東京23区の新築分譲マンション掲示板「南千住リバーフェイスはどうでしょうⅡ」についてご紹介しています。
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物件比較中さん [更新日時] 2009-09-02 19:12:25

南千住隅田川近くに建つ大規模マンションの情報交換をしましょう。


所在地 東京都荒川区南千住3丁目189-1他(地番)
交通 東京メトロ日比谷線JR常磐線つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩14分
構造・規模 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階1棟・鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階 地下1階 1棟
総戸数 303戸(Ⅰ敷地151戸・Ⅱ敷地152戸)(他に管理事務室等6戸)
竣工予定時期 平成21年2月末
入居予定時期 平成21年3月末

管理会社:長谷工コミュニティ

売主:東武鉄道
売主・設計:長谷工コーポレーション
販売代理:長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション 日本国土開発

[スレ作成日時]2008-09-12 00:06:00

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  1. 101 物件比較中さん 2008/10/27 15:39:00

    >99さん、

    先ずは客寄せ目的でしょう。
    南東角部屋で86㎡が5000万きるというところをアピールポイントに、MRに来てもらうという作戦かと思われます。見込み客を増やして成約の数を上げたいというところでしょう。
    この地区(再開発で数年前とは様変わりしていること)を知らずにMRに来る人の成約率が高いのは販売側もよく承知してますので、そこで成約を上げて周辺(特に汐入地区の賃貸)に住む様子見を決め込んでいる見込み客を刺激する目的かと思われます。

    5138万が4838万ですので、実質300万の値下げです。ただし、MR利用後の引渡しが条件ですので、しばらく入居は出来ないかもしれませんね。。

    これでしばらく様子を見て、見込み客が増えたにもかかわらず成約に至らないようだったら本当の値引きになるでしょうね。

    完成前に大々的に値引きを宣伝するようであれば、既購入者も恩恵にあずかれるでしょうけど、このやり方の場合は値引きがあったとしても個別オファーでしょうね。

    様子見層としては困ったんもんです・・・

  2. 102 購入検討中さん 2008/10/28 11:46:00

    >101さん
    完成前に大々的に値引きを宣伝するようであれば、既購入者も恩恵にあずかれるでしょうけど
    って具体的にどんな恩恵ですか?
    マンション購入初心者なので、もしおわかりなら教えていただけますか?

  3. 103 購入検討中さん 2008/10/28 13:41:00

    101じゃないけど書くと、個別の値引きではなく価格改定だと既契約者の販売額も改定されるので・・・ということだと思います。ただし、残念ながらそういうケースは少ないです。よっぽど売れ行きが悪い場合だけで、最近だと北千住のオリックスの物件がそれに該当します。

    冷かし程度の客に値引きをチラつかせることは有り得ないでしょう。この物件に限らずの話ですが。

  4. 104 匿名はん 2008/11/04 04:19:00

    私はここの間取りは好きではありません。
    なぜなら、80m2以上になると、4LDKになっているため、部屋やLDが狭くなっている。
    80m2台は3LDKが妥当ですよ。4LDKは100m2以上。

  5. 105 物件比較中さん 2008/11/04 15:51:00

    >No.104

    それなら好きな間取りのあるところを選べば良いじゃないですか?
    選択肢としてそれを望む人もいますから、白いフローリングが好きか茶色いフローリングが好きかと
    ほとんど同じ話ですよ。
    そんな自分の好みや考えを「妥当」と言われても。。。

    「匿名はん」は南千住の物件を頻繁に巡回されているようですね。
    南千住が好きじゃないなら、他に選択肢もありますよ!

  6. 106 匿名はん 2008/11/06 00:00:00

    >105
    それじゃなんですか?自分の主観をこの場で述べてはいけないというわけ?
    そんな堅苦しい掲示板なんですか、ここは?
    じゃあ、純粋に客観的な意見だけを主観をまじえず述べてください、どうぞ。

  7. 107 匿名さん 2008/11/06 00:06:00

    >>106さん
    105さんではありませんが、あなたが「80m2台は3LDKが妥当」と書いていらっしゃるのが、あまり意味のない発言とお考えになったのではないでしょうか。ご自身の都合や好みに「合う」「合わない」ということはあるでしょうが、「妥当」という客観的な評価を想わせる言葉の使い方は、この場合適当ではないように思いますね。
    主観を述べてはいけないわけではないので、単に表現だけのことだと思いますけどね。

  8. 108 匿名さん 2008/11/06 00:23:00

    別に誰がどんな意見述べようが、物件に関することならば良いのでは?

  9. 109 匿名はん 2008/11/06 00:40:00

    ここって内閣府発表の荒川ハザードマップ最大浸水5Mエリア免れてますかね?

  10. 110 購入検討中さん 2008/11/06 02:41:00

    >>109さん
    大丈夫です。200年に一度の水害でも2〜3メートルしか浸水しません!
    重要説明事項に書かれていました。ところで35年間すむ場合、200年に一度の災害に遭う可能性は35/200で17.5%ってことでしょうか?

  11. 111 匿名はん 2008/11/06 04:09:00

    まさか。0.175%ですよ。

  12. 112 匿名さん 2008/11/06 04:17:00

    111さんへつっこんで良いですか?

    35 ÷ 200 = 0.175

    0.175 × 100 = 17.5%

  13. 113 匿名さん 2008/11/06 04:19:00

    さらに、110さんへもつっこんで良いですか?

    35 / 200 ⇒ 200年に35回も水害があると大変ですね。

  14. 114 匿名さん 2008/11/06 04:24:00

    200年に1回なので、35年住もうが200年住もうが
    0.5%の確率で水害はやってくるという意味だと思うの
    ですが。

    仮に35年間の確率としては、0.0875%と思われます。

  15. 115 購入検討中さん 2008/11/06 05:48:00

    失礼しました。調べたら出てきました。

    http://www.yodogawa.kkr.mlit.go.jp/activity/comit/develop/kisoan/gloss...

    統計上200年に一度に起こりうる規模の降雨のことで、淀川ではこの200年に一度の降雨は解析の結果302mm(流域平均2日雨量)としています。
     「○○年に一度の降雨」とは、現在までに得られた降雨記録に基づいて統計処理をして計算したもので、将来も同様な降雨分布が期待されるという前提があります。
      ですから、200年に一度の降雨量は、200年に1回の割合でそれを超えるような降雨量が発生することを意味し、200年のうちどの年も1/200(0.5%)の確率でその降雨量が生じることを意味します。超過確率が1/200年の降雨量は、一度発生すれば200年間は決して起こらないということではありません。計算すると、3分の1の人が一生の内に、200年に一度の洪水に遭遇することになります。

    最後の文章が奮ってますね。

    「計算すると、3分の1の人が一生の内に、200年に一度の洪水に遭遇することになります。」

  16. 116 115 2008/11/06 07:42:00

    確率の計算が出来ない人多いなあ(笑)

    毎回当たり判定するから住む年数が仮に100年間だったら50%ですよ、理論上。200年ならば100%。

    その前に関東は地震の可能性のほうが高いからここに限らずそっちを心配すべきですが。

    ここは硬い地盤に当たるまで何メートル杭を打ってるんでしたか?

  17. 117 匿名はん 2008/11/06 08:03:00

    約52mです。

  18. 118 匿名さん 2008/11/06 08:24:00

    52メートル… これはお世辞にも良い地盤とは言えないけど、湾岸エリアの物件は70メートルとかざらにあるから、あの辺りよりはややマシかな。

  19. 119 購入検討中さん 2008/11/06 09:41:00

    115(110)です。
    52メートルは浅くはないですね。でも確かに118さんの通り。あとは杭とか躯体が湾岸の物件と比較してどうなのか?ってところでしょうか。

  20. 120 購入検討中さん 2008/11/08 22:05:00

    水害の影響を受けるのはこの物件だけじゃないよ。隅田川・荒川沿いはスーパー堤防を築いているだけマシ。多摩川のほうがひどい。大田区の川沿いなんてみんな5m級の水没なんだから。2mの被害なんて1階部分の共有スペースが浸水するだけでしょう。とはいえ川沿いの物件で低層階が安いのはセキュリティだけの問題ではないかもしれませんね。水害も広い意味ではセキュリティ問題なのかな?

  21. 121 物件比較中さん 2008/11/09 03:43:00

    価格設定は物件販売の戦略的要素もかなり強いようですね。
    水害に対して同じような環境のベリスタは低層〜高層まで(1階でさえも)あまり価格差を設けていないようですし。
    反対にここが価格差を比較的大きくとっている理由は単純に眺望(上層階が有利)を売りにしている物件だから
    ということもあるのではないでしょうか。

  22. 122 匿名さん 2008/11/09 05:30:00

    10階以上は、川向こうを通る高速道路からの騒音がひどいよ。

  23. 123 ビギナーさん 2008/11/09 12:26:00

    ↑その根拠はなんですか?

  24. 124 ご近所さん 2008/11/09 12:29:00

    隣のマンションの者ですが、高速道路からの騒音なんてほとんど聞こえてこないですがね。

  25. 125 近所 2008/11/09 12:33:00

    同じく聞こえません

  26. 126 周辺住民さん 2008/11/09 13:03:00

    私も8丁目のかなり首都高に近いところだけど、あまり気になりませんよ。
    No.48にもパーク&パークスの方が、、、って私が文を書いている間に、たくさん同様のレスが付きましたね。
    まあ、気になる気にならないは人それぞれだと思いますけど、少なくとも私にはネガ要因とは感じられないです。

  27. 127 購入検討中さん 2008/11/09 13:10:00

    この辺は辺鄙とまではいかないにしろ、都内の交通量の多いところに比べれば全然マシ。少なくともここのデメリットではないでしょう。この物件には他のデメリットが幾つかあるけど、南北の抜けの良さはこの地域で一番。高層階からの景色・開放感は最高だと思います。まあ見えても大した風景ではないのですが(涙)

  28. 128 購入検討中さん 2008/11/09 22:37:00

    南千住で マンションを探しています。
    リバーフェイス トキアス ベリスタ 10年 20年後は どの物件が一番資産価値が高いと 思いますか?
    宜しく お願い致します

  29. 129 物件比較中さん 2008/11/11 10:01:00

    128さん

    あくまでも全ての物件が同程度の管理レベルを保っていて、かつ周辺環境に変動が無い
    という前提ですが、このなかでは駅から最も近いトキアスが資産価値という点では
    有利と考えます。
    トキアスの売り出し価格は非常にリーズナブルでしたから、リバーフェイスと比較した場合の
    価格競争力にも軍配があがると思います。

    対してベリスタについては駅からの距離と周辺環境(学校が隣接)という点で
    不利になるのではないかと分析しています。

    リバーフェイスについては駅からの距離がやはりネックになりますが、
    ロケーションは他に類を見ない特徴的なものですので、この環境を維持できれば
    資産価値はかなりの程度維持できると踏んでいます。
    オール電化ということもありますし南千住エリアで差別化を図れている物件という
    意味ではブランズタワーと並んで評価できるというのが私の分析です。

    長くなりましたが、資産価値というのを「転売した時のお得度」とすれば、
    10〜20年後は トキアス > リバーフェイス > ベリスタ になるかなと思います。
    まぁ、だからトキアスに住みたいかと言われると、これだけでは決められないですが。

  30. 130 hirosi 2008/11/11 14:39:00

    129さん
    とても、解りやすい分析していますね、ここにダイナシティが加わるとどういった感じでしょうか?

  31. 131 匿名さん 2008/11/11 15:01:00

    ダイナシティ・・・って・・・。

  32. 132 匿名さん 2008/11/11 23:27:00

    近くにダイナシティなんかあったっけ?

  33. 133 匿名さん 2008/11/12 10:44:00

    >131、132さん
    ダイナシティ東京リバーゲート”ではないですか?

  34. 134 物件比較中さん 2008/11/12 11:05:00

    129です。

    ありますね、ダイナシティ
    南千住駅の西口から出て線路に沿って北上し、隅田川沿いに位地するようです。
    ダイナシティといえば単身者・DIKS向けが中心という思い込みで比較対象に
    入れていませんでしたので、ちょっと調べてみました。

    この物件は駅から徒歩8分なので、その点ではリバーフェイスよりも有利です。
    70平米台のプランもあるようですので、ファミリー層でも大丈夫。
    また、隅田川沿いのリベラタワーの方はロケーションとしてはプラス要素でしょう。
    施工・管理が長谷工ですので、構造やアフターサービスのレベルは他とさほど変わらないと
    考えられます。
    不安要素は、管理組合がどの程度機能していくか(ダイナシティと言えば投資用のイメージが
    ありますので、この物件もある程度賃貸に回っている可能性があると踏んでいます)と、
    デベロッパーの民事再生法適用の件でしょう。
    これらを踏まえると、こうなるでしょうか。。

    トキアス > リバーフェイス > ダイナシティ ≧ ベリスタ

    20年経てばダイナシティの破産も忘れ去られて、徒歩8分の優位性が出てくる事と、
    現状の売り出し価格は他物件に比べ安めになるでしょうからベリスタよりも上位としました。
    また駐車場も屋内型がメインのようなので、そこも評価に入れました。

    リバーフェイスを上位にしたのは、駅からの距離は譲るものの、駅からの道のりは
    再開発エリアの方が整備されている事、駐車場が全て屋内でかつ周囲との景観が保たれている事を
    評価しました。
    また、全て長谷工施工ですが、リバーフェイスについてはプレミアムアフターサービスが
    適用される事も資産価値の維持に寄与すると思われます。

  35. 135 購入検討中さん 2008/11/12 13:45:00

    南千住の再開発は終わったし、不動産相場も終わったので最後の売出しであるこの物件が天井でしょう、普通に考えて。

    資産性云々でいうとどれも五十歩百歩。実需の層が売ろうとしても似たようなタマがこれだけあって、再開発も中途半端で地ぐらいの低いこの土地の物件が高く売れるはずも無い。三年後には分かると思うけどね。

  36. 136 匿名さん 2008/11/12 14:06:00

    トキアスの頃から「所詮は南千住」「今が天井」と言われてたけど、今思えば買っておけば良かったな。トキアス。
    でも実需で住める街というのは、街の今後を考えると良いことですよね。

  37. 137 購入検討中さん 2008/11/12 14:10:00

    トキアスのときは開発が終わってないですから。南千住の再開発は景気がこうなったこともあるしこれで終了ですよ。

  38. 138 購入未検討 2008/11/12 16:22:00

    風が吹くと→桶屋が儲かる。
    少子化が進むと→人口は首都に集う。

    135さん
    資産価値を気にして購入を検討されているのであれば、もっと都心にしなさい。
    ただし南千住に似た様な物件がいくらあっても買う人はいくらでもいます。東京への人口流入は今後も止まりません。むしろ近い将来の移民も含めて更に加速します。
    江戸っ子は南千住なんかにマンション買いませんよ。それでもこの不況下で七割売れてるのが現実です。地方の人が東京でサラリーマンして買うからです。地方なら半額でも全く売れません。
    135さん
    江戸っ子と資金のある人はこんなマンション買いませんよ。それでも売れるんです。固定観念やメディアに踊らされないで。マンション選び頑張って!

  39. 139 他物件契約者 2008/11/12 16:32:00

    すいません。
    今名前の出ている物権ではありませんが、他物件購入してしました。
    三代以上の江戸っ子で実家は人形町なんですけどね。

  40. 140 購入検討 2008/11/13 14:55:00

    135=139
    購入検討したり契約済だったりで、批判に必死ですね。
    参考までにそこまで必死な理由を教えてもらえませんか?
    他物件契約した人や、購入検討してる人が、そこまで批判する理由を。

  41. 141 139 2008/11/13 15:54:00

    ???
    なんで135と同じにされてるの?
    自分のレスのどこが批判に当たるのかなぁ?
    事実を書いただけだし、此処は近所だし
    以前は検討したこともある物件だから、見たり書き込んだりしてますがいけませんか?

    上で「江戸っ子は買わない。」って書き込みがあったから
    江戸っ子だけど「ここではないけど近くの物を買ったよ。」ってことなんだけど、
    批判になっちゃうの?

  42. 142 ビギナーさん 2008/11/14 12:09:00

    こんな物件を買わない『江戸っ子』さんはどんな物件を買うんでしょうか?
    教えてくださいな

  43. 143 匿名さん 2008/11/14 23:59:00

    買わないで、長屋に住みます。

  44. 144 ご近所 2008/11/15 02:32:00

    139さんのは明らかに批判じゃないでしょう。
    むしろ江戸っ子でも南千住に住むよって言ってくれてるじゃない。
    もう少し話を聞いて発言しましょう。
    仲良く②

  45. 145 匿名さん 2008/11/17 06:04:00

    どんなマンションを買うかは、資金力次第。  
    江戸っ子だろうがなんだろうが、関係ないよ。

  46. 146 購入検討中さん 2008/11/18 16:48:00

    ここパッタリ売れ行き止まってしまったようですが、原因はなんでしょうか?
    イニシア等は、この市況でも売れているようですが。

  47. 147 匿名さん 2008/11/18 23:57:00

    やはり南千住汐入地区の物件というのは再開発物件ということが売りになるんですよ。
    ここは再開発地域から外れているので、なにかと二の足を踏む人が多いんではないでしょうか。

  48. 148 匿名さん 2008/11/19 00:05:00

    >>147さん
    再開発地域内の物件と地域外の物件では具体的に何が違ってくるんでしょうか。
    この汐入地区でいう、ベリスタとリバーフェイスの比較中でして、教えて頂けるとうれしいです。

  49. 149 匿名さん 2008/11/19 00:14:00

    148さん
    スーパーが遠い、バス便が悪い、景観が悪い、その他なんとなく・・・再開発地域でもないし・・・
    やめとこうか・・・って感じ。

  50. 150 匿名さん 2008/11/19 00:35:00

    何より値段が高いし・・・。

  51. by 管理担当
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7400万円台~9600万円台(予定)

2LDK~3LDK

50.41m2~70.48m2

総戸数 93戸

リビオ光が丘ガーデンズ

東京都練馬区高松6丁目

未定

1LDK~3LDK

43.67m²~75.44m²

総戸数 74戸

オーベル葛西ガーラレジデンス

東京都江戸川区南葛西5-6-4

4600万円台~7700万円台(予定)

1LDK+2S(納戸)~4LDK

62.72m2~82.02m2

総戸数 155戸

ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7498万円

2LDK+S(納戸)~3LDK

55.04m2~72.33m2

総戸数 42戸

オーベル練馬春日町ヒルズ

東京都練馬区春日町3-2016-1

8148万円~8348万円

3LDK

68.4m2~73.26m2

総戸数 31戸

ジオ練馬富士見台

東京都練馬区富士見台1丁目

5790万円~9590万円

2LDK~3LDK

54.27m2~72.79m2

総戸数 36戸

サンウッド大森山王三丁目

東京都大田区山王三丁目

8,430万円・13,780万円

2LDK・3LDK

44.22m2・68.50m2

総戸数 21戸

サンウッド西荻窪

東京都杉並区西荻北2丁目

8470万円~1億2480万円

2LDK・3LDK

55.12m2・70.2m2

総戸数 19戸