BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（part 2)

決定打は環境と値段でしょう
108さんはもう答えがでてるんじゃん
他をさがすべき

他物件と比べて、そんなに値引きあるのですか、この物件？？
（他の売れ残りと比べて、特別、大幅とは思えませんが。。。）

というわけで、他をあたります。

>>108 環境はいいんですけどね。このマンション。

へ～、そうなんだ。南千住。

そうなのよ。南千住。

>>112 >>113 あんたがたはいったいどこに住んでるの？

北千住

なんだ足立区じゃん。

な～んだ
環境なら今は南千住の方がいいだろ

南千住と北千住を比べてるのに、足立区？かえされてもなー
北千住のほうが、便利ですよ。環境の感じ方は、人それぞれだし。

まあそうだな
環境といっても感じ方は様々だからな
どちらもいい所あると思うよ

利便性を求めるなら北千住でしょう。
あの公園にメリットを感じるのなら南千住でしょう。

銀行が無い品揃えの良いスーパー、ホームセンターが無いなど。
駅から遠い。千代田線は北千住からこっちにこない。東武線も曳船で乗り換えなど。

でもあの公園を初めとする再開発の環境にメリットを感じて住んでいます。
それと意外と静かですよ。

確かに、あの公園と静かな環境には魅力感じる！
でもやっぱ買い物は不便なのかなぁ。
三徳の品揃えは悪くはないけど、もうちょっと大きめのスーパーあって欲しい。できたら有名チェーン店。
それから、コンビニ！徒歩５分のとこに夜中は閉まるポプラってのは厳しいなぁ。住むのに必要なものを計画的に揃えましたって営業トークの割には、そのあたり寂しいかんじが否めない。
自転車で行ける範囲に大型SCもないしなぁ。特にファミリーの数に対して、買い物施設が乏しい気がするのは私だけ？
その辺、今後の開発に期待できるんかなぁ？

ポプラよりファミマの方が近いですよ。
フロンティアが通路として開放しているので、そこを通って行くとよいです。

まあ、大型SCを期待される人は、もう少し郊外を選んだほうがいいのでは？
都心に近づけば近づくほど期待できませんからね。
それともランクを上げて豊洲とかを選ぶか。

南千住駅とは反対側にファミマあったんですね！知らなかった！ありがとうございます！

たしかに、大型SCを都心に求めたら、もっと価格は上がりそうですし、なかなか難しいですよね。

私、このあたり休日にしか行ったことないんだけど、学校がいくつか近くにあるし。

毎日関屋から帰宅しています。橋から見る景色が綺麗で帰ってきてほっとします。いやぁ、買って良かった。酒の回数は減ってないけど。

自転車15分で丸井のデパ地下まで行けば十分じゃないかな？

やっぱり大型SCよりデーパトの食品が一番美味しいよ

大型ショッピングセンターは反対です。
交通量も人も増え、今の静かな環境が変化するのはいかがなものか。
このマンションの売りのひとつの環境を大事にしたい。ララで十分！
自転車で北千住も近いし、車なら上野、亀有アリオ、浅草なんて10分です。丸井などがある北千住には住みたくないです

なぜ、丸井があると住めないのでしょうか？
ｌａｌａぐらいがちょうどいいってことかな
でも夜は、すぐしまっちゃうしねー

丸井はね。食品売場は20時30分だよね。ララテラスは京成が慎ましやかに23時まで開いてます。

昨日の川の手祭り天気が良くてすごい人出でしたが
こちらのマンションからだと
汐入公園の喧騒は気にならない程度でしょうか？

127さん

大型SCができれば、地元以外から多くの人か集まり、ごった返す事になるからです。
現在は静かで近隣マンション住民を入れてもそれなりの世帯ですが、休日でもホント静かで、路上駐車もバイク音もなく快適です。道も広く緑もあり素晴らしいと日々感じてます。電柱がないのもいいですね。
この街を大切にしたいです。ララ前、サントク前と路駐しないように心がけたいです。

確かにそのとおりですね。本当に静かでびっくりしてます。路駐については、駐車監視員がよく来るので迷惑な放置駐車はマンション周辺ではほとんどありませんね。サントク周辺は例外ですが。ただ先日マンション前の路上でアートさんのトラックに駐車取り締まりの黄色いシールが貼られてたのを目撃しました。ちょっと気の毒でしたね。

確かに汐入公園付近の駐車禁止は厳しいので路駐は少ないですよね。
航空高専付近も取り締まってもらえれば川沿いの道も通り易くなるのですけどね。
リバーフェイス付近なんて路駐だらけじゃあないですか。

入居の結果、駐車場がらがら。
ついに恐れていた事態が。

駐車場を借りておいて、これから購入予定の人もいると思います。
わたしもそうですが。

素朴な疑問なのですが、全戸分駐車場があっても車を購入する以前に駐車場だけおさえておく必要ってあるのでしょうか？

平置き、立体の地階と１階～3階の駐車場の場所は先着順ですよ。場所により価格も違いますから。

いや、見た目にがらがらなんじゃなくて、前にMRに行ったとき6割ってきいたよ。
今は多少は増えた？

６割ということは抽選に当たれば２台分確保できるかもしれないということですね！

ポジティブだなー！

132さん>>
最近瑞光橋付近も路駐の取締をしていますよ。黄色い紙が貼られていた車を先週見ました。

南千住のこのあたりは昔に比べずいぶん変わって、とても環境がよくなりましたね。
私もこちらでマンションの購入を検討していて、連休中にベリスタとリバーフェイス両方を見学してきました。
ベリスタに興味のある方は、リバーフェイスも見学されていると思いますが、
皆様の印象はいかがでしたでしょうか。
それぞれ一長一短がありなかなか決められずにいます...

ベリスタは南千住までリバフェより3~4分遠いですが、牛田、関屋駅が10分圏内なので結構便利です。
また、再開発地区内なので周辺がスッキリしていて静かでいいですよ。
ベランダからの眼望はリバフェのほうがいいのかな。階によりますが。
どちらにしても現地で確認されたほうがよいと思います。
私はこちらにして本当に良かったと思っています。

いろいろなお店や交通機関の利便性は良いとは言えませんね。南千住全体がそうですが。
第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差かな？大きな差では無いですね。
眺望には好みがありますからね。公園関係も引き分けでしょうか？
それと、最近ちょっと大き目の病院が近くにできましたね。

お好きなほうでよろしいのでは無いでしょうか？

基本的にリバフェの方が、見晴らしがいいのでは？
でも、目の前の東京ガスの丸いのが気にならなければの問題と思います。
（私は嫌でした）
住民Eさんの言われるように、第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差だと思います。

・・・・。
見事デベの思惑にハマった住民のために書き込んだだけに過ぎないのに、苦笑。
まあ、「真ご近所さん」がデベ関係者だとすれば、何をかいわんや、な話。売り逃げすれば良いだけだもんね。
まあ、仮に住民だったとすれば、信じたくない気持ちは痛いほどわかるが・・・。これが今のデベの現実。
規約規範とやらで消したければ消せば。どうぞ。
当方、たまたま業界に片足を突っ込んでいる一人として、
「１日でも早く修繕計画を見直した方が良い」と進言しているだけな話。

まずは誤記で金額に誤解を招いたので訂正しておきたい。
２５００～３０００万円というのは、駐車場の毎月かかるランニングコスト、定期点検、修
繕、大規模修理、耐用年数超えで更新にかかるトータルコストの部分。
まあ、月の駐車場代が１万円として、２０年で貯蓄できるのは２４０万円、３０年でも３６０万円。
ちなみに、一般論だとして提示した「月５万円」でも１２００万円。
以下に厳しい数字か、というのがわかるだろう。

べつに、データはがんばって出さなくても、いくらでも平均的試算を出しているから、
ご自身で調べることをお勧めしたい。どうせ、こちらが出しても信用しないだろうから。
財団法人の「駐車場整備推進機構」の調査レポートとか、
同様に「マンション管理センター」発行の会員報にも、
機械式駐車場で修繕積立金が資金ショートした例がたびたび特集で取り上げられており、
この中に具体的な額が提示してあるので参考になる。
また、日経新聞も２，３年前に、全国の管理組合にアンケート調査した結果の中でこうしたデータを掲出している。

近ごろは同じような問題を新聞やテレビも盛んに取り上げるようになってきた。
黎明期のマンション機械式駐車場がちょうど２０年以上たち、同じような問題がクローズアップされている。
それも駐車場代で月２、３万取っていた物件にもかかわらず、だ。

加えて言えば、汐入は先にも書いたが地盤沈下という特殊な事情を抱えている。
これで建物の補修などが必要なのは、都区住協ニュースにも書いてある。
まあ、販売時の重要事項説明書に当然、その辺のリスクは掲載されているはずだが、
これが駐車場に何らかの影響を及ぼせば、当然その修繕に必要な費用も計上しなければならない。
（そんなことご存じですよね？「真ご近所さん」なら）

あれこれ言うより、簡単な比較対象が足下にごろごろしているので再掲しておきたい。
ベリスタ周辺の都施工物件は平置きにもかかわらず、月額２万円以上の駐車料金を取っている。
機械式のように電気代も補修費用もかからないのにもかかわらずだ。
それなのに、「金食い虫」の機械式で１万円かからないという現実が何を物語っているか。
都施工物件の駐車場がボリ過ぎだ、とでも言いますか？

「汐入とは違う」と差別している郊外型ニュータウンのケースで恐縮だが、
実際にこうした試算を早くから行って、分譲して５年後くらいに機械式を全て撤去し、緑地部分まで使って
平置きにしたケースが千葉に存在する。当時かなり話題になっていた。
それでも確か、駐車場料金が月額１万５０００円くらいだったはず。

申し訳ないが、郊外型ニュータウンの住民の方が、折しも地価高騰や金利７、８％の時代に購入できた
所得水準が高く、教養のある連中がごまんといる。
汐入よりも確実に民度が高い。ここに住んでいてそう思う。大変残念ながら。

まず最初に、私はデベ関係者でもありませんし、契約者でもありません。（建築関連には詳しいですが）
加えて言うならば私自身が昨年の１１月～１２月頃にベリスタの検討掲示板で数字を示した上で積立金不足の警鐘を鳴らす投稿をしています。
ここの月数千円で１００％設置した機械式駐車場は、マンション全体で考えれば不良資産となってしまうでしょう。
（もう読まれましたか？まだであればご一読をお勧めします。）

それならなぜ私が貴方の投稿に噛み付いたのかというと、不当に高い維持金額がかかるように見せかけた事実と異なる内容の投稿で、必要以上に不安を煽っていると感じたからです。
（追っ払おうと思ったのでああいった口調になりましたが、失礼）

あなたが提示している１ヶ月あたり２５００～３０００万というのは１パレットあたりですか？
そうだとすると月あたりの金額は９万超（２５年で）ですよ。
未だ根拠を示さず一般論だとしている「月５万円」とも大きくかけ離れた数字ですね。
（共にありえない程高い金額ですが）
ショートした事例が載っているということで例に挙げられた「駐車場整備推進機構の調査レポート」にこの金額が書いてありましたか？

皆周知のように機械式駐車場で修繕積立金がショートした例は多くありますが、撤去費含めて１パレットあたり月５万（２５年で１５００万）を大きく超える金額が維持更新にかかったという話は聞いたことがありません。
あるとしてもなにかしら特殊な事情のある事例か、法外な金額をふっかけられた事例でしょう。
「こちらが出しても信用しないだろうから自身で調べることをお勧めしたい」とありますが、私はこの点を前スレの７５１で月２万弱という例（積立予測値と実績値共に）を挙げて説明しています。
それほど駐車場管理にコストがかかるのであれば人私もごとではないので、遠慮せずに信用に足る根拠を挙げていただきたいですね。
それと
＞まずは誤記で金額に誤解を招いたので訂正しておきたい。
とありますが、あの書き方では読み手の誤解ではなく貴方の誤解もしくは誤記ですよ。

また、平置きの月極価格は（賃貸ならば尚更）維持更新費用ではなく地価・周辺相場によって決まるので、直接分譲の機械式と維持管理費の比較対象にしてはいけません。
業界に片足を突っ込んでいるとのことですが、失礼ながらこれではご見識も片足程度と言わざるを得ませんね。

ちなみにこの周辺（新大陸あたりか）の地盤沈下はスーパー堤防形成土盛時の加圧不足によるものと聞いています。
（原因が地下水減少といった長期進行性のものではない）
不安要因であることは否めませんが、そのことがベリスタの修繕費用の増加に即結びつくという見解はいかがなものかと思いますよ。（これが不安を煽るということです）

最後にあなたが汐入が気に入らないというのは、所得水準（←なぜ？）や民度といったあなた独自の尺度でのお話であれば、それはそれで良いのではないでしょうか。
まあ、それを他人に押し付けさえしなければ、の話ですが。

私もリバーフェイスと比較中です。
「第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差」って営業さんも強調していってましたが、
具体的には何が違うのですか？
こちらはバルコニー側・玄関側ともにちょっとリバーフェイスより圧迫感を感じました。
あちらは北・南両方とも抜けてますからね。
あと、車持たないので、あちらのカーシェアリングがいいなあと感じました。
あとは価格的に割安感がこちらはあるかな・・・。と
どちらか迷ってます。
あとなにか入居者の方々で、あちらとの比較でここに決めた理由ありますか？

リバフェの周辺が気にならないのならば、向こうの方がいいですよ。
確かにこっちの方が周辺のマンションで四方を囲まれているように感じますから。
でも道を歩いていると、ごみごみした感覚はベリスタはないですね。

「第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差」を実感するのは難しく、
しいて言うのならば建物の収容面積（土地に対して）の違いくらいですよ。
実感できるのは。


どちらにしても、リバフェの目の前の風景・周辺環境が気にならないのならば
大差はないですよ。

ベリスタを選んだ人の大半は、汐入公園と周辺環境だと思いますから。

まず、車を持たない時点でベリスタはやめておいた方がよいとも思いますが。
その他の点ではリバフェとベリスタだとアウトフレームか否かが大きいと思いますよ。
別にリバフェをヨイショするわけじゃないですが、アルコーブよりも何よりもベッドの置き方に困るようなベリスタの寝室は使い勝手が厳しいと思います。
実面積でも損していますし。
設備も若干異なりますが、これは好みで選んで良い程度でしょうね。

リバーフェイスの周辺環境ってのが、あんまりわかりませんが、開発地区と隣接してますし、すぐに
汐入公園だし、公園近い環境はどっちもどっちかなと思いました。
車、車庫問題を考えると・・・・。
でも、駅前のブランズにするつもりはなく、ここかリバーフェイスにしようと思っています。
環境重視で。
しばらくいろんな角度で比較します。

逆に言うとベリスタには「再開発地区」以外は安い駐車場しか武器がありませんからね。
仕様設備で周囲と比較されると苦しいのは営業さんもわかっているようで、地区の他は周辺物件と差がないという答えになっているようです。
私の担当営業さんに聞いても同じことを繰り返すばかりでしたし。
…というかそれ以外はいろいろ聞いても出てこなかったのが残念でした。

ブランズはターゲットも価格帯もベリスタとは違いますね。
というか、ブランズはまだ販売しているのかな？

まあ、マンションっていうのは総じてセールスし難いものだと思いますよ。
マンションなんてある意味パッケージ商品ですからね。
そんなに大きな大差は同じような価格帯商品なら生まれにくいですよ。


ましてや価値観なんて全然人それぞれですし。
私にはリバフェの前方の工業地帯が気になってしまいますけど、
150さんは気にならないようですし。
どちらにしても、ベリスタの売りは周辺がゆとりを持って再開発された地域の為、
ゴミゴミした町の作りではないだけですよ。
まあ、個々のマンションが高さがあるので、それなりの圧迫感はありますが、
道路などの作りは広々してますよ。

でも、リバフェの託児所はいいと思いますよ。
1月頃にベリスタを契約された人は、保育園には入れなかった人とかいたようですから。

ベリスタ
長所⇒・駐車場１００％の為、中古での資産価値を保持しやすい。
　　　・３路線利用可で最寄駅から徒歩１０分
　　　・「再開発地区」のど真ん中で環境が良い。
短所⇒・機械式駐車場１００％で設備更改費用の積み立て原資がない。
　　　・間取りが悪い。（通路側部屋、アルコーブ）

リバフェ
長所⇒・間取りや設備などのプランが良い。
　　　・眺望が抜けている部屋が多い。
短所⇒・嫌悪施設が近い。
　　　・最寄駅から徒歩１０分以上で立地が悪い。
　　　・中古で売るとき駐車場無しとなる。

ベリスタって駅まで10分以内なんだ。
営業もあまり言ってなかったから知らなかった。
京成かな？関屋？
これは使うかどうかで評価が分かれるね。

でも100%の駐車場が理由で資産価値が確保しやすいというのには疑問だな。
153も書いているように資産としてはマイナス(負債)な上に、次回更新時には100%で更新されることはまずないだろうし。
評価としてはむしろ逆では？

逆にリバフェの駐車場は中古でも確保が可能な確率が高いよ。
周辺で同じ位の設置率のマンションでも中古で駐車場が確保できてるみたいだし。
リバフェのモデルルームがあった頃の話では駐車場希望者が契約者の6割を若干下回る程度で、抽選にハズレた人はいないらしいよ。

１４６さん＞
ありがとうございます。駐車場問題に関しては、非常に参考になりました。
購入検討中としては、納得のコメントです。

現在、私はリバフェの真向かいのURに住んでいます。
この周辺は（特に公園の裏側）は汐入周辺でも下町が残るエリアです。
気にしなければいいのですが、１５３さんの通り、嫌悪施設がリバフェの大きなマイナスポイントに
なっています。（いくつかの部屋から直接確認することができる建物です。棟内モデルルームに案内されて、
窓からみてゲンナリした印象がとても強いです）
また、よくランニングをするのですが、隅田川に出るためのルートで、その施設周辺は近づくと、
人よけのライト等があり、いい印象がありません。
（何故かその事務所の道を直接通らなくてもよいように、真横の歩道にくねった別の道があったりします）

リバフェの板に書き込むと荒れそうなので、ここでのヒトリゴトですが。。。

残る汐入周辺物件がココしかないため、第一候補と考えていますが、じっくりと構えて比較しています。

＞１５５さん
１４６ではある意味ここを擁護するようなコメントになったかもしれませんが、駐車場の問題はかなり根深いですよ。
設置率が設置率ですので、入居者全員への実質的（経済的）なダメージは避けられませんし、コミュニティー形成上にもしこりを残す結果になるでしょうね。

また、１５４さんが仰るように次の機械更新時には１００％未満で更新したい（するべき）のでしょうが、その場合は「全戸使用できる権利があるから多額の一時金で全戸一律負担する」という原則論が崩れるため、今度は駐車場料金自体の改正（大幅な値上げ）が必要になります。
論理的には良い方向に向かっているのですが、安い駐車場が訴求要素になって契約者を集めたベリスタにおいてこれを大多数にて改正決議することはほぼ不可能と言って良いでしょう。
その結果埋まりもしないのに１００％での更新になり大きな無駄金が出る可能性が極めて大きいです。
（駐車場使用者にとっては１００％設置の方が無駄があっても使用しない人からも一時金を一律に徴収できて都合が良いわけですから）

前スレ（９０８）にも書きましたが駐車場に関する費用の不足額の予測値は１００％稼働したとしても１戸当たり２０年で２００万くらいではないでしょうか。（←このうちいくらかを一時金として徴収し、残りは管理修繕費等から賄うことになります）
もし仮にお車をお持ちであったとしても、本来はデベが到底客に勧められるようなシステムではないとうのが本当のところだと思います。

嫌悪施設が気になってリバフェを外すのであれば、新築にこだわりが無ければこの地域は中古も数が出ていますし（あまり安くはないですけどね）、そちらも併せて検討されるのも良いのではないかと思いますよ。
参考になれば。

駐車場の問題は住民と管理組合が解決する問題です。
受益者負担と全体負担の問題は政治家でも解決が難しい事柄であると認識しています。
機械式駐車場等に専門的な知識をお持ちなのでしたらその点も踏まえて、ご意見では無く解決策をご教示願います。


購入予定方へこれは顕在化している問題かも知れません。
ご購入予定の方は、この問題を認識されて検討されてはいかがでしょうか？
一般論ですが顕在化されていない問題の方が、もっと大きな問題であるといった場合も良くありますよね。
（もちろんベリスタにあるという意味ではありませんよ）

ここは素敵なところも多くありますが、そう映らない方も多くいらっしゃるようですね。

昨年のやりとりを見て頂いてもわかると思いますが、これは契約者も気づいていないような「顕在化していない問題」だと思いますよ。
ここを見るまで問題視していなかった契約者の方も多かったですし、契約者自身からもそのような声が出ていました。

また、１５７さん自身が仰るように、駐車場の問題は住民と管理組合が解決する問題です。
私は住民ではありませんので直接的な力にはなれませんし、ここは住民板でもありませんので必ずしも解決策を論ずる必要は無いでしょう。
一応解決を試みる上で考えられるプロセスなどは提示しているつもりなのですけど、机上であっても解決はとても難しそうですね。

一方で、あまりこの問題だけクローズアップするのも・・・とも思います。
他には良いところもある物件ですからね。
「ご購入予定の方は、この問題を認識されて検討されてはいかがでしょうか？」というのは同意見です。
１４６でも書いているように決してベリスタ自体を敵視しているわけではないのですよ。

なんだかんだ言っても、ここもリバフェもそろそろ完売でしょ？