大崎ウエストシティタワーズ パート2

>>836
やっぱり、狭い立地に筒状ツインタワーを建てて容積率を使い切り、なかの専有部分を最大限に大きくすると
専有部に柱が入りまくる形になる。筒状でも一辺を長く取るグランスカイや、ほぼ板状のプラウド東五反田
とか三井の麻布などはタワーとしてはまだマシ。スミフは板状超高層のWCTで良い前例作ったのに、完全に
筒状タワーにシフトしちゃったね。
スミフ麻布はツインタワーをやめて一本タワーにしたことで、一辺の長さが長いので設計でなんとかなった
感はあるけど、最悪は豊洲のツインタワー。めっちゃ細くて廊下も狭くてさ、でも安いけどね。

ここ下がってると言うことですけど、坪310万以内で中層以上の見合いの無い部屋ってありますか？
あったら、ＭＲ行って即決してもいいんですが。

>837さん

836です。
なるほど。なるほど。なるほど。よくわかります。
ということは、ここは何とかなっていないツインなのに「安くない」ってことですね？

立地やコンセプト（建物の設計ではなくて全体的なものね）はかなり気に入っているのですが、
立地や外観は部屋に入ってしまえば分らないので、私は多くの時を過ごす居住空間の感覚が
一番重要なことだと思っています。間取りもそうですし、向きや階数もその要因です。
そこに十分な満足が得られなさそうだというのが次の一歩を踏み出せないところです。
もう少し考えてみます。

グランスカイというライバルが近くにあるのに山手外側、スーパー遠など資産的にも生活面からも劣っているこの物件があれほどの強気価格を保っていることが理解できない。
ス○フは本当に完売すると思っているのだろうか？

この物件は、それなりの所得、ＤＩＮＫＳ、非永住、仕事中心に生活が回っている人とかが買うかな。スーパーが１つ、近くにできるだけで、人気は出ると思うけどな。

見た目だけは素晴らしくなりそうですね。
子育て前の若いお金持ち向きだと思います。

これなんて惜しいよなー↓
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/owct/layout_detail.cgi?TYPE...

リビングの柱と子供部屋の柱なんとかならんの？
なんで100平米近くあるのにこんな使いがって悪いんだよ。
住み人のこと真面目に考えろって。

間取りで一次候補から落とした。

豊洲で実際立っているのを見たが、廊下は狭く暗く高級とは程遠い。

図面みただけで天井のガタガタ感がみえるようでは、
実物見せれるようになっても苦戦するだろう。

大崎と玉川で検討中です。
地権者や事業協力者が内々で販売しているのでしょうか？
デベさん（109）はまだ知らないとの事。分譲値の20％以上ダウン。
21F販売中価格１億600万円→7980万円（プリズムタワー20F）
http://www.com-fudousan.com/
こちらでの極秘情報お持ちの方、教えてください。

いくらなんでも、プリズムなどと比べるとは・・・

ここは外観と交通の便はかなりよいです。

最近、柱ネタが多いけど、ＤＷ仕様でベランダがほとんどないんだから仕方ないでしょう。
我が家はここの検討材料として、立地、仕様、利便性で判断します。
※ＤＷメリットは採光ぐらいかな。北側でも十分明いと思います。
Ｅ棟はＷ棟とソニーに挟まられるから明るさはよくわかりませんが。

８４５はこことふたこで検討中とか言いながら、ＷＣＴのスレや他のスミフのスレに
出没してるな。。。ロバート・キヨサキか、Ｓ・Ｊにでも聞けよ。。。

結論、立地良し、外観良し、内装良し。
間取り悪い、価格高い、で将来性は一応良さそう。
こんな感じでよろしいでしょうか？
　
ちなみにグランスカイとか出てたけど、五反田の
ヘルスとキャバクラの前を毎日通勤通学かよ？
何処に住んでるの？　五反田。って絶対嫌。
考えてみてよ？皆知ってるとおり風俗街だよ？
プラウドも見に行ったけど、周りのビル群に飲み込まれて
存在感薄すぎ。皆も五反田知ってるでしょう？汚いし
酔っ払い多いし、たまに喧嘩とか見るし、８９３にポン引き、、、
そりゃ大崎も大口叩けないけど、五反田よりは、、、ね。

>>849
ですね。なので、この近辺の物件は、間取の悪いここも含めて全て私の検討候補から落ちました。

>>847
同じシティタワーでも、麻布とかWCTは設計にかなり工夫のあとが見られる。柱の数は変わらなくても、
できるだけ室内に出っ張りや凹みが無いように工夫している。部屋の端にもっていくとか、バルコニー
に逃がすとか。ただし、柱部分を客に売らない分、柱じゃ無い部分は価格を高く設定しているけどね。

DWだと北側でも十分明るいと言うのはそのとおり。高層なら全く心配ありません。立地、利便性が良い
のも御意のとおり。

２LDKでも風呂サイズ１３１７が結構あるね。
柱とか梁はあまり気にしないけど風呂好きな俺としては微妙だ・・。
眺望があけてる場所も限られている。

とにかく立地は最高。
働き盛りの若い独身、DINKSには良いマンションですね。

ところで教習所あとにはどの位の建物が建つんだろう。
マンションから２００メートル位離れてるみたいだから、
そこまで気にならないですかね。

ここかっこいいですね

教習所跡、ＪＲの線路を挟んだ向こう側ということもあり、個人的には気にならないと思いますが…

こことグランスカイと迷っています。
やはり山手線内側ということでグランスカイと思っていたのですが実際にほぼ外観完成したシティタワーズを
見てまた迷いはじめました。
外観はやはりかっこいいですよね。

教習所跡は気にならないと思いますが・・・。

グランスカイは間取りもいいですからね。
でも立地、アドレス（五反田はイメージが・・・）は個人的にはこちらが良いと思ってます。
眺望はグラスカかな・・。
難しいですね。

あと大崎は戸越銀座商店街まで７分くらいで歩いて行けます。
これはかなりポイント高いと思ってます。

都市と下町の融合みたいなところが大崎いいかな～。

間取りと広さと価格のバランスはグランスカイの方がまさっているね。
それ以外は大崎かなぁ。それに駅直結はやはり魅力です。

あと浸水被害もこの辺りは少し高い場所にあるから、五反田より安心。
これから将来、ゲリラ豪雨的な局所にかたまった雨が心配ですけど、
この立地ですとその心配も少ないですよ、現地歩くと解りますよね。
プラウド辺りなんかだいぶヤバイからね。

でも昨日も現地見て来たけど、だいぶ出来上がってきてますね。
早く部屋見たいなあ・・・

WCTの内装はなにかチープ感じるんですよね、グランスカイより。みなさんモデルルーム見にいかれたんでしょうか？
あとソニーのビルが建ちますよね、なんでも社員４０００人だとか・・・。ペデストリアンデッキで直結って
触れ込みですけど、朝なんてペデストリアンデッキ、人ごみ掻き分けて駅まで向かう感じになりそうですよね。
資産価値も山の手の中か外かでだいぶ変わるようですが、WCTとグランスカイだったらグランスカイに軍配あがりそうですよね。

ちょっと遅れたレスになりますが、柱や梁の問題は大きな問題だと思います。
ただ寝に帰るだけなら問題ではないかもしれませんが、そこで生活することを考えると
居住スペースは検討の重要なポイントです。

843さんが指摘した部屋を例にすれば、部屋の真ん中に2,200の高さって普通の感覚ではあり得ませんよ。
2,200はパウダールームやトイレ、キッチンの高さです。どなたかも言っていますが、
部屋の端にもってくるなら許せますけどね。

また洋室の(2)と(3)は2/3ぐらいが低い天井です。
洋室(3)に至っては2,100って、ちょっと跳ねたら頭が天井に付いちゃいますよ。

立地がいいだけに、この間取り設計は大きな悔やまれる点だと思います。

洋室３でどんだけハッスルするんですか！？
夜遅くにあまり飛び跳ねたりしないでくださいね(笑)

でも2100は考えられない。
やっぱりグランスカイかな～。

デベの友人が言うには、ス○フはもともとオフィスを得意としてるから、マンションの設計は苦手で、実際に住むと不満の声が多いとのこと。
間取り図を見ていると、あながち間違ってないなと思います。

オレもグランスカイだな～。
実際に住む居住空間って大事だもん。

なにを言ってんだか。
ほんとにデベの友人？？流通じゃないの？
スミフはもともと住宅を得意とする会社。ビル事業はむしろ業界で最後発の部類。他人の話を鵜呑みにしちゃいかん。

グランスカイのほうが間取りはいいですよね～

でも五反田アドレスが嫌だな・・・。
駅直結の立地も大崎がうえ。

住んでてモテるのは大崎だろうな。動機が不純ですが。

>>858

山手線の中と外っていってもグランスカイとここで内外の差があるとは思えません。
内側で価値があるのは池田山とか御殿山とか島津山まで行かないと。

とはいえここは専有面積マジックがあるので実際の有効面積は１割くらい引いた
ほうがいいかも。グランスカイと比べるのであればそれを考慮して考えたほうが
いいと思う。ところでグランスカイは内廊下ですか？

内廊下ですよ。
あっちの掲示板ではあまりここが話題に出てこないですねー。
ライバル視されてないのかも。。。

>>865
申し訳ないですが、内外差はあります。
既に内外と議論に出ている時点で差がある証拠です。

おうおう、今日はやたらネガが多いねえ！
どうしたんだ？何かあったのか？？活動が活発な理由はなんだい？？

>>863
862さんは別に先発、後発の話をしてるわけじゃないでしょ～
逆に先発組にも関わらず、掲示板でネガが溢れるくらいの間取りしか作れないス○フは何を学んできたのでしょうか？
この間取りで、先発組みですから、マンションの設計得意ですって言っても、
説得力ゼロですよ～w

住友さんは戦術レベルで優れている。
なんとなくのかっこよさと低コストを両立した外観。


三井さんは戦略レベルで優れている。
豊洲ララポートも人を呼ぶ役目を終えたら２年後には撤退。

>ス○フはもともとオフィスを得意としてるから、マンションの設計は苦手

普通デベは設計しないでしょう。
設計事務所かゼネコン。

マンションは三井の方が評判いいけど、住友も悪くないのでは。
物件ごとに評価は違うからね。

立地は大崎、間取りはグラスカ。これでいいね。
山手線の内側か外か、、、どうでもいいですね。
どうしても内がよけりゃ、グラスカ買えばいいし。
そんな声を荒げるような話題でもないしね。。。

間取りもさ、納得出来なければ見送ればいいし。
他で梁や柱無い物件幾らでもあるから、そっち買えば。

だからぁ、ここは残念ですねって話をしているんでしょ？
梁や柱が気になる人はここは見送るのでしょう。
こういった情報を出してあげることにこの掲示板の価値があるのだと思います。

一般的に間取りが悪くなるのは、生活感のない若い男性が設計するからで
まして自分が居住しないからどうでも良い設計になる。

前にも出てるけど、WCT（ワールドシティタワー）の間取りは一時代前にしては悪くない。板状なので、スパンも広くてタワーなのに２部屋３部屋にまたがる大きなバルコニーつきの部屋も多い。都心の狭い土地に建てると、どうしても板じゃなくて筒タワーになっちゃうんだろうけど、あれくらいの土地があれば板状も建てられたはずなんだがなあ。それにツインのもっとも近接している部分って、DW同士が10数メートルしか離れていない。これじゃ室内丸見え。相手の顔までわかるよきっと。バルコニー付きならまだいいけど、スミフもう少し考えて欲しい。

最終的に、ここは間取りをとるのか、立地をとるのか。
究極の選択ですね。全てパーフェクトの物件など有り得ないから。
マンションのプレゼンとかあれば面白いのに。
どっちのマンションショー、視聴率いいよ、きっと。
あなたのご購入はどっち？みたいな。ダメかな。。。

柱や梁？
我が家は、細かい事は全く気にしません。
立地が気に入った・・それだけです。

私は立地プラス、外観と部屋の内装が良かった。廊下、トイレなどがフローリングじゃなく
タイル貼りで、ちょっとバブリーだが浴室の扉がガラスで、あの透け透け感がホテルみたいで
非常に気にいっています。子供が大きくなったら女の子だから、扉変えろとか言われそうだけど。

シティーハウス武蔵小杉のエントランスも重厚でお洒落ですね。豊洲は見てないけど、これまた
金かかってますよね。住友の最近の物件は、エントランスが非常に格好いい！ここも多分
洒落た雰囲気のそれになるであろうと期待してます。小杉が２層吹き抜けなのにここは
４層吹き抜けですからね、まあそこに住むわけじゃないんで何とも言えませんが。。。
ただ友人が、引っ越したら直ぐ遊びに来たいと言ってます。内覧会まで同行したいとか・・・

長々と失礼しました。

そうです。立地が１番。間取りは２番。３時のおやつは？

３時のおやつを買うのに良いお店も出来て欲しいですね。
前にもあるけど、あのダイエー？ですか。あれじゃなくてさ。
もうちょっとね・・・景気は悪いけどここの店舗とソニーに
入る店舗に期待してます！

立地が気に入ったというのは理解できますが、梁や柱が細かいこととは、ビックリして言葉も出ません。

じゃあ見送るしかないですね。グラスカがいいでしょう。↑

梁や柱が細かい？と言うことは、
建築基準法の法令基準を満たしていないということなのでしょうか。

タワマンであれば基本的な構造にさほどの差はないはずだと思って、間取りをちょっと見てみたけど・・・

何のことはない、WCTはDWだから柱が部屋に入り込んでるタイプが多いってだけだね。三井のバルコニータイプはど真ん中に柱があったりして、これって眺望の邪魔になるんだよね。
まあ、眺望とのトレードオフでしょ。

私はいま柱のないマンションに住んでて、まあそれなりにいいけど、それが選択の決め手になったわけでは全くない。低層の壁式だから可能だっただけだしね。

まあ、第三者の個人的な感想では、立地でWCTの圧勝かな。グランスカイのあたりなら、私だったらプラウドを選ぶな。

あ、WCTって、ここ（West city towers)のつもりね。ごめん、紛らわしくて。

>>865さん　専有面積マジックってなんですか。教えていただけるとうれしいです。

865ではないですが、
柱も専有面積に含まれていることを言っているのでは。
他のマンションはどうなのでしょうね。柱も面積に含めて表示してるのかしら。

スミフは近頃オフィスビルもみーんなガラスカーテンウォールですが、
どっかの建材メーカーと結託してるんですかね？

なんか諦めの意見のような気がします。もっとここの優位点をアピールしていきましょう。

私は　大崎駅と五反田駅のちょうど真ん中に住んでます、新マンションの探検もしました、それぞれ帯びに短し、たすきに長しですが、　そんなもんですﾈ、プラウド東五反田は　お部屋が明るいです、
テラスもそこそこあり　北側は、それは見晴らしが良いです、駅近く買い物便利、２４時間営業のポロロッカあり

グランスカイはもう37階くらい建ち上がりました　やはり北側の見晴らしは、都内最高かも　山手線内半径の景色　独り占めできますものオ正月は山も見えます、東北角部屋でしたら、花火も　海も見えるし、部屋の玄関ドアの横に各部屋についている天井までの物入れは魅力です

大崎ウエエストタワーは　大型の魅力で外観はしゃれています　テラスが、あれでは、無いに等しいですが、あの外観のデザインを壊さない為に仕方ありませんね

目黒川の桜並木の散歩は花見客が少ないので、毎年楽しんでいます、今はつつじが綺麗で目黒川を散歩し、ゲートシテイの中庭で、休憩、パブで、ちょっとビール、又川沿いに　橋を渡りオーバルコート方に行きタリーズのテラスで、お茶します　目の前の工場を見なければ外国にいるようです、チャッツシアターの先の道路を渡り、フランクリンアベニューかヌキテパで、ブラランチなど如何ですか、是非山手線の内側にも、探検してみてください

でも北品川の大開発が進んだら　あの大崎駅の幅の狭いホームは、沢山の人を捌きれないでしょう　、、心配

何れにせよ　、便利で、清潔な所です、（ちょっとしゃれたブテイックは五反田に一軒あるだけです）私は
食料品は品川に買い物行きます

ここはセキュリティーもトップクラスでしょう。友人のマンションでも
住人もしくは宅急便の人が入った自動ドアの後に続いて入れば、いとも
簡単に部屋の前まで行けちゃうんですよね。エレベーターホールでもそれで
中に入って行けるし・・・いわゆる友連れですか？ここはそれが出来ないはず。

今は景気が悪くて以前とは違いますが、高い売れてないと言われてた、
ル・サンクやシティータワー大崎も結局完売してるんですよね。
それらに比べても断然駅から近いし。ぺデストリアンデッキ直結。
外観、存在感、いいですよ。ソニーが邪魔だけど・・・その分店舗頼むよ。

時勢の差はありますが、ﾙｻﾝｸやシティタワーよりも高いんですよ。

シティタワーは敷地のほとんど普通借地だから住友物件にしては安かった。
内装設備は高水準。
ルサンクは大崎1－1－1なんてすごい地番の好立地かつ、
ドラマの舞台になるほどかっこ良い。
ミッドサザンは抑えめの価格仕様で即完売。
買った人ほくそ笑む。
プラウドは割高だが、エリアの人気が高まった後だからしょうがない。

後発巨大の２物件はもっと凄い、
どうだまいったかという内容、
それ相応の価格付け。
しかし、世界経済の潮流に押し流されつつある。
そしてそれに続く北品川５丁目計画なども
足を引っ張る。
とてつもなくながーーーく続く壮大な事業である。

なるほど！

シティータワー大崎は＠２８１万、ミッドサザンは＠２９７ですね。
東京サウスパークタワーは＠３２０万です。

マンションの下とソニーにどんな店舗が入るかは気になりますね。
スーパーでも入ったらかなりポイント高いですよね。

ちなみに貢献施設棟には、市役所・区役所？みたいな公共の施設が入ると
聞きました。あとは、店舗で決まってるのはクリニックだったはず。

区役所の出張所です。あと託児所。コンビニもほぼ決まりでしょう。
百反通りのライフがもう少しこちら側にあったらなあ・・・・・

竣工時ガラガラをリスクとみてテナントが及び腰か？

ここを検討中の皆様、PLANはしっかり確認してください。
特に天井です。内覧会でがっくりとならないように。

覚悟してください。

>899
実際に見られたんですか？
できれば詳しく教えて下さい。

んなわけないだろ。他社のデベの営業だろ。間取り図みれば馬鹿でもわかるだろ。

確かに、モデルルームの天井は低く感じましたね。

グランスイカ買っとけ

↑どんなスイカなんでしょう？？？

ちょっと前にも、梁と柱のことを指摘していた方がいましたが、確かな指摘だと思います。
899さんのご指摘もそのとおりです。

他社のデベ関係のものではありません。普通に購入を検討しているものです。

必要なことを補足しますが、実際の高さをモデルルームで体感して、図面でここが2m20cmになるのかとか、
たしか2m10cmの部分もあったと思いますので、それを図面上でイメージすればいいです。
決して全てのプランが厳しいわけではなく、少ないながら納得できるプランもあります。
柱の位置がポイントだと思います。柱の位置で梁が出てきますから、これができるだけ部屋の中央にないプランがお奨めです。

ここ売れてるんですかね？？

おれは買ったよ。

おお、ちゃれんじゃ～

多少高いけど、それでも山手線直結は希少だわ～。
西と南は抜けてるし、仕様はいいのであまり迷わなかったよ。

確かにあの立地は魅力。でもどうしても外観が好きになれない…。
住んでしまえば外観はあんまり問題にはならないのかな？

ＤＷは明るくて良いと思うけど。
夜は外からは丸見えなんでしょうね。
バルコニーは無に等しいけど洗濯物干せないんだし無くてもいいか。

あれって、窓ガラスの掃除はどうやるんですか？

人が屋上からロープにぶらさがって…

買いたいのはアクセスの良さですね。
低層～中層　50～60　北 or 東 を検討しています。多少価格も改定されていますし。


向きや眺望、広さを買いにいかないほうがいいと思います。

西や南はLow-eとはいえ覚悟がいりますよ。
プラウド東五反田の南西や西の部屋を16:00頃見学させてもらってください。
南西角の事務所部屋も既に冷房フル稼働です。

広い部屋は梁だらけの天井でかなり窮屈にみえるでしょう。

ここって販売スケジュールゆっくり過ぎだと思います。
１０月位から入居開始だと思いますが、それまでにどのくらい売る考えなんでしょうか。
１０月以降は、現地モデルルームつくって、毎週のように建物内見学
させる考えだとしたら、高い金払って既に入居している人に失礼では？

もし入居までにある程度売れてなかったら、契約済みの人にある程度お金返して
もらいたいですよね。

と、言っても無駄ですが感想でした。

この物件ってあの立地にしては売れてないって関係者から聞きました。。。
物件自体は良いとは思うのですが、値段が気になって、、

下がらなければ第３期もあるっぽいし、もう少し待ってみようかな。。

第２期より第３期が下がった場合、
第２期で同じタイプを購入した人には
お金返ってくるでしょ。

ただ、今年末とか来年に景気が上昇し始めたら
今の値段では間違いなく買えないでしょうね。値上がりするかもしれませんよ。

>917

返ってくる保証はないですよ・・・

「保証していただいたら、すぐ購入する」旨を伝えましたが、
一筆であったりで残すことは不可能と営業の方はおっしゃってました。

ここは、現物見せた方が売れる自信があるということでしょう。
いづれにしろ消費税が上がる直前には完売するでしょう。
それまではここの設定価格は売主とお客さんの我慢くらべが続くのでしょうね。

私も買いましたよ。立地と仕様で。しかし財閥系は潰れる心配少ないね。
コスモ〇なんか凄いよね。銀行が味方だとこうも違うもんかね。

エレベーターが約２５０戸に２機だとすると使いかってはどうですか

↑実は私も気になっています。

階段もセキュリティーの関係でロックされているので使えないし。

マンション出るまでに何分覚悟した方が良いのでしょうね。

教えてください。
高さ制限のみある土地に坪単価を安く建てるのには何が一番有効ですか？
①バルコニーを狭くする。
②柱を占有部に入れる。
③エレベーターを少なくする。
④内共有部を狭くする。
⑤天井高を低くする。

>>923

坪単価を安くするというか容積率に対して専有面積を最大するため
という観点でいいですか

①バルコニーを狭くする。

バルコニーは共有部であり容積率不算入で効果なし

②柱を占有部に入れる。

アウトフレームにしても同じ

③エレベーターを少なくする。

共有部なので容積率不算入で効果なし

④内共有部を狭くする。

玄関、廊下、非常階段などは容積率不算入につき効果なし。
ただしゲストルームなどは容積率に算入されるので分譲住居
にして販売したほうが経済効率はよい。

⑤天井高を低くする

これは効果あり。３０Ｆくらいの建物だと１０センチ削れば
ワンフロア余分に販売できる部屋が増える。

ただし高い天井高や豪華なゲストルームなどは付加価値部分
であり売却可能な住居を増やすより、付加価値設備をつけた
ほうが事業性が向上する（すなわち利益がより大きくなる）
と事業者が判断する場合もあるので一概にはいえない。

間違っていたらどなたか指摘してください

すみません。説明不足でした。容積率は考慮しない場合です。
この場合完成したフロアーを効率的に占有部にできれば有効だと思うのですが。

教えてください。
”高さ制限のみ”ある土地に坪単価を安く建てるのには何が一番有効ですか？
①バルコニーを狭くする。
②柱を占有部に入れる。
③エレベーターを少なくする。
④内共有部を狭くする。
⑤天井高を低くする。

そういう前提であれば部屋の数が少ないほど坪単価は下がるよ

お願いですから別の板でやって下さい。

何聞きたいんだろうね

そんなこと考えるより、お金を貯めましょう。資力があればそんなの考えません。
柱１、２本に目くじら立てる必要もありません。頑張って働きましょう。

失礼。ここでは聞いてはいけない質問だったかな。

本当に何を聞きたいのでしょうか。

ここがそういう物件って言いたいのでは？

ここって高層も含め眺望ほとんど遮られるのですか？

要するに、ここが他と比較しての優位点を探したいだげじゃないのかな。

＞932
眺望が開けてるのは南と西ですが、DWの南と西（特に西）は暑さが相当厳しいらしいです。

眺望はスカイラウンジで楽しんで、割安な部屋を選ぶのが結構いいかもしれませんね。

W棟とE棟の東向きって、ソニーから１００M、６０M離れてるから、値段安いわりに以外に
圧迫感はないかもしれませんね。

豊洲ツインタワーに友達が入居したのでみてきました。

廊下の狭さと暗さはかなり衝撃でした。
人が通っていたらドアぶつけてしまうぐらい。声もとても響くし。

ここも同じだと思うと一歩引いてしまいます。
廊下の広さとかご存知の方いらっしゃいますか？