パークハウス市谷柳町について

立地は良いと思うのですが、実際、行ってると、
やはり、この辺の交差点界隈は昔、物議を醸した場所だと
いうことが分かりました。前向きに検討していたのですが。。
ちょっと小道に入ったり、少し傾斜をあがっただけで随分
違うのですが。。。

物議って、なんでしょう？？？

排気ガスがたまって喘息患者が云々という話ですね。
でも、あれはデマに近いものだったということですよ。

あ、排気ガスですね。。。
MRで聞いたところ、土壌調査で一部土地から基準値を超える鉛が検出されたため、土を入れ替えたという話でした。
排気ガスが問題になっていたのは70年代の話ですよね・・・？今はどの程度なんでしょう？？
もちろん、交通量からみて空気・環境が良好な場所とは到底思えませんが。

超高層ビルの乱立により地形が変化しているわけではないので、
独特の地形とその風向きから繰り出される空気の対流は数百年経
たとしても変わらないものです。

窪地みたいな感じだから？

鉛とか自然由来の物質が基準値以上なんてことはどこにでもありますよ。
土壌の入れ替えなんて別に気にされることはありません。

排気ガスのお話もここら辺が問題ある地域なんてことはないでしょう。
（私は聞いたことありません）
根拠もないことに不安をかきたてられてないで区にでも確認されたらどうでしょう。

窪地みたいだから・・
その感覚はまったく同感ですが・・（笑）

もっと広域で見れば市谷柳町が「すごく低い場所」ということはないんでしょうが、あの交差点に立つと「窪」を感じますよね（笑）
施工会社については否定的な意見がある（多い？）みたいですが、三菱は手堅いイメージだし、モノは悪くなさそうなんですけどね。
もう少し安くなればな。

ディスポーザー無し・エアコン無し・食洗機無し・オートロック１ヶ所・
床スラブ厚250mmでボイドスラブ・大豊建設株価60円？・地権者住戸9戸

という割りには超高い気がする

12月中旬でモデルルーム終わっちゃうんですね。今見学しておいたほうがいいのかな。
どうなんでしょう、値引きとかあるんでしょうか。

担当者と責任者に何度かたずねてみましたが値引きゼロです。
南側に建った道路向かいの野村のはどうなんでしょう？

>113
ありがとうございます。強気ですね。。。
とりあえず一度MRに出向いてみようと思います。

>109
わたしはここの近くに40年ほど暮らしていますが、あの窪地は確かに昔排ガスで問題になっていましたよ。
私が小学生の頃はよく光化学スモッグの警報が鳴ってた記憶があります。
ただ窪地の交差点の信号以外に両車線とも坂を下る手前に信号を設けて窪地に車がたまらない工夫がされてから
（それがいつだったかは？スイマセン）あの場所の排ガス問題の話は聞きませんし、
私が中学生の頃は光化学スモッグの警報も聞いた覚えはありません。

どれくらい売れ残っているのでしょうか？

1週間前にMRで聞いたところ、2LDK以上の間取りは結構うまっているようです。
1LDKが多く残っているようでした。見た感じ、あと20戸くらいだったかなぁ。

プラウドの１期販売では倍率がついたそうです。こことの違いは何でしょう。

やっぱり価格じゃないでしょうか。
仕様はこちらの方が良いと思います。

後は大久保通り、外苑東通りの交差点に近いということでしょうかね。

まあ、今は排ガスの問題はないと考えてよいですよ。

パークハウスは売り出したのがかなり前ですから、価格設定が市場価格と合っていないのでしょう
プラウドはそんな状況も考慮しつつ安めの設定にできたのが勝因となったのでは。

そろそろ価格を見直したほうが良いのではないでしょうか。
思い切って１割引きとかすれば、あっさり完売しそうな気がしますが・・・地所さんでは期待できませんね。

私の場合は値引きの提示ありましたよ。（9月の話ですが・・・）
いったん高い価格を出してしまっている以上、公に値下げはしにくいのだと思います。
なので、購入希望の方はまずはMRへ行かれてはいかがでしょうか。

え、値引きあったんですか。私はもう少し早かったからか全くなかったなぁ。
それからもうＭＲはなく現地になってるハズです。

三菱は現在大手の中では比較的値引きしてる方じゃないですか？
他の物件でも新価格を出したりキャンペーン物件出してたりしますね。
希望の物件があればまずMR行って交渉してみてはどうでしょう。
これから年度末でデベも販売加速したい季節です。特に完成済み物件は。

もう完成間近ですもんね、値引きもするでしょう。（いいなぁ。）
来週末、内覧会です。
現地MRは1月下旬OPENとなってますね。

建物はもう完成しているようですね。
パンフレットのCGはイマイチでしたが、実物は以外に良い感じです。

>>124

最初に買った人と比べれば、選択肢は狭まってきている（＝売れ残りを買う）わけですから多少の値引きはあるでしょうね。。。

なかなか売り切れませんねー
建物内ＭＲがオープンしたようですが、行かれた方いらっしゃいますでしょうか？

プラウド購入できて良かった。パークハウスも地に落ちたな。

どうしてプラウドが良かったんですか？
仕様的にはパークハウスだと思いますが。

ここって都心とは思えないほどゴミゴミしてて古くてメンテされてない家屋が多いんだよな。
一度みたらわかるよ。
どっかのデベが買い占めて再開発しないとだめだろうけど、あまりに区画整理もされてなくてかなりつらい。
都心のミッシングリンクだね。

ここら辺は外苑東が整備されたら一変しますよ。

拡幅の邪魔をしている方々にはさっさと立ち退いていただきたい。

No130さんはプラウドを購入されているので自身の納得がほしいのでしょうが、
他社の掲示板に悪口を書くのはいただけません。

パークハウスの質が落ちてきているているとはいえ、残念ながら柳町においては
パークハウスの方が全然上です。

パークハウスもプラウドもそれぞれ良いところがあると思います。
あとは自分が何を選択するかですよね。
私はパークハウスを選択しましたが、先日内覧も済ませていまのところ満足しています。
入居が楽しみです！

〉130
品がないね。

〉133,134
大人の対応だね。

品がない書き込みを見ると他人事ながら情けなくなるね。

しょうがねえな
パークハウス（地所）・プラウド（野村）どっちがいいか
表面上の売り方戦略の話もあるが
こう言う人達がマンション携わっている会社内容も面白いから参考にしてみては
http://2chreport.net/
（不動産部門があるから）
日本社会においてどっちが上か何となく分かるかもよ

↑追記：
http://2chreport.net/
の就職偏差値→高学歴の多い会社
が特におもしろい

こんなサイトあるんだ・・

でも対学生さん用ですよね。
２チャンネルからひっぱってきてるし、信憑性はかなり微妙。

おもしろいけど。

売り手も買い手も高級じゃなきゃ
本当の高級感って言わないじゃないの
どちらかのバランスが崩れたら
今の時代何処かに歪みを生じる

建物内ＭＲってどうでしょう？見に行かれた方いますか？

悪くないですよ。

うまく雰囲気を出してると思います。

なんといっても現物です。

検討されてるなら見る価値ありです。

棟内モデルルーム見に行きました。
2LDKタイプの四階角部屋です。

リビングの柱が図面以上にせり出してる感があり、お向かいの建物とは目線が合い、北向きの洋室はお墓ビュー。。。

10%引きだったけど買う気になれませんでした。
高層なら検討しがいもあったでしょうが。

外苑東通りは、仲之町〜柳町交差点までの拡幅がやっと本格的に始まりましたが、
そのあと、柳町〜弁天町までの拡幅（立ち退き）がやっと始まります。
なので、これから15年くらいはずっと周辺が工事中で、
落ち着いた住環境を求める人にはまったくむかない場所だと思います。
目の前がずっと道路工事中ですからね。

そういう意味では、野村物件のほうが、あと数年で拡幅が終わるので、よいかも。

個人的には、どうしてもこの辺りに住みたいという人は、
仲之町〜柳町の拡幅が終わってから、検討したほうが良いと思います。

どうしてもこの辺りに住みたいわけではないなら、やめたほうが……。

コンフォガーデン近くの、旧フジテレビ別館が野村物件になりそうですね。
こちらのほうが、ずっとよさそうです。
市況を考えると、値段もそれほど違わないのでは。

拡幅が進まなかったら進まなかったで、いつまでも街が垢抜けないと言い、拡幅が始まったら始まったで、
工事が大変と言う・・
（道路を含め街が整備後だったら地価や物件価格が上がって割安感は求められないでしょう）

ここは外苑東の拡幅・整備がされたら大分様変わりするので、街のイメージもよくなると思います。

道路の拡幅＝交通量増なので、道路沿いは住環境的に厳しいでしょうが、パークハウスもプラウドも
大きくは住環境的にはイーブンでしょう。

この辺に住むことに固執する人は少ないでしょうが、市谷のアドレス、割安感、将来的な期待(道路と沿線整備)
などの観点で評価できるので、むしろ買うとしたら今でしょう。

>ここは外苑東の拡幅・整備がされたら大分様変わりするので、街のイメージもよくなると思います。

たしかにその通り。
しかし、整備され終わるのは、何年先でしょう。
5年や10年ではないですよね。
たとえ工事期間が短く見積もって10年間だとしても、
10年間、騒音やゴミゴミを我慢する代償が、
ほんのわずかの割安感だとしたら……。

「将来的な期待」というのも、おっしゃるとおりですが、
その将来は、10年先か15年先か、20年先か、わからないですよね。
整備され終わったころには、最初の大規模修繕があったりして。

ローンを35年で組んで20年で頑張って返し終わるという見立てでも十分見合うかも。

ここら辺は坂を登れば坪50万くらいは上がっちゃうことを考えれば、割安感は十分にあるね。

拡幅が頓挫してボロイ家が残りつづけることを考えると、拡幅が着手されていることは前向きに
とらえていいんじゃないんの？

工事中の問題は否めないけど、理想を言ったらきりがないもんね。

ただ、何のために家を買うか、を考えると、
10年以上ずっと工事中の道路が目の前ってのは、
どうなんでしょうね。
人それぞれと言ったら、そうなんでしょうけど。

拡幅が始まったら、このマンションは、
外苑東と大久保通りの交差点東北側に位置することになりますね。
しかもその交差点は、このさきずっと先の見えない工事現場という……。

新宿区のHPにありますが、
ここは、幹線道路沿道地区で、
なおかつ地区計画区域および地区整備計画区域なんですよね。
外苑東の拡幅が終わったら、次は大久保通りの拡幅がすでに計画されているので、
下手したら一生、道路工事の現場に住んでいるような感じじゃないでしょうか。

実際、この規模の拡幅工事は着手してから10年もかかるものなんでしょうか？他の事例などご存知の方、お教えください。

仲之町〜柳町は、実際すでに着手してから13年くらいかな。
あと3年くらいですから、16年ですね。

外苑東の拡幅はこのエリア全体の問題であって、大久保通りより北とそれ以南を分けてどうこう
言ってるのに無理があるよ。

はなから閑静さを求める人はこの界隈は避けるべきだし、そもそももっと駅や幹線道路から離れれた
ところ探すでしょ。

野村も三井も環境的には一緒。

あと数年で終わるといいですね。このエリアは穴場かも。東にDNPタワー建つとより賑やかになるでしょうか。

>はなから閑静さを求める人はこの界隈
閑静さを求めない人でも、工事の喧噪が好きな人はいないと思うけど。

>あと数年で終わるといいですね。
いや、だから、これから始まるんだって。
これから始まって、あと15年くらいはずっと工事中。

ま、それでもいいという人はいいのでしょうが。

外苑東の工事は早く完成してほしいです。もっとも、大久保通りの拡張は、当面ないと考えて良いでしょう。

2008年末の予定では平成26年度に終わるとのことでしたが、それでもあと15年はかかるんですか？
何が障害になっているんでしょう。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2008/12/20icp400.htm

地中に電線が埋まると街並みが美しくなり、エリア価値が上がるのではと思っています。
情緒が失われてしまうのはさびしい限りですが、これから購入する身としては期待が高いです。

道路東側の立ち退きがぜんぜん進んでいないので、
現状、まったく進んでいないという……。
いちばん細い箇所にある花屋さんとか石材店とか、
つい最近でも改築していましたから、あと10年は住むつもりなのでは。

ちなみに信濃町の変なカーブの箇所、
来年くらいまでには拡幅が完了するらしいですね。
これも詳しくは覚えていませんが、少なくとも10年はかかっていたはず。

あとは、四谷三丁目から、曙橋までの片側一車線の拡幅も残っていますね。

このあたり歩道とマンションのあいだが不自然に広いエリアがありますが、
あれが、すべて拡幅に向けた用地制限ですので、ちょっと気が遠くなります。

「地中に電線が埋まると街並みが美しくなり、エリア価値が上がるのではと思っています。 」
というのは、まったくその通りだと思います。
でもその価値を享受できるのは、私たちの子供の世代という気がします。
（それだって大事なことですが）

青山一丁目から早稲田鶴巻町まで、外苑東が当初の計画のように完成したら、
ずいぶん街の価値は上がるでしょうね。

〉154の者です。
詳細状況をご教示頂きありがとうございます。
全体的な工事完了は相当先になるんでしょうね。

先日他社モデルルームで、ようやく牛込柳町〜曙橋エリアの土地収用が完了し、もうすぐ新たな計画が行政から発表になるはずとも聞きました。

このあたりだけでも早めに終わることを願います。

>このあたりだけでも早めに終わることを願います

ですね〜。

大久保通りとの交差点にあるオリジン弁当が、来年の4月撤去らしいです。
あと残すは、眼鏡屋、美容院、韓国焼き肉、クリーニングですか。

いまは、道路西側の登りの坂道との段差にある住宅の撤去を朝早くからしていますね。
（これをしないと西側住宅街のアクセスが確保できない）
これがあと早ければ1年半くらいらしいです。

それから、本格的な道路工事という感じでしょうか。

順調にいけば、完成まであと3年くらいでしょうか。

残っている美容院はプラウドの1階に入ると野村の営業さんが言っていました。
もう1件店舗が入る予定だそうですがまだどんなお店かはわからないそうです。
ニオイの強い飲食店を入れる予定はないと言っていましたが・・・

こちらの一階も店舗募集中になってますね。

個人的には店舗（特に飲食店やコンビに）が入る物件は避けたいです。
グレード感ないです・・・。

こちらはたしか飲食は入らないと言っていた気がします。

たしかに店舗がはいっている物件は大規模物件でもない限り、ｸﾞﾚｰﾄﾞ的に微妙なのは同感です。

ま、店舗の内容にも依りますが。。

154さんへ
「新たな計画」とは、大久保通りの拡張ですか？

154です。
言葉足らずで失礼しました。
「新たな計画」と表現したのは、外苑東通り拡幅工事に関する見直しスケジュールのことです。新規工事のことではありません。

ここの店舗って結局何が入るのでしょう？
広さもあまり無いようですし、大久保通りから見た雰囲気も店舗向きでは無いですね。
個人的には店舗入れる必要あったんですかねぇ？という感じがします。

ところで、ここって完売したのですか？

HPに販売中の間取りが出てるから完売してないと思いますが？

完売してませんよ。

多分10戸くらい残ってると思います。

店舗は地権者のからみなのでしょうが、162さんと同感で微妙を否めません。

２割引で叩き売らないと完売できませんね。

２割引きって…。
なんでそんなに必死でネガしてるの？

値引きを待ってるからでしょ

店舗入る気配ないようですが・・・

「テナント募集中！」的な貼り紙が出されるのは嫌だなあ

当初クリーニング屋と説明を受けていましたが、そうではなくなったようです。
いずれにせよ、早めに決まって欲しいのですが・・・

いつまで空きっぱなし？

こんな事なら店舗無しで良かったのにね。売行きも違ったと思う。

空き店舗のことで

交番の隣のクリーニング店の人がリモコンでマンションの車庫用シャッターを開けるの見た。
ここの人が移るのでは？　

クリーニング屋さんの店舗は、入居しないことになったようですが、地権者?さんなので、出入りはされるでしょう。

こちらの掲示板に来る前にMRに行ってしまいました。
担当の方からは、ベランダに出て、交通量の事を伺った時も、大して量があるともいえないとの事で、道路計画の事は一言もありませんでした。
こちらも土地勘がない所に、ブランド名だけで、のこのこ出掛けて行って、数時間、無駄な時間を費やしてしまいました。
ここで道路拡張が話題になっていることを知って、担当者は聞かなければ、都合の良くない事は言わない…という事がよくわかりました。

南側の病院とその隣の建物は、建て替え計画ありで、道に面している部分は4階、奥は10階程度までたつようだとの事でした。
いずれにしても、高いし…誠意が感じられないし…いらない。

なかなか完売しませんね・・・残りあと何戸でしょうか？

残り２戸のようですね・・・昔から立地が良い割には、安くなっているのに売れないみたいですね。実際行くとかなり値引くみたいだし。

物件HPでは販売戸数20戸って出てるけど…。
この２、３日で18戸売れたのか？
それはそれでスゴイ！

まあ、部屋の形が悪いのでパス。

おおっ、ついに残り二戸に・・・と喜んだら、物件概要みるとまだ19戸残ってるみたいです。。。
早く売れないかなぁ。

まずは安めのプラウドか、同じ価格帯で立地も仕様も高めの三井に流れるので、それが一段落したらですかねえ

↑安めのプラウドかって？
参考までにプラウドのスレ見てごらんよ

プラウドのスレ見てみたらなんかすごいことになってますね・・

三井の物件は売れてるんですかね？

残り19戸って・・・いくらなんでも売れ残りすぎじゃね？

↑欲しくても買えないご近所さんが値下げをご所望です。素人なのでお手柔らかにお願いします。

こんなに売れないマンションを造る地所って・・・。
すべての物件とは言いませんが、企画力が無くなってしまったのでしょうか？
残念ですね。

立地といい規模といい、少し前なら、中小デベが手がける土地ですよね・・・。
こことか薬王寺とかは。

それだけ注目を浴びているエリアだということでは？？薬王寺は三井が2軒目建ててますね。

大江戸線ができるまで都心の孤島エリアで穴場だったのだと三菱、野村、三井の営業が言ってました。
月島とか豊洲とか有明とか大崎とかだって、むかしは全然大手物件が無かったですからね。

ここは設計者のセンスなのかわかりませんが、外観やエントランスの見栄えが微妙ですね。。。
売れる売れないは、こういった見た目の差も大きいと思います。

竣工後半年で残り１９戸はちょっと厳しいですね。
ここはもう投売りでしょうか？

投げ売りの根拠をね！

前の人が説明してるじゃないの

186さんへ
薬王寺界隈が昔は中小デベしか手がけない土地だったというのは誤解ですよ。

道路拡幅の計画がなかった当時は計画がたてにくかったのと土地が出にくかっただけで、
大手がこのエリアを敬遠していたということはないはずですよ。

187さんの言うのようにエリアとしては穴場ととらえていいと思います。

このマンションが竣工後もこれだけの戸数を残していることは、見栄えの問題もあるのでしょうが、
個人的には地所さんの販売力に問題があるように感じます。

野村さん（柳町）の掲示板には営業力のことがふれられてましたが、地所と野村の違いが
明確に出たケースではないでしょうか。
ま、投げ売りをしなければいけない理由はないでしょうがね。

柳町に住んで4年になりますが、オシャレなお店や気が利いたお店がほとんどありません。
わざわざ神楽坂や早稲田、新宿で日々の買い物をする事が多いです。商店街は無いに等しく、
古い建物の多い柳町は、都心の陸の孤島と言っても過言では無いと思ってます。
たしかに値段も安く、穴場的な感じもしますが、それは再開発が終わるのを待てる人だけに
当てはまると思います。相当長い年月がかかるはず、です。

一度足を運べば分かる情報をもとに孤島と言われても。。。しかもそれは柳町だけじゃなく市谷エリア全体に共通する話ですよ。

自転車で伊勢丹に行けるなんて素敵じゃないですか。都営とメトロがくっつけばさらに便利になるし。

何か住んでみて柳町ならではの魅力や住みにくさは無いのでしょうか。

歩道が狭いのに、通行禁止の自転車がわざわざ通行する。
しかも牛込警察までも。

バスが通るので年中渋滞しているし、排気ガスが充満している。

今の時点においてはスポット的に飲食店は少ないもののスーパーはあって新宿などにも
近いので生活しやすいところだと思います。
ただ、カフェとスポーツジムとパン屋がすぐのところにないのが、困ってます。

交通量は多いですが、排気ガスが充満しているようには感じません。
それをいったら都内各所そうでしょう。

再開発というよりは道路拡幅次第という気がします。
さびれた商店街もそれによって変わるのではないでしょうか。
道路拡幅も相当な時間がかかりますが、単なる計画決定ではなく用地買収が大方終わって
拡幅着手間近なのがまだ救いです。

192です。
ネガティブな事ばかり書いてしまいました。
良い点は、六本木や丸の内まで自転車でも行ける点です。
忙しい時は東京までタクシーで行ける気軽さもあります。
また、フォーシーズンズホテルも歩こうと思えば行けてしまいます。
あそこの庭を散歩すると贅沢な気分になります。
去年、柳町に美味しいレストランが出来たのは良かったです。
交通の便はさほど不便に思った事は無いです。

192です

陸の孤島はちょっと言いすぎでした。
ただ、開発が遅れて取り残されている感じは否めないと思います。

確かにこの辺りはオシャレとは程遠いし寂しい町並みです。
でもやっぱり駅近（大江戸線でも）のメリットは大きいし、まー住めば都ってものです。
最近は休日に外苑の方までジョギングして、カフェで朝ごはんなんてことを楽しんでます。

パンは牛込神楽坂のメゾンカイザーで買ってます。

>196さん
　美味しいレストランってどこですか？もしよかったら教えてください。

>>192さん、>>198さん
参考になる情報ありがとうございました。牛込柳町はともかく曙橋経由ならどこに行くにも便利そうですし、都心なのにどこか懐かしい雰囲気も気に入ってます。拡幅については実現したらラッキーくらいの期待感ですかね。穴場、という表現がぴったりな気がします。

都営大江戸線って、久しぶりに乗るとこびとの国に行ったガリバーのような気分になりませんか？

わは、ガリバー。
確かに小さめですよね。

私は柳町⇔飯田橋まで利用しているのですが、毎日朝も夜も、休日も座れます。

柳町の寂しさとは、曙橋の商店街くらいの寂しさですか？