BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part4

公式見解としては「予想通り」みたいですけどね。（笑）

この項でも述べたんですが、パークタワー東雲とSKYZは震災以降の湾岸「底値」なんで、BAYZの価格上昇はわかっていたことです。SKYZ販売時に比べると、オリンピックが決定したこと・豊洲新市場の全貌がほぼはっきりしたこと・豊洲の開発が進みつつあることを考えれば、予想の範囲内ではないでしょうか。

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>841
値上げは想定内だけど、
順調に売り抜けるか？って言われたら厳しいってことでしょう

メインの売主が東建に変わって、有明との絡みもあるだろうし、
景気が緩やかに右肩上がりになることを期待して引渡しまでに売り抜ければいいと思ってんじゃない？
晴海ティアロが280～290、有明BACが240～250、新豊洲が260～270、
妥当っちゃー妥当かもだけど、売れ行きも似たような感じになると思う

再開発エリアの中古のほうがマシじゃね？ってこともあるだろうけど、
中古も値上がり＆枯渇じゃあどうしようもないね

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いやいや、想定内って事ですからSkyzと同じく瞬間蒸発だって事だと思いますよ。
私も妥当な感じだと思いますよ。
そもそも、この価格で買えない人は有明に行くしか無いんじゃない？

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お台場に新しい店がオープンするそうです。
雑貨好きには嬉しいですね。

http://www.flyingtiger.jp/

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>836
年末調整の関係は、住宅ローン控除では？
居住用なら、固定資産税や管理費等は戻ってこないのでは？？

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物件が少ない江東区エリアの新築マンションは、椅子取りゲームですね。

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煽るつもりは毛頭ないけどベイズは売れちゃうよ。
あっという間じゃなくても竣工までには無くなっちゃうからどうせ買うならお好みの部屋をお早めにどうぞ。って気がするけどな。

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年収1000万程度だと厳しい
プライシングですよね。

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売れちゃうよ、とか、お早めにどうぞって
買う側検討者の意見じゃなくて売る側のポジショントークですね。

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スミフのドトールは特別かもしれないけど、かなり売れ残ったみたい。しかも絞りに絞った一次一期で。これをターニングポイントに湾岸マンションの売れ行きに陰りがでるのかも。スミフは本当迷惑な事する。

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周辺住民

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BAYZは第一期一次でどれだけ売り出し、完売になるか注目ですね。

一期で40%は売り出さないと販売に自信のない不人気物件と思われるため、230戸程度は売り出して、すぐに完売できないといけないですね。東・南側の低層階は完売できるでしょうが、他の方角と高層階も完売できるかがポイントですね。一期で売れ残る部屋が出るようなら、二期以降は入居までに完売できるかも怪しくなります。

有明のBACは2期（入居1年前）までに85%ぐらい売れてますが、それでもSKYZに比べて遅いと言われるぐらいですから。

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BAYZは1期1次は普通に数でて好調に売れると思うよ。

問題は中盤～後半かな。
6000万越えで条件や間取りあまりよくない部屋とか、眺望死んでる部屋が売り切れるかどうか。
BACはオリンピックドーピングはいってるし、あのくらいのペースで売れたら成功かと。

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都内の建物の標準課税額の求め方が下記にありました。
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/static/ninnteikijyunnhyou.pdf
平米数 x 154,000 x 1.3%で計算できます。
経年減価に関しては、20年でやっと半額になる感じですね。

平米数にもよりますが、減免終了後も20万円は超えないんじゃないかと思います。
土地の分は、マンションだと年間1～2万円ぐらいかと。

あと、固定資産税の減免はこれまで2年ごとに多少の制度や額が変わりつつも
継続されているので、BAYZの時にも何らかの軽減はあると思いますよ。
消費税の10%もありますし、住宅需要を冷え込ませるような策は取れないかと
思います。

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SKYZの長期修繕計画案は、12年、24年、30年に一時金を徴収するA案と4～5年毎に金額が上がるB案が
提示されています。
どちらも、最初の3年は同じ金額で、どちらを選択するかは入居後の理事会に委ねられています。
A案、B案、どちらも極端(一時金が高すぎる or 30年後の月額が高すぎる)なので、理事会で
折衷案(早めに少し徴収金額を上げて、一時金を減らす)を検討することになるのかなーと思っています。

参考までに、75平米の場合、
A案だとずっと月額9500円程度、一時金として、12年後に75万、24年後に200万、30年後に375万の負担があります。
B案だと、最初は月額9500円程度、8年後は2万円、12年後に2万8千円、16年後は3万6千円になります。

早めに、月額2万ぐらいにして、一時金は多くても50万～100万円ぐらいに抑えないと厳しいかなーと
感じていますが、理事会での議論がどうなるか次第ですね。
ちなみに、管理費は75平米で2万円ぐらいです。なので、B案でも20年後は月額6万ぐらいです。
ご参考になれば。
SKYZとBAYZは運命共同体ですので、くれぐれも無理な購入計画は立てないようにお願いします。(^^)

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固定資産税等は資金計画 諸費用概算書には35万円とあります。75タイプで。

月約3万になるので、管理費、修繕合わせたランニングコストが約6万4千円スタート。
管理費、修繕は予定金額だが。
外廊下だし管理費がもスカイズより安くなると思ったがそんな事は無かったな。
修繕費も気になるところ。10年後、15年後の修繕費増加はどれ位になるんだろう。

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>850
買う側検討者は、ここは売れないから熟考を重ねてってこと？そんなはずない

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初めて買う人は分からないだろうけど、 諸費用概算書には35万円と書いてあっても実際には半額くらいになるよ。
中古物件の税金を調べてみたら分かるけど、有明で６万、豊洲でも８万程度。

心配なら営業さんに聞いてみたら？

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なるほど、そうですか。次回確認してみます。
減免措置が適用されないタイミングなのでそれくらいになるのかと思いました。

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