

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管理規約は変更可能なので、
入居後に駐車場に関する規約が賛成多数で変更されるケースは多いらしい。

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78です。77様　80様　ありがとうございます。
MSによっても違うと思いますが、管理規約の変更はそんなに簡単にできるのですか。
総会は組合員の何分の１以上の出席で成立、さらにそのうちの何分の１以上の賛成が必要云々、
となると、大きなMSでは規約の変更はあまりないものと思っていました。

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「管理規約の変更は簡単にできますよ」はデベの営業トークでしょ！？

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＞７４さん

近隣の複数の物件を検討中の者です。
「割引してくれますよ」というご意見に対して、７６「販売関係者さん」は具体的な数値を示されています。大手デべにしてはかなり大きな値引き率と感じましたが、実際この程度の値引きが可能なのでしょうか。交渉の際の参考のためお教え下さい。

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74ではありませんが、複数回訪問した人にはしっかりとした数字を提示してくれます。率に関してもおおおそ76番さんが言ってる割合でした。しかし残された時間は残りわずかみたいです。
口コミも嘘ばかりじゃないんですね。

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ダイヤモンドのマンション底値買い、の記事を見ましたが、
同じ野村不動産の他の物件の値引率を見ても郊外でもそんな値引きはありませんよ。
13%～15%値引きは釣りでしょ。

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率はわからんが、なんとなくにおわせていたよ。と感じた。

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>>85
なら実際に行ってみてください。
驚きますからw

足を使って情報を集めましょー

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もし１０％超も値引きしてたら、先の購入者にとっては大変な迷惑だよね。
売主自ら価格を高過ぎました、と訂正してるようなもんですよ。

野村だと竣工直後でもやっちゃうのかな？

住友なんか２年ぐらい平気で売り惜しみするじゃない、
デべの姿勢が問われる大問題だな。

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半分賃貸マンションのここは10％引きでも高くないか？＾＾；

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このエリアのタワーマンションで、
大幅値引きの物件なんていうのは今まで無かったよ。

競合物件が業界のリーディングカンパニーの超強気な２社で、
竣工もまだ先の為、
交渉の余地すら無い。

値引き販売する理由がわからん。

そういう好立地の看板物件、引くとしたら、
とにかく売り急いでるか、
物件を引き渡したらそこでおしまいと、
そんな姿勢に思えるよ。

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いつのまにか住民版もできていますね。

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わたしは、大崎エリアの新築マンション物件を隈なく何度もモデルルームにかよい、各営業の方と誠心誠意購入の意思を伝え、価格交渉をしました。
三井さんのグランスカイは、まだ竣工が先なので、今現在は、割引できないとのことでしたが、２次の価格は、１次よりも低めに設定したと申しておりました。実際そうでしたが、まだ高いのあきらめました。
ウエストシティータワーズは、販売価格未定の物件に指値を出したところ、希望価格には、１割～２割ほど
高い値段でしか出せないということであきらめました。ただし、先方の指定した価格であれば、要望書を出した顧客にかぎりなくピンポイントで販売できるように配慮してくれるとのことでした。本物件は、希望の間取りがたまたまキャンセル住戸だったこともあり、また、セレクトプラン等の希望が通らない、住居内販売物件として何名かの顧客を案内している手前、まったくの手つかず物件ではない、など１次販売で購入した顧客よりも悪い条件で販売したということで、７６さんのおっしゃる数値に近い形で交渉がまとまりましたので成約しました。
実際に契約したものとしてご報告させていただきました。
はっきり言って１０回以上、各モデルルームに足を運び、本当に購入したい意思を営業さんに伝えてきました。
その苦労が報われたと思っています。
野村さんはもちろん、三井さん、住友さんの営業さんにもいろいろ御配慮いただき、感謝しています。
適当な憶測でコメントを書く人ずいぶんいるなぁと思いながら読んでいますが、事実もあります。

追伸：駐車場の契約が少なく、管理費が上がる可能性があると野村不動産から手紙をもらいました。
　　　車をお持ちのかた　　是非購入してください。

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P　でき婚⇒入籍急げ
G　結納から手順を踏んで
W　生まれるまで何も考えない

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>>93
うけました

キャンセルが多かったために、手付金が予想以上に膨らんだことと、13階に販売用のサロンを構えていることから、4月からの分譲者が入居する前にかたをつけたいみたいですね。

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>>89

元々の値段が周辺相場より割高だしな。

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76です。

色々とご意見もあるようですが、様々な条件により、10％超え程度の値引きが
発生しているのは真実です。決して、釣りではありません。

ただし、以前に購入された方とは、既に別物件を提案しているのだとご理解いただきたく存知ます。

理由はいくつかありますが、

・今残っているもののいくつかは、キャンセル住戸で購入予定者の手付金が発生しているから
・現地をモデルルームにしており、中を見学できる時点で、既に新築とは言えないから
　当然ですが、値引き以前にご購入されている住居に関して、他の方が立ち入ることはありえません
・4月より入居が始まるから　やはり入居者に対して、同じマンション内で販売を行っているのは
　心理的にも物理的にも失礼です（既に賃貸の方は一部入居してしまっていますが・・・）
・この掲示板でも書かれているように、周りの物件が単純な坪単価で、割安なものを出しているから
　現在の物件価格の考え方は収益還元法ですから、周りがどうだからというのは古い考え方ですが、
　特性が近いマンションがありますと、どうしても影響を受けています。

以上です。

ただ、84さんや92さんが書かれている通り、どこかの雑誌にあったような、編集部が飛び込みで
訪れて、どれくらい値引けるか、という品のない質問に対応することはないと考えてください。

他社物件と比較して、吟味して、それでもこのマンションが気に入ったと考えてくれた方に、
ある程度の条件は提示しているようです。さらに、誤解のないようお願いしたいのですが、
上記にあります値引き額というのは、消費税を抜いた本体価格に対しての値引きです。

微妙に数字がずれている方がいたのだとすれば、これがその理由です。

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キャンセル住戸で手付金が発生したから値引く。
との理屈が良く分かりません。
最初の客がキャンセルするまでの間に、
売主側としても色々なコストが掛かっているはすです。
最初の買主の解約で単純に１割分の金額を儲けましたって話ではないでしょう。

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＞96

野村の人ってまともな感覚（購入検討者の立場で）の人が多いんだなと思います。
あとは97さんは購入者でしょうね、この立場の人たちに理解してもらうことが大事でしょうね。
私は、＜現地をモデルルームにしており、中を見学できる時点で、既に新築とは言えない＞
ここがポイントと思います。

不特定多数の人が入った部屋はやはり新築といえないよね。何人も試乗した車とか新車じゃないし、モデルルームとして使っている間に、換気扇も回すだろうし、エアコンも使う、窓も玄関も開け閉めしたりするし、床を歩かない訳にいかないから傷もつく。

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本音と建前

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確かに　
だからこそ値段が下がってるんでしょう。

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公示地価が下がりましたし、最新状況をご存知の方がいらしたら
価格情報教えてください。

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最近の価格傾向をご存知の方、
どなたかいらっしゃれば教えていただけませんでしょうか？

購入を検討中です。

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ネガも無くなって、完売間近かな？

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入居はじまっちゃったから、販売がしにくくなっただけじゃない？
１５戸以上残ってたのに完売したら
「余程の値引き」を連想しますけど

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やっぱり管理規約の改定は心配ですねー
現時点で東邦地所さんの比率が抑えられているとはいえ、
今後何軒も中古で購入して、賃貸に変更していったら、
管理規約の変更が簡単にできちゃうわけだから...

はぁこんな心配するならみなさんの意見を聞いておくべきでした

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GWにモデルルームにいきましたが、結構込んでいました。
グランスカイと比較して、間取りが使いやすかったので
悩んでいます。
グランスカイから大崎駅とプラウドの五反田では、実際どちらが近いのでしょうか？

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山手線から良く見えますが、
２、３割しか入居してないように見えます。
実際はどのくらい残っているんでしょうか。

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五反田のほうが圧倒的に近いよ。グランスカイも大崎より五反田が近いと思う。

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大崎は駅がでかいからね。構内についてもホームまで距離がある。
ちなみに山手線のホームのことね。湘南新宿ラインはさらに遠いけど。

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モデルルームに行ったけど、2-3割しか入居ということはない。

引渡しはすんでいないものの契約済みの住居も多いので、
未契約の住居は残りはあと３－４つということ。

たしかにこの物件は間取りと仕様がいい。
最寄り駅が五反田というのはちょっとひっかかるけど。

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お隣と比べると小さいね。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2009/05/2009-64ae.html

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どっちがランドマーク？

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グランスカイがランドマークと主張はしていますけどね。

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タワーだらけの立地なのに、「どっちが」ってことはないでしょう。
ランドマークは、両方とも無理。

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自分が住んでるところがランドマーク！ってみんな思ってますよ。この辺りの人は…。

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さっき見に行ってきました。
南向きが多く残ってますね。
北はやはり眺望が良いのでしょうかね。
ここの南向きを検討、または購入した方いらっしゃいますか？

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南向きは高いからキャンセルが多かっただけではないでしょうか？
北向きは南に比べ、かなりお得な値段設定でした。

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一般的に高層北向きは冬に寒い。夏は涼しいかといえば、照り返し光が入って涼しくもない。
意味もなく、お得な値段設定にはしないでしょう。

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ここは大分値下げしてるようですが本当でしょうか？
部屋はあまり選べないようですが。

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賃貸が多いのがなぁ…余り埋まってないけど。。。

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この物件内見しての感想。専有部の間取りや設計と北側高層の眺望は非常に良かった。内装は水周りがタカラのキッチンなどややチープ。でも、十分レベルは満たしている。ただ、最近のタワーにしては規模が小さいので、やっぱり共用部は見劣りする。というか、申し訳程度なら共用設備いらなかったんじゃないのかな。ロビーもこじんまり。エントランスの管理人の詰め所みたいな窓は、ちょっと安っぽい。駐車場は、土地が狭いから仕方ないけどタワーパーキングで屋根無しだと、雨の日とかストレスかかりそう。あとは、やっぱり賃貸部分と分離されているとはいえ、共用部を共有使用すること。まあ、値段安けりゃ良いけど、周りの環境も環境だし、坪３００万くらいで売って欲しかったね。ここに限らないけど、坪３５０万とか４００万とかあげくに４５０万とか狂気の沙汰と思うよ。

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値段だと、

プラウド＞＞＞大崎WEST＞グランスカイ だよね！？

ここが一番高いって…

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私の内見した感想は、共用部はかなり安い仕上げ、専有部はタワーマンションの中でも安っぽい作りでした。
我が家としては、価格に見合ってないよねって結論になり見送りさせて頂きました。
お友達を招いた時にあの安っぽいエレベーターホールを通るかと思うと、見栄も張れないしって感じちゃいました。


特に12階以下のお部屋が全て賃貸っていうのは、やっぱりデメリットしか感じられませんでした。
今でも賃貸には50戸近く未入戸物件がありますが、その賃料を見ると安さに驚きます。
つまり新築マンションは購入した時点で、20%値下がりするって本に書いてありましたが、プラウドタワー東五反田は購入した時点で、40%近く値下がりするんじゃないかなぁって所が一番心配になった点です。


毎月の管理費と修繕積立金が、痛み易い賃貸部分にどんどん使われちゃうから、長く住めば住むほどお金が掛かっていくのは家計が心配だしね～

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＞No.122
値段はここが一番高いのですか？
グランスカイが値下げしてるってことですか？

＞No.123
うーん、買えない言い訳だね

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元々の価格が
プラウド＞大崎＞グランスカイ
ではないですか？

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もともとの価格はここが一番高いです。
その分、値引きが大きいです。

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山手線内で、駅から徒歩４分と６分の違いでしょう。
駅近と言えるのは５分までだから。

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アトレから歩くと、2分半と4分半だよ。

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以前こちらの物件を考えたものです。
久しぶりにのぞかせていただいたら、まだみなさんがコメントされているので
びっくりしました。
もう、違うものを見た方がいいように感じますです。

いろいろな物件見させていただいていますが、今マンション業界はかなり厳しいのでしょう。
数年前には考えられない値段をどこも言ってくださいますよー。
それでも、動かないのが実状だそうです。

特にこれから年末にかけては、さらにさらにいろいろな物件がお安くでてくると思います。
都心でも山のように高層マンションが建っていますしね。
今が「買い」の時期ではないでしょう。

こちらの物件は、不安材料（半分賃貸・外観が団地のよう・内装のチープさ・今後近くにマンションがドンドンできる）が
多かったため、辞めました。
検討対象になったのは、駅から近いといったところが気に入ったためでした。

五反田という土地にこだわりがあるのでしたらいいかもしれませんが
他にも　表参道・代官山・品川・麻布などでも
お金のかかっているマンションが安くなっているのは事実です。

みなさんも賢く　自分のニーズにあったものをご検討くださいねー。
それが、ここであったら何もいうことはありませんが、他にも
けっこうありますよ！

現実お金が決定権になるとは思いますが、
いかに自分のニーズと合っているか？　ですものね。

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＞No.129さん
＞他にも　表参道・代官山・品川・麻布などでも
＞お金のかかっているマンションが安くなっているのは事実です。

たとえばどこですか？
1億いかない範囲で探しています。ここはもう超えた部屋しかないです。

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そうかな。いいところも多いと思いますよ。

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向かいに住んでます。
ここは良い感じですね。
賃貸は灯りがついてないですが上層階は住んでるかたも
増えてるようです。
しっかりしたマンションという感じがしていますよ。
実は私も検討していました。

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プラウド飽和つくりすぎ

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最近は長谷工施工も増えてますね…。

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＞No.134さん
ここは長谷工じゃないですよね？
たしか清水建設だったかと思います。
長谷工はどうなんですか？

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今日見に行ってみたけど、ルサンクより大分見劣りするね…ココ。

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ルサンクは、普通にただのタワマンでしょ。
見劣りするというか、あなたがそういういかにもなのが好きなだけだよね。
建築コストはルサンクの方がだいぶ安いわけだし。

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つーか、ルサンクは多額の再開発補助金がつぎ込まれ、
免震構造にかなりの作り込みをしているタワマン。

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ダウンタウンの松本が結婚したとき、浜田が「もう五反田へは行けませんね」
というコメントをしてましたね。（苦笑）
やっぱり、世間では五反田のイメージよくないですね。
「東五反田」のアドレスで「池田山」をイメージできる裕福層にはいいですが、
普通の人には「五反田」の響は別のものに感じるんでしょうね。
内心、「そんなところにマンション買ったの？信じられない」とか思われてそうで鬱になりません？

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>>137
>ルサンクは、普通にただのタワマンでしょ。

プラウドタワーも、賃貸が多いただの背の低いタワマンでは？？

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それ言ったら、東側のマンションも
背が高いだけの駅近ではないタワマン。

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人の噂なんて永遠に続きませんよ。そんなに気になって仕方がないなたこの辺りなんて考えるの辞めるべきでしょうね。

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ルサンクは大崎1-1-1の住所で、テレビドラマの舞台になったマンション。

それ以外はどっちもどっち、プラウドのメゾネットでもない限りたいした違いは無い。

五反田、大崎のマンションなら、眺望が遮られないとてつもない高層階買わないと、
差別化できないね。

エリア全体が再開発地で立地の差異はほとんど無いから。

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線路に近い、タワマン林立地帯だからね。

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五反田駅から４分は魅力的だけどね。

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ただ、ルサンクは小学校の学区が日野学園じゃないんですよね。
品川区は自由選択性だけど、学区内居住の就学希望者が順位としては最優先だから、
時と場合によっては線路向こうの小学校までいかねばならない。
日野学園が目の前なのにね。

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日野学園で決める人なんて少数でしょう。
新築で２年以上の前の物件と比較？張り合う？神経がわからない。

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第一、日野学園ってそんなにこぞって行きたがるような学校ですか？
線路向こうの芳水小学校の方が評判いいですよ。

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遊楽街通いましたね～＾＾

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>150
線路を越えて行く？このマンションとなにか関係ある？意味がわからん。
そんなに日野学園がいいなら、真横にあるグランスカイの方がいいのでは？
大好きな日野学園を見下ろせますよ。

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御殿山小はレベルが高いですよ

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>>152

でも校舎はショボイ。
北品川５丁目の再開発で建てかえるらしいけど。

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うちは学区内でも、私立行かせるので関係ないです。
日野のプールは区民に開放されるから使います。

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学校の話はもういいんじゃないの。
昔話題になってたけど、完売直前なんだからどうでもいい。

No.223 by 近所をよく知る人　2008/04/15(火) 10:06
>>221

品川区の学校選択制度ですが希望者多数で抽選になるの
は通学区域外の人で、通学区域内に住所があれば希望者は
１００％入学可能です。通学区域に関しては品川区の
ホームページに掲載されています。プラウドタワー
（グランスカイもですが）は今のところ通学区域内です
ので制度や学区が変わらなければ日野学園に無抽選で入
学が可能です。

また日野学園は全国的にも注目されており確かに人気も
あるのですが、地元での評判は実はあまり芳しくありま
せん。理由については詳しく述べませんがマスコミは、
派手なところだけを取り上げ全体像を報道しませんし、
また行政もそれを利用します。

学校の人気は実力というより風評によるところが大きい
のは事実ですが、タワーマンションが建つような立地は
一般の住宅地に比べ非常に規制が少ないためさまざまな
施設が存在します。価値観は人それぞれなので、状況を
正しく認識して納得した上で購入するのであれば問題あ
りませんけどね。

デベロッパーにいろいろ聞くのはもちろんですが、購入
するつもりであれば地元に密着した商売をしている人
（不動産屋、床屋、クリーニング屋等）に話を聞くのも
参考になります。お子さんがいるのであれば近くの公園
等で話を聞くのもいいでしょう。結構本音で話してくれ
ますよ。ＭＲいったついででもいいでしょう。
まだまだ時間はあるのですから。

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>>155
>学校の話はもういいんじゃないの。
昔話題になってたけど、完売直前なんだからどうでもいい。

何しに来たの？？

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学区で盛り上がってますね。
昨晩の大雨は大丈夫だったのでしょうか。
以前に、防潮板が話題になってるみたいですけど。

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防潮板は、いちおう備えてるというくらいの事でしょ。

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15階の北がずっと賃貸に出ていますね。
賃料27万5千円、管理費1万5千円。

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残りはサロンの部屋一つだけですね。

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サロンの部屋ってどこですか？

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それも知らないなら、今更聞いても意味ないでしょう。

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仮りに調べたり聞いたりしたとしても、価格確認して即終了でしょうね。

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今となっては高過ぎる物件

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確かにグランスカイと比べても高かったね。
グランスカイの契約状況からしても、先行して販売してうまく売り抜けた印象。
間取り、駅近含めて良い物件だとは思いますが…。

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線路うるさい

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窓開けるとうるさいよ。グランスカイに反響してるし。でもまあいい物件です。高いけど。

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窓閉めれば気にならないレベル。線路見通しという事は、逆に眺望は期待できる裏返し。

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つまり、気楽に窓を開けられないって事の裏返し。

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朝は電車が頻繁過ぎてテレビの音が聞こえません

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梅雨の時期、あの駐車場じゃ悲しいね。
地下じゃないから、車を出す間にずぶ濡れになっちゃう。

だいぶ安かったルサンクでも立派なゲートの地下駐車場があるのに、しょぼい印象。

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サブプラウドタワー

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ここのプロモーションビデオでいきなり「城南五山」って出てきてびっくりした。
まったく五山と関係ないじゃん・・・と思ったらアドレスが同じ「東五反田」って
のみてさらにびっくりした。

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親水公園はいつ完成するかどなたかご存知ないですか？

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No.167さん
やっぱりうるさいのですね。
すいません、どちら向きの住戸でしょうか？
私は南向きで決めて内覧待ちです。

でもいい物件だというのはどのへんでしょうか？

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親水公園まだだいぶ先だよ
たしか来年の夏以降じゃなかった？

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>>173

城南五山の「ほど近く」と言ってるので間違いではありません。
池田山と同じ東五反田アドレスなのも間違いではありません。
まあ、ここは低地ですけど。

城南五山の「ほど近く」で　風俗街の「すぐ近く」です。（笑）

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>>177
いま工事やっている北品川のソニー跡の傾斜地なら五山と言っても許されるかもね。五反田駅界隈の
低地はどう見ても山じゃないでしょ。イメージ戦略は大事だけど、ちょっと無理があるなあって感じ。

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No.175さん
向きは南以外のトコです。
天井が高い・遮音性よいと思う・駅が近い・大崎からのアプローチがよい・淀んでいるけど川がある・夜景もよい・間取りがすっきりしている・・・・かな。五反田の駅周辺は確かに風俗が多いしそれらしいお姉さんともよく会います。ホームレスさんも近くに定住してます。通勤利便性を最重視したので、私にとってはいい物件です。ネガ要素も含め、町の色々な表情をゆったりした気持ちで眺め楽しんでいます。目黒川があふれそうになったら、がんばって土嚢積みます。

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目黒川は、昔はともあれ、今は溢れることはなさそうですよ。

でも、夏場は臭いがする時があります。

元々、川沿いは住居に適さないとされていましたからね。

だから、高級住宅街は山の上という決まり。

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五反田は低地？

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五反田は低地ですよ。
だから周りに五山があるでしょう。

いつも、豪雨の後には五反田駅前が浸水しますよ。

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低地ってなんか不都合あんのかな。

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> 低地ってなんか不都合あんのかな。

ははは。

はァ～、、、。

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まあ、普通は高台にタワーマンションとか建たないですからね。
湾岸の埋め立て（港南、豊洲、芝浦）や川沿い（二子玉川）、低地が普通。
ここは、川沿い＆低地　ですね。

だから、たまに建つ高台のタワマンは、目黒のや高輪のみたいに高額物件になるんじゃないですか？

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パークタワー目黒は坪単価400万円、高輪ザ・レジデンスは坪単価380万円ぐらいでなかった？

ここは…？？

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>>186

ここの平均坪単価は４２０万です。低層フロアが分譲されたらもうすこし単価は下がったと
思われますけど。

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この時代に
そんな坪単価で良く売れましたね。（＠＠）
改めて見ると驚き。
高輪や目黒の物件よりも高い買い物だったんですね、五反田なのに。

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麻布十番とほぼ一緒なんですね！びっくりです

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サブプラウドタワー東五反田

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タワーマンションは部屋によって坪単価が大きく異なるので平均坪単価は
あんまりあてになりません。坪単価は一番安い部屋と高い部屋では二倍以上
の差があるのは珍しくありません。

例えばこの近辺でいえばパークタワー東京サウスは平均坪単価は３２０万ですが
最低は２２５～最高は４４０万と幅があります。
シティタワー大崎（定借）は平均２８２万（２２１～４１９万）
高輪ザレジデンスも平均坪単価は３５５万でしたが、低層棟は安くて（２７４～６４２万）
と高層フロアと比べるとダブルスコア以上の差がついています。
シティータワー高輪平均３６５万（２５５～５７７万）でした。

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タワーマンションといったって、
３０Ｆ４０Ｆ以上が多い中でここは２５Ｆ建てですから坪単価の価格差を強調するほどではありません。
まして低層は賃貸ですから、更に分譲の価格差は小さくなります。

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>>191さん

シティタワー大崎は定借じゃありませんよ。よく調べてからカキコして下さいね。

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>>193

一部（２０％）所有権＋普通借地（８０％）でしたっけ？
定借はブリリアとウェストレジデンス大崎でしたね。失礼

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大崎の最近の定借物件はウエストレジデンス大崎とブリリアタワー大崎です。

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ごめん、だぶった。

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あ、シティータワー大崎ってのは今作っているツインタワーじゃなくて山手通り沿いに
ある緑のやつです。

http://www.mansion-hyoka.com/mode/details/391

■賃借期間が平成62年7月2日までになっている賃借権付なので地代が掛かります。

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住民版では電車の騒音が問題化してるね。

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>>198

・・・問題化って・・・・。
何を今更言ってんでしょうか

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