プレサンスロジェ千代田東神田 【旧称：（仮称）プレサンス ロジェ 千代田プロジェクト】

Aタイプは、全部予約入ったって話。
ここ売れてるね。
良いの？

ここ安くて良いね

Aタイプの最上階って、おいくら？

関西では壁が薄く生活音等でトラブルが多いと聞きますが、実際のところどうなんでしょう。

私は以前、プレサンスシリーズを見に行ったことがあります。心配されている方が多いようですが、会社は全国規模で上位にいる会社でした。見たマンションもホテルのような都市型？マンションで室内は普通でしたが良かったですよ。
購入意思を見せれば関西の勢いでしょうか大幅な値引きをしてきます。心が揺れますね。
気になるとすれば営業の方の対応が他社さんと比べるとかなりよくないですね。
まぁ安くしてもらえるならきにしなければ

本気割ってやつですか？
どれくらいいけますかね？教えてください。

ここ売れてんの？
なんか売れてる気配が感じられない笑

先日、マンションギャラリーに行きましたが、もう予約がかなり入っているようでした。
千代田区でこの値段は、検討の余地がありかなと。
私に対応してくださった営業さんは、印象も良かったです。大幅値引きの話は知らなかったので、可能ならやって貰わないと（笑）

ここはないですね。価格も決して安いとは感じない。
住まいに詳しい方、購入経験ある方等は絶対避けてる物件ですね。
完全な中国系の投資物件・・・仕様は最新版の賃貸ですよ（笑）

プレサンスは関西の典型的なオラオラ企業。新たな飯の種は東京。
関西と同じようにやって儲けが2倍だから笑いが止まらんって。
給料の大半が歩合だから営業もガツガツしてる奴ほど東京に行きたがってる。
エステムも東京でやってるし関西投資系ですら東京東京、今や投資系も関西は残りカス。

プレサンスは近畿と名古屋・中京・東海で供給1位、全国でも7位。
イケイケの真っ最中。調子に乗りすぎて千代田区でも分譲しちゃった。

でも空気は読んでるので、あくまでもプレサンス価格だから
五輪便乗KY価格のライバルよりお安い。

そんなことだからもちろん仕様は投資物件基準の最低限。
この価格で千代田区アドレスというだけの物件。

ということは、投資に最適ですね。

先日モデルルームに行きましたが、営業の方の対応が本当にひどかったです。安いんだから、買主が下手で来いよという物言い。
底辺の場所にある物件の売主としては見事に適応。

関西圏じゃ梅田まで１５分のメジャー７の駅前物件ですら来月竣工なのに売れ残ってるからね。
そりゃ食い扶持を東京に求めるわな。

モデルルーム見学しました。結論として、機を逃した感があり物件は見送るのですが、私の感想を述べます。

営業さんは、知識は非常に豊富ですが、ハイブリッド営業なので、こちらから疑問を投げかけない限り詳しくは教えてくれません。でも投げかけると、過去に会ったどの営業さんより的確で鮮明な回答を得られます。営業さんへの評価は質問する側にもポイントがあるようです。

こちらは千代田区物件。すぐそこは台東区で同じ値段なら最上階が買えます。でも、一定条件で住宅への助成に一世帯あたり200〜300万貰えたり、保育園が入りやすかったり、区が軽井沢などに保養所を持ってたり、区役所や出張所で人間的扱いをしてくれたりと、千代田区の行政サービスの手厚さは尋常ではありません。

かつ、関西企業で小ぶりマンションということもあり、財閥系分譲マンションでは当たり前の、モデルルームはLDKのみ、商談中の保育サービスは無し、ドリンクも粗茶、諸々の調査は並びの新築マンションのブ○リアの調査結果の噂情報のみで調査はしない、集客のための広告はほぼかけないという、経費削減が徹底されています。
それもあってか、低層階は平米単価は千代田区イチ安いかもしれません。

投資としてはJR徒歩3分が後押しして、割とオススメかもしれません。

築9ヶ月経つのにまだ空室あるんだね


http://chintai.door.ac/detail/free5436570.htm
プレサンスロジェ千代田東神田の空室一覧（全3件）

29さん
リンク先を確認させていただきました。
未入居として11階と8階の北向き3部屋が残っているようです。
特別企画で入居決定のお祝い金を抽選で50,000円分プレゼントだそうで、
投資向けと予想されていた割には不人気なのかな、と感じました。

11階より2階が高いままだし賃貸管理会社のやる気の問題もあるかも？
周辺の家賃相場と対抗できる家賃なのかとか各部屋オーナーの意識の問題もあるかも？
そもそも広い部屋は埋まってて小さい部屋しか相手ないからこの地域に住む層の需要とあってないとかもあるのかも？
神田は千代田区ではイマイチだろうけどそれでも千代田区に住むなら50㎡は欲しいんじゃない？

http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...
プレサンス　千代田東神田の検索結果

11階 15.6万円 - 1ヶ月/1ヶ月/-/- 1LDK 39.52m²
8階 14.2万円 8,000円 1ヶ月/無/-/- 1LDK 35.02m²
8階 13.7万円 8,000円 1ヶ月/無/-/- 1LDK 35.02m²
2階 16.4万円 - 1ヶ月/1ヶ月/-/- 1LDK 39.52m²

どうでもいいがスレッド名の正式物件名称へ修正依頼出したのになかなか修正されないな

一瞬安いかなと思ったけど利回り低いな…

大阪、名古屋、神戸、京都のプレサンスの投資マンションと違って
東京のマンションは売却が容易なのと売却時の資産価値が下がり難いのは評価できるけど
利回りが低いんじゃさすがにキツイな

家賃が管理費別でせめて16万くらい取れれば良いんだが


http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0004279282/

プレサンスロジェ千代田東神田 3階

価格 3,980万円
間取り 1LDK
専有面積 35.02m2（壁芯）
（バルコニー面積 6m2）
所在階/建物階 3階/地上11階
主要採光面 北
所在地 東京都千代田区東神田3丁目
交通 山手線 「秋葉原」駅 徒歩8分
総武線 「浅草橋」駅 徒歩3分
築年月 2015年1月(築1年未満)

3階の35.02m2は幾らで成約したんだろうか？

あと修繕積立金が平米単価60円って将来的に急上昇する計画なんでしょうかね？
表面利回りは今は物件価格が高いから5％弱でもしょうがないにしてもこの修繕費が築12年以降に値上がりした瞬間に激落ちするんじゃない？

それとも借主が出ていった段階で実需で住むつもりで買うのかな？


https://www.kenbiya.com/t=1/tokyo/1/realestate_11264715m9/
プレサンスロジェ千代田東神田※角部屋※駅徒歩3分New! 情報の見方 印刷用画面
価格 3,500万円 満室時利回り 4.80％ 利回りについて
築年月 2014年12月 （築2年） 満室時年収/月収 168 万円 / 14.0万円 年収について
物件名　プレサンスロジェ千代田東神田 建物構造/階数 鉄筋コンクリート造 2階/11階建 総戸数30戸
交通
JR総武線 浅草橋駅 徒歩3分
JR山手線 秋葉原駅 徒歩8分
住所　東京都千代田区東神田3-5-13 周辺地図
専有面積 40.16m2 （バルコニー なし） 間取り 1LDK 北向き
管理費/修繕積立 10,146円 / 2,410円

※オーナーチェンジ
※月額14万円で賃貸中
※2面採光角部屋