パークシティ豊洲はどうですか Part46

＞７３６　引き渡しまでにはまだ十分時間あるので、その間にトヨタワやすみふの物件の
売り出しがあって豊洲の相場が上がること必至。ついてはあなたの場合は一旦登記の上、新築
未入居で売り出せば３割以上の利益が得られるでしょう。もちろんそこから税金は引かれます
がね。

坪単価の安い部屋と高い部屋で差がでそう。

↑それはある程度言えるでょう。そういう意味では値上がり幅は２５〜３５％かな。

権利の譲渡はできないでしょうが
三井不との契約の履行後に
個人間で売買するのはできると思います

１度だけですので「業」には当たりませんので
宅建業者を介する必要はありませんからね

バーゲンのたびにららぽーと豊洲のアドバルーンが見れるＢ棟南高層がうらやましーなー。

>740
単価の高い西・南と単価の低い東・北は、どちらの方が値上がり幅は高そうなのでしょうか？
％で言えば東・北で、アップの金額自体は同じぐらいになるのでしょうか？
売却することは考えてなくても、自分の部屋の資産価値は気になるものです。

売却・賃貸しないのなら、価値は上がらない方がよいのでは。
固定資産税が上がってしまいませんか。

うちも少なくとも10年は住むつもりだから当面の価格はどーでもいい。
長期的に豊洲界隈が発展して10年後、20年後にも価値の下落の少ない安定した地域になってて欲しい。

容積率ギリギリのタワーや大規模マンションは、
修繕とかの話が出始める前に住み替えていかないと、
いろいろ問題出てきてからでは資産価値激減、
住み替え不可に陥ります。

重説聞いた人ならお分かりのはずですが、ここは容積率に結構余裕があります。
まあ総合設計制度折込みの数字だし、将来絶対安心ってわけではないですけどね。

>>748さん
戸建てにしても、リフォームや建替えは避けられない訳だし、
そんなに心配しなくても・・
うちは永住予定ですよ。
建替えの際などの出費も覚悟してます（生きてるうちにあるのかな）。

パークシティ豊洲があと1件でリーチです。

http://www.＊＊＊＊/

>>751
セイセイ
どういう意味?

ま、とりあえず竣工までまだだいぶ時間あるんで、先回りして、エレベータ保守料金、給水設備保守料金、コンシュジュ代でかっぱがれないようにどっか外部の管理会社に見積もりでもとって、１回目の管理組合理事会の議題の準備でもはじめといた方が資産価値防衛につながるんじゃないすか。上の３つをコストコントロールするだけで、年間で数千万レベルの余剰金を捻出することが実は可能ですからね。

同感。駐車場代は修繕積み立てに回して欲しいね。

管理規約の甘さが心配です。
使用細則第1条の禁止事項（５）専有部分を楽器等の教室として使用すること。
「等」で代表せずに、可能性が高そうな語学教室も明記して欲しいと思います。
マンション生活上一番問題になる騒音についても、
（６）楽器等を夜間長時間演奏すること。
だけです。知人のマンションでは、連続１時間以内、平日は９時から２１時、休日は１１時からなどと細かく定められています。
奈良の騒音おばさんのような人がいて資産価値を下げないためにも、管理に詳しい入居予定の方に検討していただきたいと願っています。もちろん、素人なりにお手伝いはさせていただくつもりです。

管理規約は組合にて策定されます。重説の時に配られたものには（案）という文字があったと思いますが．．．

>>759
それは　それは

でも、それだけ主張されても．．．．

うちは速攻で売り派かな〜。もしかして。

売り派はさっさと売ってくれ。ここにくる意味がない。売らない人たちで情報交換すべき。

だな。

>>754
言いたいことはわかるが、無駄をなくす＝資産価値維持・向上じゃないのはわかるよね。
植栽やプールなどの豪華な共用施設やコンシェルジュ、２４時間警備は金もかかるが、
資産価値にも寄与する。
比べるのは変かもしれんが、億ションの管理費は平方ｍ単価で比べてもＰＣＴよりも
断然高い。極端かつ乱暴な言い方をすれば、資産価値の高さ＝管理費の高さ　となる。

それはさておき、まずはデフォルトの管理・保守を経験したうえで、管理内容の見直しに
着手したほうが良いと思う。
それとは別に、生活のルールを定める管理規約・細則は精力的に動いてもいいかもしれん。
熱心な人は理事に立候補しましょう。（でも最初は抽選か．．．）

そういう意味で755の指摘は重要。
駐車場代を管理費に繰り入れちゃうから、
実際の管理費がいくらなのかがわかりずらいのが問題。

管理費の額についてはいろいろ考え方もあろうが、
使途が管理費なら、少なくとも「駐車場代」ではなく「管理費」として徴収するのが筋。
駐車場数などの関係もあるからいちがいにはいえないけど、
極端な話「管理費５万円、駐車場代タダ」だっていいはず。

将来、管理費未納な世帯が発生した方が資産価値が下がりそう。
あまりに必要がないものはなくしたほうがいいかもしれません。バランスが必要ですね。
ところでラウンジは有人管理でしたっけ？

駐車場代は、駐車場自体の管理費であって、マンションの管理費とは、別になっているのでは。そもそも、全員分、駐車場ないし。

>>765さん

ららぽラウンジのことなら無人です
自動販売機のようなもので飲み物も提供されるようですよ

今更ながら駐車場が本当に足りるのか心配になってきました
車通勤なので駐車場が割り当てられなかったら本当に困る
プライム買えば良かったのではって話ですが
プライムは良い向きが会員期ですぐ終わっちゃったしなぁ

７３６さんへ
ご購入者の皆様、いきなりすみません。少し古いレスですが、７３６さん、本当にB棟のお部屋、ご売却のご意志があるのですか？当方は抽選に何度も落ち、PCTが忘れられずに精神的にかなり苦しんでいます。大げさかも知れませんが、PCT購入は私の全てでした。以降、大失恋したように、落ち込みから立ち直っていません。胃に矢がささったみたいで、食事も美味しくないです。見てはいけないと思いつつ、このスレを見てしまい（めめしいが）、７３６さんのレスを見つけました。

>>736 ではないですが
親の近くに・・とありますので本当かもしれません。

>>768さん

それは思いつめ過ぎだと思いますよ。
PCTは素晴らしいマンションだと思いますが、
他によいマンションがないわけではありません。

視野を広げてみてください。
他の区や路線はどうですか？中古は？

住宅は大切ですが、人生の全てではありません。
どうか、毎日のご飯が美味しくなりますように。


−PCTに憧れつつ、SCTを購入した者より。

まさにブーム、狂騒ですなぁ。

>>768さん
そこまで大失恋ならPCT未入戸中古を狙いましょう！
これだけの大物件なので絶対に出ます
またキャンセル物件も出ますので当たるかどうかは別にしてその際に申し込みもアリです
多少高くなってしまう可能性が高いですが未入戸中古も悪くないと思いますよ
未入戸中古は絶対に出ますから安心してご飯を食べてください

何千万も余計に出して買うのもスッキリしないと思うよ。
お金持ちならいいけど。

>766

「駐車場自体の管理費」って．．．。
月２６０００円もの管理費がかかる駐車場って、どんな駐車場よ？

ＰＣＴの場合、管理代とか電気代とかの支出が１年で約６億。
それをどこからもってくるかというと、
「管理費」として徴収されるものが３億６千万、「駐車場費」が２億、その他４千万。

一方、修繕積み立金は年２億６千万集まるが、
「修繕積立金」として徴収されるものが２億２千万、「駐車場費」が４千万。
つまり、駐車場代として集めた金の８割以上が毎年管理費に消えてなくなるわけだ。

管理費にまわす年２億を全部削れとはいわないが、
不要不急なサービスがあるなら、それを削って余ったカネを修繕積み立て金にまわすほうが
資産価値を維持するのに役立つ、という考えもありだと思う。

>>774

駐車場代って主に駐車場の維持修繕費＋管理費でしょう？
ＰＣＴの駐車場代が高いのは維持修繕費が高い機械式を採用してるからで、管理費に回ってるというのがよく分からんのですが。
つまり、駐車場代が月26000円だとして、2万円強が駐車場の管理費として使われ、残りの数千円がメンテに使われるということ？　これって重説とかに書いてあったっけ？

販売上の餌として設定したような豪華共用施設、サービスは、
入居して生活が始まってしまえばほとんど用無しなものも多い。
一年もすれば議決に必要な廃止のコンセンサスが固まると思いますよ。

駐車場自体のとは、駐車場代は、マンションの管理費とは、別に考えるべきものだということです。

駐車場使用料の基本的な考え方について
http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_10.html
が、あります。
また、
http://www.manshon.jp/syuzen/s_a_23.html
にもあるように、高いけど、２６０００は、PCTの場合妥当なのでは。

ＴＯＴが坪300ぐらいでくるようですね〜

>775

ＰＣＴの駐車場は大部分が自走式ですよ。
駐車場代は「駐車場の管理費」ではなく、「ＰＣＴ全体の」管理費・維持費にあてられます。
月２６０００円なら、２万円強が「ＰＣＴ全体の管理費」に、
残りがＰＣＴ全体の修繕積み立て金になります。
つまり、駐車場を借りていない人に比べ、借りている人が支払う管理費は実質２万強多い。

>777

いえ、駐車場代が高いとか不公平だと言いたいのではないのですよ。

管理サービスの要不要・価格の妥当性を検討するうえで、
住民皆が「本来の管理費」がいくらであるのか知るのは不可欠と思いますが
駐車場代を管理費に充当することで、管理費を安くみせているのが現状。
これだと勘違いする人が多く出るからまずいね、ということです。

駐車場が足りるか不安になられている方がおられますが。。
もしも抽選にもれてしまった場合、ユニシス裏の駐車場ねらい目かもしれません。
（地下駐車場はユニシス専用のため、地上の方です）
確かあそこも2-3万くらいだったと思うのですが、結構空きがあったような？？？
管理も三井不動産だった気がするので、万が一の場合には聞いてみる価値があるかもしれませんよ。

「長期修繕計画と修繕積立金試算表」を見ると、
5年ごとに立体駐車機工事の予算が組まれているんですよね。
これは駐車場代からの収入の中で賄えないものかと、素人なりに考えてしまうのです。

車を持たない人からも徴収する修繕積立金の中から立体駐車場のメンテナンス代を捻出するのは、当たり前のことなのでしょうかね。
駐車場もマンションの資産の一部だと思うので、修繕積立金からは全くお金を出すべきでないとは思いませんが、どうなのでしょうか？

つーか２６０００円程度の駐車場代を高いと感じる人の神経が理解できん。
普通というか安いじゃん。

シエル住人ですが、私も安いと思うけど・・・
平置だと39000円です。

江東区ですから。

>>781さん
入居時・入居前の修繕計画は「どんぶり試算」に過ぎません。＜時期も適当。
本当の修繕計画は、組合設立後にお金掛けて試算（計画）することになりますよ。

共有部は使う人と使わない人がいますが、その頻度で負担するべきものではありませんよね？

シエルが幾らか知らないけど、
駐車場代として２６０００円が高いか低いかなんて話は誰もしてない。

集めた金の使いみちを良く吟味しよう、という話でしょう。

>>780
いい加減ですね
ユニシスの駐車場は
管理は三井不では有りませんし
駐車場代は37,800円/月です

駐車場の使用料はいらないけど、共用部分になるんだから
修積で当然でしょ？　785さんの言うとおり。
それでも中身の吟味って、使わないから出したくないってことか？

駐車場代として一般共用部の管理費が徴収されるのは公平でないってことかな？
でも、恐らく駐車場借りない人が払う分譲価格にも、駐車場部の建設費は含まれてるだろうから、お互い様な気もする。

>789

779

他スレで「うちのマンションは駐車場代のほとんどが修繕費として積み立てられるので、十年毎の大規模修繕の費用の大部分がそれで賄えてしまう。」というレスを読んだので、
ＰＣＴの駐車場代の大部分が管理費であることが、不思議であり多少不満でした。

781以降のレスを読むと、26000円の駐車場代のほとんどを管理費として管理会社に支払うことは、まあ当然でしょうと受け止めているように思えますのですが、そういうことでしょうか。

今、ＴＢＳ噂の現場にて築地移転問題やってるね。

>792
どんな内容だったんですか？見過ごしてしまいました。

都が仲買業者無視で推進していて、市場の方々や飲食店（寿司屋や料亭）が
反対していると言った内容でした。
詳細は下記の５点程だったかと。
（途中から見たので他にもあるかも）

①移転後の売り場面積が一店舗辺り半分に。（間口現状３ｍ⇒移転後１．５ｍ）
　⇒都が仲買人を半減させる目的あり。築地の方々が色々移転後の面積や場所など
　　質問しても都は無視して時が経つのを待っている
②移転先は有害物質が出ており、世界に誇る築地のブランドに傷が付く。
③交通の便が悪くなり、運送コストＵＰ。
④新施設に移ると、施設利用料が現状と言うわけにはいかない。
　現在は工夫し各自が二階を増設して倉庫や控室を作っている（この部分は
　賃料かからず）が新施設ではどうなるのか、都に説明求めても無視。
⑤豊洲新市場は取得価格１２００億円。築地の場所は１兆数千億〜２兆越えで
　あり、都は絶対後者を選択する。
　（１０年前は築地内で改築計画が進んでいて既に４００億投入したが、計画
　　変更で改築作業は放棄）

で、割腹の良い色黒・今風の顎鬚をはやした都の担当者という男性がなんの
根拠も示さずに、築地ブランドから今後は豊洲ブランドにしたい。
仲買業者は切り捨てません、と笑いながらしゃべってました。

市場関係者を完全無視した移転計画であり、今後ブランドや雇用の低下が予想
されますね。
コメンテーターは大手流通小売などは直接産地と取引する、市場を経由すると
コストが上がる、直接取引と市場経由の小売りや飲食店間の不公平の是正が
どうのと言ってましたが…。

まあ、移転については都知事の鶴の一声とかが無い限り実行されるんでしょうから、
市場関係者とうまくコミュニケーションとって、円満に推進して貰いたいですね。

＞794
解説ご苦労。
今後とも都度都度、報告するように。

今日の報道特集でやってた福岡の震災マンションってどこが手がけたのだろう。
販売会社は地場のとこなのか？
万一の時の対応不安になりますね。
三井＆鹿島は大丈夫とは思うのだけど。

Kも丸投げして耐震偽装にはひっかかってたと思う。

鹿島?

>ＰＣＴの駐車場代の大部分が管理費であることが、不思議であり多少不満でした。

私を含め、７９１さんと同様に感じている方も多いと思います。

TBSのことだけど・・・
仲買業者か何か知らないけど、
「土壌汚染のされた豊洲なんかに行けるか！」って、
デモ行進していて、感じ悪かったんだけど。
（移転先はガス工場の跡地だったらしく、有害物質が漏れてたらしい）
汚染されたところに生簀でも作って養殖するならともかく、
建物の中でしょ？　直接、土に触れるわけじゃないし。
きちんと土壌改善して建てればいいことじゃないの？
仲買業者の意見も賛成組と反対組がいたから、どうかと思うけど。

でもPCT豊洲住人としては、豊洲全体を否定されたようで、
後味が悪かった・・・
豊洲人気に影をさす感じだったよ(-"-)

築地だって昔の埋め立てだから何で埋め立てたか判んないよ。
多分、移転後に建設工事が始まる前に土壌調査すれば２００％の確率で汚染されてるはずです。
特に古い埋め立てはヒ素が入ってるね。
私は購入者ですが８０１さんの言う通り汚染土は搬出処分して良質土で埋め戻せば住むことは問題無し。
今時何の汚染もされてない土地なんかある訳が無い。

>>801
確かに非常に感じの悪い放送でしたね。
長く築地にあった市場ですから色々な利権がからんでいるのでしょう
TBSに番組作りには悪意を感じてしまいますが・・・

選挙絡みかもね
豊洲地図に書いてあったよ
それにしても マスコミからの情報は鵜呑みにはできないからね

ＴＶとはそんなもんです。気にすることないですよ。新しい市場が汚染地域だなんて誰も思ってません。ほとんど、言いがかりですな。

PCTの斜向かいの1丁目からもダイオキシンとか検出されてるんだが。

ダイオキシンって本当に猛毒か発ガン性高いかは最近は疑問視されてるらしい。

話題は変わりますが、来年２００８年引渡し物件を検討＆購入予定の皆さんはローンはどのようにお考え
でしょうか？
今は企業的には景気回復でもまだ従業員には実感ないですから。
ＰＣＴ含めて他の豊洲物件も引渡しまで時間かかりますからね。

>>806
1丁目には工場無かったのに
検出されているんだ

>794さん
793です。詳しい解説ありがとうございました。
あまり反対運動が表面化すると、豊洲自体に悪いイメージが出そうですね。

>797
鹿島は三井住友に名前を貸した程度で、施工のほとんどは三井住友建設だよ。
昔は良い会社だったみたいだけど、今は経営が傾いているみたいで・・・・

http://www.geog.or.jp/journal/back/pdf113-6/p785-801.pdf
PDFのページで17・18あたり見てみ。
豊洲でもいつ埋立てられたかとか、埋土の質は違うらしい。

市場のあたりは、ガス施設の汚染もあるだろうけど、
1946〜1970の埋め立てだからそもそも産廃が埋められているから、恐らくクロだね。
それでも建屋の上なら汚染されてても問題ないと東京とは思ってるんでしょ。

この資料が正しいとすれば、ビバやTOTのあたりは明治・大正のゴミ埋め立てで、
それ以外の豊洲は水路開削などの淩渫土らしいぞ。
でも、晴海から豊洲のあたりは関東大震災で出た廃材がメインという話も聞いた気がする。
埋め戻しすればどこもそう変わらないと思うけど、成り立ち位知っておいて損は無い。

>>814
抽選に落ちて悔しくてたまらないので
自分を納得させる為に　ネガティブな書き込みをしている方か

１件でも多くのキャンセルが起きるよう
努力している方です

汚染物質の話はよくあるけど、別に埋め立て地の話じゃないんで関係ないんじゃ？
埋め立て地で噴出した事例とか、改良地盤から見つかった事例とかあるんかいな？

なんかネガティブな話ばかりなので、ひとつ変わった話を・・・
私は、現在、千代田区内に住んでます。社宅があるからです。
都心というのは、本当に住むのに適しています。どこに行くにも近いですし、緑も多く、何故か交通量が少なくて、夜などシーンと静まりかえって怖いくらいです。ただ、やや難なのがスーパーマーケットなど生活に直結した施設が少ないことです。そのため、近所の人は、時々、車で郊外まで買出しに出かけています。どこに行くかと言うと、それが、木場なんだそうです。私も、車で木場方面に出かけましたが、確かに、車で大量の買い物をするのに便利な郊外型のショッピングセンターが多いんですね。それで、何度か江東区方面に車で出かけるようになりました。そして、最近、社宅を出ていかなくてはならぬ事情ができまして、新居を探したんですが、仕事場に近いという理由もありまして、迷わず江東区方面をターゲットにしました。そして、紆余曲折を経てＰＣＴに決まりました。過去、江東区ってことに批判がありましたが、私は、なんとも思ってません。むしろ、若いころに江戸川区に住んでいたことがあるので、都心に近い区というイメージすら持ってます。土壌汚染についても色々言われますが、それは、デベ側から処理済であると説明済ではありませんか。それを承知で購入したのですから何も問題はないのではないでしょうか。有益なものは別ですが、これ以上、無駄なネガ情報のやり取りはやめませんか？

豊洲という土地柄を承知で買っているなら問題ないですね。

>>768さんへ

736です。

売却の意思があるのは本当です。ＰＣＴから親元に通うのは不可能なので、本気で考えています。
家内が大反対しているのですが仕方ありません。
まさかこんな事態になるとは思っても見なかったので、担当の方にどう話を持っていけばよいのか
悩んでいます。1割の手付けを放棄するのはあまりにも痛すぎます。

キャンセルは原則手付け放棄にしないと歯止めが無くなるので建前はそうですが、酷い理由でない限り相談すれば案外戻ってきます。ただし、オプション等の分については戻ってこない場合が多いそうです。
こんなとこに書き込んでたってなんのメリットもないので、三井に相談すべきです。

土壌汚染のネガキャンはＷコン分譲時にも多数出ていましたね。
Ｗコンには当選しましたが、結局手付け（交渉して5万円ほどでしたが）を
捨ててキャンセルしました。
（判断材料にはなりましたが、土壌汚染が決め手になったわけではありません。）

土地柄、こういった汚染は多少なりともあるでしょうし、
納得の上で購入するのであれば良いのではないでしょうか。

＞８３４、８３５

確かに当時の相場からもＷコンは安いとは感じていましたが、
結局最後まで「ここに住みたい」と思えなかったのがキャンセルした理由です。
この場所が気に入っていれば、土壌汚染のネガキャンなんて
どうってことなかったと思います。