南千住リバーフェイスはどうでしょうⅡ

竣工まで残りあと半年。
先の掲示板に引き続きこの物件に興味があるみなさん、ぜひ情報交換をしていきましょう！

エコキュートに関していろいろな見方をされている方がいらっしゃるようですので私も調べてみました。（元々専門外なので）

施工＆利用経験者に相談したところ、適切なモードをセレクトしている限り、東京地区では4人家族で300L仕様でも慢性的な湯切れにつながることは殆ど（全員が連続して入浴し、毎日全員洗髪の上お湯を張り直す等が無い限り）ないというのが現実だそうです。
最近のものは特に学習機能ソフトが優れているため冬場には冬場の給湯値を予測計算するらしく、極端な例では6人家族の方も冬場は常時満水の設定にて対応しているとの話もありました。
更に念を入れるならお湯を沸かす時間を稼ぐため「30分でも時間帯をずらしましょう」ということです。
ただし常時満水等の給湯機能を使用する場合は深夜電力の恩恵を受ける割合が減るため、若干給湯コストが高くなるようです。
まあ、同条件下のこの価格帯のマンションで中型以上のエコキュートを標準としている物件はほぼ無いのが現状ですから、標準仕様を求めるのは高望みなのかもしれません。
個人的にはリバーフェイスは300Lエコキュートを選定していること自体が問題なのではなく、オプションとして（スペースを犠牲にして下地補強をしてでも）370L以上という選択肢を設けなかったことが残念なところだと思います。
幸い南千住にはオール電化以外の選択肢もあるので、これは個々の好みと生活スタイルに合わせて選ぶべきところですね。

つまり、３００Ｌエコキュート（設備が良いと言われている要因）に納得すれば
この物件は、検討できますね。
前スレの最初からみると、
ネガネタ満載でおもろー物件だなーと思います。ｗ

営業が、いい加減でちゃんとした情報が得られない物件は
ネガネタも情報である。

ところで、この物件のメリットって本当にあるの？
煽りじゃなくて、教えてほしい。

エコキュートは、ヒートポンプを使えない　深夜電力以外での追いだきは極端に
熱効率が落ちるのと、電気代単価も上がるので、これがダブルできいて、深夜電力に
なる前に湯を切らすとほとんど桁違いに電気代を食いますから、”若干”のアップ
といういい方は語弊があるのではないかと思います。

300Lのものを370Lあるいは460L級にするためのコストはわずかに数十万にすぎませんが、
たとえば460Lにすれば、エコキュートを用いた床暖房を実用的な時間連続運転可能に
なりますが、このランニングコストは、電気式で直接温める床暖房の1/10で収まるわけです。

一方で、深夜電力で調理するのでもない限り、IHによる調理は、ガスよりもはるかに
コスト高ですから、オール電化であることのメリットは、給湯がいかなる場合でも深夜電力
＋ヒートポンプで温めたお湯から実現できることが保障されていないと生かせません。

湾岸におけるタワー物件では、ここ数年で話題になったものは460L中心でエコキュート
床暖房実装。ファミリー向けとして、TX沿線などで供給されたものでも、ある程度の
大規模マンションのものは370L中心です。

今は、エコキュートタンクはたとえ室内設置を行っても、容積率から除外できるパターンも
多いですし、わずか100Kg程度重くなることが構造計算上に問題となるわけでもないかと
思えば、　わざわざメリットのないレベルの（確かIHも廉価版が標準でした）
オール電化をコストアップさせながらつけるくらいだったら、ガス併用のほうがましなんでは
というのが私の考えです。　販売促進のためだけには効果があるのかもしれませんが、
本質的な意味でのオール電化のメリットの活かせる設計とはいいがたいと考えます。

もし上の方のおっしゃるとおり-
オール電化の最大のネックであれば、
販売主は何万円ケチらないで、
今から仕様を変更してはどうです？

まだ間に合うかな〜

>>09 がいうような細かいスペックを気にする人は、もともとここは長谷工だってんで
買わないでしょう。　この掲示板を見ているだけでかなりマンションには詳しいほうに
なるわけで、ほとんどの購入者はせっせとマンション掲示板を見て回るような趣味はない。

素直に、オール電化ありがたいと思ってくれる客にだけ売ればいいんだと思うね。

!!!もしかして、値引き、キター！！！

まず初めに、私は正直エコキュートに関しては肯定派です。
理由はオール電化プランが現在経済的にとてもオトクな料金システムになっていること。
また、環境、省エネ、省コストを考えたときも、ヒートポンプを用いたこのシステムは現在実用化されている中で、これからの住戸設備が進むべき道だと（個人的には）考えているからです。
…ということを前提としてお読みください。

＞09さんのご意見に関して
私の「若干のコストアップ」という言葉に語弊があるかどうかは別として、エコキュートはそもそもヒートポンプ以外の熱発生装置を持たないので、追い炊きならびに湯切れ防止のための給湯も熱源は全てヒートポンプになります。
追い炊きはタンク内の水と浴槽の水が混ざらないように、更に水同士での熱交換を行っています。
なので「ダブルパンチ」ではなく深夜電力と昼間電力との差がコストの差なので、「桁違いに電気代がかかる」という方が語弊があると思いますよ。
もともと電気ヒートポンプの経済効率は昼間電力であってもガスより良い（安い）ですし、そもそもエコキュートを用いたオール電化プランに加入して割引が受けられる事が大きなメリットのひとつですからね。

またIHのランニングコストとガスのランニングコストの比較ですが、「IHがはるかにコスト高」というのは一般的に陥りやすい勘違いです。
（たぶんネット検索すると数字の比較がでてるんじゃないかな!?）
確かにIHが出たての頃はよくイニシャルもランニングもコスト高と言われていましたが、優遇幅が大きい現在のオール電化契約ではランニングも同等（あるいはそれ以下）に抑えられています。
実際私の実家が昨年IHにしてガスコンロを無くしたのですが、（寒い地方なので風呂には元々石油を使っています。。）オール電化でもないのにかかる金額は安くなりましたよ。

460Lエコキュートで床暖房をまわすのは私も理想的だと思いますが、残念ながらこの物件の価格では難しいでしょうね。
また、この手のSRC造のスラブの耐加重は300〜500kg/平米かと思います。（住宅はスラブが厚いからもっと高いのかな？）
そこに補強無しに300lで400kgになるであろうエコキュートをのせる事はそもそもあまり望ましいことではありません。（建物全体の構造計算というよりは局所加重に対する問題）
たぶん300lタイプでも梁上に乗せるとか下地補強や加重拡散板があるとかしているはずです。たぶん。

オール電化の本質がどこにあるかは私もわかりませんが、現在はそれを達成した時点で金銭的優遇という恩恵を受けられますし、特殊な使い方をする場合も含め、経済的にはそのメリットは大きいです。
前述したように深夜電力＋ヒートポンプがその全てではありません。
使い勝手が好みではない場合は別として、もう一度冷静になって考えてみることをお勧めします。

…と、長々ごめんなさい。
ただ、ここを見て住宅購入を検討している「一般の方々」には是非正確な情報をつかんでほしかったので。
まあ、的外れなことを延々とかいている書籍すら堂々と売っていたりするので、注意するのも難しいのかもしれませんが。
ちなみに私はこの物件の関係者じゃありませんよ。そもそも住宅関係ですらないので。　では。

〉13
周辺のスレでも見かけるけど、あんた立派なリーマンだよ

＞実際私の実家が昨年IHにしてガスコンロを無くしたのですが、（寒い地方なので風呂には元々石油を使っています。。）オール電化でもないのにかかる金額は安くなりましたよ。
に関して。

ごめんなさい。実家、よく考えてみたらLPG（プロパンガス←高い）でした。失礼。
何にせよオール電化下のIHはランニングコストもガスに較べ遜色ないですし、そもそも調理器具の消費エネルギーなんて家庭全体から見れば
かなり小さい割合なんですけどね。（一般家庭だと照明や冷蔵庫の方がかなり大きい。）
まったく、私が混乱させてどうするんだ　(;^_^A

サラリーマンさんはかなりよく勉強されていますね。

たぶんどこかのデベ勤めの実際にサラリーマンさんでしょうか。
一方で、何箇所か勘違いされておられるところから、少なくとも現役の設備屋
さんほど詳しくないことも分かります。

　私は、エコキュートに関しては、それが床暖房にまで利用できない場合、
総コスト低減とはなっていない点からそれに否定的です。
　風呂の追いだきスピードや、浴室乾燥の効率、湯の出る勢い（水圧）など、
多くの点でガス式に劣っている点がある以上、初期設置コスト＋更新費用も
含めたコストの差を、電気代の差で楽に取り返せない現状での導入には疑問
をもっています。

(1)　まず、オール電化は、電力会社が戦略的に深夜電力を下げているのを
利用して利用者の負担低減をしていますので、その時間帯電気代が下がっても
深夜だけ環境にやさしいわけではありませ。原発の電力が時間変動できない
ことを補うための日本特有の必要悪であるわけで、原発が環境にやさしいか
どうかは、意見の分かれるところでしょう。

(2) IH がはるかにコスト高というのは、東京ガスのHPにはでていますが、
東京電力はそれに対してHP上で反論/言及していません。ヒートポンプは使えず、
深夜電力の利用でもありませんからこれは自明。
　また、ここのは、私がMRに見に行った限りでは、廉価版で、ダブルオール
メタル対応品でもありませんでした。　初期導入コストとしては、同様に
掃除が楽なグラストップのガスコンロと大して変わらない廉価版で、
マンション販売において売りと言えるレベルにはない。
-- 火を使わないこと、地震時の復旧のほかには特にメリットはないわけです

(3) エコキュートは、湯温60度程度までとそこから上では大きくCOPの値が
違っていて、上記の05書き込みのように常時満水の設定を行って、湯切れ
を起こりにくくした場合、COPの値は、水から炊き上げた場合の半分程度に
まで悪化して、COP<2となることも多いので、これによるロス約２倍を、
深夜電力と、それ以外での時間帯での電気代の差約3倍と加えて、最初から
湯量が大きく確保していた場合に比較して”桁違い”と表現しました。
　→ 正確にはちょっと安全をみて5倍程度割高といったところでしょうか。
”若干”コストアップ　という表現が適切な差のレベルにはありません。
これを常用するようだと、タンク容量アップによる20万ほどの価格差は
短期間に失われるので、わざわざコストダウンした意味がなくなります。
大家族に300Lはお勧めしがたいと思う所以です。

(4) 一方で、オール電化住宅で"床暖房を必須"とする人が、エコキュート式で
”ない”床暖房をつけると、寝てしまっているので切っているであろう
深夜電力の時間帯以外では、数倍のコストアップになってしまいます。
電熱線式の床暖房というのは、最も環境には優しくないものですね。

(5) エコキュートは、標準的なガス式のものに対して50万ほど、高効率型の
ガス式のものに対しても30万ほどのアップになります。また、ご存じの
とおり、エアコンと同様のメカニズムを用いていて、寿命は10年から
せいぜい15年程度までと考えられているので、更新のコストも含めて、
30年とかで考えると、この採用によって エコジョーズなどに対して毎日
100円を超えるような光熱費の節約効果を”給湯だけ”生み出さねばならず、
これはたくさんお湯を使うということですから、300Lでも足りるというの
とは矛盾する仮定になります。

ーー

　無論生活の場で使うものは、損得だけでは決まらず、IHであれば、油汚れが
広がりにくいといった、QOLの向上という面も無視できません。460Lタンクを
採用すれば、床暖房を深夜電力＋ヒートポンプで、1kWw わずか数円相当で
リビングを、かなりの時間温めることが可能になりますから、これは、
オール電化でよかったといえるレベルになるでしょう。
　　無論、一方で断熱性をアップさせるなど、床暖房が必要ないレベルを
確保するなどすれば、いらないという（外断熱マンションで床暖房なしは
多いですから）議論もありうるでしょうが、ここはそんなレベルにはほど
遠い断熱性です。　

　本格的にやればそれなりの快適性が確保できるからこそ、
一応オール電化になってますといった、レベルの低いものに対しては、
消費者は寛容であるべきではないというのが私の考えです。

なお平均的な日本の家庭において、調理によるエネルギー消費は、給湯の1/4
(7% .vs. 28% ) 　激増するものに買えた場合に無視していい差ではありません。

下記は東京ガスのページですので、逆に過度にガス有利に計算されている可能性も
ありますが
http://home.tokyo-gas.co.jp/living/kitchen/conro/compare/
IHによる、2倍とかのコストアップは、　決して無視できるものではないです。

>>13 >>15 で、実際にもっと高いLPGからIHにしただけでかなり安くなったと
おっしゃっていますしね。

オール電化、IHはガス比べてまだまだ歴史が浅いことから、
初期費用の割高感は確かだと思います。
しかし、これからの大きな流れではないでしょうか、

いつまで経っても、化石燃料を燃やし続けてCO2を排出するわけにはいかないでしょう。
車だって、ガソリンで走るのが当たり前と思っていたのが、つい２年前までだと思いますが、
今年に入って各メーカは相次いでハイブリットやEVの開発を発表しています。

やはり、これからは、クリーンで安全なオール電化でしょう。
大まかな考えですが、住宅ローン金利の優遇などで十分その恩恵は受けられると、、、
私自身は思っています。

＞＞18さん
＞住宅ローン金利の優遇などで十分その恩恵は受けられると、、、
ちょっ・おま・電気だからうけれるとでも・あ　ほ　で　す　か　！

オール電化住宅に利率優遇を設定している金融機関は結構ありますよ。
ほかの優遇をいろいろ使い切ったあとでまだ適用可能な利率差はたいしたことはないですが。

アドバイスありがとうございます。
9の投稿ではヒーターでの加熱を行っているという表現に感じられたため私はヒートポンプであることを強調しましたが、特に（3）の内容に関しては言われてみれば納得でとても勉強になりました。
（１）に関して、原発で負荷追従運転が行われないために夜間電力が安くなっている（余っても貯めておけないため）ことは私も承知の上です。
原発云々の論議はここでは控えますが（原発自体は良いとは思えないですし）、深夜電力の利用（家庭単位でのエネルギーの備蓄）は市民レベルで行える省エネには違いないと考えています。
東京ガスのサイトは見ていました。IHとガスコンロ単体同士のランニングコストは東京ガス以外のサイトでの検証結果を含めバラツキがあるようですね。
（ざっと見ると、どこまでランニングの算定に含めるかが数字の差に現れているようです）

電化住宅は結果的にトータル光熱費が安くなることは既に利用者が体感しているところであり、そこがメリットであることは13にも書いた通りです。（冷蔵庫や照明の消費電力も侮れませんから）
（4）の内容は私も同感ですし、断熱性の向上のためペアガラス等を採用するのは賛成で、これは住んで体感的違いがある部分です。（結露云々ではなく温度管理面で）
寿命に関しては考えもしませんでしたが両大手器具メーカーのQ&Aを参考にする限りどちらも10〜15年程らしいですね。
オールメタル対応にはここもオプションで設定できるのでしょうから、そのような「選択肢」さえあれば、あとは個人が決めれば良いとだと思いますよ。
ただ、オールメタル対応でも非磁性体の調理器具を使用すると熱効率の面で不利になるので注意が必要です。
ちなみに私は東京電力関係者でもないです(;^_^　　設備屋さんでもない、普通にサラリーマンですよ。

>>21
　サラリーマンさん　9/16/17 の書き込みをしたものです。

　オール電化については、例えば東京電力側の出している情報と、東京ガス
などの出している情報ではかなり食い違っていて、おそらくは実情はその中間
あたりにあります。　エコキュートの寿命まで考えると、単なる損得の面で
メリットがあるとは私は思っていないですが、最近地震も多いですし、そこ
からの復旧など、まさかの時を考えればオール電化には一定の優位性がある
ことは認めざるを得ません。　

　私の書き込みは、オール電化を否定するものではなく、現状では一種の
贅沢品として付加価値をつけるからには、オール電化にして失敗だったねと
なる可能性のある基準を、とくに家族数が4以上になることも多いファミリー
向けのマンションで採用している点についてだけの問題点の指摘です。　
東京電力のページでも
＞1〜2人：150〜200L、2〜3人：300L、3〜4人：370L、4人以上：460〜560L
としています。　すくなくともここの仕様で、HPにうたっているような
38%もの光熱費ダウンはできません。(これ東電側の資料で、ファミリーが
オール電化で6KVAで足りるはずはないとかつっこみどころは満載ですが）

　調査してみると実際には、300Lの採用率はかなり高く、約半分程度を占めて
いるようですので、下半分ではありますが、この数字だけをもって、ここだけ
を批難するというのは、シェアをベースで考えると適当ではないかも
しれませんが。

　本気で光熱費ダウンをはかるのなら、次に大きなエネルギー消費源である、
暖房費の低減のために断熱性アップも考えるべきですが、ここは東京都の
マンション環境性能表示でも平凡レベル。いまやマンションでは過半で採用
されている複層サッシが非標準であるというのは、環境にやさしいとは
言い難いですよね。　このあたりにとてもアンバランスなものを感じます。
要するに顧客の立場にたった設計ではなくて、要するに南千住”初”の
オール電化表記がほしかったんではないだろうかと。

　ここは、確か東南角になる広いほうのモデルルームでは、幅広のオール
メタル対応品を入れていましたから、オプション設定はあるのだと思います。
　なお、オールメタル対応がいるかどうかは、金属の電気抵抗の大小によって
いるので、非磁性かどうかにはよりません。
　個人的意見としては、住み替えたというだけで、最大シェアのアルミ系が
使えないので買換えて捨てないといけないというのでは、わざわざ環境問題を
意識して、オール電化を選ぶ意味は薄いと考えているので、これは標準採用が
自然ではないかなと。
（15万ほどのコストアップにはなりますが; 使ってみればわかりますがIHの
使いがってはかなりグレードに依存します。光熱費の請求書を見ないでも
オール電化でよかったなぁと感じるのは調理しているときでしょうから、
この差は大きいんじゃないかと思ってます）

　オール電化を否定しているのではなく、やるからには徹底して、オール電化
にしたせいで後悔することだけはないようにすべきだといっているわけです。

>18 さん

　環境負荷を考える上では、イメージだけでなく、実際の数字を見た議論
が必須です。
　
　発電のかなりの割合は、ガスを燃やすことによって行われて
いることをご存じでしょうか？　潜熱回収型のガス給湯器の効率90%に、
ガスを用いた発電部分が勝つには、発電効率＋送電ロスを38% として、
実際的な利用条件でのヒートポンプCOP として 90/38=2.4以上を確保しないと
いけないわけですが、これは実際には至難な条件です。
　沖縄電力など、原発を持たない電力会社のCO2換算率を見ていれば、電気の
環境負荷の小さいとしているのの大半は原発起因でもたらされていることが
わかります。オール電化を支持することは、原発支持と等価になります。
これがクリーンといえるかどうかには私は疑問です。
　また、夜間電力が安いというのは、現状ではそれを使う人が少ないので、
原発による発電の平準化の要請から戦略的に行っているもので、これ1億人
全員が契約して可能なシステムではないわけで、例えば全部の車をハイブリッド
に置き換え可能であるというのとは同列に論じることはできません。

　車の例をあげておられますが、ハイブリッド専用車として設計されている
プリウスは、製造時に、普通の車の2倍のCO2を排出していることをご存じ
でしょうか（トヨタ自身のHPで公開している数字です）
この分を取り返すには、購入者は、最低でも3-4万Kmを走行しないろいけません
から、CO2的に得できるのはその先だけです。年数1000Km走行のサンデー
ドライバーが購入しても環境負荷的にもとをとることはできないわけです。

　私自身は、1.5-2万Km/年の走行を仕事で行う必要があるために、プリウス
のオーナーです。　これは環境にやさしいからではなく、10年とかの長期では
元がとれるから買っているわけで、　意識の高い人が、コストをかけても、
環境負荷の小さなものを選ぶというのは本人の自由ではありますが、それを
万人に薦められるものをして主張するためには、環境にやさしいだけでは不十分
で、初期コストの差を、いつかは省エネで回収できる性格のものでなければ
ならないと私は考えています。

たぶん、この辺検討している人は足立区近辺で探しているんですよね。
都心から検討していったのですが、この辺の安さにはびっくりしました。
80㎡台で5000万円台で買えちゃうなんて・・・
皆さん高いって言いますが、同じ再開発の豊洲や汐留、品川辺りの物件に比べたら1000万くらい安いですよ。

直床は長谷工の宿命だしこの辺はみんな長谷工みたいだからどこも一緒でしょ。

あまり話題にならないけど、ここの売りはプレミアムアフターサービスだと思う。周辺物件との差額は十分に回収できる価値がありますよ。新築でしか検討していない人には余りピンと来ないかもしれないけど、建物の保証って最初からくっ付いてくる設備なんかとは比べものにならないほど大事ですよ。２０年後には確実に他の物件と差が出ます。

中古で売る時にも1000万なんてもんじゃない差がでると思うが。

もう豊洲なんかでは手がでなくて、このくらいまでが限界で、直床物件とかに
なってしまうってのが悲しいところ。

24さん
汐留や品川の方々は、豊洲と一緒にされたらきっと怒りますよ。
豊洲は今販売中の全く売れていない駅近住友物件が坪280ですが、品川や汐留は同条件の物件だと比較にならない値段になりますから。

どっちでも200万下のここと比較検討対象にはなりませんって。
買えないところから上の坪単価は、300だろうが400だろうが同じ。
うちは200万あたりが上限。

そうですね。
私も含め（？）技術系の人間は9さんのおっしゃっているあたりを徹底しがちなのですが、「完全な理想型」には届かない
この仕様でも電化住宅の恩恵は受けられるというのが私の意見でした。
少なくても後悔するような生活スタイルを持つ人は多くないでしょうし、汐入地区にはベリスタもありますから選択肢も
ありますからね。

また、23に書かれていることはとても重要で、今の短絡的かつ商的な「CO2削減ブーム」には閉口せざるを得ません。
ただ、オール電化を支持することが直接的に原発を支持することに繋がるというのには私は賛同できませんが。
夜間の余剰電力は原発のみに起因することではく、石炭火力発電においても負荷追従が技術的テーマの一つになっている
ことは9さんもご存知でしょう。
何にせよこのスレはリバーフェイスに関するものですから、まずはそっちに話を戻しましょうか。
最近ちょっと話が偏りがちで、あまりにも技術的な話ばかりでは皆さんつまらないでしょうし。

No.18です。
自分も技術系の仕事していますが、
こういう掲示板で数値をたくさん並べても、正しいかどうかは別として面白くなくなります。
例えガスの場合：料理時、効率は50％；輸送、供給にもエネルギが必要ですから、効率はやく50％、されている。

No.9とサラリーマンさんの熱意には脱帽する。
大抵掲示板での議論は、互いに持論を展開するだけで、結論が出ないことが多いことから、
仲裁役ではないけれと一段落したら．．．という意味で。
また、
アメリカの専門家たちが勧めていたバイオ燃料という考えが当初は（おそらく緻密な数値計算した結果）
それらしかったのですが。現在になってカーボンニュートラルという基本概念すら覆される始末。
まして専門外のもの（私も含め）がエネルギ問題について掛け算、引き算で計算しても、
という思いから「大まかな考え」という書き込みをさせていただきました。

No.9のプリウスの考えはすばらしいと思います。
オール電化に関して、現段階では初期コストは高いが、金利優遇策など目に見える形で返されているのだと
わたしも思います。

ちなみに、自分は自動車にも関係のある仕事から
北は北千住、南は南千住と．．．（笑）
海外も含め、多くのメーカさんに足を運んでいます。

先先週、ベリスタモデルルームに行ったんですが
インテリは、こちらに比べてとてもお洒落でした。
ただ、もう建設の進み具合から、カラー選択はできないとのことで、ちょっと残念。
ほかに、気になるのは点が。
1）眺望は、営業さんも言っていましたが、東、南も含めあんまり期待しないほうが良い。
2）モデルルームの天井が低く、梁がリビングルームの天井に走っていたり、
　　書斎のような部屋は柱が出っ張っていたり。たしかに図面からでは柱の位置もちょっと気になる。
3）リバーフェイスの水道管はステンレス製に対して、ベリスタ鋳鉄だったりして、
4）玄関先インタフォンについては、ベリスタはカメラ付き、リバーフェイスは音声のみ。
迷っちゃうなあ〜

オール電化はエコかもしれませんが、人体に悪影響がある危険性があります。

http://www13.ocn.ne.jp/~tanuyo/huremu7.html

あまり宣伝文句におどらせれない方が懸命です。

プリウスのようなハイブリッドも１０万キロ走ると燃費が悪くなり買い替えの
必要があるようです。
電気自動車がエコの本命でしょう。

>>28 さん
>>29 さん　

微妙に意見は違いますけれども、それで言い争いとか相手の人格否定とかにならずに、意見交換
をできる方は掲示板上では希少です。　私自身は、もともとずっと南千住で探していたので、
トキアスあたりから値上がりした分を、オール電化の差相当にみてしまいがちなことと、
前に賃貸ですんでいたところがオール電化で（ただしエコキュートなし/IHオールメタル非対応）、かえって光熱費が上がっていたことで印象が悪いのでしょうけれど、ここはそれよりも新しい
仕様なわけで、必要以上に悪く見ている可能性はあります。

テーマが当該マンションから離れてきているので、このあたりで。
いろいろとありがとうございました

>>32 さん

うちの車は15万Km走っていますが、未だに平均では軽く20Km/Lを超える燃費で、新車時から
劣化していないです。　どこか故障しているのかもしれませんね。
IHの健康被害ってのは、実際に何人病気になったとかの疫学的な調査結果はみたことが
ないのですが、電線からの電磁波とかと同じで都市伝説系ってことはないのですかね。

最寄駅の環境は？

オール電化議論は、お互いに意見が違っていても全部残っている。
意見が違っていても、相手の人格攻撃とかをしないでいないで意見を交換しているものは
残っているし、　ネットの先には人間がいるのだというのをちゃんと認識しないで書いて
いるのは、　批判だろうと擁護だろうと消えるだけでしょ。
ここの削除基準はかなりフェアだと思うけどね。

消されて困るなら、投稿する前に、これ読んだら相手がどう思うかなってのを考えるべき。

結局光熱費はどっちがお得？

光熱費は確かに浮くけど　10-15年で更新じゃ初期投資込みでもとはなかなか
とれない。　地球のためにお金払っていい人向きって結論になっているんでないの

ここはなんとか完売しそうなんですか？

2年後か3年後か、5年後か いずれは完売するでしょ

１０年はかかりませんかね。

混沌とする政局の中、住宅ローン減税の継続・拡大はどうなるんでしょうね。
中には継続は間違いないという話も聞きますが、そうならそうと早くハッキリ決めて
ほしいものです。
今週のマンションズにも書いてありましたが、うまくすると数百万円違うわけですし、
ここのような来年入居物件だと我々購入者の決断にも大きく響くと思うのですが。

川向こうにある高速道路が近いから騒音が大きいよ。たぶん川側の五階以上できいてくるだろう。

こういうことは、担当者も経験してないからＭＲでの説明には入れてない。入居してみて初めて気づく。そのときはおしまい。トキアスの東側住人でも気になるそうだから、まずまちがいはない。

ベランダや、窓あけたらうるさいということ。二重ガラスの窓なら閉めていれば、小さくなるだろう。
担当者に、十分説明させて納得してから決断した方がいいよ。

東京フロンティアシティの首都高に一番近い場所に住んでいますが音は気にならないですよ。窓も開けていることも多いですが、大丈夫です。　ご安心を。

デイリーヤマザキは24時間営業になって欲しいなぁ。
というか、セブンやファミマかローソンが近くに出来ないかな。

ここって、どのくらい値切れるのかなぁ？
購入された方で値切った方いますか？

そんなこと人には教えないんでは？

っていうか、
値切り、ほんとうにしてるの？

＞No.49さん
近くのコンビニって便利なだけじゃなくて、出かけた帰り、夜なんかでもいつも人がいて明るい感じがするのがほっとしますよね。

そうそう、ララテラスにユニクロができるらしいですよ！

ユニクロがその狭いテナントに入るってことは、
セメントサイロ跡地開発によって商業施設が入ることは
あんまり期待できなさそうですね。

???　なぜ?
あの面積・立地でマンションじゃないとなると商業が入ることはまず堅いと思うよ。
そりゃユニクロじゃないかもしれないけどさ。

他のお店とかは？

残念ながらセメントサイロ跡地開発に関してはそれ以上の情報は無いようです。
現在事業プロポーザル中とか。
何にせよ、そう遠くはない将来の話みたいですけどね。

セメントサイロ跡地に商業施設が来るって話は微妙だと思います。
ララテラスとウェルシップだけでも潰れる店が出ているのに。
その程度の市場規模なんですよ。
少なくとも一部はまたマンションができるような気がしてならないです。

どうせユニクロ程度のテナントしか来ません
魅力は無いわ失敗がミエミエだわ、そんな施設は来ないでもらいたい。

別に今のままでも充分です。

>58〜　さん
撤退する店があるからといって、そこから即市場規模を問うのは短絡的でしょう。
ネガレスも行き当たりばったりでは駄目ですよ。

尚、セメンとサイロ跡地に関しては以下の記述があります。

都市計画課長：セメントサイロについては本会議でも答弁したが、JR貨物が土地を所有しており、
マンション建設も選択に入っていたと聞いていたが、区からマンション建設を思い留まるように説得し、
了承を得た。
http://www.geocities.jp/kosakaeiji/180712koutuutaikei.htm

あの場所にはマンションよりも商業施設などができる方が、街としてのバランスは良さそうに感じています。
ホームセンターなんかがくれば流行ると思うんだけどなあ。（面積足りないか）

セメントサイロの跡地にはららテラスの本体、ららぽーとが参戦とかって噂。
きっと豊洲並の発展を目指してるんだと思います。
また台場のパレットタウンは2011年?位に取り壊しのため現在入っている企業が新たな地に南千住も視野に入れているとのことだそう。
すべて叶えば凄いことになりそうですが果たして。。。
乞うご期待ですね。

＞６２
あなた何者？
どうしてそんなこと知ってんの？

三井不動産の関係者？

三井が大きく手を伸ばせば更ににぎやかになるでしょうね！

私は62の話は聞いたことがなかったけど、噂ってのは近い業界にいればいろいろ入る
ものでは？（正しいかどうかは別にしてですが）
汐留や品川の再開発に見られるように都内の操車場や貨物の跡地を狙っている
人たちはたくさんいるんだろうから、南千住の貨物駅がいつどうなるかはわからない
けど一応再開発エリアな訳だし、セメントサイロ跡地はまずはその手始めなのかな。
どこのデベロッパーもセメントサイロだけを考えて戦略を立てているわけじゃ
ないでしょう、きっと。

南千住汐入地区は、10年後すごいことになっていると思いますよ。
その地区整備の先ことを考えて私は購入決意しました。
今、23区内でこの地区はホントに注目される地域です。
先行投資の意味でも汐入地区は魅力だと考えています。

すごいこと ね〜(笑)
なにがどう凄いことになるのか是非聞きたいですね。その根拠も。

＞＞６６さん
１０年後何が、すごいことになっているのでしょう。具体的に教えてください。

そんなに寄って集って追い込まなくても、66さんの私見なんだからいいんじゃない？
そう思う理由が無いわけでもないんだし。
実際に10年前からすれば、今の風景ですら想像できないような開発がされた場所なんだしさ。

昔に較べたら、ほんと汐入地区はすごいことになったなと思うよ。

JR貨物駅が開発されれば、それはすごいことになりますが、以前荒川区を通じてJR貨物に聞いてもらったことがあるんですが、「それはあり得ない。」という返事でしたよ。

そりゃあJR貨物は「あり得ない」って言うでしょう。

でも、実際JR貨物は都内にある操車場や貨物集積場を、次々と放出していて、大規模なのはこれだけになってしまいましたよね。
ここを再開発に出してしまうと、都内での大型貨物の引き受けが非常に難しくなるので、さすがに出せないんじゃないでしょうか。逆に言うと、ここを維持するために、他を切り売りしてきたようなものだと思います。

そおそお、そのとおり。

最近の情勢を。

南千住駅西口再開発について

再開発課長　商業床が1500㎡あるが、従前のテナント等が入居予定であリ、現状保留床はない。道路幅が９ｍから１６ｍに拡幅される。駅前広場が1300㎡から2200㎡に拡大される。その中で、都バスの１路線の乗り入れを都交通局と調整している。

セメントサイロ跡地（15000㎡）利用について

都市計画課長　南千住の活性化についてＪＲ貨物と検討している。課題はサイロの撤去がある。１基１億円かかり、全体で４〜５億円の解体費が必要である。ガソリンの高騰等により貨物輸送が見直されており、再起ということもあり、再編成を考えている。但し，ＪＲ貨物としては荒川区の意向を無視するようなことはしないと合意を得ている。１２月頃までに結論を出したい。

決算委員会(10/2)より
未だ具体的且つワクワクするような企画にはなってないようで少々残念ですが…12月頃の結論を待ちましょう。

とっくにわかっていた話で、わくわくする人なんかいないでしょう。

12月には一応の結論がでるんですね。
思ってたより早いなあ。
楽しみです。
わくわく。

今更なにもかわりませんはカンベンだな。。。

セメントサイロ跡地の用途については、来年度までは公表されないでしょう。

ニチモの株価10円だけど、大丈夫？

>>79,80
株ネタ、山谷ネタで、この近辺のスレあらしをやってるおとうさん、笑体が見えてる。やめな。

なにが笑体だ。小学校出てんのかおめ〜。

東側のクレーン、下ろしてますね。
購入者は完成が近づくにつれてワクワクしてくるんじゃないでしょうか？

私の契約した近くの物件はもう少しかかりそうです。

ホームページ更新されましたね！

更新されていますが、もう少し更新頻度をアップしてもらいたいものですね。トップページのみの更新で、何も変わっていない気がします。

確かに更新頻度は少ないですね。
ところで、なぜか長谷工のHPから移動したリバーフェイスのHPには
イベント予定があるのですよね。
謎です(^^;
↓公式HP
http://www.face303.com/

↓長谷工HPから移動
http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/face303/bukken.htm

HPトップの右上部分がちょっと違っていて、後者はSCHEDULE(販売日程)という項目があります。
今後のイベントが分かって便利なのですが、なんで公式HPにはないんでしょうね。

リバーフェイスっていまだにチラシ配りやってますけど、売れ行き悪いんですか？

竣工まで5ヶ月を残し、2〜3割は残っているようです。
まだ販促期間、売り出し中ですよ。

「マンション格付け.jp」ってサイトにリバーフェイスが
第９位にランクインされてましたよ！
『不動産市場を透明なマーケットに』 をモットーとし、
誰もが安心して新築マンションを購入できるように、そのマンションの魅力的なことも、
そうでないことも中立な立場の建築専門家（一級建築士等）がマンション別に
きちんと解説するサイトです。
って書いてありますね・・・・。
どうなんでしょうか？

今回は「大規模マンションならではのメリット」と「居住快適さ」という観点から
セレクトしたベスト20らしいですね。
近隣ではベリスタ都立汐入公園が19位のようです。
物件自体がこのサイトに登録している、していないもありますから、包括的かつ客観的
かどうかは意見が分かれるところかと思いますが、利便性快適性に関連しそうな
項目を挙げて整理した資料としては参考になるのではないでしょうか。
確かにリバーフェイスは魅力的な物件ですよね。

客観的な評価もさることながら、住むために購入するマンションの場合、最終的に
格付けするのは「現地を見てここに住みたい度」を決める購入者ですから。

ここ値引きしているんでしょうか？
チラシで見たのですが、H-408は、以前モデルルームで入手した価格表をより安かった気がしたのですが。

>93さん

価格表を入手してるなら、わざわざ掲示板で聞くまでもなく手元で確認なさってみては？あるいはＭＲに電話するとか。

結果には私も興味ありますので、単純に価格表では幾ら、チラシでは幾らと教えて頂けると幸いです。

Hタイプは4LDKですよね。眺望的に不利な下層階なら、あるいは価格調整があったのかも…

こことベリスタとは価格帯も同程度（目の前に巨大小学校のあるベリスタの東棟は別として）ですし、
同様に比較してまわるファミリー層が多いらしいですよ。
購入層が重なっているのはベリスタ・リバフェの両営業も認めてましたし。
まあ両方とも高額物件ではないので設備的に限界があるのは皆さん承知だと思うのですが、
ここの設備仕様選定はベリスタより個人的には魅力的に感じています。

減税は歓迎ですがここを検討している私（やここを検討中の方）にブランズの価格は結構ハードルが
高いように感じます。その点そこまで手が伸ばせる余裕のある92さんがうらやましいですね。
価格は以前（５年前くらい）に較べると安くはないですよね。
私も「まだ下がる」という噂に乗せられて、今思えば買い時を逃した感があります。
買い時は「安いとき」というのも一つの要素ですが、結局は人それぞれなのですけど。

93です。
価格表は、5258で、チラシは確か4800代だったと思います。誤ってチラシを捨ててしまったので、見間違えかもと思い、掲示板で聞いてみました。
もし、私の記憶違いであれば申し訳ありません。

>93さん、

最新のチラシは、モデルルーム価格のもので、実際に以前に比べると安くなっています。
今のＭＲを２月だか３月で撤去するので、現地販売をするために実際の部屋をＭＲ化（Ｈ４０８とＬ４１２）し、その部屋限定で値引きしています。今のところ他の部屋は値引きしていない模様です。

ここは実際の値引きは完成してから（２-３月）になりそうです。ベリスタは既に値引きオファー出ていますが・・

建物が完成するとゼネコンに対し支払いが発生します。同じ長谷工物件でも、ここは売主にも長谷工が名を連ねてますので資金繰り的には有利でしょうね。その点ベリスタ（藤和）は早期回収が必須ですので早めに動いているってとこでしょう。

なんだかんだ言っても人気のある汐入地区の最後の新築分譲物件ですので、その点で未だ強気の売り手とこの地区狙いで値引き待ちの買い手との凌ぎ合いがしばらくは続きそうです。
根負け(買えなかったら元も子もないからと買ってしまう)する買い手がどれだけ出るかが勝負の分かれ道ですね。

かく言う私もこの地区狙いなので両物件の販売状況をこまめにチェックしたりなんかしています。
ちなみにリバーフェイスはイースト残り１割、ウエストは５割程度です。

98さんのお話が本当だとすると、事実上の価格改定では？
堂々とチラシに載せるなんて・・・
まだモデルルームが無くなるのは随分先ですしね。
営業の方は、絶対値引きしないと仰っていましたが、他の契約者の皆さんはどう思いますか？

ブランズも残りわずかみたいだよ。

長い目で考えて、時間と将来つらいであろう駅からの距離を考えると
ブランズも検討中。

結局、駅から遠いと、色々と経費もかかる。（若いうちはいいけど・・。）

>99さん、

先ずは客寄せ目的でしょう。
南東角部屋で８６㎡が５０００万きるというところをアピールポイントに、ＭＲに来てもらうという作戦かと思われます。見込み客を増やして成約の数を上げたいというところでしょう。
この地区(再開発で数年前とは様変わりしていること)を知らずにＭＲに来る人の成約率が高いのは販売側もよく承知してますので、そこで成約を上げて周辺(特に汐入地区の賃貸)に住む様子見を決め込んでいる見込み客を刺激する目的かと思われます。

５１３８万が４８３８万ですので、実質３００万の値下げです。ただし、ＭＲ利用後の引渡しが条件ですので、しばらく入居は出来ないかもしれませんね。。

これでしばらく様子を見て、見込み客が増えたにもかかわらず成約に至らないようだったら本当の値引きになるでしょうね。

完成前に大々的に値引きを宣伝するようであれば、既購入者も恩恵にあずかれるでしょうけど、このやり方の場合は値引きがあったとしても個別オファーでしょうね。

様子見層としては困ったんもんです・・・

>101さん
完成前に大々的に値引きを宣伝するようであれば、既購入者も恩恵にあずかれるでしょうけど
って具体的にどんな恩恵ですか？
マンション購入初心者なので、もしおわかりなら教えていただけますか？

私はここの間取りは好きではありません。
なぜなら、８０ｍ２以上になると、４LDKになっているため、部屋やLDが狭くなっている。
８０ｍ２台は３LDKが妥当ですよ。４LDKは１００ｍ２以上。

＞No.104
？
それなら好きな間取りのあるところを選べば良いじゃないですか？
選択肢としてそれを望む人もいますから、白いフローリングが好きか茶色いフローリングが好きかと
ほとんど同じ話ですよ。
そんな自分の好みや考えを「妥当」と言われても。。。

「匿名はん」は南千住の物件を頻繁に巡回されているようですね。
南千住が好きじゃないなら、他に選択肢もありますよ！

＞１０５
それじゃなんですか？自分の主観をこの場で述べてはいけないというわけ？
そんな堅苦しい掲示板なんですか、ここは？
じゃあ、純粋に客観的な意見だけを主観をまじえず述べてください、どうぞ。

>>106さん
105さんではありませんが、あなたが「８０ｍ２台は３LDKが妥当」と書いていらっしゃるのが、あまり意味のない発言とお考えになったのではないでしょうか。ご自身の都合や好みに「合う」「合わない」ということはあるでしょうが、「妥当」という客観的な評価を想わせる言葉の使い方は、この場合適当ではないように思いますね。
主観を述べてはいけないわけではないので、単に表現だけのことだと思いますけどね。

別に誰がどんな意見述べようが、物件に関することならば良いのでは？

ここって内閣府発表の荒川ハザードマップ最大浸水５Ｍエリア免れてますかね？

まさか。０.１７５％ですよ。

111さんへつっこんで良いですか？

35 ÷　200　＝　0.175

0.175　×　100 ＝　17.5%

さらに、110さんへもつっこんで良いですか？

35 / 200 ⇒　２００年に３５回も水害があると大変ですね。

２００年に１回なので、３５年住もうが２００年住もうが
０．５％の確率で水害はやってくるという意味だと思うの
ですが。

仮に３５年間の確率としては、0.0875％と思われます。

約５２ｍです。

52メートル… これはお世辞にも良い地盤とは言えないけど、湾岸エリアの物件は70メートルとかざらにあるから、あの辺りよりはややマシかな。

水害の影響を受けるのはこの物件だけじゃないよ。隅田川・荒川沿いはスーパー堤防を築いているだけマシ。多摩川のほうがひどい。大田区の川沿いなんてみんな5m級の水没なんだから。2mの被害なんて１階部分の共有スペースが浸水するだけでしょう。とはいえ川沿いの物件で低層階が安いのはセキュリティだけの問題ではないかもしれませんね。水害も広い意味ではセキュリティ問題なのかな？

価格設定は物件販売の戦略的要素もかなり強いようですね。
水害に対して同じような環境のベリスタは低層〜高層まで（１階でさえも）あまり価格差を設けていないようですし。
反対にここが価格差を比較的大きくとっている理由は単純に眺望（上層階が有利）を売りにしている物件だから
ということもあるのではないでしょうか。

10階以上は、川向こうを通る高速道路からの騒音がひどいよ。

↑その根拠はなんですか？

隣のマンションの者ですが、高速道路からの騒音なんてほとんど聞こえてこないですがね。

同じく聞こえません

私も8丁目のかなり首都高に近いところだけど、あまり気になりませんよ。
No.48にもパーク＆パークスの方が、、、って私が文を書いている間に、たくさん同様のレスが付きましたね。
まあ、気になる気にならないは人それぞれだと思いますけど、少なくとも私にはネガ要因とは感じられないです。

南千住で マンションを探しています。
リバーフェイス トキアス ベリスタ 10年 20年後は どの物件が一番資産価値が高いと 思いますか?
宜しく お願い致します

128さん

あくまでも全ての物件が同程度の管理レベルを保っていて、かつ周辺環境に変動が無い
という前提ですが、このなかでは駅から最も近いトキアスが資産価値という点では
有利と考えます。
トキアスの売り出し価格は非常にリーズナブルでしたから、リバーフェイスと比較した場合の
価格競争力にも軍配があがると思います。

対してベリスタについては駅からの距離と周辺環境(学校が隣接)という点で
不利になるのではないかと分析しています。

リバーフェイスについては駅からの距離がやはりネックになりますが、
ロケーションは他に類を見ない特徴的なものですので、この環境を維持できれば
資産価値はかなりの程度維持できると踏んでいます。
オール電化ということもありますし南千住エリアで差別化を図れている物件という
意味ではブランズタワーと並んで評価できるというのが私の分析です。

長くなりましたが、資産価値というのを「転売した時のお得度」とすれば、
10〜20年後は　トキアス　＞　リバーフェイス　＞　ベリスタ　になるかなと思います。
まぁ、だからトキアスに住みたいかと言われると、これだけでは決められないですが。

129さん
とても、解りやすい分析していますね、ここにダイナシティが加わるとどういった感じでしょうか？

ダイナシティ・・・って・・・。

近くにダイナシティなんかあったっけ？

＞131、132さん
“ダイナシティ東京リバーゲート”ではないですか？

１２９です。

ありますね、ダイナシティ。
南千住駅の西口から出て線路に沿って北上し、隅田川沿いに位地するようです。
ダイナシティといえば単身者・DIKS向けが中心という思い込みで比較対象に
入れていませんでしたので、ちょっと調べてみました。

この物件は駅から徒歩8分なので、その点ではリバーフェイスよりも有利です。
70平米台のプランもあるようですので、ファミリー層でも大丈夫。
また、隅田川沿いのリベラタワーの方はロケーションとしてはプラス要素でしょう。
施工・管理が長谷工ですので、構造やアフターサービスのレベルは他とさほど変わらないと
考えられます。
不安要素は、管理組合がどの程度機能していくか(ダイナシティと言えば投資用のイメージが
ありますので、この物件もある程度賃貸に回っている可能性があると踏んでいます)と、
デベロッパーの民事再生法適用の件でしょう。
これらを踏まえると、こうなるでしょうか。。

トキアス　＞　リバーフェイス　＞　ダイナシティ　≧　ベリスタ

２０年経てばダイナシティの破産も忘れ去られて、徒歩８分の優位性が出てくる事と、
現状の売り出し価格は他物件に比べ安めになるでしょうからベリスタよりも上位としました。
また駐車場も屋内型がメインのようなので、そこも評価に入れました。

リバーフェイスを上位にしたのは、駅からの距離は譲るものの、駅からの道のりは
再開発エリアの方が整備されている事、駐車場が全て屋内でかつ周囲との景観が保たれている事を
評価しました。
また、全て長谷工施工ですが、リバーフェイスについてはプレミアムアフターサービスが
適用される事も資産価値の維持に寄与すると思われます。

トキアスの頃から「所詮は南千住」「今が天井」と言われてたけど、今思えば買っておけば良かったな。トキアス。
でも実需で住める街というのは、街の今後を考えると良いことですよね。

風が吹くと→桶屋が儲かる。
少子化が進むと→人口は首都に集う。

135さん
資産価値を気にして購入を検討されているのであれば、もっと都心にしなさい。
ただし南千住に似た様な物件がいくらあっても買う人はいくらでもいます。東京への人口流入は今後も止まりません。むしろ近い将来の移民も含めて更に加速します。
江戸っ子は南千住なんかにマンション買いませんよ。それでもこの不況下で七割売れてるのが現実です。地方の人が東京でサラリーマンして買うからです。地方なら半額でも全く売れません。
135さん
江戸っ子と資金のある人はこんなマンション買いませんよ。それでも売れるんです。固定観念やメディアに踊らされないで。マンション選び頑張って！

すいません。
今名前の出ている物権ではありませんが、他物件購入してしました。
三代以上の江戸っ子で実家は人形町なんですけどね。

135=139
購入検討したり契約済だったりで、批判に必死ですね。
参考までにそこまで必死な理由を教えてもらえませんか？
他物件契約した人や、購入検討してる人が、そこまで批判する理由を。

？？？
なんで135と同じにされてるの？
自分のレスのどこが批判に当たるのかなぁ？
事実を書いただけだし、此処は近所だし
以前は検討したこともある物件だから、見たり書き込んだりしてますがいけませんか？

上で「江戸っ子は買わない。」って書き込みがあったから
江戸っ子だけど「ここではないけど近くの物を買ったよ。」ってことなんだけど、
批判になっちゃうの？

こんな物件を買わない『江戸っ子』さんはどんな物件を買うんでしょうか？
教えてくださいな

買わないで、長屋に住みます。

139さんのは明らかに批判じゃないでしょう。
むしろ江戸っ子でも南千住に住むよって言ってくれてるじゃない。
もう少し話を聞いて発言しましょう。
仲良く②

どんなマンションを買うかは、資金力次第。　　
江戸っ子だろうがなんだろうが、関係ないよ。

ここパッタリ売れ行き止まってしまったようですが、原因はなんでしょうか？
イニシア等は、この市況でも売れているようですが。

やはり南千住汐入地区の物件というのは再開発物件ということが売りになるんですよ。
ここは再開発地域から外れているので、なにかと二の足を踏む人が多いんではないでしょうか。

>>147さん
再開発地域内の物件と地域外の物件では具体的に何が違ってくるんでしょうか。
この汐入地区でいう、ベリスタとリバーフェイスの比較中でして、教えて頂けるとうれしいです。

１４８さん
スーパーが遠い、バス便が悪い、景観が悪い、その他なんとなく・・・再開発地域でもないし・・・
やめとこうか・・・って感じ。

何より値段が高いし・・・。

149さん
どういったところがですか？？

ＲＩＶＥＲＦＡＣＥのほうが立地がなにより最高☆
四方に囲まれる建物がなくて景色が気持ちいいし、
公園とくっついているから、子供が遊ぶが安心。
買い物は駅前もララテラスもあって便利ですよ。
再開発エリアとくっついてますし、小学校も目の前、バス停はすぐ前にあって上野にでるもの便利ですよ。
オール電化もついてるし、楽しみです

バス便物件でこれは高いだろうね。

再開発エリアから外れると、山谷に近いというイメージがあるのも、敬遠される理由じゃないでしょうか。

駅徒歩14分をバス便物件とするかは微妙なところだが、但しこの物件に関して言うと駅からの道程は、それこそ再開発地域内の広々とした歩道を歩いてくるからあまり遠く感じないような遠いような…個人の感覚ですけど。

>再開発エリアから外れると、山谷に近いというイメージ
ってのもどうかと。再開発云々は関係無く南千住って響きに対して想像するかしないかでしょ。この近辺なら50歩100歩かと。

んで、景観はそんなに悪くないと思うけどな。ベリスタと比べたらだけど、一部低層を除いた南北の抜けは抜群だし、東も川沿いだし。ベリスタの南も東でもかなり上階ならまぁまぁなのかな。

スーパーと病院はベリスタの方が近いのは確か。駅まで遠いけど。どっちもほんの数分の差なれどいかに。

値段は同程度の部屋（間取り・広さ・階数）でどのくらい違うの？坪15くらいなのかな？

154さんの感覚には私も同意です。
ただ、ベリスタの東棟には最上層階でも眺望は期待できないと思いますが。

話変わって、ベリスタは上階下階でほとんど価格差をつけていないですね。
反面リバーフェイスの上層階は眺望が売りなだけにベリスタのそれよりも高価に設定され、低層階はその分（？）安価に設定されており、上下階の価格差は大き目です。
これは購入者が開放感と眺望にどれだけ価値を見出せるかで決断が分かれるところですね。
あまり話題には出ませんが、上下階の価格差の存在ってこの２物件の大きな違いだと思います。
また、リバーフェイスは低層階（例えば２階）と言ってもベリスタの小学校側のような絶望的な日照条件の部屋は殆ど無いのに対し、ベリスタは日当たり環境の悪い部屋が占める割合が比較的高いです。←これは平均価格にも現れます。
地域は同じでも、売り方や条件は両物件結構違いますからね。
これだけ大きな両物件を単に全体平均価格を論じても意味が無いと思いますよ。
買うのは普通１戸なんですから。
逆に同じ価格の部屋同士で設備や環境がどれだけ違うかという観点から見るとわかりやすくなるのではないでしょうか。

再開発地域に隣接しているけど、再開発地域でない。残念な気もするけどイメージの違いの気もします。実質あまり差がないのでは。スーパーが遠い？パークスと余り違わないのでは。景観、ベリスタより良いのでは。と私は思いますが。

景観って、一番目につくのは、３つのガスタンクだし
リバービューっていっても、左側のほう見ないと・・・
でも、メインエントランスが、電信柱と電線があって、4ｍ未満の道路だし
・・・最寄りのコンビニよりもちかくに893の事務所がるのに、環境いいの？

そう言えば「リバーフェイスは再開発地域ではないことから、、、」と仰っていましたね。
モデルルームを訪れたとき、ベリスタの営業さんが、しつこく。
その割に実際の生活面で具体的に何が違うのかは、あまり答えては頂けませんでしたが。

実際に南千住に住んでいますが私も実生活面での違いは感じられないので、それも仕方ないとは思いますけどね。

＞157さん
ここはとても良い環境にあると思いますよ。

ちなみに貴方の投稿は単にベリスタと比較した観点での、この物件を蔑むことが目的のあら探し嫌がらせ
投稿に見えてしまいますよ。そうでなければ、良いのですけど。

上野行きのバスにはあまり期待しない方がいいです。
特に山谷地域を抜けていくので、乗車するとニオイとかきついです。
（私は頻繁に利用しているのですが、カミさんは嫌がります）
私も購入検討している周辺住民として、参考情報まで。

＞157さん
住んでいて893の事務所は特に気にはなりません。たまに酔っ払って叫んでいる人がいるくらい。
（ちなみに事務所ではなく本部らしいけど）

私は目の前にURに住んでいるけど、汐入と比べて環境は特に変わるものではないです。
でも裏側の近隣は下町が残っていて、確かに汐入地区の方が見た目はいいかも。。
住んでみれば、特に悲観するほどではないと思うけど。

バス通り道の臭いは気にならない(感じたことがない)けど、電車と違ってバスは時間が読めないのがちょっと辛いです。
それでも便利で何度か利用していますけど。
当然だけど、無いよりはあった方が便利。天気が悪い日なんかは特にね。

皆様の意見はどうであれ、売れ行きがばったり止まっているという事実だけが残るわけです。
駐車場が１００％でないのも大きいですよね。

まあ、何であれ、普通はマンションの正面を
パンフレット等に載せるとおもいますが
ここは、ほとんど裏側の画像ばっかりですね。
メインエントランス側になにかあるの？とかんぐってしまいます。
あと、再登録販売って、なに？値引き販売の言い訳？
花火のときに、大勢の見物人を見下ろす満足感を１日だけ楽しむ物件ですね。

>No.164 花火のときに、大勢の見物人を見下ろす満足感を１日だけ楽しむ物件ですね。

あなたのように、マイナス思考、見栄のお持ちであれば、
どうしようもないですね。

>163さん
売れ行きパッタリなんですか？定点観測してらっしゃるようですので伺いたいのですが、今の成約率はどのくらいなんでしょうか。どうあれここに限らず昨今では竣工前の完売は難しいのでしょうかね。

駐車場設置率は60%ぐらいだったと思いますが、どうやら希望率もその程度だとか。ほぼ抽選無く、空きも無くちょうど行き渡ってると聞きましたから、結果的には100%設置で剰るよりは良いかと思います。駐車場代設定も高からず安からずだから、維持管理費の面も心配なさそうかな。

>164さん
私の感想ですけど、正面側のファサードは良くも悪くも、可もなく不可もなく的な外観デザインですからね。他と似たようなパースを沢山並べてもインパクトないからでは？ココの売りの一つはやはり公園との一体化からなる開放感かと思うので、裏側のパースがメインになるのは必然だし的確じゃないかと。とはいえホームページやパンフレットには表側からのパースも幾つかあるので見てみて下さいね。何かあると勘ぐっても・・だいたいマンションのイメージパースなんて、ここに限らずどこでも邪魔な周辺は消しちゃってますし（^^;

ちなみに再登録販売って私も？？？でしたが、棟内モデルルームの部屋だそうです。ならば安くするのも当然かなと。全体的に値下げした訳じゃないみたいですね。

山谷ネタはもうそろそろよいのでは・・・
再開発地域ではないですが歩いて4〜5分の違いで違いがあるのでしょうか？
いろいろ意見はあると思いますが、個人的にはあまり違いがないと思います。
また、コンビニより云々とありますが、コンビニの方が近いですよ。

残りは商談中や次期販売も含んで東西合わせ70戸超えるくらい
じゃなかったかな。
数ヶ月前（販売再開直後）は広告を切っていたこともあるのかかなり厳
しそうでしたけど、
マンションズ広告も復活してしばらく経った最近は多少販売が進んだ気
がします。
とは言っても住宅市場全体の調子と同じくして、販売好調とは言えない
感じですが。
今は「様子見」層も多いみたいなので、住宅ローン減税が確定して金利
が下がる来月以降
何かしら状況が動くかもしれないですね。
あと４ヶ月。がんばれー。

まだ７０戸も残ってるんですか！
２割以上じゃないですか！
大丈夫ですか！

大丈夫じゃないので、再登録販売・・・っていまＨＰみたら、
先着順販売価格になってる！！73ｍ2で3800万台か・・

値引きはじまりました。　なーむ

でも、これだけの規模で、残り20%だったら、まだいいほうなんじゃないでしょうか。
ここが対象としてる層は、真っ先に家計引き締めに走るでしょうから。
同じ価格レンジの他物件は、もっと苦戦してると思います。

西側はだいぶ苦戦しているようですね。５-６割くらい。
東側は９割以上埋まっていましたよ。
まぁ、このご時勢で値引きなしで完成前に７割以上売れているんだから善戦しているほうじゃないの？完成後の値引き待ちも多いだろうし。
北千住や西新井の物件はもっと苦戦してるよ。

ベリスタの中部屋は梁が部屋のほうに出ていてアルコーブなしの廊下直結タイプなのに比べるとこっちのほうがよっぽど質感は高いですね。

再開発地域じゃないって言ったって、生活圏は完全に再開発地域だし、このマンションと一体化されている公園は再開発地域ですよね？この点でパスする人なんているんですかね？

893の件は、いいの？

いいんじゃないの。
個人が納得できればさ。

>174
しつこく何度も書き続けているようだけど、ここは荒れないよ。

＞171さん
残念ながら全体値引きではないのでは？
元々73平米で3848万のプランはありましたし。
オフィシャルな値引きは消費者ならみんな大歓迎ですよ。
「なーむ」だなんて仰るのは、171さんくらいじゃないですかね。

>>176
全体値下げなら、喜ばしいが、
個別値引きが、始まってるってことでは・・・

値引きはモデルルーム限定（４０８号室と４１２号室）とのことでした

＞＞178
信じたの？　ぷぷっ

これだけ近くに先住民がいながら何で20階が認可されたのか
理解できません。
想像を絶する圧迫感です。

そのための公開空地でしょ。

＞180さん
認可されるされないは一律に法規に則って判断されるので、理解できるできないの問題ではないんですよ。
過去レスでもなんか同じような書き込みがありましたけど、貴方にとっては想像を絶する圧迫感なのかもしれませんが、現地を見られた他の多くの人にとってはさほどの圧迫感ではないようですよ。
実際に公開空地のセットバックがありますしね。

広さの割りには割安感ありますね。モデルルームを見に行き、最上階買いたい衝動にかられましたが・・・売ったり貸したりを考えると難しいと感じ購入を見合わせ、他のイニシア物件を考えました。でも、難しいこのご時勢・・・家族で住むには素敵な物件ですよね♪

181さん
182さん

＞認可されるされないは一律に法規に則って判断されるので

公開空地の面積・セットバック等は個別要件ですよ。


＞現地を見られた他の多くの人にとってはさほどの圧迫感ではないようですよ

他の多くの方とは誰を指されているのでしょう。
この物件を購入される側からは圧迫感がなくても
元から住んでいる人間には圧迫感は相当です。
法律で許可されているからいい住民感情は関係ないというのでは
昨今のリーマン等外資ファンドと同等のレベルですね。

＞昨今のリーマン等外資ファンドと同等のレベルですね。

意味がわかりません。
教えて下さい。

>184
なぜ許可されたか理解できているじゃないですか。
「良い悪い」は一度法律に基づき判断されますが、その上で一定期間周辺住民に公告されるのは法律が全てではない事を皆知ってるからです。
自分の都合の良いようにあれもこれもごちゃごちゃに考えてはいけませんよ。
公開空地による容積緩和が法的には認められていることをご存じでしょうに。

なんか単なる荒しのような気もしますが、それに関わらず今更圧迫感の有る無しをここで議論しても仕方ないので、本当に近隣に住んでいて何らかの不具合が生じているならそれを伝えるべき場所は役所ならびに売主です。
こんな掲示板での議論は周辺住民のあなたにとっては無駄なはず。
先方になら今からでも異議を唱えることは可能ですよ。

＞１８６　こんな掲示板での議論は周辺住民のあなたにとっては無駄なはず。

それを言っちゃ-おしまいでしょう。
そんなこといったらほとんどの議題が無駄ですよ。

184さん、

外ばかりを気にしてないで
家の中に目を向けてみてはいかかでしょうか？？
家の中が充実していれば、きっと圧迫感のことなど
気にならなくなるでしょう♪

>187さん
ここは「マンション購入」を検討する目的で情報交換する掲示板なので、マンションが不都合だ…とここで論じても、その人にとってのメリットは全く無いのでは？　という意味でした。
まあ、そう考える周辺住民がいるという情報自体は有益かもしれませんね。
23区内にマンションが建てばどこかしらが日陰になったり視線を気にしたり眺望が遮られたりという影響が多かれ少なかれ出てきますから。

ちなみに188さんの意見は一つの解決策だとは思いますが、、、それを言っちゃオシマイな気も少々…。
(否定するわけではなく)

>それを伝えるべき場所は役所ならびに売主です。

売主ならびに施工主は工事中多大な迷惑をかけるにもかかわらず
周辺に挨拶も無しですからね。
その辺が自分ありきのリーマンと同等です。

↑
・・・ということだそうです。

186さんの意見に同意します。
190さんの意見も分からないでもないですが、検討者には圧迫感は分かるはずもないし。

ちなみに建設反対運動とかはあったのでしょうか？
よく建設中のマンション付近にのぼりが上がっている光景を見ますが、ここには無かったと思いましたが・・・そういうのがあれば気がつくでしょうし、売主、施工主側も何かしらの対策はとると思いますが。

愚痴のレベルであればよいのですが、本当に困っているのならば掲示板で主張するよりもそれなりの措置を講じたほうが良いと思いますよ。

「それなりの措置を講じる」なんて、いまさら遅すぎますよ。
今からマンションをぶっこわして低くするの？
単なる愚痴なんだからまじめに応対することないんじゃない？

前にひやかしでMRに行ったとき、営業の人が、「JR隅田川駅も将来的には開発されて、南千住駅まで直線的に行けるようになるでしょう」なんて大ウソこいてましたけど、購入予定者でまさかそんな話を信じてる人はいないですよね？