BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（part 2)

127さん

大型SCができれば、地元以外から多くの人か集まり、ごった返す事になるからです。
現在は静かで近隣マンション住民を入れてもそれなりの世帯ですが、休日でもホント静かで、路上駐車もバイク音もなく快適です。道も広く緑もあり素晴らしいと日々感じてます。電柱がないのもいいですね。
この街を大切にしたいです。ララ前、サントク前と路駐しないように心がけたいです。

確かにそのとおりですね。本当に静かでびっくりしてます。路駐については、駐車監視員がよく来るので迷惑な放置駐車はマンション周辺ではほとんどありませんね。サントク周辺は例外ですが。ただ先日マンション前の路上でアートさんのトラックに駐車取り締まりの黄色いシールが貼られてたのを目撃しました。ちょっと気の毒でしたね。

確かに汐入公園付近の駐車禁止は厳しいので路駐は少ないですよね。
航空高専付近も取り締まってもらえれば川沿いの道も通り易くなるのですけどね。
リバーフェイス付近なんて路駐だらけじゃあないですか。

入居の結果、駐車場がらがら。
ついに恐れていた事態が。

駐車場を借りておいて、これから購入予定の人もいると思います。
わたしもそうですが。

素朴な疑問なのですが、全戸分駐車場があっても車を購入する以前に駐車場だけおさえておく必要ってあるのでしょうか？

平置き、立体の地階と１階～3階の駐車場の場所は先着順ですよ。場所により価格も違いますから。

いや、見た目にがらがらなんじゃなくて、前にMRに行ったとき6割ってきいたよ。
今は多少は増えた？

６割ということは抽選に当たれば２台分確保できるかもしれないということですね！

ポジティブだなー！

132さん>>
最近瑞光橋付近も路駐の取締をしていますよ。黄色い紙が貼られていた車を先週見ました。

南千住のこのあたりは昔に比べずいぶん変わって、とても環境がよくなりましたね。
私もこちらでマンションの購入を検討していて、連休中にベリスタとリバーフェイス両方を見学してきました。
ベリスタに興味のある方は、リバーフェイスも見学されていると思いますが、
皆様の印象はいかがでしたでしょうか。
それぞれ一長一短がありなかなか決められずにいます...

ベリスタは南千住までリバフェより3~4分遠いですが、牛田、関屋駅が10分圏内なので結構便利です。
また、再開発地区内なので周辺がスッキリしていて静かでいいですよ。
ベランダからの眼望はリバフェのほうがいいのかな。階によりますが。
どちらにしても現地で確認されたほうがよいと思います。
私はこちらにして本当に良かったと思っています。

いろいろなお店や交通機関の利便性は良いとは言えませんね。南千住全体がそうですが。
第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差かな？大きな差では無いですね。
眺望には好みがありますからね。公園関係も引き分けでしょうか？
それと、最近ちょっと大き目の病院が近くにできましたね。

お好きなほうでよろしいのでは無いでしょうか？

基本的にリバフェの方が、見晴らしがいいのでは？
でも、目の前の東京ガスの丸いのが気にならなければの問題と思います。
（私は嫌でした）
住民Eさんの言われるように、第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差だと思います。

・・・・。
見事デベの思惑にハマった住民のために書き込んだだけに過ぎないのに、苦笑。
まあ、「真ご近所さん」がデベ関係者だとすれば、何をかいわんや、な話。売り逃げすれば良いだけだもんね。
まあ、仮に住民だったとすれば、信じたくない気持ちは痛いほどわかるが・・・。これが今のデベの現実。
規約規範とやらで消したければ消せば。どうぞ。
当方、たまたま業界に片足を突っ込んでいる一人として、
「１日でも早く修繕計画を見直した方が良い」と進言しているだけな話。

まずは誤記で金額に誤解を招いたので訂正しておきたい。
２５００～３０００万円というのは、駐車場の毎月かかるランニングコスト、定期点検、修
繕、大規模修理、耐用年数超えで更新にかかるトータルコストの部分。
まあ、月の駐車場代が１万円として、２０年で貯蓄できるのは２４０万円、３０年でも３６０万円。
ちなみに、一般論だとして提示した「月５万円」でも１２００万円。
以下に厳しい数字か、というのがわかるだろう。

べつに、データはがんばって出さなくても、いくらでも平均的試算を出しているから、
ご自身で調べることをお勧めしたい。どうせ、こちらが出しても信用しないだろうから。
財団法人の「駐車場整備推進機構」の調査レポートとか、
同様に「マンション管理センター」発行の会員報にも、
機械式駐車場で修繕積立金が資金ショートした例がたびたび特集で取り上げられており、
この中に具体的な額が提示してあるので参考になる。
また、日経新聞も２，３年前に、全国の管理組合にアンケート調査した結果の中でこうしたデータを掲出している。

近ごろは同じような問題を新聞やテレビも盛んに取り上げるようになってきた。
黎明期のマンション機械式駐車場がちょうど２０年以上たち、同じような問題がクローズアップされている。
それも駐車場代で月２、３万取っていた物件にもかかわらず、だ。

加えて言えば、汐入は先にも書いたが地盤沈下という特殊な事情を抱えている。
これで建物の補修などが必要なのは、都区住協ニュースにも書いてある。
まあ、販売時の重要事項説明書に当然、その辺のリスクは掲載されているはずだが、
これが駐車場に何らかの影響を及ぼせば、当然その修繕に必要な費用も計上しなければならない。
（そんなことご存じですよね？「真ご近所さん」なら）

あれこれ言うより、簡単な比較対象が足下にごろごろしているので再掲しておきたい。
ベリスタ周辺の都施工物件は平置きにもかかわらず、月額２万円以上の駐車料金を取っている。
機械式のように電気代も補修費用もかからないのにもかかわらずだ。
それなのに、「金食い虫」の機械式で１万円かからないという現実が何を物語っているか。
都施工物件の駐車場がボリ過ぎだ、とでも言いますか？

「汐入とは違う」と差別している郊外型ニュータウンのケースで恐縮だが、
実際にこうした試算を早くから行って、分譲して５年後くらいに機械式を全て撤去し、緑地部分まで使って
平置きにしたケースが千葉に存在する。当時かなり話題になっていた。
それでも確か、駐車場料金が月額１万５０００円くらいだったはず。

申し訳ないが、郊外型ニュータウンの住民の方が、折しも地価高騰や金利７、８％の時代に購入できた
所得水準が高く、教養のある連中がごまんといる。
汐入よりも確実に民度が高い。ここに住んでいてそう思う。大変残念ながら。

まず最初に、私はデベ関係者でもありませんし、契約者でもありません。（建築関連には詳しいですが）
加えて言うならば私自身が昨年の１１月～１２月頃にベリスタの検討掲示板で数字を示した上で積立金不足の警鐘を鳴らす投稿をしています。
ここの月数千円で１００％設置した機械式駐車場は、マンション全体で考えれば不良資産となってしまうでしょう。
（もう読まれましたか？まだであればご一読をお勧めします。）

それならなぜ私が貴方の投稿に噛み付いたのかというと、不当に高い維持金額がかかるように見せかけた事実と異なる内容の投稿で、必要以上に不安を煽っていると感じたからです。
（追っ払おうと思ったのでああいった口調になりましたが、失礼）

あなたが提示している１ヶ月あたり２５００～３０００万というのは１パレットあたりですか？
そうだとすると月あたりの金額は９万超（２５年で）ですよ。
未だ根拠を示さず一般論だとしている「月５万円」とも大きくかけ離れた数字ですね。
（共にありえない程高い金額ですが）
ショートした事例が載っているということで例に挙げられた「駐車場整備推進機構の調査レポート」にこの金額が書いてありましたか？

皆周知のように機械式駐車場で修繕積立金がショートした例は多くありますが、撤去費含めて１パレットあたり月５万（２５年で１５００万）を大きく超える金額が維持更新にかかったという話は聞いたことがありません。
あるとしてもなにかしら特殊な事情のある事例か、法外な金額をふっかけられた事例でしょう。
「こちらが出しても信用しないだろうから自身で調べることをお勧めしたい」とありますが、私はこの点を前スレの７５１で月２万弱という例（積立予測値と実績値共に）を挙げて説明しています。
それほど駐車場管理にコストがかかるのであれば人私もごとではないので、遠慮せずに信用に足る根拠を挙げていただきたいですね。
それと
＞まずは誤記で金額に誤解を招いたので訂正しておきたい。
とありますが、あの書き方では読み手の誤解ではなく貴方の誤解もしくは誤記ですよ。

また、平置きの月極価格は（賃貸ならば尚更）維持更新費用ではなく地価・周辺相場によって決まるので、直接分譲の機械式と維持管理費の比較対象にしてはいけません。
業界に片足を突っ込んでいるとのことですが、失礼ながらこれではご見識も片足程度と言わざるを得ませんね。

ちなみにこの周辺（新大陸あたりか）の地盤沈下はスーパー堤防形成土盛時の加圧不足によるものと聞いています。
（原因が地下水減少といった長期進行性のものではない）
不安要因であることは否めませんが、そのことがベリスタの修繕費用の増加に即結びつくという見解はいかがなものかと思いますよ。（これが不安を煽るということです）

最後にあなたが汐入が気に入らないというのは、所得水準（←なぜ？）や民度といったあなた独自の尺度でのお話であれば、それはそれで良いのではないでしょうか。
まあ、それを他人に押し付けさえしなければ、の話ですが。

私もリバーフェイスと比較中です。
「第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差」って営業さんも強調していってましたが、
具体的には何が違うのですか？
こちらはバルコニー側・玄関側ともにちょっとリバーフェイスより圧迫感を感じました。
あちらは北・南両方とも抜けてますからね。
あと、車持たないので、あちらのカーシェアリングがいいなあと感じました。
あとは価格的に割安感がこちらはあるかな・・・。と
どちらか迷ってます。
あとなにか入居者の方々で、あちらとの比較でここに決めた理由ありますか？

リバフェの周辺が気にならないのならば、向こうの方がいいですよ。
確かにこっちの方が周辺のマンションで四方を囲まれているように感じますから。
でも道を歩いていると、ごみごみした感覚はベリスタはないですね。

「第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差」を実感するのは難しく、
しいて言うのならば建物の収容面積（土地に対して）の違いくらいですよ。
実感できるのは。


どちらにしても、リバフェの目の前の風景・周辺環境が気にならないのならば
大差はないですよ。

ベリスタを選んだ人の大半は、汐入公園と周辺環境だと思いますから。

まず、車を持たない時点でベリスタはやめておいた方がよいとも思いますが。
その他の点ではリバフェとベリスタだとアウトフレームか否かが大きいと思いますよ。
別にリバフェをヨイショするわけじゃないですが、アルコーブよりも何よりもベッドの置き方に困るようなベリスタの寝室は使い勝手が厳しいと思います。
実面積でも損していますし。
設備も若干異なりますが、これは好みで選んで良い程度でしょうね。

リバーフェイスの周辺環境ってのが、あんまりわかりませんが、開発地区と隣接してますし、すぐに
汐入公園だし、公園近い環境はどっちもどっちかなと思いました。
車、車庫問題を考えると・・・・。
でも、駅前のブランズにするつもりはなく、ここかリバーフェイスにしようと思っています。
環境重視で。
しばらくいろんな角度で比較します。

逆に言うとベリスタには「再開発地区」以外は安い駐車場しか武器がありませんからね。
仕様設備で周囲と比較されると苦しいのは営業さんもわかっているようで、地区の他は周辺物件と差がないという答えになっているようです。
私の担当営業さんに聞いても同じことを繰り返すばかりでしたし。
…というかそれ以外はいろいろ聞いても出てこなかったのが残念でした。

ブランズはターゲットも価格帯もベリスタとは違いますね。
というか、ブランズはまだ販売しているのかな？

まあ、マンションっていうのは総じてセールスし難いものだと思いますよ。
マンションなんてある意味パッケージ商品ですからね。
そんなに大きな大差は同じような価格帯商品なら生まれにくいですよ。


ましてや価値観なんて全然人それぞれですし。
私にはリバフェの前方の工業地帯が気になってしまいますけど、
150さんは気にならないようですし。
どちらにしても、ベリスタの売りは周辺がゆとりを持って再開発された地域の為、
ゴミゴミした町の作りではないだけですよ。
まあ、個々のマンションが高さがあるので、それなりの圧迫感はありますが、
道路などの作りは広々してますよ。

でも、リバフェの託児所はいいと思いますよ。
1月頃にベリスタを契約された人は、保育園には入れなかった人とかいたようですから。

ベリスタ
長所⇒・駐車場１００％の為、中古での資産価値を保持しやすい。
　　　・３路線利用可で最寄駅から徒歩１０分
　　　・「再開発地区」のど真ん中で環境が良い。
短所⇒・機械式駐車場１００％で設備更改費用の積み立て原資がない。
　　　・間取りが悪い。（通路側部屋、アルコーブ）

リバフェ
長所⇒・間取りや設備などのプランが良い。
　　　・眺望が抜けている部屋が多い。
短所⇒・嫌悪施設が近い。
　　　・最寄駅から徒歩１０分以上で立地が悪い。
　　　・中古で売るとき駐車場無しとなる。

ベリスタって駅まで10分以内なんだ。
営業もあまり言ってなかったから知らなかった。
京成かな？関屋？
これは使うかどうかで評価が分かれるね。

でも100%の駐車場が理由で資産価値が確保しやすいというのには疑問だな。
153も書いているように資産としてはマイナス(負債)な上に、次回更新時には100%で更新されることはまずないだろうし。
評価としてはむしろ逆では？

逆にリバフェの駐車場は中古でも確保が可能な確率が高いよ。
周辺で同じ位の設置率のマンションでも中古で駐車場が確保できてるみたいだし。
リバフェのモデルルームがあった頃の話では駐車場希望者が契約者の6割を若干下回る程度で、抽選にハズレた人はいないらしいよ。

１４６さん＞
ありがとうございます。駐車場問題に関しては、非常に参考になりました。
購入検討中としては、納得のコメントです。

現在、私はリバフェの真向かいのURに住んでいます。
この周辺は（特に公園の裏側）は汐入周辺でも下町が残るエリアです。
気にしなければいいのですが、１５３さんの通り、嫌悪施設がリバフェの大きなマイナスポイントに
なっています。（いくつかの部屋から直接確認することができる建物です。棟内モデルルームに案内されて、
窓からみてゲンナリした印象がとても強いです）
また、よくランニングをするのですが、隅田川に出るためのルートで、その施設周辺は近づくと、
人よけのライト等があり、いい印象がありません。
（何故かその事務所の道を直接通らなくてもよいように、真横の歩道にくねった別の道があったりします）

リバフェの板に書き込むと荒れそうなので、ここでのヒトリゴトですが。。。

残る汐入周辺物件がココしかないため、第一候補と考えていますが、じっくりと構えて比較しています。

＞１５５さん
１４６ではある意味ここを擁護するようなコメントになったかもしれませんが、駐車場の問題はかなり根深いですよ。
設置率が設置率ですので、入居者全員への実質的（経済的）なダメージは避けられませんし、コミュニティー形成上にもしこりを残す結果になるでしょうね。

また、１５４さんが仰るように次の機械更新時には１００％未満で更新したい（するべき）のでしょうが、その場合は「全戸使用できる権利があるから多額の一時金で全戸一律負担する」という原則論が崩れるため、今度は駐車場料金自体の改正（大幅な値上げ）が必要になります。
論理的には良い方向に向かっているのですが、安い駐車場が訴求要素になって契約者を集めたベリスタにおいてこれを大多数にて改正決議することはほぼ不可能と言って良いでしょう。
その結果埋まりもしないのに１００％での更新になり大きな無駄金が出る可能性が極めて大きいです。
（駐車場使用者にとっては１００％設置の方が無駄があっても使用しない人からも一時金を一律に徴収できて都合が良いわけですから）

前スレ（９０８）にも書きましたが駐車場に関する費用の不足額の予測値は１００％稼働したとしても１戸当たり２０年で２００万くらいではないでしょうか。（←このうちいくらかを一時金として徴収し、残りは管理修繕費等から賄うことになります）
もし仮にお車をお持ちであったとしても、本来はデベが到底客に勧められるようなシステムではないとうのが本当のところだと思います。

嫌悪施設が気になってリバフェを外すのであれば、新築にこだわりが無ければこの地域は中古も数が出ていますし（あまり安くはないですけどね）、そちらも併せて検討されるのも良いのではないかと思いますよ。
参考になれば。

駐車場の問題は住民と管理組合が解決する問題です。
受益者負担と全体負担の問題は政治家でも解決が難しい事柄であると認識しています。
機械式駐車場等に専門的な知識をお持ちなのでしたらその点も踏まえて、ご意見では無く解決策をご教示願います。


購入予定方へこれは顕在化している問題かも知れません。
ご購入予定の方は、この問題を認識されて検討されてはいかがでしょうか？
一般論ですが顕在化されていない問題の方が、もっと大きな問題であるといった場合も良くありますよね。
（もちろんベリスタにあるという意味ではありませんよ）

ここは素敵なところも多くありますが、そう映らない方も多くいらっしゃるようですね。

昨年のやりとりを見て頂いてもわかると思いますが、これは契約者も気づいていないような「顕在化していない問題」だと思いますよ。
ここを見るまで問題視していなかった契約者の方も多かったですし、契約者自身からもそのような声が出ていました。

また、１５７さん自身が仰るように、駐車場の問題は住民と管理組合が解決する問題です。
私は住民ではありませんので直接的な力にはなれませんし、ここは住民板でもありませんので必ずしも解決策を論ずる必要は無いでしょう。
一応解決を試みる上で考えられるプロセスなどは提示しているつもりなのですけど、机上であっても解決はとても難しそうですね。

一方で、あまりこの問題だけクローズアップするのも・・・とも思います。
他には良いところもある物件ですからね。
「ご購入予定の方は、この問題を認識されて検討されてはいかがでしょうか？」というのは同意見です。
１４６でも書いているように決してベリスタ自体を敵視しているわけではないのですよ。

なんだかんだ言っても、ここもリバフェもそろそろ完売でしょ？

>>158さんありがとうございます。
駐車場に関する卓越した見識をお広げいただくのは別スレでお願いできませんでしょうか？
158さんが思うに同様に困られてる所や、困る事が予想されるマンションがあるかもしれません？
このスレにはそのリンクをはらせていただく事でご了承いただけませんでしょうか？
何卒ご検討いただけますようお願い申し上げます。

駐車場問題の議論はこのスレでもいいのではないでしょうか。
契約者板だと荒れそうですし。
お隣りのＰ＆Ｐも同様の問題を抱えているはずですよね。
具体的な解決策を講じているのでしょうか？

しかし、是非とも他の住民さんにもこの問題を意識してもらいたいものです。

１５４さん
＞ベリスタって駅まで10分以内なんだ。
＞営業もあまり言ってなかったから知らなかった。
＞京成かな？関屋？
＞これは使うかどうかで評価が分かれるね。

使わなくても最寄駅徒歩１０分以内かどうかは、立地としての資産性に影響を与えます。

＞でも100%の駐車場が理由で資産価値が確保しやすいというのには疑問だな。
＞153も書いているように資産としてはマイナス(負債)な上に、次回更新時には100%で更新されることはまずないだ＞ろうし。
＞評価としてはむしろ逆では？

売却するときに、駐車場ありとなしでは資産性に影響を与えます。
資産を購入するのですから当然対価（負債）が発生します。
駐車場が問題だというのは、設備を資産として持っているので、金がかかるということを
販売側が明確に言わない（し責任も持たない）という問題であり、
必要としている人には無ければ困るというだけです。

ちなみに私は、べりスタもリバフェも肩入れするつもりはありません。

天気の良い日曜日の昼間に荒れてるな～
やること無いのかしら？

>162
契約者板からここにリンクはってちょっと真面目に考えてもらった方が良いんじゃない？
日々積もっていく負債は資産性にとてつもなく大きな影響を与えるでしょ。
将来的にも誰も数百万の負債とセットで中古マンションを購入したいとは思わないだろうしさ。

マンション見学をしたときは印象がよかったですが、
契約者板を読んでいるとギスギスしている感じが伝わってきて
残念ですね。

ルールを守らないことはよくないことですが、
大勢の方が見ている前で住民が自身のマンションのイメージが悪くなるような
情報を流すのは避けたほうがよいのではないかと思います。

今日、夕方にベリスタの近くから入居状況（リビングに電気がついている）のをみたの
ですが、７割近くは既に引越し済みのようでした。
私も来月引越し予定ですが、後どのくらい残っているのでしょうか？
先月末にＭＲで、残り１３戸と言ってましたが、もう少しあるのかな？
ＧＷで契約が増えていることを期待して、早く完売してほしいものです。

>契約者板を読んでいるとギスギスしている感じが伝わってきて
>残念ですね。
>
ギスギスしている様に感じられるのは、住民の皆さんがこのマンションをよくしたいと
思っていて、コメントがぶつかっているだけだと思います。
お隣のＰ＆Ｐの契約板とかスゴイことになっていますから、かわいいものです。
（検討している方は、この物件に関わることもかなりあるので、一読してみては）

私も入居予定ですが、共用部問題等、是非とも、皆さんと前向きに議論していきたいですね。

荒らしはスルーですね。

あと４戸・・・？

そうみたいですね。サイトでも残り５戸となっています。
（３月末２０戸→４月末１３戸→５or４戸）

はやく完売してほしいですね。

173は誤爆なので、このままスルーで

川向の検討板スレッドの醜さに比べたら良いんじゃないんですか。

千住曙町はここと違って大きな問題はない物件のはずなんだけど、いかんせん住民自身が騒ぎ過ぎですね。

逆にここは本来もっと騒ぐべきだと思うけど、危機感がないというか、これはこれでこの先数十年間は幸せなのかもしれないとも思う。

藤和が吸収される直前ころが買い時でしたね。

吸収後は前と比べると値引き難しくなりましたかね？

いつの頃を休止とさすのかは分かりませんが、
私が検討した２月中はそれ以前と比較すると良い条件を頂きました。
（決算対策のためでしょうか？）
その後竣工後や入居開始後の条件は分かりませんが..