THE TOKYO TOWERS はどうでしょう？７

東京タワーの地元の人の話によると残すと、維持費と地震への強度が問題なのだそうです。

外廊下について購入者の方はどう考えてらっしゃるのでしょうか

確かに何故あえて外廊下にしたのか不明なんですよね。

>154
以下知ったかぶりです。
エアコンには大きく分けて
・冷媒管（液管、ガス管）
・ドレン管
があります。（最近は換気ホースなんかが付いている場合もあるみたい）
で、
冷媒管は室外機に接続しますが、ドレン管は結露水を排出するだけで
室外機には接続しないので、後付エアコンの場合、近くのPS内に冷媒管と
ドレン管を先行配管して、点検口から手をつっこんで接続するんじゃないでしょうか。
（冷媒管は天井配管して室外機に接続。ドレン管はPS内で配管）

外廊下は、ミサワが設計した時に外廊下だったので、そのまま外廊下にしたと過去ログにあった。

>184
外廊下の最大のメリットは、間取りの自由度が高いと言うことです。居室には窓をつけなければいけ
ないのですが、スパンを１０ｍとすると、せいぜい３部屋、すなわちリビングの他は２部屋しかとれ
ません。具体的に言うと、内廊下では８０平米で２ＬＤＫがやっとで、それにウォークインクローゼ
ットもしくは納戸がつくといった間取りになってしまいます。外廊下では、７０平米で３ＬＤＫが可
能です。
法律が改正され、共用廊下（内廊下）は容積率にカウントされませんので、容積率によるメリットは
ありません。
建築コストは、ほぼ同等です（外廊下は水回り同様、防水を打たなければいけないので、結構かかり
ます）。
販売上は、昔は高級物件は全部内廊下だったので、外廊下を嫌う人もいるので、内廊下が有利です。
管理コストは、特に高層の場合内廊下だと煙突現象というのがおこり、上に行くほど居室との気圧差
が生じ、ドアが開きにくくなるなどが起きるので、その対策のために光熱費がかさみます（ホテルや
オフィスのように空調を全館同一にするとよいのですが、マンションの場合そうはいかないので）。

外廊下のもう一つの大きなメリットは防火上にあります。
ＴＴＴの設計住宅評価を見て頂ければわかりますが、防火のところは評価が無いところが目立ち
ます。これは、評価の必要がないということです。
板状のマンションでは、外廊下は風雨の吹きつけが激しく、悲惨ですが、ＴＴＴは
ロの字型で、その点問題ないでしょう。見た目も悪くないと思いますが、
いかがなものでしょう。
設計は日建設計なので、問題ないでしょう。
シンメトリック（対称型）で、マットスラブ採用し、直基礎。いい感じですね。でも、
隅田川と江戸川の間にあるあの場所で、本当の本当に直基礎でいいの？という疑問はありますが
たぶん大丈夫なのでしょう。
前田建設って土木のイメージが強いけど、技術は高そうですね。

１８８＝１８９ですが、まるでデベが出現して書いたような文章になって
しまいましたが、そうではありません。
その証拠に、１５４であほな質問をしてしまったのもわたしです
　といえばわかるでしょう。

外廊下側に居室を造り、通路に面して窓があるのがメリットと言えるかどうか、は疑問ですけどね。

一方タワーで内廊下にすると行灯部屋が居室にカウントできないのを防ぐためどうしてもバルコニー面の長さを多くの部屋数で奪い合いになりまともな３ＬＤＫてかが設計できません。タワーにファミリー向け間取りを確保するには外廊下のほうが容易なのは事実でしょうね。

前田建設はコンクリ得意です。実際かなり強度あるコンクリなんじゃないでしょうか。

書き込み楽しく読ませていただいておりますが、
時々、読みにくいスレがあるので、
改行の位置に注意して書き込みしましょう。
完全に改行しないか、もしくは、早めに改行しましょう。

194さんの書き込みで私もひるみましたが、そのせいか書き込み
がその後ありません。
善意の書き込みなので、また続けましょう。
最近のこの書き込みは荒らしや煽りがなく、良い情報交換に
なってます。

改行がおかしいのは、投稿者の責任ではないみたい。。。

TTTの外廊下は居室の窓は１ｍ以上セットバックしたようにひっこんでいて
廊下との境界には面格子で区切られて、窓の前には１ｍ四方の
パティオのような空間がもうけられて、プライバシーがかなり守られるように
なっています。かなり考えられた設計だと思います。
早く実物を見てみたいです。
どなたか、ＣＧでそのイメージ作ってくれないかな？

昔、建築士の友人に、超高層の免震はタブーだと聞かされましたが、最近はそうでもないみたいね。
（参考http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20050628A/index3...）

私の友人が言っていたのはこのことだったようです。

http://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/csk.htm
http://www.geocities.jp/ear_tn/news/newsJ17.html

TTTは制震だから大丈夫...だと思うが。

TTTで一点だけ気になるのは５年ごとに約60％上昇し、２０年後には
複利で約６倍になる修繕費です。固定資産税はＴＴＴの場合、土地代
は超高層であの狭い敷地ですので土地の比率は10%位？建物の償却が
確実に3年ごとに計算されますので20年後は半分以下（土地が同じ価格
と仮定）になります。
しかしほとんどの購入者がローンを終わる頃には修繕費の負担が増え、
その頃には定年退職する購入者も多いでしょうからどうなるのでしょう？

ところで皆様、購入時に営業担当者から修繕費が5年ごとにこうなると
聞いてましたか？私の場合は契約してから知りました。
事前に知っていても契約したはずなので、結果は同じですが、営業担当
は不誠実であるとクレームをつけました。担当は黙っていましたが目は
認めていました。
人によっては契約直前に聞かされて、キャンセルした人もいるはずです
が心理的には、ほぼ契約直前までいくと勢いでそのまま契約に至る
ケースがほとんどです。
そんな経験をした人いますか？

204さん、202です。
結局、販売し易くするために意図的にあのような計画にしたのでは
ないかと疑ってます。TTTと競合するCMT，島、CFTなどの修繕費を
聞き出しましたがTTTは異常に高い設定です。修繕費は組合の議決
で決まりますが、組合の幹部である役員はデベの人が率先して受け
持つのが常識だそうです。彼らの自由にしないようにそのときが
きたら委任状ではなく自分の意見を持ち、積極的に参画しましょう。

確かにTTTは修繕積立金が高めですが、他のタワーに比べて
特にコストがかかる要因はなさそうなので、かなり固めの
計画になっていると思います。掛捨ての管理費は安めで、
積立ての修繕費は高めというのは納得感あります。

固めというのは幅を持たして高めに設定していると
いうことでしょうか？

販売しやすくするのであれば、将来の修繕積立は甘めで
計画すると思います。販売後は売主でなく購入者の資産なので
積立不足で資産価値が低下しても売主は損はしません。

毎月の修繕費が高いと将来、色々な事情で払えない、払わない居住者
が出てきて問題になるので入居時の一時金をたかくしたり、入居初期
に、皆、モチベーションが高いうちに、若いうちにしっかり積み立て
した方が良い思います。
購入当初は一般的に修繕費未納のトラブルは少ないはずです。

２０８さんに同意。

ほとんど同じ構造・仕様のタワーで修繕積立に価格差があるのは、
どちらかが高めorどちらかが安めの設定だからと思います。
実際には２０年後の積立状況や入居率で修繕積立金は変わって
くると思います。

修繕積立金ですが、２案あげられていて、最初は安くて徐々にあげていく案と
３０年を均等に分けて徴収する案が管理規約に明示されています。
後者はだいたい１戸あたり月２２０００円となっています。
そんなに高く無いと思いますが、いかがでしょうか？
でも、その計画で行けば、単純計算で３０年で１５８億円集まることになるよ。
利子も付けるとすごいね。管理会社に取られないように気をつけましょう。

あと、TTTの修繕計画には他のタワーと違って、URの意見もはいっていたのでは？と思います。そのあたりが将来固めの計画の要因かも知れません。

＞２１５
了解しました

了解しちゃうんだ！

トリトンスクエアの庭園と植栽、人工的だけどいいですね。
ＴＴＴのグリーンはどういう感じになるのか楽しみです。

トリトン　良いですよね！
この時期の　隅田川テラスもきれいなので　ＴＴＴも桜とか植えてみんなでお花見とか出来たら楽しいでしょうね！！

久々に現場に行ったら、9階ぐらいまで出来てた
4回ぐらいは既に壁が出来ててサッシ枠も入ってた。
オレの階はまだまだだけど、楽しみだな
超高層から見下ろす風景は最高だろうな

そういや、いつも駐車場に止まっているシルバーのBMW7シリーズは関係者のだろうか？
いつ行っても、高級車率が高い駐車場。

TTTが鉄骨造りでなくて鉄筋だと言うことについて参考になる記事がありました。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=2&b=50&o...

ＡＬＣ版は工場生産品ですので幅は約１メートルです。これを並べて「つなぎ目」を
コーキングし,外部からの漏水を防いでいるのです。処が,超高層建築物の構造は純鉄
骨造ですので地震時や強風時には柳の如くしなやかにたびたび揺れます。揺れると言
う事は外壁のＡＬＣ版も動いて,つぎ目のコーキングが疲弊していきます。最悪の状
態になりますとこのコーキングが切れてしまい雨水がしみ込んで住戸内に浸入して
きます。　　中略

大手一流不動産会社は最近,超高層マンションも構造を純鉄骨造から
鉄筋コンクリート造にして外壁も鉄筋コンクリート壁にし,
外壁からの漏水を防いでいる物件にしています。

大手一流不動産会社は最近,超高層マンションも構造を純鉄骨造から
鉄筋コンクリート造にして外壁も鉄筋コンクリート壁にし,外壁からの漏水を防いでいる
物件にしています。

超高層建物でこの構造計画は時間と費用がかかり大変な作業です。
(社)日本建築センターに構造評定を申請して許可を取り付けなければなりません。

しかし,購入者への配慮を考慮致しますと当然そうすべきだと思います。

住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄と言う人が以下のようなことを言っています。
１８８の内容と真っ向から対立するようだけどどちらが正しいのだろう。

外廊下とか開放廊下と呼ばれる方式の通路が多く採用される。
　この方式は、工事費が安く、共用廊下部分を建ぺい率、容積率に入れなくてすむ。
そして、エレベーターを設置するとき、設置台数が少なくてすむといった長所があるため、
多くの集合住宅で採用されてきた。

>223
TTTもALCじゃないにしても工場生産のプレキャストですよね。
鉄筋のつなぎ目のコーキングの疲労による漏水とかはありえるんでしょうかね・・
詳しい方いたら教えてください。

勝どき駅前に予定されている超高層マンションの話が最近立ち消えてますが、
どうなってるのでしょうか？駅前にできてもTTTが勝どきのランドマークに
なるのでしょうが、低層階にできる、、であろうと期待しているスーパーや
専門店に期待してます。だれか知ってます？

229さん
かなりお詳しいのでどんどん書き込みお願いします。
この件では知識がなくコメントできませんでしたが、かなり参考に
なるので興味を持って読んでいます。