パークハウス文京関口について教えてください

人気は３ＬＤＫなんですね。広さはそんなになくてもいいんですけど、牛込神楽坂とどっちが割安かな。

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２３さん、
おそらく文京関口の方が割安です。
営業の人が言ってました。

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こっちの方が便利じゃない？

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最近分譲されたパークハウスの中でも、売行きは好調な方らしいです。

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まあ場所は悪くないよね。価格も手ごろだし。
大江戸線より東西線のほうが使えそうだし。大手町までなら自転車で通勤できそうだね。

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２ＬＤＫの売上も好調らしいです。

神楽坂まで歩いていけるのは魅力だな。

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色々と参考になりました。
ＭＲに行ってきます。
そろそろ第二期かな！？

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手ごろかなぁ…？

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最近分譲された物件の中では、当たりの方ですね。

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まあ決して安くはないけど、場所と仕様を考えたら妥当だよね。
２期はいつ抽選なんでしょうか。

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どうも間取りが気に入らない。
縁が無かったということかな。

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この物件を検討中ですが、購入済みの方々、ハザードマップでブルー一色という事に関してはどのようにお考えでしょうか？将来賃貸に出したり売ったりする場合に不利になるかと不安です。

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ハザードマップ見て賃貸で借りる人は少ないと思います。

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おそらくこの物件の最も大きな「傷」でしょうね。
それでも購入に踏み切りました。

　１．最近の川沿い工事後の大雨では、浸水がほとんどなかった

　２．ハザードマップが無いエリアの方がよっぽど怖い

　３．たとえば１０年間、実際に災害がなければ売却時も不利にはならない

私自身は素人ですが、幸い住宅業界の人脈は豊富なので、複数の業界人に相談しました。

完璧な物件はありません。（少なくとも一般人に手が出せる範囲では）
それぞれの物件が持つ傷＆メリットを冷静に判断すべきですね。

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確かに私も水害は怖いです。特に神田川は治水があまり良くなく、流域は昔よく氾濫していたみたいですね。ただ平成に入ってからは目立った被害はないようですが。

また、文京区が出しているハザードマップは、１時間当たり雨量が５００mm以上という平成１２年の東海豪雨を想定している極めて発生確率の低い（もちろんゼロではありませんが）気象条件でのシュミレーション結果です。おそらくこんな集中豪雨が発生したら関口近辺に限らず都内各地で相当な被害は免れないと思います。東京都の建設局（だったと思いますが）２３区＋多摩地域の水害ハザードマップをまとめたサイトを出しているので参考にしてみてはいかがでしょう。

ちなみに場所はここではないですが、以前目黒川近くに住んでいたことがあります。台風や大雨の時などに結構な水位の上昇はありましたけどなんともありませんでしたよ。もちろん単純な比較はできませんが。

No.37さんが言うとおり完璧な物件はないですし、最終的な判断をするのはご自分です。私は総合的に判断して自己責任で契約をしましたが、たとえ可能性は低くかろうが浸水の可能性が限りなくゼロでなければ怖い、というのであればこの物件はお薦めはしません。

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↑すいません「１時間当たり１００mm以上」の間違いです。

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現地に行ってきました。
意外に静かでいいですね。

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私も現地行ってきました。江戸川橋通り沿いにも関わらずうるさくないですね。
実際には通りから少し奥まったとこに建つから本当に騒音は気にならないかも。
パチンコ屋が近接してるとの情報だったのですが全く気になりませんでした。っていうか営業してたの？

あとは価格ですが・・。
同じ関口のベリスタ、水道のグランスイートがここと比べると安いので迷ってます。リセール考えればこちらのほうがいいのかもしれませんが・・。

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↑立地（駅からの距離）、静かさを考えるとおっしゃるとおり、リセールしやすいのはこちらの物件では。
ベリスタ、グランスイートは南向きは交通量が多くてうるさいと思います。

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マンション素人ですが、たまたま近所に住んでいるので、何度か現地を見ています。
立地上のポイントのうち、
・比較的広い通りに面している
・パチンコ屋の隣
については、すでに多くの方がコメントされている通りほとんど問題なさそうです。
一方で
・高速道路に近い
・川に近い（臭い、虫）
・水害のリスク
については、正直、よくわかりません・・・。
あのあたりの神田川は大量の亀が甲羅干しをしているのが目撃されているようですが、亀がそもそもきれいな水に住むのかよくわかりません・・・少なくとも今日見に行ったところ特に臭うということは無かったですが、冬なので・・・夏はどうなんでしょうか。

水害も、ハザードマップがあるだけまし、とのご意見もありましたが、ハザードマップがない地域が23区であるのでしょうか・・・？よくわかりませんが、少なくともその近辺で真っ青なのは関口近辺だけした・・・。

水害については第2期工事後リスクが大幅に軽減したとのことでしたが、専門家ではないので難しいですね・・・

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水害については３８さんのご指摘の通りだと考えます。

私はもうここに決めちゃいました。

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近所の賃貸住まいですが、匂いというのは感じたことありませんね～（笑）

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近所に住んでいて購入した者ですが、夏場江戸川橋公園を散歩していて神田川から臭いを感じたことはまったくありませんね。川をよく見てみるとそれなりに流れがあるので心配ないかと。そもそも川から目白通りはさんで何十メートルも離れてますから気にもしていません。

水害については私もよくわかりません。ただ、環七の下に地下貯水トンネルができてからなのかどうか近年神田川から水があふれたという話は聞いていません。

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桜の季節、神田川を早稲田方面に歩くと素晴らしいですよね。
今年も昨年も夜中にデートしました。

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>>46
江戸川橋周辺は川の匂いは無いね、あんまり流れていないからかもしれないけど。
コンクリートでがちがちに固められて普段は涸れている。

でも、排ガスはひどいよ。
首都高があったり、幹線道路が変に交差して渋滞が慢性化してたりして。
谷になっていて排ガスが溜まっちゃうからかな？
池袋まで谷の部分だけど、健康面を考えると長年住むのは？
住むなら山の方だろうね。

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混んでるのは環状4号線だけだと思います。

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排ガス？
２３区内で駅近の物件の中では、よい方だと思いますよ。

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購入を検討しているので、工事現場周辺に何度も足を
運んでいます。

今日も平日の夕方の様子を見てきましたが、毎度のこと、
渋滞もありませんし、排ガスも気になりません。
みなさんのご意見で神田川の臭いも気にならないのであれば、
スーパーも商店街も最寄にあり、駅近で非常に便利そうです。

水の件も、一軒家であれば問題でしょうが、２階以上のマンション
ですから大丈夫でしょうし、対策がとられているのでそれほど
心配していません。

都内のかなりの新築マンションのモデルルームを見てまわりましたが、
地下鉄駅２分で、思った以上に静かで商店街も充実しているこの物件、
なかなか良いのではないでしょうか。

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排ガスは冬場に調べても分かりませんよ。

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排ガスは気にしたことない。自覚症状がないだけかもしれないけど。
そもそも建築現場って目白通りとか首都高５号線から１００ｍくらい離れてなかったっけ？
もうちょっと安けりゃ是非とも欲しいと思うんだけど・・。
これが地所ブランドなのかな。

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景気が悪くなって車の量が減っているのかも？

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都心で排ガスフリーなところなんて無いのでは？
この辺りで歩いていて、排ガスが気になるほどではないなぁ。

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話の流れからそれてすいません。
もう契約済みの方々にお伺いしたいのですが、お薦めのオプションってありますか？
ここのマンションって標準仕様がそこそこのレベルのような気がするので（思い込み？）、あまりあれこれオプションつけなくてもいいのかな～って思うのですが。

なにぶん初めてなものでご教示いただけると幸いです。

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私は特にオプションをつけません。
標準仕様で十分だと思います。

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ありがとうございます。やっぱり標準仕様でも結構なレベルなんですね。
それに、電気関係の設備とかは家電量販店とかでも揃えられそうな気がしますもんね。

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満足できるレベルだと思います。
私も初めてですが、かなりの数の物件を見ましたから。（笑）

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ここって２期販売遅れてるみたいだけど売れ行き悪いの？

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1期２次、３次と販売続いているようだから、２期は来年に持ち越すのでは？

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ここのスレ、静かだね。

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書き込み多い物件って荒れてるスレが多いよね。
でも静かなのはいいと思う。ちょっとさびしい気もするけど。
販売状況が芳しくないのかな。

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第２期が始まるころには活気が出るでしょう。
荒れているスレは見苦しいですよね。

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２期販売はいつから始まるのでしょうか？
ご存知の方いますか？

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この物件は大丈夫だと思いますが、大雨などで水量が増すと神田川沿いはとても臭いですよ！
ほんとうに吐き気がします。
あと、物件のすぐ近所のみずほ銀行の前にマンホールがあるのですが、大雨のときにあそこから悪臭が！！っていう
ことがあります。
私は排気より川の臭いがとても嫌で、売却検討しています。

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ご近所さんは、神田川沿いのマンションに住んでおられるのですか？
本当に雨が降るたびに臭いのでしょうか？？？

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川沿いから少し離れています。雨のときとかは高速下を歩くのですが、夏場（台風のときとか）は最悪です。グランスイートのマンションは売れないのでは？と個人的には思います。パークハウスのほうまで行くと大丈夫ではないでしょうか。バルコニーも反対側ですし。あくまでも個人的な考えです。

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道路挟んで反対側にいますが、全く問題ありませんね。

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１０年近く近所に住んでいますが、神田川が臭い、というのは気になったことはありません。
もちろん吐き気を催すほどの臭いがしたなんてことも記憶にありません。
マンホールは下水道のことでしょうかね。それなら増水時はありえるかもしれませんが、ここに限った話ではないと思います。

感じ方は人それぞれ違うでしょうけど、少なくてもこの物件は心配ないと思います。
神田川の南側だから、夏場は風上のはずです。

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臭いの話が出て不安になりましたが、ちょっと安心しました。
ご近所にお住まいの皆さま、情報を共有していただきありがとうございます。

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花見の季節、神田川を早稲田方面に散歩すると最高です。

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雰囲気がよさそうな物件ですが、掲示板は静かですね。
今後はどなたかが建築途中の写真を掲載して頂ければ、嬉しいです。
私は頻繁に現地に行けないのです・・・。

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こちらの物件を購入された方にお聞きしたいのですが、駐車場の数が少ないように感じるのですが、車をお持ちの方は少ないのでしょうか？
どうしても車は手放せないのですが、駐車場が抽選になり、はずれてしまうと大変になってしまうので。。。

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こちらの物件を購入しました。

我が家は駐車場は申し込みませんが、現時点での状況(まだ全住戸完売してないようなで)でしたら、ギャラリーに問い合わせれば教えてくれるのではないでしょうか？

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駐車場は30台あります。そのうち24台は優先住戸に割り当てられるので、優先住戸を購入すれば駐車場を確保できると思います。

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関口「一丁目」というだけで萎える。二丁目とか三丁目なら飛びつくような価格だが。

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私も駐車場は申し込んでいません。
車は先月に手放しました。

都心なので駐車場希望者は意外に少ないのかもしれませんね。
７５さんのご意見と同様、ギャラリーに相談されることをおすすめします。

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我が家も駐車場は申し込みしていません。
感覚的には３０台全部埋まらないような気がするのですが・・。
ただ、そうなると修繕積立金等が予定通り貯まらなくなって別の意味で困りますね。

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74です。

入居予定のみなさま、ありがとうございます。

たしかに問い合わせるのが一番確実ですね。

週末にでも電話してみようと思います。

ありがとうございました。

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まだ売り切れてないみたいですね。
まだ建物が完成していないとは言え、この段階で売れないのはやはり苦戦していると考えるべきなのでしょうか？
完成後には値下げ販売になってしまうのでしょうか・・・？

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マンションの建設中の写真を撮りました。

外からはわかりませんが、４～５階くらいまでネットが被っています。

左隣にあるのがパチンコ屋さんです。

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私は近所の別のマンションの住民ですが、住み心地は快適、この辺は意外と穴場です。

江戸川橋の駅はすぐですから、雨の日もほとんど濡れず、とても便利。
ちょっと足を伸ばせば神楽坂です。神楽坂経由で飯田橋までぶらぶら歩けますよ。
また、江戸川橋公園は春の桜が素晴らしく、新緑の時期の早大通りをお散歩するのも気持ち良い。
椿山荘まで歩いて10分程度、成田空港への高速バスも使えます。
ちょっと頑張って歩くと、都電の駅もあり、早稲田大学がすぐです。

地蔵通り商店街も良いですよ、商店街ってなんだか味わいあるっていうか。
生鮮食料品、精肉やお魚、お惣菜などはスーパーより品ぞろいが良くて使えます。
ある雑誌によると、この商店街の辺りは裏神楽坂と呼ばれているらしいです。

夜は交通量が少なく、静かです。
でもコンビニや飲食店がある程度あるので、夜間でも人通りがある程度あります。

夏になると町内会毎にお神輿が出たりお祭りや盆踊りがあり、なかなか楽しいです。
神楽坂に比べると地味ですけど、生活はしやすいと思いますよ。

入居予定の方、お楽しみに！

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ご近所さん、いろいろな情報をありがとうございます！
年末の入居がとても楽しみになってきました。
椿山荘から成田空港への高速バスもあるのですね。
考えてもみませんでした。出張も多いですし便利そうです。

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椿山荘の見事な日本庭園は入場無料で、初夏には蛍も見学できて、夜とても賑わっています。
住んでみると、いろいろ発見が多いです（笑）。

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確かに販売は苦戦してそうですね。
値下げは遅かれ早かれあると思います。

１ＬＤＫの部屋なんかは強気な値付けがしますし、単身者は近所のグランスイートに流れているのも否めないと思います。

まあこのご時世しかたのないことですが、自分としてはいい買い物をしたと思ってます。

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ご近所さん、
写真掲載ありがとうございます！見てるだけで楽しいです。

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早々の値下げはありません。

販売時期が進むにつれて、残り部屋が限定されてきますので（人気が高くない部屋が残る）、
値下げの可能性が出てきます。これはどの物件でも同じこと。（特殊な例を除きます）

確かにこの物件は穴場かもしれません。

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結構建ち上がってきてますね。たまには見に行ってみようかな。

年末に見に行ったときに近くの鯛焼き屋さんに行きましたがすごく美味しかったです。おすすめです。

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公式ＨＰ見てたら第一期６次販売とかなってたけど、なんで第一期でここまで引っ張るの？
全然売れてないマンションみたいじゃん。

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各部屋、購入希望者が出ているので順次～期として販売が続いているのだと思いますよ。
今は牛込神楽坂の物件と同時進行で販売しているので、そちらの販売により力を入れて
いるのではないでしょうか。

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８階くらいまで建ちあがってきていますね。

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だれかご存知の方いたら教えてください。
このあたりって近くにスポーツジムとかプールってありますか？

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>>93さん
文京区のスポーツセンターが茗荷谷にありますよ。
あまり近くないですけど。

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>>94さん
ありがとうございます。
今度行ってみます。

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地下鉄や自転車なら、エスフォルタという会員制スポーツジムが市ヶ谷、水道橋、池袋にあります。水道橋にはプールもありますよ。

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一番近いゴルフ練習場はどこになるでしょうか？

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スポーツショップもありますか？

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欲しいんですが，ここの角部屋の3LDKは使いにくそうなのと、北に建っているマンションとの近さで迷ってます

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スポーツジムはラクーアの中にありますよ。

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確かにマンション間は近そうですね。あちら側は東では？朝日は当たらないでしょうね。夜に前を通ったのですが、やはり隣りのパチンコ屋の点灯がチカチカとマンションに当たっているので、豪華なエントランスも品悪くうつりますね。

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私はホームページのＣＧしか見てないのでよく分からないのですが、エントランスは結構豪華なんですか？

今、何部屋ぐらい決まってないんでしょうか。
ここ1か月ぐらいは先着順で申し込みできる部屋数も変わってないですし・・・。

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>>103さん
エントランスは私もＣＧしか見ていませんが（というかそれしかない）それなりに立派な造りなのかな、とは思います。ただ、特別豪華というわけでもなさそうですが。

まあパチンコ屋が面してる江戸川橋通りからは、エントランス部分は結構奥まった所に位置しているので見栄えが悪くなることはないでしょう。

売れ行きはどうなんでしょうね？確かに先着順住戸が売れている様子はなさそうですね。ただ、部屋のタイプによってはそれなりに売れているんじゃないでしょうか。結局はＭＲに行って聞くしかなさそうですが。

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江戸川橋駅にはエレベーターがないので、ベビーカーの方には不便です。隣り駅の護国寺は講談社の許可でエレベーター設置できているというのに…。買い物は便利ですけどね。

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確かに買い物には不自由しませんが、確かに体の不自由な人やベビーカーの人は大変ですよね。

駅員に言えば手伝ってくれることもあるのですが、必ずというわけではなさそうです。ただ、江戸川橋にエレベーター設置してほしいというのは利用者からずっと要望が出ています。地権者の住友不動産が設置させてくれればいいのに、「社会的責任」という言葉がないんですかね、あの会社は。

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文京区は比較的地盤が固いと言われてますが、このあたりも地盤って固いんですか？災害レベルは3ですね。あれだけ道が狭いと火災には弱いと思いますが、地震には強いのかしら？？？

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関口のあたりは軟弱地盤ですよ

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興味のある方はＭＲに行った方がよいですよ。
正確な情報が入手できます。

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108さん。そうなんですね、ありがとうございます。MR行ったんですが、現地を見てからじゃなかったので、確認しなかったんです。湾岸埋め立て地と迷ってしまって、買うのに決め手というか安心感が欲しかったんですが、固いわけじゃないんですね。

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災害や地盤については、私も心配していました。

地盤状況やゆれやすさから見ると、
確かに、地盤がとても固いとまでは言い難いような位置にあるのではないかと思いました。
＜参考＞
http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/bunkyo/P13_bunkyo.htm

ただし、ＭＲで説明を受けた話ですと、
支持地盤が比較的に浅い位置にあるとのことでした。
（このため、基礎杭を深く打ち込まなくても良いような設計であるとか・・・・）
＜参考＞
http://allabout.co.jp/house/houseability/closeup/CU20090826C/

なお、災害レベルが地域的に高いのは、
マンションの周りが、低層住宅の密集地であることから、
倒壊や火災の危険性が高いからと聞きました。


私も専門的なことはわからないので、
詳しくは、営業マンや専門家に聞くのが良いとは思いますが、
参考までに。

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実際にＭＲに行き、申し込むことにしました。
地盤はＯＫでした。

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一般的に内覧会はいつぐらいになるのでしょうか？？

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>>113さん
１１月末入居だから１０月入ったくらいにやるのでは？

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114さん、
ありがとうございます！

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ＭＲにも行ったことの無い方のコメントのようですね。
買う気が無ければ、非分譲戸数を気にしても仕方の無いことでしょう。

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明日、先着順住戸を契約予定の者です。
優柔不断なので、この期に及んでまだ悩んでいます。

この物件を契約された方、決め手は何でしたか？
また、この物件を検討したが見送った方、理由は何ですか？

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見送りました。

前の道が狭いので、高層階じゃないと前の家が見えるかなと思いました。
すると私にとっては予算的に厳しいかなと。

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>>118さん
契約済みの者です。決め手は、
・駅から近いし、勤務先への通勤が楽
・商店街が近くて生活しやすそう
・内装や設備が意外と豪華だった
・治安が良く夜は意外と静か
・他に検討していた新宿区や千代田区の物件と比べて割安だった
・転売するときあまり値崩れしなさそう

といったところです。通りはさんで反対側の家は隣接しているわけではないのであまり気になりませんでした。
ただ、いろんなデメリット（大通り沿い、水害の危険性等）も考慮して選択した結果なので、迷われているようならちょっと考え直すのも一つの選択ではないでしょうか。

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駅から近いし良いと思います。後は4階以上なら良いと思います。2階だとやはり前のお家が気になるでしょうし、角部屋としても東、北側にあれだけ近く建物があると採光も難しいでしょう。まあ、でもだからお手頃なお値段ってのもあるんでしょうけどね。。周りの環境がちょっと暗い(古い)感じなので、窓からそれを感じない階数であれば、買い！！

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