THE TOKYO TOWERS はどうでしょう？７

外廊下について購入者の方はどう考えてらっしゃるのでしょうか

確かに何故あえて外廊下にしたのか不明なんですよね。

>154
以下知ったかぶりです。
エアコンには大きく分けて
・冷媒管（液管、ガス管）
・ドレン管
があります。（最近は換気ホースなんかが付いている場合もあるみたい）
で、
冷媒管は室外機に接続しますが、ドレン管は結露水を排出するだけで
室外機には接続しないので、後付エアコンの場合、近くのPS内に冷媒管と
ドレン管を先行配管して、点検口から手をつっこんで接続するんじゃないでしょうか。
（冷媒管は天井配管して室外機に接続。ドレン管はPS内で配管）

外廊下は、ミサワが設計した時に外廊下だったので、そのまま外廊下にしたと過去ログにあった。

>184
外廊下の最大のメリットは、間取りの自由度が高いと言うことです。居室には窓をつけなければいけ
ないのですが、スパンを１０ｍとすると、せいぜい３部屋、すなわちリビングの他は２部屋しかとれ
ません。具体的に言うと、内廊下では８０平米で２ＬＤＫがやっとで、それにウォークインクローゼ
ットもしくは納戸がつくといった間取りになってしまいます。外廊下では、７０平米で３ＬＤＫが可
能です。
法律が改正され、共用廊下（内廊下）は容積率にカウントされませんので、容積率によるメリットは
ありません。
建築コストは、ほぼ同等です（外廊下は水回り同様、防水を打たなければいけないので、結構かかり
ます）。
販売上は、昔は高級物件は全部内廊下だったので、外廊下を嫌う人もいるので、内廊下が有利です。
管理コストは、特に高層の場合内廊下だと煙突現象というのがおこり、上に行くほど居室との気圧差
が生じ、ドアが開きにくくなるなどが起きるので、その対策のために光熱費がかさみます（ホテルや
オフィスのように空調を全館同一にするとよいのですが、マンションの場合そうはいかないので）。

外廊下のもう一つの大きなメリットは防火上にあります。
ＴＴＴの設計住宅評価を見て頂ければわかりますが、防火のところは評価が無いところが目立ち
ます。これは、評価の必要がないということです。
板状のマンションでは、外廊下は風雨の吹きつけが激しく、悲惨ですが、ＴＴＴは
ロの字型で、その点問題ないでしょう。見た目も悪くないと思いますが、
いかがなものでしょう。
設計は日建設計なので、問題ないでしょう。
シンメトリック（対称型）で、マットスラブ採用し、直基礎。いい感じですね。でも、
隅田川と江戸川の間にあるあの場所で、本当の本当に直基礎でいいの？という疑問はありますが
たぶん大丈夫なのでしょう。
前田建設って土木のイメージが強いけど、技術は高そうですね。

１８８＝１８９ですが、まるでデベが出現して書いたような文章になって
しまいましたが、そうではありません。
その証拠に、１５４であほな質問をしてしまったのもわたしです
　といえばわかるでしょう。

外廊下側に居室を造り、通路に面して窓があるのがメリットと言えるかどうか、は疑問ですけどね。

一方タワーで内廊下にすると行灯部屋が居室にカウントできないのを防ぐためどうしてもバルコニー面の長さを多くの部屋数で奪い合いになりまともな３ＬＤＫてかが設計できません。タワーにファミリー向け間取りを確保するには外廊下のほうが容易なのは事実でしょうね。

前田建設はコンクリ得意です。実際かなり強度あるコンクリなんじゃないでしょうか。

書き込み楽しく読ませていただいておりますが、
時々、読みにくいスレがあるので、
改行の位置に注意して書き込みしましょう。
完全に改行しないか、もしくは、早めに改行しましょう。

194さんの書き込みで私もひるみましたが、そのせいか書き込み
がその後ありません。
善意の書き込みなので、また続けましょう。
最近のこの書き込みは荒らしや煽りがなく、良い情報交換に
なってます。

改行がおかしいのは、投稿者の責任ではないみたい。。。

TTTの外廊下は居室の窓は１ｍ以上セットバックしたようにひっこんでいて
廊下との境界には面格子で区切られて、窓の前には１ｍ四方の
パティオのような空間がもうけられて、プライバシーがかなり守られるように
なっています。かなり考えられた設計だと思います。
早く実物を見てみたいです。
どなたか、ＣＧでそのイメージ作ってくれないかな？

昔、建築士の友人に、超高層の免震はタブーだと聞かされましたが、最近はそうでもないみたいね。
（参考http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20050628A/index3...）

私の友人が言っていたのはこのことだったようです。

http://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/csk.htm
http://www.geocities.jp/ear_tn/news/newsJ17.html

TTTは制震だから大丈夫...だと思うが。

TTTで一点だけ気になるのは５年ごとに約60％上昇し、２０年後には
複利で約６倍になる修繕費です。固定資産税はＴＴＴの場合、土地代
は超高層であの狭い敷地ですので土地の比率は10%位？建物の償却が
確実に3年ごとに計算されますので20年後は半分以下（土地が同じ価格
と仮定）になります。
しかしほとんどの購入者がローンを終わる頃には修繕費の負担が増え、
その頃には定年退職する購入者も多いでしょうからどうなるのでしょう？

ところで皆様、購入時に営業担当者から修繕費が5年ごとにこうなると
聞いてましたか？私の場合は契約してから知りました。
事前に知っていても契約したはずなので、結果は同じですが、営業担当
は不誠実であるとクレームをつけました。担当は黙っていましたが目は
認めていました。
人によっては契約直前に聞かされて、キャンセルした人もいるはずです
が心理的には、ほぼ契約直前までいくと勢いでそのまま契約に至る
ケースがほとんどです。
そんな経験をした人いますか？

204さん、202です。
結局、販売し易くするために意図的にあのような計画にしたのでは
ないかと疑ってます。TTTと競合するCMT，島、CFTなどの修繕費を
聞き出しましたがTTTは異常に高い設定です。修繕費は組合の議決
で決まりますが、組合の幹部である役員はデベの人が率先して受け
持つのが常識だそうです。彼らの自由にしないようにそのときが
きたら委任状ではなく自分の意見を持ち、積極的に参画しましょう。

確かにTTTは修繕積立金が高めですが、他のタワーに比べて
特にコストがかかる要因はなさそうなので、かなり固めの
計画になっていると思います。掛捨ての管理費は安めで、
積立ての修繕費は高めというのは納得感あります。

固めというのは幅を持たして高めに設定していると
いうことでしょうか？

販売しやすくするのであれば、将来の修繕積立は甘めで
計画すると思います。販売後は売主でなく購入者の資産なので
積立不足で資産価値が低下しても売主は損はしません。

毎月の修繕費が高いと将来、色々な事情で払えない、払わない居住者
が出てきて問題になるので入居時の一時金をたかくしたり、入居初期
に、皆、モチベーションが高いうちに、若いうちにしっかり積み立て
した方が良い思います。
購入当初は一般的に修繕費未納のトラブルは少ないはずです。

２０８さんに同意。

ほとんど同じ構造・仕様のタワーで修繕積立に価格差があるのは、
どちらかが高めorどちらかが安めの設定だからと思います。
実際には２０年後の積立状況や入居率で修繕積立金は変わって
くると思います。

修繕積立金ですが、２案あげられていて、最初は安くて徐々にあげていく案と
３０年を均等に分けて徴収する案が管理規約に明示されています。
後者はだいたい１戸あたり月２２０００円となっています。
そんなに高く無いと思いますが、いかがでしょうか？
でも、その計画で行けば、単純計算で３０年で１５８億円集まることになるよ。
利子も付けるとすごいね。管理会社に取られないように気をつけましょう。

あと、TTTの修繕計画には他のタワーと違って、URの意見もはいっていたのでは？と思います。そのあたりが将来固めの計画の要因かも知れません。

＞２１５
了解しました

了解しちゃうんだ！

トリトンスクエアの庭園と植栽、人工的だけどいいですね。
ＴＴＴのグリーンはどういう感じになるのか楽しみです。

トリトン　良いですよね！
この時期の　隅田川テラスもきれいなので　ＴＴＴも桜とか植えてみんなでお花見とか出来たら楽しいでしょうね！！

久々に現場に行ったら、9階ぐらいまで出来てた
4回ぐらいは既に壁が出来ててサッシ枠も入ってた。
オレの階はまだまだだけど、楽しみだな
超高層から見下ろす風景は最高だろうな

そういや、いつも駐車場に止まっているシルバーのBMW7シリーズは関係者のだろうか？
いつ行っても、高級車率が高い駐車場。

TTTが鉄骨造りでなくて鉄筋だと言うことについて参考になる記事がありました。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=2&b=50&o...

ＡＬＣ版は工場生産品ですので幅は約１メートルです。これを並べて「つなぎ目」を
コーキングし,外部からの漏水を防いでいるのです。処が,超高層建築物の構造は純鉄
骨造ですので地震時や強風時には柳の如くしなやかにたびたび揺れます。揺れると言
う事は外壁のＡＬＣ版も動いて,つぎ目のコーキングが疲弊していきます。最悪の状
態になりますとこのコーキングが切れてしまい雨水がしみ込んで住戸内に浸入して
きます。　　中略

大手一流不動産会社は最近,超高層マンションも構造を純鉄骨造から
鉄筋コンクリート造にして外壁も鉄筋コンクリート壁にし,
外壁からの漏水を防いでいる物件にしています。

大手一流不動産会社は最近,超高層マンションも構造を純鉄骨造から
鉄筋コンクリート造にして外壁も鉄筋コンクリート壁にし,外壁からの漏水を防いでいる
物件にしています。

超高層建物でこの構造計画は時間と費用がかかり大変な作業です。
(社)日本建築センターに構造評定を申請して許可を取り付けなければなりません。

しかし,購入者への配慮を考慮致しますと当然そうすべきだと思います。

住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄と言う人が以下のようなことを言っています。
１８８の内容と真っ向から対立するようだけどどちらが正しいのだろう。

外廊下とか開放廊下と呼ばれる方式の通路が多く採用される。
　この方式は、工事費が安く、共用廊下部分を建ぺい率、容積率に入れなくてすむ。
そして、エレベーターを設置するとき、設置台数が少なくてすむといった長所があるため、
多くの集合住宅で採用されてきた。

>223
TTTもALCじゃないにしても工場生産のプレキャストですよね。
鉄筋のつなぎ目のコーキングの疲労による漏水とかはありえるんでしょうかね・・
詳しい方いたら教えてください。

勝どき駅前に予定されている超高層マンションの話が最近立ち消えてますが、
どうなってるのでしょうか？駅前にできてもTTTが勝どきのランドマークに
なるのでしょうが、低層階にできる、、であろうと期待しているスーパーや
専門店に期待してます。だれか知ってます？

229さん
かなりお詳しいのでどんどん書き込みお願いします。
この件では知識がなくコメントできませんでしたが、かなり参考に
なるので興味を持って読んでいます。

遮音性はグレードによってちがうんですか？

すみません。
ALCというのが解らなくて困ってます。
遡ればどこかにあるのでしょうが、手っ取り早く知りたいので
教えてください。英語の略のようなので、できればフルの英語
もお願いします。

建築用語なんだから、「建築　ＡＬＣ」や「外壁　ＡＬＣ」でググってみたら？

２３４さん
早速調べて理解しました。
すみませんが言い訳一言。建築とか外壁でALCがあると思いませんので
つい気安く聞いてしまいました。
でも教えてくれて感謝です。

>230さん
恐縮です。
私の知識など知れたもの、そんなに後は続きませんが、お役に立てればうれしいです。

>232さん
実は、お世話になっているU´-ω-)です。
ＴＴＴは多くの面でよく出来ていると思いますが、
やはりメンテナンスについては真剣に考えなくてはいけないでしょうね。
そして、正確な知識と、みんなが幸せになるための努力は必要。
引き続きよろしくお願いします。

TTTも外壁部はALC使ってますよ。
超高層マンションでは、使ってないところないけどね。

すみだタワー、本当に決定したようですね。
http://www.sumida-tower.jp/

マークゼロワン（曳船）ってマンションなどはタワーが見える側の資産価値あがるんでしょうね。
ＴＴＴからは結構遠いのでそんなに期待は大きくありませんが現状では北東側の眺望が地味ですのでちょっと楽しみです。

TTT北東側からだと、どのくらいの大きさ？で見れるのでしょうかね？
うちはビューバスタイプなので、風呂から見える事を、ほんの少しだけ
期待しているのですが・・。
高さ600m以上という事ですので期待してますが、
辛うじて見えるぐらいでしょうか？

北側の隣接地に５０階建てのマンションでも建てばかろうじてになるでしょう。
しかし遠くに立つ分には十分見えると思います。
もう何度か話題になってますが月島倉庫にマンションが建つかどうかがkeyです。

え？月島倉庫にマンション建つ噂でもあるのですか？
以前中央区役所で確認した時には、その様な話は全く無かったのですが・・
あくまでも噂＆想像という事ですよね？

TTT地上100mから押上の600mタワーを見るとこんな感じになるようです。
http://ac.appget.com/AC21634/TTT-SumidaTower.jpg

リバーシティ21と勝どき駅前の高層マンション次第で見えるかどうかは微妙です。
ちっさいですが最上階からなら見えそうです。

うわ〜微妙ですね。。。
勝どき駅前の高層マンションが建ったら厳しいかも・・・。

住宅公庫金利0.11％引き上げて、3.52％だって。入居前のフラット35も厳しそう。

ところで、男児投げ落としマンション事件があり、防犯カメラが活躍したけど、
ＴＴＴの防犯カメラって何台あるのだろう？　主要場所に設置されてるかも不安。

TTTのエレベーター内は当然設置されてます、、、と思う。
外廊下の各ポイントには死角がないように配置されていると
思いますがどうでしょう？
なんかこんなのって常識ですが、確認してません。
この話題以外に初めてのスレかも？

防犯カメラの件、パンフレットには、エントランスホール、駐車場などの
主要箇所に、24時間365日見守る、録画機能付カメラを設置しました。と
書かれているのみで、合計で何台設置されて、具体的に何処を写すのか、
全然わかりません。エレベーター内、エレベーターホール、非常階段、
ロビーやラウンジ、セントラルパークなども写してもらえるのだろうか？
まさか、エントランスホールと駐車場入り口のみってことはないよね？

セキュリティー関係のことは、掲示板上では控えた方がよいかも

アクセスフリーのこの掲示板へセキュリティ関連の詳細情報は掲載控えましょう。
購入者は知りたければ個々に営業さんに確認するしかないですね。
大所帯になるから２５０さんのおっしゃっているような事が実は一番危険かもしれませんね。
自らがセキュリティーの穴にならないよう気をつけます。

すみだタワー、思ったより小さそうなのでガッカリ。。

243さん
理論的で、いい物見せて貰ってありがとうございました。
結果は残念ですが納得しました。

TTTを１０月に契約したのですが、同時並行で７月頃からWCT、島、PCTも
比較検討し、TTTが銀座に近い、価格が安い、共用施設が豪華、部屋の
仕様も良いということで迷わず購入を決めました。購入後も島やPCTから
MRに来るよう営業から１月ごろ誘いがあり、購入後とはいえ、PCTは
もっとも興味を引かれた物件だったので、既に購入済みを告げず行きたい
と告げました。しかし、その後、連絡が全く来なくなりました。
思うに全て三井不動産販売が絡んでおり、TTT、島、PCTは三井が絡んで
おり、コンピューターで購入済みのデータが出たのだと思います。
今のTTTのMRはいつ行ってもがらがらなので、数ヵ月後に飛び込みで
思いの強かったPCTを見学しようと思ってます。半年もすればそう混まない
と思いますので。
PCTのスレは大分活況ですが、値段が法外とのことでけっこう荒れており、
TTTと比較すると大雑把ですが２−４割割高でTTTに決めて正解でした。

あっ私もＰＣＴ会員登録したのにＴＴＴ購入後はＤＭ送られて来なくなりました。不動産業界って裏で繋がってるんですね。個人情報も横流しですかね。

２５５さん
まあ横流しでしょうかね？　PCT,島、TTTは全て三井が絡んでいるので情報は
社内で交換しているのは不思議ではないのですが、その他の会社の案内が一挙
に減りました。これって変ですよね。
そうなら個人情報の談合のようなものですね？公正取引委員会が調査するはず
はないでしょうが、将来どこかで問題になるのではと思います。

そうですかね。私は、みんな三井が絡んでるのに、全然情報共有してないんだな、と思ってたんですが。。TTT購入後でも、PCTの営業から電話かかってきましたし、その他の物件でも。。

営業さんに外廊下と面格子の様子を教えてほしいといったのですが
「誰も全然わからない」となしのつぶてでした。
でも、先月、電話がかかってきて
「ざっくりとした図ならご用意できます」と言われたのですがまだ見に行ってません。
どなたかすでにご覧になった方いますか？

面格子はプライバシーを保つには十分ですが、空けられません。
でも良いじゃないですか、私は築２０年のマンションに住んで
ますが、目の前を人が通ると影が丸見えですが、ここは私の
それと比較すると改善されてます。

私は外廊下に面した面格子物件というと昭和の団地を思い出しますが
そもそもセキュリティーマンションなんだから大丈夫でしょ。
ギシアンだけは、節度を持たないと外廊下を歩く人に聞こえちゃうかもしれないけどね。

面格子（外廊下）についてですが、私も営業に聞いたのですが簡単な図面しかもらえなかったです。さすがにすごく文句を言ったら近日中には出すと言ってましたが音信不通です・・・。なんか外廊下って言うのに営業が敏感になってる感じです。チープなイメージだけは避けたいのですが、誰か情報持っている人いますか？？あまりにも変だとクレームだそうと思っています。クレーまーでは無いのですが、さすがに何千万で購入していますので、後から見せられて、はいＯＫでは納得できませんからね。

私も建築オプション会の時から面格子の件を確認してもらってますが、
担当の方もちゃんとした情報をゼネコンから回答いただけてないみたいで、
はっきりとした図面は貰えてないそうです。
担当者いわく「一応防犯面は考えられて作ってるという事ですが・・」と言ってましたが
想像するに、下地面から窓の上あたりまでは、
面格子が伸びている感じではないでしょうか？
勝手な想像ですので、
これも確かな情報ではありませんが。

動物園のオリみたいだとちょっといやですね。
牢屋みたいなのはもっといやですけど。

外廊下に面した窓は子供の声でうるさいよ
しつけの出来る親だけとは限らないからね

最近の面格子は大丈夫だよね？
昔みたいに暴漢が日本刀持って入ってきたりしないよね？

面格子は部屋の中から見ると映画の白いスクリーンのようになっていて、外の
廊下に人が通ると影絵のように見えるのでしょうかね？
ちょっと幻想的ではないでしょうか？

一般的な面格子の話になると，いろんな人がまた書き込みだしたね。

やっぱり素人的には外廊下側全般を把握するためにＣＧをみせてほしいです。
つくってないんだろか・・
面格子だけでなく各階のエレベーターホールだって気になります。

私も前から気にはなっていたので、
確かにCG作って見せてもらえると良いですね。
ホームページに更新してもらえるといいけど。

見せられないほどちゃちいってことはないよね...？
普通の団地っぽい感じだったらがっかりなんすけど、
なぜ営業さんは口をそろえて誰も見せてくれないんだろう。

そういえばＴＴＴのＨＰは更新があまりされませんねぇ。
"I LOVE NEW TOKYO"でしたっけ？あれが消えたけど。
建築シーンチェックなんてさっぱり更新してません。
たいして大変な更新でもないと思うのですが。
怠慢です。
購入者さんのブログの方が断然参考になってます。

外廊下、地味に違いないですよ。
素敵だったら頼まなくたってＣＧ作ってパンフやＨＰに載せると思うので・・
知りたいのは程度の問題です。貧相なのは避けたい。

ほんと、牢屋みたいなのでないやつで！

東雲の某タワー物件のＭＲに行きましたが、外廊下がありましたが、室外機のスペースが
窓下にとってあり、窓は直接廊下に接していて、貧相なモノでした。
図面で見る限り、ＴＴＴの外廊下の大部分はトランクルームとＰＳのの扉および玄関のドア
でしめられて、その間を１ｍ引っ込んで窓がある。廊下の建物側のラインに面格子が
はめてあるというものですね。柵は１６０ｃｍ高で、上部は強化ガラスがはまるとの
ことですが、大きな窓の続く内廊下みたいなイメージに仕上がればいいなと思います。

ファサード（外観）はトータルに山下設計が担当しているので、外廊下の意匠設計にも
関与しているであろうから、無様なモノは出来ないでしょう。
山下設計の仕事、特にトリトンのランドスケープは素晴らしいですね。
その評判とプライドに期待して、外廊下もどのようなものになるか楽しみです。

意匠は日建設計、ファサードは山下設計、外廊下の外観は少なくともどちらかでしょうから、
どっちに転んでもいいものが出来ると思います。すくなくとも、今までの外廊下物件が
持つマイナスイメージを一新するようなものになると思います。
ちなみに２７４で言ったタワー物件の設計は、デベとゼネコンの社内設計でした。
やっぱ、設計は大事だね。

海と緑が極めて少ないことが
検討対象から外れた最大の理由でした

高い煙突が見えることが理由じゃないんだ

近くに沢山トラックが止まっているのが理由じゃないんだ。

>276
じゃぁ、なんでイメージ図を見せてくれないんだと思う？
営業担当皆ではぐらかすんだろうね？
楽観的にとらえたほうがいいのかな。
あとでがっかりしないかな？

そんなに無様じゃないなら堂々と見せられそうなものなのに。
さすがセキュリティーマンション！
と言えるものでないと納得がいきませんよね。

面格子は「床から天井まで伸びたもの」って聞かされました。
窓ガラスにだけはまっている団地風よりはいいのかな？って印象を受けました。でも
牢屋風？廊下の絵やＣＧ見てみたいですね！いわゆる「廊下窓」よりは距離があるのでＯＫ
かなとは思っているんですが・・