パークコート麻布十番　ザ　タワー

本当は元麻布ヒルズが欲しいけど、高くて手が出ません。

↑こんなに申し込む人いるのか！？
物件は魅力的なんだけど・・・、私はまだ踏み切れません。
買うとしたらここなんだけどな・・・　締め切りまであと一週間あるからもうちょっと様子見るかな。

今日申し込みに行ってきました。
私は南向き検討なのですが、担当さんから「すいません。抽選になるかもしれません。」
と言われてショックでした。先週までは大丈夫だったのに。。。
確かに込んでいて、担当さんも思っていたより申し込みが入りそうだということでした。
私はローンの審査も終わっているので、よく頼んでおきました。
ちなみに、皆さん洗濯機どうしますか？私は無しを選択しようと思っています。
（ちょっともったいない気もしますが）

高いとはおもわないが、いろんなことがあるからな…
こんなときだから、良い物をいろいろ選べるんだろうけど、まだ迷ってます。

５８９さん
私も今日申し込んできました。
洗濯機、私も無しにするつもりです。もったいないですが、将来のためにも自分で好きなものを付けるようにします。
ほんとうに今日は混んでましたね。私の部屋は、私で２倍目とのことです。もうこのへんで勘弁して欲しいです。

何だか皆さん、三井さんっぽいコメントなんですけど、本当に登録されるのですかね。

そんなに魅力的かなあ、ここ。

私は現地をみて一気に買う気が失せた。
現在販売中の都心物件もいくつかあるが、客観的に比較してここがさほど魅力的にはどうしても思えない。高くはないけどね。

私は、少し高いけど他物件にする予定。

>>593さん
参考までにどちらにされるんですか？
もっと魅力的な場所がどこなのか知りたいです！

AT六本木。

まさか正面は高速、裏は墓場に酒場が続くってところではないでしょうね。

>596

どこの話？

>正面は高速

これはここPC麻布十番のことだね（笑）

私はもう少し様子を見ようと思っています。
去年のバブル最高値に比べると確かに安くなっていて、
購入可能な価格ではありますが、坪450万円はまだまだ
高値かなと。

ＰＣ赤坂も売り出しからもうすぐ1年になりますが、
まだ完売状態ではないため、ここもまだ半年くらいは
検討する時間がありそうです。

今すぐ登録する理由はないですね。

>５５９

今すぐ登録する必要ないのはあなたの考えですよね。

登録したい人の気持ちをあおるのに何か意味があるのですか？

人それぞれ考え方違いますから。

地価が下がった時に物件探し始めるより、気に入った場所で購入できる予算が
あれば十分買いだと思いますけど・・

>５５９

今すぐ登録する理由がないのはあなたの考えですよね。

登録したい人の気持ちをあおるのに何か意味があるのですか？

人それぞれ考え方違いますから。

地価が下がった時に物件探し始めるより、気に入った場所で購入できる予算が
あれば十分買いだと思いますけど・・

今すぐ登録する理由があるのはあなたの考えですよね。

登録したくない人の気持ちをあおるのに何か意味があるのですか？

人それぞれ考え方違いますから。

地価が下がって物件はあまっていて、気に入った場所で購入できる予算が
あっても十分買わなくても良いと思いますけど・・

なんだか気持ち悪いんですけど。。。

個人の判断にとやかく言うのはやめましょう。
全体的には良い物件だし、そんなに高くもないけど、景気が・・・というところでしょうか。
私はこの商品であれば今購入しても大きく損することはないと見てはいます。
理由は再開発の将来性と立地条件と売主の安定性です。
（私個人は株がやられているのでもう少し時間が必要ですが）
今回の販売で検討できる人がうらやましいです。

なんだかデベのアピールそのものを書く人がほんと多いね、ここ。

いろんな意見があるのは有益なことだけど、デベのアピールとおんなじことならMRでいくらでも聴けるからねえ・・・

私の印象としては、

都心の再開発、三井物件　は確かにここのいい点だけど、立地はいまいち。また、再開発地域のなかではまんなか（はさまれる）のもちょっと気になる。

てとこかな。

価格が高くない、という意見が多いようですけど実際どうなんでしょうか。
佃の例とか当時買い時でないけど今となっては・・・、などありましたが、
平均坪単価350万円だった訳ですし。

表面利回り5%の物件が、10-15年後くらいに買い替えを前提としたときに
どれくらい価値を維持できるでしょうか。

薬物のイメージダウン大きかったですね。

↑
はい？＾＾；

最近のマンション選びのポイントは「暮らしやすさ」にある。人気物件の「条件」には、職場、学校や病院に近く、買い物に便利、公園が近いなどもある。こうした「条件」は昔もいまもあまり変わらないが、景気低迷でより重視されているようだ。

駅まで近くてフラット、便利な場所にあると思いますが名前ほどに惹かれない感じです。
ＰＣ赤坂に比べると内装や間取りも良さそうだけど、高級なイメージがするのはＰＣ赤坂の方でした。
生活するには便利だと思いますが、これだけの価格になると悩んでしまう物件です。

抽選外れました。
抽選なんかになるとは思っていなかったのでショック。

抽選にあたったので買うつもりですが。
抽選会終わったのに掲示板に書き込みが全然ないけど、もしかして他に買う人いないの？
すごく不安なんですけど、、、、、。

＞抽選外れました。
＞抽選にあたったので買うつもりですが。

完成してから、Ｍ井、Ｓ友どちらにしようか？
現物を見てから決めようとか、そのうち値引きがある？
のんびり構えてたら、抽選が出るとは・・
今時、信じられない人気にちょっと焦った。

http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/110565213.html

予想通りでしょう。都心物件はだいたい人気の部屋は抽選になってるようです。欲しい部屋は他の人も欲しがるもんですよ。
ここは方角の差も大きいから。

だから、気に入った部屋を手に入れたかったら待ってたらだめですね。

モデルルームが１２月１６日から一か月クローズするそうですが、理由ご存じの方いらっしゃいますか？　　

まさかあまりに購入者がいないから　ではないですよね。

以前セカンドハウスにと申し込んだ　マンションが人気がなくて賃貸用に　変更されてしまいました。（そこも都心でした！）
手付金が倍返しだったので　ラッキーではあったのですが。

まさか　ここは大丈夫ですよね？

契約日に聞くつもりですけど、たんにお正月休みだといいのですが？

三井レジは、夏休みとかお正月休みの期間中で、販売期の谷間は、けっこう長期で閉めますよ。
ほかの物件でもそういうこと、ときどきありました。
今回は、特に景気の谷でもあるし、慌てても仕方ないということではないでしょうか。

改めて現地を見てきました。
ん〜思ったより道路から結構近いね。

意外とスリムな感じ？
そしてS友さんがやけに目立つね。

近くの施設、いろいろ見ました。
スーパーのnissinは本当に外国人向けのスーパーなんですね。
惣菜とか鮮魚がなくて困るなーと。
十番のピーコックまで買出しですかね。
近くに普通のスーパーがあるといいんですけど。

６１９さん、当選おめでとうございます。
私はハズレてキャンセル待ちを担当さんにお願いしましたが連絡ありません。。。
来年になると色とか選べなくなるとのことだったので、「今回で」と思っていました。
当然来年も申し込みするつもりなので、入居できるようになったらよろしくお願いします。

６２０さん、
なんと私も落選してしまいました。
経済情勢はよくなく、抽選なんてならないと思っていたので、正直困惑しています。私もキャンセル待ちをお願いしていましたが、既に契約になったとのこと…
この状況の中でほんとに人気なのかここは！？

先日、契約を済ませてきた者です。
その際営業さんに伺った話では、今回抽選になった住戸は複数あったようです。
倍率４倍のお部屋もあったとのこと。
モデルルーム内のボードには、一応全住戸にお花はついておりましたが・・・

日曜日にモデルルームに行きましたが一期の部屋で今案内出来る部屋は無いと担当さんに言われました。
私は登録要望書出していたのですが迷って申し込みしませんでした。甘かったです。
年明けは狙うつもりです。

↑
↑
あおりか？ほんとか？

隣はどうなんだろ

１期２次やってますよ。

売れそうな部屋を売りに出して平均倍率が２倍ちょっとというところでしょう。これからの不動産マーケットはどうみてもお先真っ暗状況。あせることはないと思いますが。

おなじ三井でも立地の希少価値の面でＰＣ赤阪の方が良くないか

麻布も低層が多く供給が少なかったから値段が高かったが
巨大なタワーが3棟も建ったら、希少価値もあったもんじゃない。

平均倍率２倍…
鵜呑みにしてるなんて、お気楽な人ですね。

>>627さん
全く同じ価格、間取り、眺望等の条件が同じ部屋がPC赤坂とPC麻布にあると
仮定するならば、PC赤坂の方が一般的には立地の点で上なのではないかと思います。
ただ、現実的に諸条件が全く同じことはありえず、特に価格を考慮すれば、
どちらを選ぶも好みによるんじゃないかというレベルの差異だと考えます。

あと、希少価値という話ですが、十番にタワーが1500戸供給されることによる、
供給増の影響は赤坂PCに対しても同じだと思いますよ。
麻布PCと赤坂PCは同じセグメントじゃないでしょうか。

結局その多くが賃貸に回るようになれば、ますます都心の賃貸物件が増えすぎて、プレミア的な賃料の獲得が困難になりますね。マンションＰＥＲがかなり悪くなっちゃう。虎ノ門の再開発もありますし、前途は暗いですね。

不動産経済研究所は12月11日、東京都区部における「高級・高額賃貸マンション」の供給動向をまとめた。「高級・高額賃貸マンション」の定義は、新築時点で月額賃料30万円以上の住戸を含む物件。それによると、07年12月から08年11月の間に「高級・高額賃貸マンション」は52件、6,863戸が供給されたことが分かった。そのうち、月額賃料100万円以上の住戸を含む超高級賃貸マンションは11件、1,779戸供給された。

>629

＞PC赤坂の方が一般的には立地の点で上なのではないかと思います。
＞あと、希少価値という話ですが、十番にタワーが1500戸供給されることによる、

現在の　赤坂＞三田　という立地において、
麻布十番（三田）はこれから１５００戸の大量供給。

＞麻布PCと赤坂PCは同じセグメントじゃないでしょうか。

確かにいまのところは、大きな差は無いかもしれませんが、
１５００戸供給された後は、十番の希少価値が下がり、
赤坂との差は、現在よりもさらに開くと思います。

赤坂のほうがステイタスが上でしょ。三井さんのコンセプトもそうでしょ。ベルボーイまでいますよね！　グラットきましたが、毎日のお買いものはどこで？の問いに、紀伊国屋さんが宅配してくれます。との答えだったのでやめました。　マンションは買えても、毎日紀伊国屋はちょっと　つらいので　ここに決めました。　お金持ちの人は赤坂を買えばいいのでは？

すみません、素人なので、、。

三井、住友がタワーを建設して、ついでにＣ地区も再開発で綺麗になったら、
あの辺一帯　価値が上がると思うのですが。

どんなものでしょうか？
（ついでに　あのどぶ川も暗渠にならないかな）

＞あの辺一帯　価値が上がると思うのですが。

そういうことは織り込み済みといって、
価格にも既に反映されています

PC赤坂と比較検討しているのですが、ここは立地としてどぶ川と高速が近いところがマイナスかな？

近くの川なら気にしないで良いと思います。
住友の方作ってますが低層階でも臭いしたこと有りません。
高速の騒音ですが低層（ガードフェンス有る）と高層の方は気にならないとゆうか、
結構離れてますよ？

夜景は絶品ですｗ北に東京タワー、東は海、西は六本木ヒルズ、南は富士山。


ただし、８０平米以下は狭いよ〜

モデルルーム見て来ました。
値段表も見せてくれましたが、不況なんて関係ないって言う感じのお値段でしたね。
８０戸、もう、売れているという手紙が来ましたね。

我が家も、再度、来年早々、みんなでモデルルーム、もう一度行く予定です。
ほぼ、我が家は、決定です。買う事にしました。

でも、何年住むか判りませんが・・・・

マンション暮らしは、初めてなもんで。

ここのＭＲ、まだ営業しているのですか？
来年の1月17日より営業再開との通知が届いてましたが。。。

１２月１２日に下見で行って来ましたが、もう、来年の中旬までは、営業しないような事を
コンパニオン？の方が、そう言えば、言ってましたね。
来年早々、また、行きます。
かえって、今がチャンスだと思っています。
世間は不況のようですが、うちは関係ないですね。
ひょっとしたら、世間の人々には悪いのですが、LUKYかも知れません。
こんな事を言って、申し訳ありませんが。

LUCKYのTYPOだろ。
察しろよ、それ位。
でも６４０みたいなのが近所にいたら、
嫌だろうな。

居室内の中央部に柱がある安い躯体（大きな逆梁）・・・それがプレミアムコンフィデンスという発想
容積率を犠牲にしない屋根のない共用施設（灼熱ティアラデッキ）・・・それがプレミアムコンフィデンスという発想
居室内の仕様は安物オンパレード（小さい窓、安物ガスコンロ）・・・それがプレミアムコンフィデンスという発想

一般人が気付かない所を安く作って翻弄する・・・それがプレミアムコンフィデンスという発想

三井のクオリティ・・・

ご近所さん。すごく悪意を感じますね。

買う気もないのにモデルルームへ行くとは、ずいぶん暇だこと！

それとも　お隣のデべのかた？

>ご近所さん。すごく悪意を感じますね。
>買う気もないのにモデルルームへ行くとは、ずいぶん暇だこと！
>それとも　お隣のデべのかた？

ひ、ひどい(・_・、)ポロッ
そんなに言わなくてもいいじゃない(;＞_＜;)ビェェン
CT品川当てたからいいもんっ ρ(・・、) イジイジ

やっぱりシティタワーかぁ…。

シティタワーは、正月営業するみたいですね。
気合、入ってる。
http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/111919206.html

>>647

「sgt」ってステーションガーデンタワー？

麻布十番温泉てなくなったんですか？
どなたか教えて下さいませ。

去年廃業したよ

電車の中で麻布十番商店会の重鎮と思われる御大方が大きな声で話していました。
十番温泉の跡地には複合ビルを建設するみたいですよ。住宅も入るのかなぁ、、。

えっ？温泉なくなったんですか？

六本木の温泉もなくなったし残念です。近隣で何処か温泉知りませんか？

詳しい方、教えてください。
高層マンションのエレベータですが、こちらのマンション、低層、高層分別なく
４基＋非常用１基みたいですが、これで充分と言えるのでしょうか？
３８階建て、５００世帯近くとなると、少ないような気がしますが。最大待ち時間は一体。
あと、最近多い建物内に入っている機械式立体駐車場、あれって音とか振動とか夜中でも
全く気にならないものなのでしょうか。お隣のCTさんは２５階くらいまであがってますし、
気になるところです。実際にそのようなマンションに住んでる方、教えてください。

>高層マンションのエレベータですが、こちらのマンション、低層、高層分別なく
>４基＋非常用１基みたいですが、これで充分と言えるのでしょうか？

低層階はあまり気にならないですが、高層階の方は、ストレスが出るエレベーター配分

素人が気付かない所を安く作って高く売る・・・それが、プレミアムコンフィデンスという発想。

三井は、エレベーターをケチるのが通例みたいです。
最近ではパークシティ豊洲のエレベーター壁は、カーペットが壁に平然と貼ってあります。
東芝の中でもグレードの低いエレベーター籠が使用されていて、しかもカーペット臭。
近所の三菱地所のWコンフォートタワーズのエレベーターは、ガラスのシースルーなのに偉い違いです。

三井のクオリティ・・・

653さんへ

台数もありますが、巻き上げスピードが大きく影響するので質問してみるのが一番ですよ（時間帯により待受け階を変えることもありますし。三井ぐらいの大手なら想定待ち時間も出していると思います。あと、エレベーター台数は管理費にも影響しますので、バランスだと思います。）。
ちなみに、私は３２階建の賃貸ですが（２１階）３台でそれほどストレスにはなっていません（ただし多少利用時間がずれていると思うので参考にしないほうがいいとかも）。

朝の通勤時間帯とかは下層階の人たちは押しても、一度上層階に上がってその人たちを収容して
降りてくるまで待たないといけないし、
上層階の人たちは乗ってからも、各駅停車で降りていかねばならず、ストレス溜まりそうだね、

>655
32階建てで何戸ですか？。

私のとこは28階建てで約280戸、エレベーター3基、ゴミ、非常用１基です。自分の部屋は19階ですが、朝は、やはり待ちます。他の時間は待ちません。

大規模なオフィスや高層マンションで、高層用と低層用でエレベーターが分かれているのには理由があって、
使用が集中する時間帯の待ち時間が長すぎるからです。　

４０階から、朝方の各階停車のエレベーターを想像してください。何分掛かると思いますか？

一方、エレベーターを高層低層共通にする理由は、エレベーターシャフト数を減らせるので、大幅に建築コストを削減できるメリットしかありません。

つまり、

素人が気付かない所を安く作って購入者を翻弄する・・・それが、プレミアムコンフィデンスという発想。

三井のクオリティ・・・

なんだか、レベルの低い会話だね？

ひょっとして、君達、かなりの＊＊＊だね？

そういう君達は、買えないし、買う気もないんでしょ？

住む資格の無い人達でしょ？

正直に言ってご覧。

CITYもPARKも君達には、手が届かないんでしょ？

判るは、私には。

ストレスの発散で、書き込んでいるようですね？

↑↑↑↑↑

ははは。。。　
寒いわ。　この方。

ここ都心の一流デベ物件の中では、少なくとも中層ぐらいまでは、特に値段が高いって感じてる人いないんじゃないの？。

ただ、この価格になると、居住環境、内部の設えなどにこだわりがある方が多いから売れてないだけでしょ。価格の問題に摩り替え無いほうがより的確にその物件の価値判断ができると思いますよ。それなりのお金を出せる人って評価も厳しいからね、ドブ、高速と幹線道路の排ガス騒音、隣とのお見合いなど簡単に問題点が指摘される物件をやっぱり選ばないでしょ。

ここはマンション用地としてとくに優れているというマンション用の立地ではなくて、再開発ありきで出来上がってきた計画であり、立地だからね。

先日ここのＭＲ見に行きましたが、
良かった点：
①意外と安い
②意外と眺めが良い
③意外と共用施設がきにった

悪かった点：
①部屋の仕様（黒いフローリングは最低）
②真ん中の柱
③高速に近い

でしょうか。ちょっと迷う物件ですね。

シティタワーに比べるとMRの受付嬢の質が格段に上のように思う。
マンション自体には関係ないけど。

まじめな話
今の経済状況を鑑みると、2年後引き渡しの物件に手を出すのは正直怖いですね。
シティタワーよりいい感じに思えるけれど・・・。

販売時のMRの受付嬢が、そのまま入居後のコンシェルジュになるわけじゃないから
あんまり関係ないなぁ。

先週、来場者のみの事前案内会に参加致しました。思っていたより賑わっていた感じでした。この時期に結構来られていました。私は購入を検討している者ですが要望書の話もお聞き致しました。まだ出すまでは至らなかったのですがあと１〜２回伺って結論を出そうかと思っております。なんか人間味の有る営業の方でとても安心致しました。私の希望は３ＬＤＫで９０㎡は欲しいと思っております。南の東か西の角で悩んでいます。でもいずれ購入するつもりですが・・・今はすごく悩んでいます。

＞665
もう少ししたら、西隣の再開発計画がはっきりして、どんな(高さ、位置)ものが建つかわかるんじゃないかな。
昨冬、営業さんが言ってましたよ。

それまで待って情報収集したらどうでしょう。

西側、とっくにほぼわかっていますよー。

同じ高さの３６階相当のマンション（賃貸かも）が１本と、
商業施設（これはそんなに高くないそう）、
南西側には１０階相当のマンションが１本だそう。

でも施工が始まるのが約７年後だそうです。

んなわけで、このマンションの南西側は高層階でも、建物が１つ、
中層階なら２つが視界に入ることになりますね。

専門的に言うと、西側の再開発はまだ準備中・・・。
（再開発も“準備”組合ですからね）
それが近々、港区？により再開発として認められることになるようです。

そこで、今計画中の(営業さんが見せてくれる)、

＞同じ高さの３６階相当のマンション（賃貸かも）が１本と、
＞商業施設（これはそんなに高くないそう）、
＞南西側には１０階相当のマンションが１本だそう。

が、本格的に動き始めるということです。

１２階の東京タワー向き４２㎡の部屋で５５００千は高いでしょうか？
眺望は現段階では一応東京タワーが見えています。
北側に大きなタワーが建つ計画などはあるのでしょうか？
素人的な質問申し訳ございません。

エレベータも懸念されますが、天井はどうなのでしょうか？
デザインはいいと思うのですが、耐久性でのデメリットが大きすぎると思うのですが。
天井と鉄筋の劣化対策が建物の寿命に影響が大きいだけに心配されます。

＞１２階の東京タワー向き４２㎡の部屋で５５００千は高いでしょうか？
ちなみに某ライバル物件は、
＞東京タワー向き　46.66平米　6550万円　
だそうです。
＞http://keizaikeizai.seesaa.net/article/113553652.html

＞デザインはいいと思うのですが、耐久性でのデメリットが大きすぎると思うのですが。
＞天井と鉄筋の劣化対策が建物の寿命に影響が大きいだけに心配されます。

貴方は偉い。
逆張りが外に迫出している分、構造上、防水性能的には、他の建物より不利です。
大成建設で大枚掛けて作られた都庁舎みたいに雨漏りしないといいですね。


居室内の中央部に柱がある安い躯体（大きな逆梁、強度の弱いスラブ）・・・それがプレミアムコンフィデンスという発想

躯体も見る人が見ると安いので、中古で売るときに売れにくくなりかもしれません。

立地も、
港区三田としての立地は悪くないと思いますが、高級な住宅を好む者の思考として、
JRの高架線などは嫌われます。

いくら駅の近くでも、電車の騒音や、騒がしい発車メロディーが３分おきに流されては、
閑静な住宅街とは言えないからです。

ここはJRの高架線ではありませんが、高速道があります。悩ましい所です。
（三田綱町パークマンションが高値で売れたのは閑静な住宅地であったというのもありました。）

ずばり私の狙いは今回販売の北東か南東の角。まだ予定価格との事ですが割と安くしている感じがします。最終的にいくらになるか興味深いですが今は価格発表が待ち遠しいです。先日営業さんに伺ったら３月の上旬だそうです。要望書はまだ出していませんが様子を見ながら、でも部屋はそろそろ絞らなくてはと思っています。

すいません、全部読んでいないんですけど「要望書」ってなんですか。

＞674
販売会社が次に販売する住戸を決めるのに参考にするもの。
いうなれば「私が買うから早く販売してね」という”要望"の用紙。

676様
　ありがとうございます。でもそうすると値段あがっちゃいませんか。これくらいなら買いますけどとか打診するんですね。

ここの北東角って東京タワーとかランドマーク見るに絶好だとは思うんですが、
お隣や道路隔てて建ってるＭＳとの見合いはどうなんでしょうか？

確かにこれだけの不景気になってくると、特殊事情でどうしても投売りしてくる売り手の影響で、一時的にもう一段の値下がりがあるかもしれないけど、今後、景気回復まで超低金利がつづき、貸してもそこそこの利回りで借り手がつくマンションであれば、しっかり住宅ローン控除を活用して実質１割引きの水準で6000万程度の1LDKを購入するのは、そんなにリスクのあることではないでしょう。

ここは三井のサクラばかり
誘導して時給はいくらなの？

あのー、多分値引きとかないと思います。ちょっと甘いんじゃないかな。
確かにせちがらいご時世だけど、都心の稀少物件は値崩れしていないし、
中古で売りに出してもちゃんと売れてる。
ここも１期は抽選になったし、下層階の小さな部屋ならともかく、
今の段階で指値するのは意味ないかと。
今の根付けで馬鹿高いとも思いませんしね。
部屋が選べるうちに要望書をだしたほうがいいと思いますけど。
要望書の数そのもので値段が激しく上下することは今更ないでしょう。

681さん、営業っぽい？？そうか、条件の悪い部屋はもう値引きしているのか。

同じエリアで1年以内に１０００戸近くの供給があると思うと、買い手は
あんまりキショウブッケンって感じないよね。
でも三井の営業の人、いい人が多いから好きですよ。

麻布十番って東京、大手町、銀座、渋谷、どこに行くのにも
乗り換えなくちゃいけないのがつらい。時間はそれほどかかりませんが。
高速に挟まれていて空気もよくないし。というわけで通りすがりの者ですが、
竣工はこちらの方が遅いのに、住友より板がにぎわっていたのできてみました。
住友ってそんなにだめなんでしょうか。

＞679さん　実質1割引きというのは、たとえば値段では８％しか引けないけど、オプションををつけてもらって1割引いてもらうということでしょうか。

　それでこのＭＳを賃貸にした場合、固定資産税・管理費・不動産屋への手数料などすべてを考慮して実質６％で回りますか（所得税が２０％とか仮定するなら、５％で回ったことになる）。
　新築ＭＳを最初から賃貸にする場合、スタートは何％くらいなら「そこそこの利回り」でリスクが少ないと言えるんでしょうか。

値引きないでしょ。ここの完成は来年の６月。ということは決算年度で２期後。まあこの数売れていれば決算年度（つまり来年の４月になってから）になってからでしょうね。
まあ、市況次第でしょうけど今が底、もしくは−１０％としてもそれほど損の無い物件では（転売目的でなければ）？

すんません。ちょっと説明不足だったみたいで、１割引の意味をとりちがえている方が多いので訂正しときますね。新築なんで売値を１割引といった交渉をするといった意味ではなく、住宅ローン控除分で5000万の残高に対して毎年１％を12年で600万分の税額控除のメリットという意味です。
仮に今の変動金利の水準が続けば、1.4%優遇で、年1.05%で住宅ローンを組めることになり、上記のメリットを活用すれば、金利が上がるまでは実質金利ほぼゼロで全額ローン調達も可能ってとこでしょう。大企業勤めでリストラされない自身がある方や公務員の方々にとっては、千載一遇のチャンス局面になりつつあると思いますが。あと変動金利が上がるころには景気も回復してきて含み益が発生してるとったイメージですが・・・。まっ、それは５年ぐらい先になるかもしれませんがね。

なぜかわかりませんがここはお気楽な方が多いですね。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

＞都心の稀少物件は値崩れしていないし、中古で売りに出してもちゃんと売れてる。

稀少物件ってまさかここ含んでないですよね。となりと含めて900ぐらい部屋があって、反対隣の賃貸も含めて大量供給されるとこで、新築がたくさん売れてない物件をまさか”稀少”って言わないですよね？。

＞変動金利が上がるころには景気も回復してきて含み益が発生してる


変動金利が上がってきて、ローンが厳しくなったらマンション売れって意味？、ローン控除が使えて今の住宅ローンの低金利ということは、そこに住む人のことを前提としてるんでしょ？、大変失礼ですが、見識が低いというか、業界人の癖のように見えますよ。その上、あなたの前提だと12年たっても5000万のローンが残っているようなローン組んでる人の話ですよね。マンション売ったらローン控除してもらえないんですけど。12年たっても5000万のローンが残ってる（ローン控除が満額使える人ってことね）って7000万35年ぐらい借りるんですよね。7000万を35年で借りれる公務員とか大企業のサラリーマンって35歳で年収1700万ぐらいですか？、そんな人いるか？。せめて医者とか弁護士とかをたとえに出そうよ。なにしろあなたのたとえ説得力ないですよ。