南千住リバーフェイスはどうでしょうⅡ

光熱費は確かに浮くけど　10-15年で更新じゃ初期投資込みでもとはなかなか
とれない。　地球のためにお金払っていい人向きって結論になっているんでないの

ここはなんとか完売しそうなんですか？

2年後か3年後か、5年後か いずれは完売するでしょ

１０年はかかりませんかね。

混沌とする政局の中、住宅ローン減税の継続・拡大はどうなるんでしょうね。
中には継続は間違いないという話も聞きますが、そうならそうと早くハッキリ決めて
ほしいものです。
今週のマンションズにも書いてありましたが、うまくすると数百万円違うわけですし、
ここのような来年入居物件だと我々購入者の決断にも大きく響くと思うのですが。

川向こうにある高速道路が近いから騒音が大きいよ。たぶん川側の五階以上できいてくるだろう。

こういうことは、担当者も経験してないからＭＲでの説明には入れてない。入居してみて初めて気づく。そのときはおしまい。トキアスの東側住人でも気になるそうだから、まずまちがいはない。

ベランダや、窓あけたらうるさいということ。二重ガラスの窓なら閉めていれば、小さくなるだろう。
担当者に、十分説明させて納得してから決断した方がいいよ。

東京フロンティアシティの首都高に一番近い場所に住んでいますが音は気にならないですよ。窓も開けていることも多いですが、大丈夫です。　ご安心を。

デイリーヤマザキは24時間営業になって欲しいなぁ。
というか、セブンやファミマかローソンが近くに出来ないかな。

ここって、どのくらい値切れるのかなぁ？
購入された方で値切った方いますか？

そんなこと人には教えないんでは？

っていうか、
値切り、ほんとうにしてるの？

＞No.49さん
近くのコンビニって便利なだけじゃなくて、出かけた帰り、夜なんかでもいつも人がいて明るい感じがするのがほっとしますよね。

そうそう、ララテラスにユニクロができるらしいですよ！

ユニクロがその狭いテナントに入るってことは、
セメントサイロ跡地開発によって商業施設が入ることは
あんまり期待できなさそうですね。

???　なぜ?
あの面積・立地でマンションじゃないとなると商業が入ることはまず堅いと思うよ。
そりゃユニクロじゃないかもしれないけどさ。

他のお店とかは？

残念ながらセメントサイロ跡地開発に関してはそれ以上の情報は無いようです。
現在事業プロポーザル中とか。
何にせよ、そう遠くはない将来の話みたいですけどね。

セメントサイロ跡地に商業施設が来るって話は微妙だと思います。
ララテラスとウェルシップだけでも潰れる店が出ているのに。
その程度の市場規模なんですよ。
少なくとも一部はまたマンションができるような気がしてならないです。

どうせユニクロ程度のテナントしか来ません
魅力は無いわ失敗がミエミエだわ、そんな施設は来ないでもらいたい。

別に今のままでも充分です。

>58〜　さん
撤退する店があるからといって、そこから即市場規模を問うのは短絡的でしょう。
ネガレスも行き当たりばったりでは駄目ですよ。

尚、セメンとサイロ跡地に関しては以下の記述があります。

都市計画課長：セメントサイロについては本会議でも答弁したが、JR貨物が土地を所有しており、
マンション建設も選択に入っていたと聞いていたが、区からマンション建設を思い留まるように説得し、
了承を得た。
http://www.geocities.jp/kosakaeiji/180712koutuutaikei.htm

あの場所にはマンションよりも商業施設などができる方が、街としてのバランスは良さそうに感じています。
ホームセンターなんかがくれば流行ると思うんだけどなあ。（面積足りないか）

セメントサイロの跡地にはららテラスの本体、ららぽーとが参戦とかって噂。
きっと豊洲並の発展を目指してるんだと思います。
また台場のパレットタウンは2011年?位に取り壊しのため現在入っている企業が新たな地に南千住も視野に入れているとのことだそう。
すべて叶えば凄いことになりそうですが果たして。。。
乞うご期待ですね。

＞６２
あなた何者？
どうしてそんなこと知ってんの？

三井不動産の関係者？

三井が大きく手を伸ばせば更ににぎやかになるでしょうね！

私は62の話は聞いたことがなかったけど、噂ってのは近い業界にいればいろいろ入る
ものでは？（正しいかどうかは別にしてですが）
汐留や品川の再開発に見られるように都内の操車場や貨物の跡地を狙っている
人たちはたくさんいるんだろうから、南千住の貨物駅がいつどうなるかはわからない
けど一応再開発エリアな訳だし、セメントサイロ跡地はまずはその手始めなのかな。
どこのデベロッパーもセメントサイロだけを考えて戦略を立てているわけじゃ
ないでしょう、きっと。

南千住汐入地区は、10年後すごいことになっていると思いますよ。
その地区整備の先ことを考えて私は購入決意しました。
今、23区内でこの地区はホントに注目される地域です。
先行投資の意味でも汐入地区は魅力だと考えています。

すごいこと ね〜(笑)
なにがどう凄いことになるのか是非聞きたいですね。その根拠も。

＞＞６６さん
１０年後何が、すごいことになっているのでしょう。具体的に教えてください。

そんなに寄って集って追い込まなくても、66さんの私見なんだからいいんじゃない？
そう思う理由が無いわけでもないんだし。
実際に10年前からすれば、今の風景ですら想像できないような開発がされた場所なんだしさ。

昔に較べたら、ほんと汐入地区はすごいことになったなと思うよ。

JR貨物駅が開発されれば、それはすごいことになりますが、以前荒川区を通じてJR貨物に聞いてもらったことがあるんですが、「それはあり得ない。」という返事でしたよ。

そりゃあJR貨物は「あり得ない」って言うでしょう。

でも、実際JR貨物は都内にある操車場や貨物集積場を、次々と放出していて、大規模なのはこれだけになってしまいましたよね。
ここを再開発に出してしまうと、都内での大型貨物の引き受けが非常に難しくなるので、さすがに出せないんじゃないでしょうか。逆に言うと、ここを維持するために、他を切り売りしてきたようなものだと思います。

そおそお、そのとおり。

最近の情勢を。

南千住駅西口再開発について

再開発課長　商業床が1500㎡あるが、従前のテナント等が入居予定であリ、現状保留床はない。道路幅が９ｍから１６ｍに拡幅される。駅前広場が1300㎡から2200㎡に拡大される。その中で、都バスの１路線の乗り入れを都交通局と調整している。

セメントサイロ跡地（15000㎡）利用について

都市計画課長　南千住の活性化についてＪＲ貨物と検討している。課題はサイロの撤去がある。１基１億円かかり、全体で４〜５億円の解体費が必要である。ガソリンの高騰等により貨物輸送が見直されており、再起ということもあり、再編成を考えている。但し，ＪＲ貨物としては荒川区の意向を無視するようなことはしないと合意を得ている。１２月頃までに結論を出したい。

決算委員会(10/2)より
未だ具体的且つワクワクするような企画にはなってないようで少々残念ですが…12月頃の結論を待ちましょう。

とっくにわかっていた話で、わくわくする人なんかいないでしょう。

12月には一応の結論がでるんですね。
思ってたより早いなあ。
楽しみです。
わくわく。

今更なにもかわりませんはカンベンだな。。。

セメントサイロ跡地の用途については、来年度までは公表されないでしょう。

ニチモの株価10円だけど、大丈夫？

>>79,80
株ネタ、山谷ネタで、この近辺のスレあらしをやってるおとうさん、笑体が見えてる。やめな。

なにが笑体だ。小学校出てんのかおめ〜。

東側のクレーン、下ろしてますね。
購入者は完成が近づくにつれてワクワクしてくるんじゃないでしょうか？

私の契約した近くの物件はもう少しかかりそうです。

ホームページ更新されましたね！

更新されていますが、もう少し更新頻度をアップしてもらいたいものですね。トップページのみの更新で、何も変わっていない気がします。

確かに更新頻度は少ないですね。
ところで、なぜか長谷工のHPから移動したリバーフェイスのHPには
イベント予定があるのですよね。
謎です(^^;
↓公式HP
http://www.face303.com/

↓長谷工HPから移動
http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/face303/bukken.htm

HPトップの右上部分がちょっと違っていて、後者はSCHEDULE(販売日程)という項目があります。
今後のイベントが分かって便利なのですが、なんで公式HPにはないんでしょうね。

リバーフェイスっていまだにチラシ配りやってますけど、売れ行き悪いんですか？

竣工まで5ヶ月を残し、2〜3割は残っているようです。
まだ販促期間、売り出し中ですよ。

「マンション格付け.jp」ってサイトにリバーフェイスが
第９位にランクインされてましたよ！
『不動産市場を透明なマーケットに』 をモットーとし、
誰もが安心して新築マンションを購入できるように、そのマンションの魅力的なことも、
そうでないことも中立な立場の建築専門家（一級建築士等）がマンション別に
きちんと解説するサイトです。
って書いてありますね・・・・。
どうなんでしょうか？

今回は「大規模マンションならではのメリット」と「居住快適さ」という観点から
セレクトしたベスト20らしいですね。
近隣ではベリスタ都立汐入公園が19位のようです。
物件自体がこのサイトに登録している、していないもありますから、包括的かつ客観的
かどうかは意見が分かれるところかと思いますが、利便性快適性に関連しそうな
項目を挙げて整理した資料としては参考になるのではないでしょうか。
確かにリバーフェイスは魅力的な物件ですよね。

客観的な評価もさることながら、住むために購入するマンションの場合、最終的に
格付けするのは「現地を見てここに住みたい度」を決める購入者ですから。

ここ値引きしているんでしょうか？
チラシで見たのですが、H-408は、以前モデルルームで入手した価格表をより安かった気がしたのですが。

>93さん

価格表を入手してるなら、わざわざ掲示板で聞くまでもなく手元で確認なさってみては？あるいはＭＲに電話するとか。

結果には私も興味ありますので、単純に価格表では幾ら、チラシでは幾らと教えて頂けると幸いです。

Hタイプは4LDKですよね。眺望的に不利な下層階なら、あるいは価格調整があったのかも…

こことベリスタとは価格帯も同程度（目の前に巨大小学校のあるベリスタの東棟は別として）ですし、
同様に比較してまわるファミリー層が多いらしいですよ。
購入層が重なっているのはベリスタ・リバフェの両営業も認めてましたし。
まあ両方とも高額物件ではないので設備的に限界があるのは皆さん承知だと思うのですが、
ここの設備仕様選定はベリスタより個人的には魅力的に感じています。

減税は歓迎ですがここを検討している私（やここを検討中の方）にブランズの価格は結構ハードルが
高いように感じます。その点そこまで手が伸ばせる余裕のある92さんがうらやましいですね。
価格は以前（５年前くらい）に較べると安くはないですよね。
私も「まだ下がる」という噂に乗せられて、今思えば買い時を逃した感があります。
買い時は「安いとき」というのも一つの要素ですが、結局は人それぞれなのですけど。

93です。
価格表は、5258で、チラシは確か4800代だったと思います。誤ってチラシを捨ててしまったので、見間違えかもと思い、掲示板で聞いてみました。
もし、私の記憶違いであれば申し訳ありません。

>93さん、

最新のチラシは、モデルルーム価格のもので、実際に以前に比べると安くなっています。
今のＭＲを２月だか３月で撤去するので、現地販売をするために実際の部屋をＭＲ化（Ｈ４０８とＬ４１２）し、その部屋限定で値引きしています。今のところ他の部屋は値引きしていない模様です。

ここは実際の値引きは完成してから（２-３月）になりそうです。ベリスタは既に値引きオファー出ていますが・・

建物が完成するとゼネコンに対し支払いが発生します。同じ長谷工物件でも、ここは売主にも長谷工が名を連ねてますので資金繰り的には有利でしょうね。その点ベリスタ（藤和）は早期回収が必須ですので早めに動いているってとこでしょう。

なんだかんだ言っても人気のある汐入地区の最後の新築分譲物件ですので、その点で未だ強気の売り手とこの地区狙いで値引き待ちの買い手との凌ぎ合いがしばらくは続きそうです。
根負け(買えなかったら元も子もないからと買ってしまう)する買い手がどれだけ出るかが勝負の分かれ道ですね。

かく言う私もこの地区狙いなので両物件の販売状況をこまめにチェックしたりなんかしています。
ちなみにリバーフェイスはイースト残り１割、ウエストは５割程度です。

98さんのお話が本当だとすると、事実上の価格改定では？
堂々とチラシに載せるなんて・・・
まだモデルルームが無くなるのは随分先ですしね。
営業の方は、絶対値引きしないと仰っていましたが、他の契約者の皆さんはどう思いますか？

ブランズも残りわずかみたいだよ。

長い目で考えて、時間と将来つらいであろう駅からの距離を考えると
ブランズも検討中。

結局、駅から遠いと、色々と経費もかかる。（若いうちはいいけど・・。）

>99さん、

先ずは客寄せ目的でしょう。
南東角部屋で８６㎡が５０００万きるというところをアピールポイントに、ＭＲに来てもらうという作戦かと思われます。見込み客を増やして成約の数を上げたいというところでしょう。
この地区(再開発で数年前とは様変わりしていること)を知らずにＭＲに来る人の成約率が高いのは販売側もよく承知してますので、そこで成約を上げて周辺(特に汐入地区の賃貸)に住む様子見を決め込んでいる見込み客を刺激する目的かと思われます。

５１３８万が４８３８万ですので、実質３００万の値下げです。ただし、ＭＲ利用後の引渡しが条件ですので、しばらく入居は出来ないかもしれませんね。。

これでしばらく様子を見て、見込み客が増えたにもかかわらず成約に至らないようだったら本当の値引きになるでしょうね。

完成前に大々的に値引きを宣伝するようであれば、既購入者も恩恵にあずかれるでしょうけど、このやり方の場合は値引きがあったとしても個別オファーでしょうね。

様子見層としては困ったんもんです・・・

>101さん
完成前に大々的に値引きを宣伝するようであれば、既購入者も恩恵にあずかれるでしょうけど
って具体的にどんな恩恵ですか？
マンション購入初心者なので、もしおわかりなら教えていただけますか？

私はここの間取りは好きではありません。
なぜなら、８０ｍ２以上になると、４LDKになっているため、部屋やLDが狭くなっている。
８０ｍ２台は３LDKが妥当ですよ。４LDKは１００ｍ２以上。

＞No.104
？
それなら好きな間取りのあるところを選べば良いじゃないですか？
選択肢としてそれを望む人もいますから、白いフローリングが好きか茶色いフローリングが好きかと
ほとんど同じ話ですよ。
そんな自分の好みや考えを「妥当」と言われても。。。

「匿名はん」は南千住の物件を頻繁に巡回されているようですね。
南千住が好きじゃないなら、他に選択肢もありますよ！

＞１０５
それじゃなんですか？自分の主観をこの場で述べてはいけないというわけ？
そんな堅苦しい掲示板なんですか、ここは？
じゃあ、純粋に客観的な意見だけを主観をまじえず述べてください、どうぞ。

>>106さん
105さんではありませんが、あなたが「８０ｍ２台は３LDKが妥当」と書いていらっしゃるのが、あまり意味のない発言とお考えになったのではないでしょうか。ご自身の都合や好みに「合う」「合わない」ということはあるでしょうが、「妥当」という客観的な評価を想わせる言葉の使い方は、この場合適当ではないように思いますね。
主観を述べてはいけないわけではないので、単に表現だけのことだと思いますけどね。

別に誰がどんな意見述べようが、物件に関することならば良いのでは？

ここって内閣府発表の荒川ハザードマップ最大浸水５Ｍエリア免れてますかね？

まさか。０.１７５％ですよ。

111さんへつっこんで良いですか？

35 ÷　200　＝　0.175

0.175　×　100 ＝　17.5%

さらに、110さんへもつっこんで良いですか？

35 / 200 ⇒　２００年に３５回も水害があると大変ですね。

２００年に１回なので、３５年住もうが２００年住もうが
０．５％の確率で水害はやってくるという意味だと思うの
ですが。

仮に３５年間の確率としては、0.0875％と思われます。

約５２ｍです。

52メートル… これはお世辞にも良い地盤とは言えないけど、湾岸エリアの物件は70メートルとかざらにあるから、あの辺りよりはややマシかな。

水害の影響を受けるのはこの物件だけじゃないよ。隅田川・荒川沿いはスーパー堤防を築いているだけマシ。多摩川のほうがひどい。大田区の川沿いなんてみんな5m級の水没なんだから。2mの被害なんて１階部分の共有スペースが浸水するだけでしょう。とはいえ川沿いの物件で低層階が安いのはセキュリティだけの問題ではないかもしれませんね。水害も広い意味ではセキュリティ問題なのかな？

価格設定は物件販売の戦略的要素もかなり強いようですね。
水害に対して同じような環境のベリスタは低層〜高層まで（１階でさえも）あまり価格差を設けていないようですし。
反対にここが価格差を比較的大きくとっている理由は単純に眺望（上層階が有利）を売りにしている物件だから
ということもあるのではないでしょうか。

10階以上は、川向こうを通る高速道路からの騒音がひどいよ。

↑その根拠はなんですか？

隣のマンションの者ですが、高速道路からの騒音なんてほとんど聞こえてこないですがね。

同じく聞こえません

私も8丁目のかなり首都高に近いところだけど、あまり気になりませんよ。
No.48にもパーク＆パークスの方が、、、って私が文を書いている間に、たくさん同様のレスが付きましたね。
まあ、気になる気にならないは人それぞれだと思いますけど、少なくとも私にはネガ要因とは感じられないです。

南千住で マンションを探しています。
リバーフェイス トキアス ベリスタ 10年 20年後は どの物件が一番資産価値が高いと 思いますか?
宜しく お願い致します

128さん

あくまでも全ての物件が同程度の管理レベルを保っていて、かつ周辺環境に変動が無い
という前提ですが、このなかでは駅から最も近いトキアスが資産価値という点では
有利と考えます。
トキアスの売り出し価格は非常にリーズナブルでしたから、リバーフェイスと比較した場合の
価格競争力にも軍配があがると思います。

対してベリスタについては駅からの距離と周辺環境(学校が隣接)という点で
不利になるのではないかと分析しています。

リバーフェイスについては駅からの距離がやはりネックになりますが、
ロケーションは他に類を見ない特徴的なものですので、この環境を維持できれば
資産価値はかなりの程度維持できると踏んでいます。
オール電化ということもありますし南千住エリアで差別化を図れている物件という
意味ではブランズタワーと並んで評価できるというのが私の分析です。

長くなりましたが、資産価値というのを「転売した時のお得度」とすれば、
10〜20年後は　トキアス　＞　リバーフェイス　＞　ベリスタ　になるかなと思います。
まぁ、だからトキアスに住みたいかと言われると、これだけでは決められないですが。

129さん
とても、解りやすい分析していますね、ここにダイナシティが加わるとどういった感じでしょうか？

ダイナシティ・・・って・・・。

近くにダイナシティなんかあったっけ？

＞131、132さん
“ダイナシティ東京リバーゲート”ではないですか？

１２９です。

ありますね、ダイナシティ。
南千住駅の西口から出て線路に沿って北上し、隅田川沿いに位地するようです。
ダイナシティといえば単身者・DIKS向けが中心という思い込みで比較対象に
入れていませんでしたので、ちょっと調べてみました。

この物件は駅から徒歩8分なので、その点ではリバーフェイスよりも有利です。
70平米台のプランもあるようですので、ファミリー層でも大丈夫。
また、隅田川沿いのリベラタワーの方はロケーションとしてはプラス要素でしょう。
施工・管理が長谷工ですので、構造やアフターサービスのレベルは他とさほど変わらないと
考えられます。
不安要素は、管理組合がどの程度機能していくか(ダイナシティと言えば投資用のイメージが
ありますので、この物件もある程度賃貸に回っている可能性があると踏んでいます)と、
デベロッパーの民事再生法適用の件でしょう。
これらを踏まえると、こうなるでしょうか。。

トキアス　＞　リバーフェイス　＞　ダイナシティ　≧　ベリスタ

２０年経てばダイナシティの破産も忘れ去られて、徒歩８分の優位性が出てくる事と、
現状の売り出し価格は他物件に比べ安めになるでしょうからベリスタよりも上位としました。
また駐車場も屋内型がメインのようなので、そこも評価に入れました。

リバーフェイスを上位にしたのは、駅からの距離は譲るものの、駅からの道のりは
再開発エリアの方が整備されている事、駐車場が全て屋内でかつ周囲との景観が保たれている事を
評価しました。
また、全て長谷工施工ですが、リバーフェイスについてはプレミアムアフターサービスが
適用される事も資産価値の維持に寄与すると思われます。

トキアスの頃から「所詮は南千住」「今が天井」と言われてたけど、今思えば買っておけば良かったな。トキアス。
でも実需で住める街というのは、街の今後を考えると良いことですよね。

風が吹くと→桶屋が儲かる。
少子化が進むと→人口は首都に集う。

135さん
資産価値を気にして購入を検討されているのであれば、もっと都心にしなさい。
ただし南千住に似た様な物件がいくらあっても買う人はいくらでもいます。東京への人口流入は今後も止まりません。むしろ近い将来の移民も含めて更に加速します。
江戸っ子は南千住なんかにマンション買いませんよ。それでもこの不況下で七割売れてるのが現実です。地方の人が東京でサラリーマンして買うからです。地方なら半額でも全く売れません。
135さん
江戸っ子と資金のある人はこんなマンション買いませんよ。それでも売れるんです。固定観念やメディアに踊らされないで。マンション選び頑張って！

すいません。
今名前の出ている物権ではありませんが、他物件購入してしました。
三代以上の江戸っ子で実家は人形町なんですけどね。

135=139
購入検討したり契約済だったりで、批判に必死ですね。
参考までにそこまで必死な理由を教えてもらえませんか？
他物件契約した人や、購入検討してる人が、そこまで批判する理由を。