シティハウス志村三丁目～緑彩の邸～ってどうですか？

現地に行く度に、駅前にそびえるビオスガーデンが神に見えます

42さん、ありがとうございました。

坪単価は、3LDKで230万強です。
ご指摘のとおり、緑一色は好みの分かれるところでしょうね。
また、育った木も階数にによっては、日照も含め気になるかもしれません。
そして何より、ゼネコンの変更があった点は不安材料ですね。

他にも検討していますので、良く比較してみます。

なんと230万ですか。

そりゃびっくりの強気ですね。

私的には色々考えても210ぐらいかなぁ・・

我が家も　この物件を考えていていますがイマイチ購入に踏み切れません。
各部屋のドアの使用とかは気に入っているのですが・・
この物件を知ったのは５月下旬で　建物が出来ている途中の事など一切しらず、出来上がったパンフレット等を見る限りでは建物の構造・基礎もしっかりしているし・・と思っておりましたが、
42さんの話を聞き、確かに途中で　人が代わるには不安ですよね。
物件を見に行ったときは　担当者はそんなことは一言も言いませんでした（当たり前ですが・・）
前のゼネコンはどこだったのですか？

あああ

いくら新築とはいえビオスが180で出てるだけに、高すぎる
場所的にはあちらが圧倒的でしょう

プラウドと比べるかビオスの中古と比べるか難しい所
でも中古になった途端3割近く含み損を抱えるのも事実
板橋で5千万の中古マンションなんてそう簡単に売却できない

そうですね、板橋では築10年くらいで70平米くらいの中古はよくても3500万くらいが限界です。

本蓮沼から三丁目の築浅中古も見る必要がありそうですね
確かに170〜190がいっぱいのようです

42です。
ゼネコンは結局かわってないかも。
多田建設は2008年7月に会社更生法適用を申請しているので、
その時工事が止まって整理がついた所でまた再開したのかもしれません。
私だったら工事現場の所長等が工事停止の前後で同一の人物なのか確認したい所。

当時のゼネコン名をはっきり思い出せないので、気になる方は売主に確認してみてください。

・・この10年間で３回目の会社更生法のゼネコンってのも気になりますけどね。

環八の外は元々湿地の貧民街
やめた方が良いよ

内側でこの値段なら選び放題
金を捨てるようなものだ

46です。
42さんありがとうございました。
参考になりました。

ビオスタワーって　同じ住友の常盤台ガーデンソサエティのことですか？
（詳しくなくて　教えてください・・）
板橋近辺で探しているので　ココも候補ですが何せ高くて・・・。

ゼネコンは戸田建設→多田建設、でしたか？
ビオスタワーは三丁目駅の南西の高台（坂上）の高層ビッグマンションです。

ご参考になれば。

正確にはビオスガーデン城山
三丁目駅前です

いや正確にはビオスでなくヴィオスだよ

46です。
みなさんありがとうございました。
電車から見えるマンションですね。

モデルルームは、3LDKではかなり狭く感じました。4LDKでルーフバルコニーつきだと素敵だけど、高くて買えません。それだったら、中古の戸建てとか買ってリフォームのがいいかなあ。

環八の外側で高速の北側は昔は湿地でしたが、貧民街ではなく農村でした。
今は公団と都営の団地が多く、あとは戸建ての住宅地ですね。

URでも3LDKとかあるし、この物件よりも広いですよね。この強気の値段は一体。。。。
リビングは横長じゃなくて、縦長に設計すれば良かったのにね。

リビングの採光や家具配置を重視する方は横長が好みでしょ。

8/1のいたばし花火大会の一部提供名のアナウンスに
「住友不動産 シティハウス志村三丁目」が
出てきてました。

かえってWEBを見るとビンゴ。
http://itabashihanabi.jp/link/link.htm

販売促進費の一部が花火になってたんですね。

一応物件からも廊下に出れば見えなくはない、上層階の北側の窓があるタイプなら
部屋から見られるかも？
っていうのが売りになるんでしょうか。

比較的近隣の方からの引き合いが多いみたいですし、
宣伝効果を狙うなら良かったのかもしれませんね。

多田建設の債務整理の間の1ヶ月の工事中断が躯体(鉄骨やコンクリ)にどういう
影響をもたらしたのか見極められるなら見極めたいところです。

販売開始時期が延長されましたが、何ででしょうか？
お分かりになる方、教えてください。

すいません。「延期」でした。

あまりにも人気が無いからでしょう
この場所でこの価格ありえない

住友が焦って土地を買い漁った失敗作の一つ

何度も何度も延期されてますね
どう考えたらいいのやら

公園の前で駅から近いというだけ、東向きでこの価格はやっぱり高すぎでしょうか。周辺は
サミットのビルだけでほかにビデオショップとかレストランとか目ぼしい商業施設が少ない
のが不人気の原因でしょうか？先日近くのドラッグストアが閉店していました・・・。
検討中でしたがこれだけ延期されると意欲が薄れます。

やっぱり高いですよね。
強気の住友ですから、値下げはしないんでしょうね！？

常盤台ガーデンも１、２年掛かっても売り切ります、って言ってましたし。

もう少し選択肢がほしいです。

ヴィオスガーデン住民だが、この価格の物件は将来売る時に相当苦労するよ。
まず板橋では非常に少ない価格帯だから。
都心とは全く購入層はちがいます。

そもそもここは住所が坂下｡

昔よりかはよくなったけどイメージはよくありません。

適正価格は坪150〜160でしょう｡

常盤平だって値下げしなきゃ一生売れないよ。

延期って　具体的な日程は決まっているのでしょうか？

なかなか売れない場合そこの管理費や修繕積立金はどうなるのでしょうか？
購入済みの人に上乗せされるということでしょうか？

ここの住所は物件概要で東京都板橋区坂下一丁目32番3となっていますが、
地図で確認すると少し違うような気がするのですが・・・？　単なる間違い？

そのままをGoogleMAPで調べるとお客様専用駐車場の真正面になるね。

>なかなか売れない場合そこの管理費や修繕積立金はどうなるのでしょうか？
>購入済みの人に上乗せされるということでしょうか？

売れ残り物件の所有者がデベなので普通はデベ持ち。
でも、一年間だけとかの条件がある場合があったり
直接管理費・修繕積立金じゃないけどそれらに充当されるはずの
駐車場代が売れ残りの分予算案想定利用率を大きく下回って
マンションの予算が大赤字スタートになることもある。＞やっぱり住民にツケがまわる
駐車場代もデベが払う場合もあるみたい。
これら全てケースバイケース。

重要事項説明書には書いてあるっけ。
それらを見せてもらったりデベに直接聞かないと実際のところはわからない。

マンションって、管理費とか修繕積み立て金とか払う人がいなくなると怖いんですね！それって、新築に限らない話ですよね。
買う人の人柄もちゃんと見て売ってますと某デベの営業マンが言っていましたが、そういうのも大事なんですねえ。
このあたりの中古の3LDKは、今2200万円から売りに出ているから、やっぱり一気に半値近くなると思うと、ちょっと考えちゃいますね。。。。

東京都板橋区坂下一丁目32番3って何度確認してももっと北側の
日野自動車の敷地だと思うんですが・・・

近くにマンション用の更地がありますが、そっちの住所と間違えたのかな？
住所をなおす気力もないのかも。

あれは（地番）だから登記上の表現。
住居表示（郵便物が配達される住所）とちがっててもおかしくない。
地番としてなら正しいのかは知らないけど。

なかなか前向きな意見が聞けませんね。残念です。
緑の中に緑と白の外観、広いテラス、とお洒落な物件だと思うのですが。
でも、東向きでちょっと暗いですかね？価格も考えると･･･悩ましい！
今日から先着受付ですが、行かれた方、前向きなご意見を！

坂上のﾌﾟﾗｳﾄﾞは引渡し前に完売していたようですが、坂上と坂下ってそんなに違うもなんでしょうか？？？

坂下だと、大雨のときに、浸水被害とかあるみたいですね。今までには経験してませんが。。。三年前くらいに小さな浸水があったみたいです。
坂下は、工場エリアなので、お洒落な感じからは、ちょっと程遠いです。
子沢山や祖父母同居家族も意外に多いので、DINKS向けマンションは売れにくいかもですね。戸建の方が売れるかも？

やっぱり悩ましいご意見ですね。
前向きに検討中の方、是非プラスポイントをお聞かせください。

予約された方、決め手を教えてください。

坂上は、温泉とか、ちょっとおしゃれなお店とかもあるし、DINKS的なお洒落さを求めるなら、坂上の方がいいかも？
でも子ども生まれたら、温泉とかお洒落なお店には行けないし、ファミリーには坂下がいいかなあという気がします。

個人差はあると思いますが、
我が家はここをプラスと考えるところは
①　広いバルコニー
②　各部屋の扉の材質が良かった（他の住友物件より良いものを使用していると営業の方もおっしゃっていました）
③　バルコニーに面している窓が全面窓なので開放感がある。（住友さんの特許らしいです）
④　設計評価を取得している。
⑤　住友　財閥系なのでつぶれる心配がない。
⑥　三田線は　他より朝の通勤が空いていて楽。

などですかね。

三田線は、8時台なら結構すいてて運が良ければ座れますね。

ポジティヴな意見ありがとうごあいました。
広いバルコニーと開放感は魅力ですよね。
東向きで午後が暗いことと価格がネックなんですが、前向きに検討してみます。
予約された方もご意見をお願いします。

志村３丁目は物価が安く住みやすいですよ。
私もこの辺りに１年程前に世田谷から越してきましたがその物価の安さに驚いてしまいました。

南西向きとかがりそうだったけど。

駐車場代も世田谷より一万円くらい安いですね。
でも車がないと、つまんない感じ。生活をする地域ですね。
だから、ファミリー向きの地域では？

板橋区で家を購入しようと色々な物件の比較検討中ですが、住友さんって高いんですね、ほんと。
前野町のガーデンソサエティも高いし。
駅ちかいと言っても所詮志村なのになんでこんな高いの？？

今建っている物件は、資材と土地が高い時に仕入れた物件だからでしょうか。あと二三年は、狭くて高いのしか出ないから、今買った方がいいですよと2008年に、とあるマンションの販売担当者に言われました。。。
確かに今出てるのは狭いのばっかりですね！
でも住友は、つくりがしっかりしてそうです。だから余計に高いのでは？

なるほど！納得！
ガーデンソサエティなんてまさにソレですよね。
あと２、３年同じだったら、低金利の今かったほうがいいですよねー

ガーデンソサエティも志村プラウドもここも、板橋なのに高すぎ・・・。この辺りで最近でたマンションで適正価格だったのは志村三丁目のライオンズぐらいでは。どれも土地・材料が高騰している際に建てた物件だからね～。
ただ二～三年待ってといってもその間家賃を払っていくことをかんがえると・・・。
やはり２００３年頃建てた中古物件が狙いでしょうか？？？

今買うなら中古でしょうか。このあたりは10年以内の3LDKなら2500万円、4LDK戸建てなら3500万円が底値のようです。中古は定価ってないし、まだ下がりつつある。我が家はまだ検討中なので、あと二三年は待とうかなと思ってますが。戸建て賃貸が今ブームらしいので、板橋にもできないかなあ、と思ってます。
2015年に東京の人口が減少に転じるらしいですよ。待てるならそこまで待てば相当値崩れしそうですが。子どもは大きくなるし、困りますよね！

シティハウス志村三丁目のマンション
6000万円以上もする部屋もあるようですが、
買っても将来売却できるのでしょうか？
子供にとっての環境はどうなんでしょう？
このあたり空気はやはり汚いのでしょうか？
わかりましたら教えて下さい。

シティハウス志村三丁目のマンション
6000万円以上もする部屋もあるようですが、
買っても将来売却できるのでしょうか?
⇒間取りにもようでしょうが、6000万以上だと４LDKあると思いますが、
それでも５年たって４０００万～４５００万ぐらいに目減りするのでは・・・


子供にとっての環境はどうなんでしょう？
⇒板橋ですから公立はきついのでは・・・


このあたり空気はやはり汚いのでしょうか？
⇒首都高、１７号沿いではないのでまだ良いと思います。都内はこんなものでしょ。

いったい板橋の公立の何が悪いのか…

板橋区の公立（特に志村のあたり）はいい感じなのでしょうか？

No.101さん

ありがとうございます。
マンション買うのは難しいですね。

新築4LDKマンションの相場が4500万円の地域です。

小学校は、公立に悪いイメージはないです。
でも、中学校受験する子は少ないそうです。
緑小学校は異色で、ほとんどの子が受験するらしいです。

緑小、ってサンシティの中の小学校だっけ？
あそこは異質よね

販売開始してかなり経ちますが、動きが見ないですね。
契約済の方、購入予定の方、決め手を教えてください。

よろしくお願いします。

もう、入居が始まってるようですよ。
公園から見たら洗濯物が干されてましたし、
引越車が止まってました。

高すぎるという意見が大勢ですが、買い手は付くもんなんですね！？

どれくらい空いているんですかね？

っていうか、どの位売れたのでしょうか？

ポツリポツリですが売れてるみたいですね

まぁこの価格帯だから一気に売れるのは難しいんじゃないですかね

共働きの夫婦とか良いですよねきっと

高すぎるという意見が多いですが、売れているみたいですね。
建物は良いと思うのですが、
「工業地域」であり「浸水地域」だと思うのですが、
購入された方、検討されている方は、このあたりをどう判断される
のでしょうか？

書き込みにも3年前に浸水とありますが・・・

工業地域ですが、最近は工場跡地にマンションがどんどん建っています。
駅も近くスーパーも近所にあるので凄い便利だと思います。
ちなみにこの辺りまでは浸水しないのでは・・・。

>>115
購入も検討もしてない通りすがりですが。
その浸水はだいぶ離れた高島平通り近くのラーメン屋近辺が床下浸水したとかで、
地形的につながっているのでまとめてエリア指定されてるとかだったような。
実際に問題になるほどの浸水ってそうそう起きないんじゃないかなぁ
自分だったら念のため、1Fを避ける。あとマンション自体が加入する保険で
水害時の保障がどうなるか見ておくかな。

「工業地域」といいつつ現在物件周囲はマンションと公園に囲まれてる訳で。
両方ともホイホイ変化する物じゃないし実質的な環境は現在見えてる
ものからそんな急には変らなさそう。
環八の音や排ガスがどの程度なのかを考えておけばいいんじゃないかな。

やっぱネックは価格だと思う。

うん、志村のくせに確かに高すぎる。

リビオも正直高いですね。
そこと比べても～、って感じがしますが、住友なら高くないという点をご教示ください。
よろしくお願いします。

志村三丁目駅から徒歩8分のグラマシー(大京＆長谷工)って坪180-190万くらいじゃ
なかったっけ？
ここは徒歩5分で住不だけど、どうだろ。
坪215万-230万ってのには違和感あるな。

確かに平均的な所得層高い。

だから平均より高い方向けなんでしょうね

平均的な所得の人たち同士の共働きの方々だったら十分手が届きますよね!

うちは１馬力なんであきらめましたが、あの広いバルコニーと目の前の景色はかなり惹かれました。残念です。

値下げしましたね。
もう一度見に行ってみようかな。

え？値下げしたんですか？
どこ情報でしょうか？
でも元が高かったから、ふつうになったくらいですかね？

前を通りかかったら値段張り替えてましたよ。
これで3LDKは相場より少し高いくらいになりましたね。広さは狭めだけど。。。

値下げしたのか聞いてみましたが、売れたみたいで張り替えただけらしいです。思ったよりいいマンションだったので考えてみようと思いました。

グラマシーよりはいいマンションだと思いますよ。
グラマシーは南がでかい倉庫だし。。。

グラマシーは直床でしたが、ここは二重床なんでしょうか。

三丁目の環八反対側の三田線沿いに大京ー長谷工のマンションができるみたい・
駅から近いし南に広い土地らしい。どうなんでしょうか？

本当ですか？詳しく知っていたら教えてください。
こちらの物件を考えましたが　駅から遠い（暗い細い道）のと、ベランダから真向かいの大型マンションの廊下が見えるのが気になって考え中です。

130です。すみません。別の大京さん物件と勘違いしました。

こちらは駅近で、目の前も公園なので見晴らしは気に入っています。

ディスポーザ付きで良いと思うのですが、何年か後には修繕積立金は最初に見積もっている金額より高くなりますか？

シティハウスと三田線の高架をはさんで反対側で、大成建設の社宅の近くです（現在駐車場）。三丁目の駅から徒歩２分ぐらいでしょうか。。。

ここは　ディスポーザーは付いていないですよ。
私は　賛否両論ありますがディスポーザー付きのマンションを希望しているので諦めましたが、
修繕費は5年ことくらいに見直しをされあがっていくでしょうね。
一時金を集めるマンションもありますよね。

既に居住の方がいらっしゃれば、お伺いしたいのですが、
６階～８階の部屋を考えておりますが、玄関前などから、
いたばし・戸田の花火大会は見れますか？

最上階からは見えるとは言われたのですが、実際に現地でみると、
丁度、グラマシーがドンと遮っているように見えたので…。

お洒落な外観、公園の緑は魅力なのですが、日照が･･･
Ａタイプの６階以上は何とかいけるかとも思うのですが。
入居済みの方、いかがですか？

この緑色の外壁、好みが分かれるところですね。

136ですが、誰でも結構ですので、情報をお願いします。
スレに活気がないですが、人気ないのかなあ？

日照は営業に聞いたほうが早くない？

値段が高すぎてやる気が萎えますよね。4LDKは対面キッチンじゃないし。
花火大会の時期にはまだ入居者いなかったようなので、まだわからないのでは？
花火大会は、玄関側から見えたほうがいいですよね。ご近所さんとの交流になるし。

ほんと、高すぎですね。
大京の発表前に売り切らないとやばいでしょうね。

確かにやばいと思います。
大京はグラマシーで痛い目に合っているので、価格設定ははじめから安くいくでしょう。
線路そばだけど南向きだし、期待できそうですからね。（長谷工施工だから低価格設定は可能でしょう）