パークコート麻布十番　ザ　タワー

西側、とっくにほぼわかっていますよー。

同じ高さの３６階相当のマンション（賃貸かも）が１本と、
商業施設（これはそんなに高くないそう）、
南西側には１０階相当のマンションが１本だそう。

でも施工が始まるのが約７年後だそうです。

んなわけで、このマンションの南西側は高層階でも、建物が１つ、
中層階なら２つが視界に入ることになりますね。

専門的に言うと、西側の再開発はまだ準備中・・・。
（再開発も“準備”組合ですからね）
それが近々、港区？により再開発として認められることになるようです。

そこで、今計画中の(営業さんが見せてくれる)、

＞同じ高さの３６階相当のマンション（賃貸かも）が１本と、
＞商業施設（これはそんなに高くないそう）、
＞南西側には１０階相当のマンションが１本だそう。

が、本格的に動き始めるということです。

１２階の東京タワー向き４２㎡の部屋で５５００千は高いでしょうか？
眺望は現段階では一応東京タワーが見えています。
北側に大きなタワーが建つ計画などはあるのでしょうか？
素人的な質問申し訳ございません。

エレベータも懸念されますが、天井はどうなのでしょうか？
デザインはいいと思うのですが、耐久性でのデメリットが大きすぎると思うのですが。
天井と鉄筋の劣化対策が建物の寿命に影響が大きいだけに心配されます。

＞１２階の東京タワー向き４２㎡の部屋で５５００千は高いでしょうか？
ちなみに某ライバル物件は、
＞東京タワー向き　46.66平米　6550万円　
だそうです。
＞http://keizaikeizai.seesaa.net/article/113553652.html

＞デザインはいいと思うのですが、耐久性でのデメリットが大きすぎると思うのですが。
＞天井と鉄筋の劣化対策が建物の寿命に影響が大きいだけに心配されます。

貴方は偉い。
逆張りが外に迫出している分、構造上、防水性能的には、他の建物より不利です。
大成建設で大枚掛けて作られた都庁舎みたいに雨漏りしないといいですね。


居室内の中央部に柱がある安い躯体（大きな逆梁、強度の弱いスラブ）・・・それがプレミアムコンフィデンスという発想

躯体も見る人が見ると安いので、中古で売るときに売れにくくなりかもしれません。

立地も、
港区三田としての立地は悪くないと思いますが、高級な住宅を好む者の思考として、
JRの高架線などは嫌われます。

いくら駅の近くでも、電車の騒音や、騒がしい発車メロディーが３分おきに流されては、
閑静な住宅街とは言えないからです。

ここはJRの高架線ではありませんが、高速道があります。悩ましい所です。
（三田綱町パークマンションが高値で売れたのは閑静な住宅地であったというのもありました。）

ずばり私の狙いは今回販売の北東か南東の角。まだ予定価格との事ですが割と安くしている感じがします。最終的にいくらになるか興味深いですが今は価格発表が待ち遠しいです。先日営業さんに伺ったら３月の上旬だそうです。要望書はまだ出していませんが様子を見ながら、でも部屋はそろそろ絞らなくてはと思っています。

すいません、全部読んでいないんですけど「要望書」ってなんですか。

＞674
販売会社が次に販売する住戸を決めるのに参考にするもの。
いうなれば「私が買うから早く販売してね」という”要望"の用紙。

676様
　ありがとうございます。でもそうすると値段あがっちゃいませんか。これくらいなら買いますけどとか打診するんですね。

ここの北東角って東京タワーとかランドマーク見るに絶好だとは思うんですが、
お隣や道路隔てて建ってるＭＳとの見合いはどうなんでしょうか？

確かにこれだけの不景気になってくると、特殊事情でどうしても投売りしてくる売り手の影響で、一時的にもう一段の値下がりがあるかもしれないけど、今後、景気回復まで超低金利がつづき、貸してもそこそこの利回りで借り手がつくマンションであれば、しっかり住宅ローン控除を活用して実質１割引きの水準で6000万程度の1LDKを購入するのは、そんなにリスクのあることではないでしょう。

ここは三井のサクラばかり
誘導して時給はいくらなの？

あのー、多分値引きとかないと思います。ちょっと甘いんじゃないかな。
確かにせちがらいご時世だけど、都心の稀少物件は値崩れしていないし、
中古で売りに出してもちゃんと売れてる。
ここも１期は抽選になったし、下層階の小さな部屋ならともかく、
今の段階で指値するのは意味ないかと。
今の根付けで馬鹿高いとも思いませんしね。
部屋が選べるうちに要望書をだしたほうがいいと思いますけど。
要望書の数そのもので値段が激しく上下することは今更ないでしょう。

681さん、営業っぽい？？そうか、条件の悪い部屋はもう値引きしているのか。

同じエリアで1年以内に１０００戸近くの供給があると思うと、買い手は
あんまりキショウブッケンって感じないよね。
でも三井の営業の人、いい人が多いから好きですよ。

麻布十番って東京、大手町、銀座、渋谷、どこに行くのにも
乗り換えなくちゃいけないのがつらい。時間はそれほどかかりませんが。
高速に挟まれていて空気もよくないし。というわけで通りすがりの者ですが、
竣工はこちらの方が遅いのに、住友より板がにぎわっていたのできてみました。
住友ってそんなにだめなんでしょうか。

＞679さん　実質1割引きというのは、たとえば値段では８％しか引けないけど、オプションををつけてもらって1割引いてもらうということでしょうか。

　それでこのＭＳを賃貸にした場合、固定資産税・管理費・不動産屋への手数料などすべてを考慮して実質６％で回りますか（所得税が２０％とか仮定するなら、５％で回ったことになる）。
　新築ＭＳを最初から賃貸にする場合、スタートは何％くらいなら「そこそこの利回り」でリスクが少ないと言えるんでしょうか。

値引きないでしょ。ここの完成は来年の６月。ということは決算年度で２期後。まあこの数売れていれば決算年度（つまり来年の４月になってから）になってからでしょうね。
まあ、市況次第でしょうけど今が底、もしくは−１０％としてもそれほど損の無い物件では（転売目的でなければ）？

すんません。ちょっと説明不足だったみたいで、１割引の意味をとりちがえている方が多いので訂正しときますね。新築なんで売値を１割引といった交渉をするといった意味ではなく、住宅ローン控除分で5000万の残高に対して毎年１％を12年で600万分の税額控除のメリットという意味です。
仮に今の変動金利の水準が続けば、1.4%優遇で、年1.05%で住宅ローンを組めることになり、上記のメリットを活用すれば、金利が上がるまでは実質金利ほぼゼロで全額ローン調達も可能ってとこでしょう。大企業勤めでリストラされない自身がある方や公務員の方々にとっては、千載一遇のチャンス局面になりつつあると思いますが。あと変動金利が上がるころには景気も回復してきて含み益が発生してるとったイメージですが・・・。まっ、それは５年ぐらい先になるかもしれませんがね。

なぜかわかりませんがここはお気楽な方が多いですね。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

＞都心の稀少物件は値崩れしていないし、中古で売りに出してもちゃんと売れてる。

稀少物件ってまさかここ含んでないですよね。となりと含めて900ぐらい部屋があって、反対隣の賃貸も含めて大量供給されるとこで、新築がたくさん売れてない物件をまさか”稀少”って言わないですよね？。

＞変動金利が上がるころには景気も回復してきて含み益が発生してる


変動金利が上がってきて、ローンが厳しくなったらマンション売れって意味？、ローン控除が使えて今の住宅ローンの低金利ということは、そこに住む人のことを前提としてるんでしょ？、大変失礼ですが、見識が低いというか、業界人の癖のように見えますよ。その上、あなたの前提だと12年たっても5000万のローンが残っているようなローン組んでる人の話ですよね。マンション売ったらローン控除してもらえないんですけど。12年たっても5000万のローンが残ってる（ローン控除が満額使える人ってことね）って7000万35年ぐらい借りるんですよね。7000万を35年で借りれる公務員とか大企業のサラリーマンって35歳で年収1700万ぐらいですか？、そんな人いるか？。せめて医者とか弁護士とかをたとえに出そうよ。なにしろあなたのたとえ説得力ないですよ。