パークコート麻布十番　ザ　タワー

ここの想定利回りはどのくらい？

>>875

知性が関係あるのか？何か火消しに躍起になるほうが不自然で余計に気味悪いが。

利回りなら新築じゃくて中古。
住むなら新築と中古は五分五分。

一般論だが、自殺等の心理的瑕疵がもしあれば、賃貸では貸せなくなるから、利回りは厳しいでしょう。

もしあれば、、、。

もしあれば、です。

でも重要事項に準ずるような書面を三井が出すんでしょ。あるんじゃないんですか。
仮に入居希望者や賃貸業者からヒアリング受けた場合にウソは言いにくいですからね。

週刊東洋経済4/11号P１０５

リーマン後に値下がりした駅７０㎡換算価格　（万円）

リーマン前　リーマン後　　　　　　　　　価格変動率

麻布十番　10,439 　　8809 　　　　　　　　　　84.4

実に１５．６％の下落！

６０㎡程度の小さな部屋を三井、スミフで検討していますがスミフなら20F、三井とお見合いの部屋で6800程度、三井なら数ヶ月前に行ったときに同じくらいの部屋でもう少し高かったと記憶していますが値下げしているといううわさがあり、もいちど三井にいかなければなーと思ってるとこです。同じ価格ならば駅から近い三井が有利と言わざるを得ないので悩みどころです。スミフのエントランスはめちゃめちゃかっこいいのでいいなと思ってもいますが。
どなたか同じくらいの部屋をご検討されている方いらっしゃいませんか？
平米400万程度で買えるこの大きさは買いかもしれないと思ってます。前向きな情報交換していきましょう。

4年前に都心のマンションを購入しました。現在はセカンドハウスとして使用していますが、将来は賃貸にするつもりです。
一時ものすごい勢いで値上がりしましたが、現在は落ち着いています。しかし購入時よりはわずかですが値上がりしています。ここも下がらないかもと思い購入しました。
甘い？

住友と三井　同じくらいの値段だと思いましたが、値下げしてるって本当ですか？
竣工は来年なのに。　購入済みの私は？

＞＞８９２
平米４００万はものすごい価格になりますよ！
坪単価の間違いだと思いますが、坪単価４００万出すなら選択肢がもっとあるように思いますが．．．

890,891,894です。

ネガティブ（後ろ向き）な発言なのでネガキャンと誤解されると困るので、
自分の立場を述べておきます。私は住友のほうで手付金（１割）を払って契約している者です。
今後、自分の購入予定のマンションが２割、３割と資産価値が下がってしまうのではないかと憂慮し、
そういう予測が立つなら１割の手付金を損切りしようか検討中なのです。

私が同じ状況なら、同じように悩むかもしれません。
でも投資目的ならともかく、居住目的ならあまり悩みません。
完成間近ですし、出来上がりをわくわくしながら待ちましょうよ。
値段はともかく、気に入って購入したんでしょうから。

>892さん
わたしも同じくらいを検討しました。
住友は50～60平米サイズが三井とお見合いの西向きに多かったですね。
三井の60平米台は、南・北・西それぞれ配されていますが、
坪単価は、西（将来お見合いの）がかなり割安で
北（東京タワービュー）と南は高かった印象です。
ちなみに西も条件が良くお手ごろな階の在庫は少ないです。

すいません。892です。坪４００万の間違いでした。他の土地も考えれば坪400万だとかなり選択肢は広がりますがこの立地、クラスを考えて住居、将来の売却、賃貸を視野に入れたときとてもいい条件なのではと思い、検討しております。２，３年の短期間では確かに分かりませんが10年スパンで考えると市況は持ち直しているとよんでおり、数千万の値下がりは考えにくく、市況が戻ってきたときに売却すれば決して大負けはしない物件だと思っております。短期間の売買で考えれば確かに今購入はリスクが高いかも知れませんが中期で見た場合は高所得の単身、DINKSにすれば7000万クラスの部屋は必ずニーズがあると思います。このエリアは再開発で他にもタワーが建ちますが10年後には新しい駅近の新築と地区10年の2本は競合にはならないと思いますし、逆に開発が進んで全体の価値向上にはつながってくるのではと考えています。施設に関しては有明のタワーと違って周りになんでもあるので過剰なものは必要ないですし、エリア特性を考えて作られた素晴らしいエントランスのスミフさんは過剰供給の３LDK以外はよくかんがえてるなーと思います。

あと、三井の値下げは私も人から聞いた事なので最近見に行かれた方、もし状況ご存知でしたら教えていただけると幸いです。値下げは70以上のタイプでおきているのでは、と勝手に推測しています。。
ファミリーであそこで子育てする人は資産的にも環境的にもごく限られた層になるとおもいますが・・・。

892さん、楽観的に見えますが。
ミニバブル中に都心で7000万クラスの中古を、なかなか売却できなかった身としては。

昔から「売り貧乏」といいますからね。売るときは足元を見られて買い叩かれるのが普通です。買い叩かれない
｢バブル」はもう当分こないでしょう。マンションは実需で買う時代ではないでしょうか。

現在、３０階以上の部屋を購入検討中です。たとえば３０階で下の方に首都高がある場合、窓を開けるとどのくらいうるさいのでしょうか。また、蚊も蠅もあがってこない、といいますが本当でしょうか。さらに、通常、首都高のすぐ近くですと排気ガスもかなり気になりますが、３０階でもやはり排気ガスは気になるでしょうか。まったく検討がつかないので、どなたか３０階以上の窓の開く部屋に住まわれたご経験のある方がいらしたらご教示いただきたくお願いいたします。

別なタワーの４０階位に今、住んでます。
近くの道路の騒音は聞こえてくるし、虫も飛んできます。
排気ガスに関係なく空気はキレイってわけでもありません。

港区内の首都高に程近い３０階位に住んでいます。

虫は入ってきます。ただし網戸が必要な程には感じません。

首都高を走行する車やバイクの音もよく聞こえますが、テレビの音が聞こえなかったり
会話が聞き取れないことはありません。窓を開けて寝ることもできます。
また、救急車やパトカーのサイレンの音の方が遠方からでもよく聞こえます。

排気ガスは全く気になりません。この点は以下のスレを参照されてはいかがでしょうか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3229/

また、風のおかげで夏でもエアコンをほとんど必要としません。

以上ご参考までに。

わたしのとこは23階ですが、虫来ますよ。

高速の騒音、排ガスに関しては、類似物件の現地調査をお勧めします。
湾岸当たりでは高速に近い高層物件の賃貸、売れ残り、中古が沢山あります。購入を考えているこちらの部屋と条件の近いものを、買う様な（借りたい様な）振りをして見に行ったら良いと思います。

風通しに関しては、その物件が内廊下か否か、また、間取りがどうか、どの程度窓が開くか等によって様々です。

簡単に言うと外廊下で、角部屋、バルコニーが全ての部屋にある様な物件は風を通せますが、一方向にしか窓が無い（いわゆる角でない中住戸）で内廊下だとあまり風通しは良くありません。全熱交換換気だと大丈夫だと言いますが、自然の風通しに勝てるものはありません。

音は上に上にいくとよく言います。上方向に逃れるのは困難です。

皆様、情報をありがとうございます。
もうひとつあわせてお尋ねしたいのですが、36階建てで４機のエレベーター（高層階、低層階の別なし）というのはいかがなものでしょうか。以前、ご意見されていた方もあったかと思いますが、ご経験者の方にぜひ伺いたいと存じます。よろしくお願いいたします。

だいたいの総戸数、エレベーターの定員、４基は非常用込みか？。
も書いてください。

↑スミマセン、別な物件の事かと錯覚しました。
ここは、少な目だと思います。

このマンションは朝早い外資系からや遅いマスコミまで色んな人がいるのでそこまで気にすることはなさそうですよ。

上下階分別無しの４機＋非常用、いろんな人がいたって重なる時間帯はありますし
ストレス間違い無しですね。意外と週末の昼間とか。上から降りてくる人は何回途中停止するやら。
非常用もごみの回収時間帯などは、まったくもって役立たず。
排ガスは分かりませんが、北側、西も東も高速道路＋隣接道路が早くから遅くまで
交通量が多く、騒音があることは間違いありません。

街の夜景って、すぐ飽きてしまうけど、
高速道路のヘッドライトの流れって、
ずっと飽きない気がする。

どおぞ好きなだけ眺めていてください。

上下階分別なしの4基なら分からないですが、ここは17階までが2基で、
それ以上は3基なので大丈夫じゃないすかね～？

高速道路の光の流れって飽きないって人がたまにいるね。
私は理解できないけど。

ごめんなさい、それはおとなりでしたね・・。
こちらは4基のみなんですか、ちょっと混むかもしれないですね～

>>915
動いているものがあると飽きない。一番飽きないのは、海（船）と波が見える部屋。
できれば、葉山あたり。東京でも内陸よりは湾岸の方が飽きない。景色だけはね。

近隣の　西側の再開発の計画　(案)が出ました。（今後変更もあり　ただ最新）

なんと　密集老朽木造住宅地区から　密集マンション地帯に

讃岐会館は　数年後取り壊して当面公園に（その後ビル用地になるかも？）

中央の小ぶりな商店街を中心に　南北に分け北街区と南街区に

北街区には大道路に面して１０階建の事務所棟

その直ぐ南には岸壁にあるテトラポット状(３個の羽根の風車形式)に４０階建の住宅棟
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南街区には２８階建の住宅棟

その直ぐ東にも２０階建の住宅棟

これこそマンションのごった煮鍋でござい！

大地震で倒れかけたら　マンション同士の頭ゴッツンでござい！

>>921

電車も飽きないよ＾＾

テトラポット状って、
昔の公団がよく造ってた「スターハウス」を大きくした建物かな。

長方形でもなく正方形でもなく　芝浦アイランドの　ケープタワー　のような建物ですよ。

＞No.922 by ご近所さん

どちらで、その情報を？
興味があるので、自分でもみてみたいのですが・・・。

ケープタワーは、スターハウスを大きくした形状。

トライスター型と言うようですね。

風に揺られる大きな木々も飽きないよ。

ググってみたら、トライスター型とはケープ用に三井が考えた言葉らしいです。
スターハウス型が昔からの呼び名です。(ALL-Aってブログより)