BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（part 2)

残りはあとどれくらいなんでしょうかね？

キャンセル住戸を含み、残り２割ぐらいだそうです。まだまだ選べますね。

藤和不動産、三菱地所の子会社化、上場廃止になるみたいですね。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090205-00000002-jsn-ind

とりあえず藤和が倒れる心配は少なくなったのでしょうか？？

長・短期資金の確保は今の時代、どのデベでも大きな課題です。

そういう意味では財務・営業力強化を図る一番いい方法ではないのでしょうか。

上場廃止して地所の子会社化する事による、大胆な方向転回も出来ますしね。

人がいない。やはり話題も出尽くしたのか。。

残りを売り切るのは持久戦かな。

>>04
ということは、投売りはもうありえないですか。

どの水準を投げ売りとするかは別として、

基本的に販売値の20%をこえる割引は、よほどの事が無い限り、ありえないのでは。

一般の人に投げ売りするくらいならば、最近は一括買い上げしてくれる業者があるわけですから

そちらに販売するでしょうね。

一括買い上げ業者との取引は2割や3割引の話じゃないし、実際藤和は　よほどの事　になっちゃってるからねー。

ここは2割くらい昨年末に提示されたけどやめた

上に全く同じでびっくり。
場所は良いんだけど、調べてみるとその他のマイナス要因が多かった感がある。

南側のやつ。

13>
はい、ガセネタありがとう。

うちは道路前のだったわ。南なのかな？学校目の前じゃないほうです

＞15
じゃあ、南側だね。

もともと安い東だと2割はきびしいのかもね。

>11さん
11さんにとってのマイナス要因って具体的に何でしたか？

今日、現場で確認しましたら、あと１３戸がしかないので、頑張ってください。

自分にとってのマイナスはやっぱ駐車場だったな。
こことか読まなきゃ気づかなかったんだけど。

つい先週あたり残り２割だなんて声があったけど、残り13戸なの？
安くしたら売れたってことは、やっぱりネックは価格だったんだなあ。

昨日モデルルーム見たけど、部屋のなかに柱形が大きく出っ張ってる部屋が２部屋もあって、あまりいいと思わなかった。
あと、アルコーブの狭さはやはり気になりますね。

このマンションのアルコーブのようなもの（奥行き15センチくらい？）は、普通アルコーブとはいいませんよ。
個人的にはアルコーブ無しよりも柱形がやっかいだと思います。
今のマンションもそれで困っているので。

モデルルーム見ました

角部屋で素敵でしたが
バルコニーの狭さには閉口しました

他の部屋も同様？

バルコニーの手摺のところに大きな梁がきているので、ほかの部屋も一緒だと思います。
気づかないで買った人はがっかりでしょうね。

梁が窓下やリビング端にあるよりバルコニーにあった方がいい、バルコニーが広くても洗濯物や布団干す以外何するの？
テーブルと椅子置いてお茶飲むとか？
手すりに布団干される方ががっかりだね。

梁が手摺部分にあんなに張り出していたら、子供が乗って転落でもしたらどうするの。
製造者責任も問われかねないよ。エアコンの室外機でさえ手摺側には置かないものなのに、
まったく常識はずれもいいとこだよ。

なんだか活発なやり取りに！！

いいね♪

それはちょっと違うような気がします。
子供が梁に乗って転落したらって…子供が梁に乗らないように教えるのは親のしつけであり、責任では?
子供でも何で駄目か理解すると思いますよ。
危ないですからね。
他人のせいにする前にやるべき事やったらどうですか？
何かあったらすぐ人のせいにするし、他人に注意されても素直に謝れないしね。
常識のない親が多すぎ!

どっちにしろ、たいした部屋じゃなかったみたいだね。
それでも残り１３室なんだからいいじゃん。

＞気づかないで買った人はがっかりでしょうね。

バルコニーの梁に厚みがある、って事を言いたいのかなぁ。
ここ、逆梁アウトフレームって、ちゃんと書いてありますよね。
HPの構造のトコにも説明が。

子供がどうこう言うそれ以前に、
マンションの構造くらい知って買うべきだと思うんですけど。
ってか、知らないで購入するのが普通なんですかね？

それから、製造者責任って、PL法のこと言いたいのかもしれないけど、
通常の利用の仕方で危険な場合じゃないと問われないから、
手摺に上ってたら通常の利用じゃないでしょう。
子供が上がって落ちたらそれは親の監督責任。

ハイ、通りすがりの者でした。失礼。

住民板にもあったが、パークアンドパークスを通り抜けて
関屋に行く住人続出で、もめそうですね。

30さん

29さんがおっしゃる通り、歩道でもないところを大人が横断すると子供達も真似しますよ。大人がマナー違反はやめましょうね。真横には我が子が通います。大事にしましょう！

＞２９
PL法にはひっかかんないかもしれないけど、バルコニーの手摺の中段から下に太い梁形が出ていて
階段状になっていた。子供にここに乗って遊びなさいと言っているようなもんでこれを欠陥商品と言わずして何と呼ぶ？
あと子供部屋にも大きな柱形が出ていて、ベッドなんか絶対に置けない狭いスペースに特注の小さいベッドが置いてあって、厳密に言えば詐欺だね、あれは。

↑

じゃあ、やめときなー

詐欺にひっかからなくて、よかったねー

＞気づかないで買った人はがっかりでしょうね。

　モデルルーム見ないで買う人（そんな人いる訳ないが）以外、ありえない話（笑

子会社化されてよかったかもしれないですね。
ニチモの決算が出てこないですよ。
もしかしたら。。。

＞３６
逆梁工法ってことは、ハイサッシになってるんですか？

＞43さん

36さんではありませんが、
HP上で見ると、ハイサッシになってますね。（一部を除く）


余談ですが、

＞最近転落死のニュースを比較的多く目にするような気がします

バルコニーからの転落は、
自殺、手すりの劣化（老朽化）、そして子供の好奇心、が主なファクター。
子供の事故は、親が目を離したすきに、親が外出している間、などなど。
手すりの劣化放置や強度不足以外で転落しても、販売主の責任にする事はできませんよ。
転落の理由が逆梁だから、と言う脈絡は疑問ですが、
構造が何だろうと、「これはしてはいけないこと」と、普段からの教育が重要でしょうね。
それが子供のためになるのだから。

44さん
>「これはしてはいけないこと」と、普段からの教育が重要でしょうね。
>それが子供のためになるのだから。

同感です。まずは、大人から実践しないといけないですね！
お向かいでは放置自転車の話題も出てましたが、
べりスタでも同じ現象にならないようにしたいですね。

＞４４
えらそうに言うな。
お前みたいなやつに限って、子供が転落死したら、設計が悪いって言うんだよ。

＞46

おこちゃまね〜。
反論にもなってないしぃ。　はい、却下（笑）

ニチモ…ベリスタに決めて良かったぁ！！

参考までに、手摺など　客観値。
http://www.alianet.org/homedock/tesuri/3-1.html

とうとうニチモも駄目になりましたねー。
ニチモはリバフェの売主離脱してから倒産したみたいで、リバフェ板では今回の対応を逆に歓迎している感が。。。

確かにニチモはリバフェスの売主から離脱した。
ただ今リバフェスの持分は東武86％、長谷工14％でした。
みんなはどうと思う？
......
リバフェスが好きなんだけど、ベリスタもよい点があるんで、また検討中ですね

つぎはイニシアっぽいですね。
決算発表とともに自己資本が大きく落ち込んだ会社は危険です。

賃貸とか転売目的でこのマンションを検討してる人っていないでしょ。
分譲時の不人気ぶりが市場の評価ですよ。
勘違いな新・新価格での売り出しとプチバブル崩壊が重なってしまった不運もあるけど。
駅距離さえ妥協すれば、
現状の価格ではまぁまぁかな、と個人的には思います。

まだ販売してない棟もありますし、相当売れ残ってます。
検討者は焦らないこと。

５２さん、

「相当売れ残ってます」とのお話ですが、先日のここの現地イベントに
参加したときに確認したところでは、「残り１３戸」って話でしたが、
実際は違うって事ですか？
　リバフェよりも検討出来る部屋が少なく、予想以上に健闘してる印象
だったんですけどね。

>>52はリバフェにも同じ事書いてるよね。
それに販売してない棟って…（笑）

何も知らないんだね（笑）

しかし、隣の小学校の圧迫感は相当なものですね。。思っていた以上の近さにびっくりしました。

でも東側はあと1〜2戸しか空きないでしょ。価格安いから早くから売れていたようですよ。

東側は完売と聞きましたが、キャンセル出たんですかね？

まぁ人それぞれ価値観が違うので否定はしませんが、毎日小学校から覗かれる生活は私には耐えられません。それとも学校の西側には窓がなかったりとかしているんですかね？
それに朝日すら当たらないような気がするのですが。

南側は魅力的だと思いますが東側はちょっと・・・

近頃の小学生なら、面白がってのぞいてくるね。

東側完売ですか？私は日曜日の午前中行きましたが、たしか13階あたりが残っていたはずですが・・・・。まぁ日曜日も結構、人が来ていましたから東側売れたんですかね？

いよいよあさって２２日BUILD UPですね。これから内覧会ですか。
近隣としては、早くいらっしゃい、という気持ちです。

内覧会済ませました。細かいところはいくつかありましたが、特に問題になるところはありませんでした。個人的にオプションは費用対効果が低いと判断しすべて見送りました。

駐車場の話でなんだかんだ盛り上がってましたが、完売間近なようですね。環境の良さですかね。

全員が全員契約前に駐車場問題に気が付いていたわけでもないみたいですから、駐車場の話題はむしろ今後が本番でしょうね。
ところで駐車場って全部埋まったのでしょうかね？
ご存じの方いらっしゃいますか？

↑駐車場うまってないはずです。平地と一番安い価格のはもう無いと思いました。

駐車場駐車場って重要説明きいたんでしょ。クレーマーなの？

駐車場…（プッ

＞66さん
すみませんが重要事項説明会で駐車場に関して説明されたことを概略だけでも教えていただけませんか？
まだ契約してはいないので、その説明は受けていないんですよ。

そういやぁ、駐車場固有の説明はなかったな。まあ、修繕計画書を見ながら一時金の負担の話はありました。ただ計画書みれば項目にあるから一目瞭然です。車両所有しないから共有部分の駐車場の修繕費払いたくない気持ちもわかりますが、僕も車両は現在保有していませんが、それ言えば子供いないからキッズルームの部分の修繕費は払いたくないとか、一階だからエレベーターの部分の修繕費は払いたくないとか、ゲストルームも使わないよとか限度もないわけで。重要事項説明の説明を聞くとともに自身で読み込む必要は不動産に限らず必要ですね。

駐車場の修繕にかかる費用はなん十万単位ではないので、数百万円？の費用は正直、利用者で負担してほしいです。まぁ〜10年以上も先の話なのでしょうから、私自身軽く考えちゃってます。現実性がないので、まぁ〜なんとかなるかな程度ですが。

って書くと、またたたかれますよー。
『危機意識のない住民の住む、危険なマンション』って。

↑
確かに、先すぎて…というより
入居もまだで、課題としてのレベルがよくわからないですよね〜。
なんだかんだ言ってもなんとかなりますよ！
大丈夫大丈夫！

71さん
確かに叩かれるかも知れませんが、実際危機感を感じてる人はどれくらいいるかと思うと、予測ですがほんの一握りではないでしょうか？（あくまでなんとなくですが。）
今更悩むより、73さんのいうように、なるようになる！という楽観的でも良いかと。

10数年で数百万?の一時金があるということは知っています。
車（軽ですが）は持っているのですがpart1を読むと車両所有者にとっても危険な制度なのだろうなと思って。
（ましてや現段階でも駐車場が埋まっていないようですし）

ここだけ読むと契約者の皆さんはそんなことはどうでも良いって雰囲気に感じてしまいます。。。
（現実性がない…って、、人によっては現実味がないだけで、規約に書いてある以上現実性は100％だと思うのですが）
そんなもんなんですかね。

駐車場の件だけで迷ってるならここはやめたほうがいいですね。駐車場の件以外でここが気に入る理由があれば検討したらいいと思いますよ。

静かだなぁ…

とっても色気のある、どちらかというと女性的なマンションですよね。

修繕計画や駐車場の問題があるようですが、高々数百万の問題なのでそれだけで購入も見送る理由にはならないと思います。そのくらいは簡単に値引いてくれましたし。
親会社の存在が大きく光る管理会社ですから、修繕計画の問題は管理会社がしっかりリードしてくださることと思います。

しかし、この地区特有のガラの悪さと、このマンションを囲むU字形の道路が夜間非常に暗いこと、隣の公園も夜間薄暗く将来樹が沢山生えることを考えると、夜間の女性の独り歩きは危険と判断して購入を見送りました。
間取りのセンスも質もよかっただけに、大変残念です。
目の前に交番でもあれば話は別なんですけどね。

こればっかりは藤和（地所）さんのせいではなく、それを営業さんに口に出せないまま、曖昧な断り方してしまいました。ごめんなさい。

この地区特有のガラの悪さって、山谷の浮浪者のことですかね？しかし、清川や日本堤からは離れたとこにあるので汐入地区では見掛けたことはありませんよ。それとも、悪ガキのことでしょうか？足立区の悪ガキに比べればまっとうな子が多いと思いますが。

＞それとも、悪ガキのことでしょうか？足立区の悪ガキに比べればまっとうな子

こう言う書き方をする品位の無い、あなたの様な大人がここにはいる、って事ですね。

まあ、ここは入居前からいろいろ問題があると話が出ているマンションですから。
入居者の品位云々という話でもないかと。

仕様自体も近隣新築勢の中では劣勢なせいか、物件比較中さんが言うように売り尽くし時期の値引きは大幅なものがありましたね。
売り出し時期もやや遅めだったし。（これは藤和にとっては不運でした）
最後は数割にのぼる大幅な値引きをしてでも早急に売ってしまいたいと藤和は考えたのでしょうかね。

色気とかを語るマンションでは全くないでしょ。
典型的な大衆ファミリーマンションですよ。

今コンビニとかに置かれてる首都圏版住宅情報マンションズの
｢モデルルームで必ずしたい質問15｣って記事に取材協力物件として載ってますね。

キレイな物件じゃないですか。

79
荒川区の大衆マンション契約者が他区の子供を見下すとは大きくでましたね～
他の契約者にも迷惑なのでそういう発言は止めるべきだと思いますよ。

値引きしないと売れなかったわけで、こうなんか目立ってこれがってのがないんですよね。
平凡なのをもってよしという考えもあるけど、駐車場代だけはさっさと管理組合が見直した
ほうがいいと思う。

また駐車場の話かよ！結局駐車場の話に落ち着く物件なので、他に落ち度はないみたいね。

↑
なんて強引な解釈なんだ。
過去レス(前スレ)見ればそれだけじゃないことくらいわかるだろうに。

まあ駐車場の問題はその他の問題を凌駕する大問題には違いないだろうけどね。

↑
だから、駐車場の話はもう飽きたって

>86
規約見直しは無理だろうけど、理解してすらいない住民が多い中で一回目の総会がどうなるかは見物だな。

↑
だから、駐車場の話はもう飽きたってｗ
何回同じこと書いたら気が済むんだよｗ

何度も同じことばかり書き込んでいるのはあたなたでは？

飽きたとか自分勝手な理由で他者の書き込みを遮るのは良くありません。

駐車場以外の良いところ悪いところも、そのうち誰かが書いてくれますよ。

っていうか、それも前スレであったね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43730/res/816-822

モデルルームの廊下側部屋が原型がわからないくらい改修されたプランになっていたのも、柱形の出た居室が使いにくかったせいとか？

ここの物件はもうほとんど売れちゃいましたかね？

>>94
まだ1割程度残っているのでは？竣工したのにＭＲあるし。
契約済みの者としては未成約物件がディカウンターに流れるよりましですが、
購入検討者にとっては早く流れてほしいのかしら？

この物件は藤和がかなり積極的に自己ディスカウントしてたから、逆にディスカウンターにまとめ売りということはなさそうですね。
しかしあれだけ引いてもまだ売れないとは、なかなか厳しいですねえ。

まだ売れないとは、あまりディスカウントしていない？

俺は２割引以上の声をかけてもらったけど。
（他の人はわからなけどさ）

それって結構引いてる方だと思うんだけどなあ。

P&Pの中古より安くなりそうですねえ。

アゼルがこの時期に？
明日ローン実行されて、明日つぶれたらどうなるんやろな？
登記は明後日なのに...。頼むで地所はん！

痛ましい事故が起きました、川で遊ばせるときは、
子供をしっかり監視していましょう。

http://www.jiji.com/jc/zc?k=200903/2009033100568&rel=y&g=soc

全ては子供から目を離した親の責任。
寒かったんだろうな…可哀想に。
ご冥福を祈ります、合掌。

入居スタートしてますね。入居者の方の書き込みが欲しいです！

>>103
住民板に沢山入居者の方の書き込みがありますよ～
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48216/

さっそく住人間で喧嘩していますね…。

管理組合もまだ発足していないはずなので、もめるのはこれから(？)なのに。

週末に何人か見に来ているのに、静だ。

残り住戸、少ないみたいです。
年明けあたりから一気に売れ出したみたいです。

環境はいいんですけどね。このマンション。
検討しているのだけど、いくつかの致命的な問題があって、
　-南千住だけど、駅まで20分以上かかる
　-小学校と隣接しすぎて、部屋が丸見え、日当たり微妙
　-アルコープ、バルコニー部分が小さい、もしくはない
　-駐車料金、修繕積み立てを安く見せるために、いいかげんな計画（将来的な負担に）

何か決定打がほしいよな。

「致命的な…」というものがあるなら、それが決定打なのでは？

一気に売れ出した年末頃というのは大幅値引きの開始時期と重なります。

値引きが決定打にならないのであれば、ここにそれ以上の良い決定打を探すのは無理ではないかと。

ちなみに南側は日あたりが良いですが、東側は微妙というよりほとんどの部屋が日当たり無しですよ。

決定打は環境と値段でしょう
108さんはもう答えがでてるんじゃん
他をさがすべき

他物件と比べて、そんなに値引きあるのですか、この物件？？
（他の売れ残りと比べて、特別、大幅とは思えませんが。。。）

というわけで、他をあたります。

>>108 環境はいいんですけどね。このマンション。

へ～、そうなんだ。南千住。

そうなのよ。南千住。

>>112 >>113 あんたがたはいったいどこに住んでるの？

北千住

なんだ足立区じゃん。

な～んだ
環境なら今は南千住の方がいいだろ

南千住と北千住を比べてるのに、足立区？かえされてもなー
北千住のほうが、便利ですよ。環境の感じ方は、人それぞれだし。

まあそうだな
環境といっても感じ方は様々だからな
どちらもいい所あると思うよ

利便性を求めるなら北千住でしょう。
あの公園にメリットを感じるのなら南千住でしょう。

銀行が無い品揃えの良いスーパー、ホームセンターが無いなど。
駅から遠い。千代田線は北千住からこっちにこない。東武線も曳船で乗り換えなど。

でもあの公園を初めとする再開発の環境にメリットを感じて住んでいます。
それと意外と静かですよ。

確かに、あの公園と静かな環境には魅力感じる！
でもやっぱ買い物は不便なのかなぁ。
三徳の品揃えは悪くはないけど、もうちょっと大きめのスーパーあって欲しい。できたら有名チェーン店。
それから、コンビニ！徒歩５分のとこに夜中は閉まるポプラってのは厳しいなぁ。住むのに必要なものを計画的に揃えましたって営業トークの割には、そのあたり寂しいかんじが否めない。
自転車で行ける範囲に大型SCもないしなぁ。特にファミリーの数に対して、買い物施設が乏しい気がするのは私だけ？
その辺、今後の開発に期待できるんかなぁ？

ポプラよりファミマの方が近いですよ。
フロンティアが通路として開放しているので、そこを通って行くとよいです。

まあ、大型SCを期待される人は、もう少し郊外を選んだほうがいいのでは？
都心に近づけば近づくほど期待できませんからね。
それともランクを上げて豊洲とかを選ぶか。

南千住駅とは反対側にファミマあったんですね！知らなかった！ありがとうございます！

たしかに、大型SCを都心に求めたら、もっと価格は上がりそうですし、なかなか難しいですよね。

私、このあたり休日にしか行ったことないんだけど、学校がいくつか近くにあるし。

毎日関屋から帰宅しています。橋から見る景色が綺麗で帰ってきてほっとします。いやぁ、買って良かった。酒の回数は減ってないけど。

自転車15分で丸井のデパ地下まで行けば十分じゃないかな？

やっぱり大型SCよりデーパトの食品が一番美味しいよ

大型ショッピングセンターは反対です。
交通量も人も増え、今の静かな環境が変化するのはいかがなものか。
このマンションの売りのひとつの環境を大事にしたい。ララで十分！
自転車で北千住も近いし、車なら上野、亀有アリオ、浅草なんて10分です。丸井などがある北千住には住みたくないです

なぜ、丸井があると住めないのでしょうか？
ｌａｌａぐらいがちょうどいいってことかな
でも夜は、すぐしまっちゃうしねー

丸井はね。食品売場は20時30分だよね。ララテラスは京成が慎ましやかに23時まで開いてます。

昨日の川の手祭り天気が良くてすごい人出でしたが
こちらのマンションからだと
汐入公園の喧騒は気にならない程度でしょうか？

127さん

大型SCができれば、地元以外から多くの人か集まり、ごった返す事になるからです。
現在は静かで近隣マンション住民を入れてもそれなりの世帯ですが、休日でもホント静かで、路上駐車もバイク音もなく快適です。道も広く緑もあり素晴らしいと日々感じてます。電柱がないのもいいですね。
この街を大切にしたいです。ララ前、サントク前と路駐しないように心がけたいです。

確かにそのとおりですね。本当に静かでびっくりしてます。路駐については、駐車監視員がよく来るので迷惑な放置駐車はマンション周辺ではほとんどありませんね。サントク周辺は例外ですが。ただ先日マンション前の路上でアートさんのトラックに駐車取り締まりの黄色いシールが貼られてたのを目撃しました。ちょっと気の毒でしたね。

確かに汐入公園付近の駐車禁止は厳しいので路駐は少ないですよね。
航空高専付近も取り締まってもらえれば川沿いの道も通り易くなるのですけどね。
リバーフェイス付近なんて路駐だらけじゃあないですか。

入居の結果、駐車場がらがら。
ついに恐れていた事態が。

駐車場を借りておいて、これから購入予定の人もいると思います。
わたしもそうですが。

素朴な疑問なのですが、全戸分駐車場があっても車を購入する以前に駐車場だけおさえておく必要ってあるのでしょうか？

平置き、立体の地階と１階～3階の駐車場の場所は先着順ですよ。場所により価格も違いますから。

いや、見た目にがらがらなんじゃなくて、前にMRに行ったとき6割ってきいたよ。
今は多少は増えた？

６割ということは抽選に当たれば２台分確保できるかもしれないということですね！

ポジティブだなー！

132さん>>
最近瑞光橋付近も路駐の取締をしていますよ。黄色い紙が貼られていた車を先週見ました。

南千住のこのあたりは昔に比べずいぶん変わって、とても環境がよくなりましたね。
私もこちらでマンションの購入を検討していて、連休中にベリスタとリバーフェイス両方を見学してきました。
ベリスタに興味のある方は、リバーフェイスも見学されていると思いますが、
皆様の印象はいかがでしたでしょうか。
それぞれ一長一短がありなかなか決められずにいます...

ベリスタは南千住までリバフェより3~4分遠いですが、牛田、関屋駅が10分圏内なので結構便利です。
また、再開発地区内なので周辺がスッキリしていて静かでいいですよ。
ベランダからの眼望はリバフェのほうがいいのかな。階によりますが。
どちらにしても現地で確認されたほうがよいと思います。
私はこちらにして本当に良かったと思っています。

いろいろなお店や交通機関の利便性は良いとは言えませんね。南千住全体がそうですが。
第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差かな？大きな差では無いですね。
眺望には好みがありますからね。公園関係も引き分けでしょうか？
それと、最近ちょっと大き目の病院が近くにできましたね。

お好きなほうでよろしいのでは無いでしょうか？

基本的にリバフェの方が、見晴らしがいいのでは？
でも、目の前の東京ガスの丸いのが気にならなければの問題と思います。
（私は嫌でした）
住民Eさんの言われるように、第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差だと思います。

・・・・。
見事デベの思惑にハマった住民のために書き込んだだけに過ぎないのに、苦笑。
まあ、「真ご近所さん」がデベ関係者だとすれば、何をかいわんや、な話。売り逃げすれば良いだけだもんね。
まあ、仮に住民だったとすれば、信じたくない気持ちは痛いほどわかるが・・・。これが今のデベの現実。
規約規範とやらで消したければ消せば。どうぞ。
当方、たまたま業界に片足を突っ込んでいる一人として、
「１日でも早く修繕計画を見直した方が良い」と進言しているだけな話。

まずは誤記で金額に誤解を招いたので訂正しておきたい。
２５００～３０００万円というのは、駐車場の毎月かかるランニングコスト、定期点検、修
繕、大規模修理、耐用年数超えで更新にかかるトータルコストの部分。
まあ、月の駐車場代が１万円として、２０年で貯蓄できるのは２４０万円、３０年でも３６０万円。
ちなみに、一般論だとして提示した「月５万円」でも１２００万円。
以下に厳しい数字か、というのがわかるだろう。

べつに、データはがんばって出さなくても、いくらでも平均的試算を出しているから、
ご自身で調べることをお勧めしたい。どうせ、こちらが出しても信用しないだろうから。
財団法人の「駐車場整備推進機構」の調査レポートとか、
同様に「マンション管理センター」発行の会員報にも、
機械式駐車場で修繕積立金が資金ショートした例がたびたび特集で取り上げられており、
この中に具体的な額が提示してあるので参考になる。
また、日経新聞も２，３年前に、全国の管理組合にアンケート調査した結果の中でこうしたデータを掲出している。

近ごろは同じような問題を新聞やテレビも盛んに取り上げるようになってきた。
黎明期のマンション機械式駐車場がちょうど２０年以上たち、同じような問題がクローズアップされている。
それも駐車場代で月２、３万取っていた物件にもかかわらず、だ。

加えて言えば、汐入は先にも書いたが地盤沈下という特殊な事情を抱えている。
これで建物の補修などが必要なのは、都区住協ニュースにも書いてある。
まあ、販売時の重要事項説明書に当然、その辺のリスクは掲載されているはずだが、
これが駐車場に何らかの影響を及ぼせば、当然その修繕に必要な費用も計上しなければならない。
（そんなことご存じですよね？「真ご近所さん」なら）

あれこれ言うより、簡単な比較対象が足下にごろごろしているので再掲しておきたい。
ベリスタ周辺の都施工物件は平置きにもかかわらず、月額２万円以上の駐車料金を取っている。
機械式のように電気代も補修費用もかからないのにもかかわらずだ。
それなのに、「金食い虫」の機械式で１万円かからないという現実が何を物語っているか。
都施工物件の駐車場がボリ過ぎだ、とでも言いますか？

「汐入とは違う」と差別している郊外型ニュータウンのケースで恐縮だが、
実際にこうした試算を早くから行って、分譲して５年後くらいに機械式を全て撤去し、緑地部分まで使って
平置きにしたケースが千葉に存在する。当時かなり話題になっていた。
それでも確か、駐車場料金が月額１万５０００円くらいだったはず。

申し訳ないが、郊外型ニュータウンの住民の方が、折しも地価高騰や金利７、８％の時代に購入できた
所得水準が高く、教養のある連中がごまんといる。
汐入よりも確実に民度が高い。ここに住んでいてそう思う。大変残念ながら。

まず最初に、私はデベ関係者でもありませんし、契約者でもありません。（建築関連には詳しいですが）
加えて言うならば私自身が昨年の１１月～１２月頃にベリスタの検討掲示板で数字を示した上で積立金不足の警鐘を鳴らす投稿をしています。
ここの月数千円で１００％設置した機械式駐車場は、マンション全体で考えれば不良資産となってしまうでしょう。
（もう読まれましたか？まだであればご一読をお勧めします。）

それならなぜ私が貴方の投稿に噛み付いたのかというと、不当に高い維持金額がかかるように見せかけた事実と異なる内容の投稿で、必要以上に不安を煽っていると感じたからです。
（追っ払おうと思ったのでああいった口調になりましたが、失礼）

あなたが提示している１ヶ月あたり２５００～３０００万というのは１パレットあたりですか？
そうだとすると月あたりの金額は９万超（２５年で）ですよ。
未だ根拠を示さず一般論だとしている「月５万円」とも大きくかけ離れた数字ですね。
（共にありえない程高い金額ですが）
ショートした事例が載っているということで例に挙げられた「駐車場整備推進機構の調査レポート」にこの金額が書いてありましたか？

皆周知のように機械式駐車場で修繕積立金がショートした例は多くありますが、撤去費含めて１パレットあたり月５万（２５年で１５００万）を大きく超える金額が維持更新にかかったという話は聞いたことがありません。
あるとしてもなにかしら特殊な事情のある事例か、法外な金額をふっかけられた事例でしょう。
「こちらが出しても信用しないだろうから自身で調べることをお勧めしたい」とありますが、私はこの点を前スレの７５１で月２万弱という例（積立予測値と実績値共に）を挙げて説明しています。
それほど駐車場管理にコストがかかるのであれば人私もごとではないので、遠慮せずに信用に足る根拠を挙げていただきたいですね。
それと
＞まずは誤記で金額に誤解を招いたので訂正しておきたい。
とありますが、あの書き方では読み手の誤解ではなく貴方の誤解もしくは誤記ですよ。

また、平置きの月極価格は（賃貸ならば尚更）維持更新費用ではなく地価・周辺相場によって決まるので、直接分譲の機械式と維持管理費の比較対象にしてはいけません。
業界に片足を突っ込んでいるとのことですが、失礼ながらこれではご見識も片足程度と言わざるを得ませんね。

ちなみにこの周辺（新大陸あたりか）の地盤沈下はスーパー堤防形成土盛時の加圧不足によるものと聞いています。
（原因が地下水減少といった長期進行性のものではない）
不安要因であることは否めませんが、そのことがベリスタの修繕費用の増加に即結びつくという見解はいかがなものかと思いますよ。（これが不安を煽るということです）

最後にあなたが汐入が気に入らないというのは、所得水準（←なぜ？）や民度といったあなた独自の尺度でのお話であれば、それはそれで良いのではないでしょうか。
まあ、それを他人に押し付けさえしなければ、の話ですが。

私もリバーフェイスと比較中です。
「第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差」って営業さんも強調していってましたが、
具体的には何が違うのですか？
こちらはバルコニー側・玄関側ともにちょっとリバーフェイスより圧迫感を感じました。
あちらは北・南両方とも抜けてますからね。
あと、車持たないので、あちらのカーシェアリングがいいなあと感じました。
あとは価格的に割安感がこちらはあるかな・・・。と
どちらか迷ってます。
あとなにか入居者の方々で、あちらとの比較でここに決めた理由ありますか？

リバフェの周辺が気にならないのならば、向こうの方がいいですよ。
確かにこっちの方が周辺のマンションで四方を囲まれているように感じますから。
でも道を歩いていると、ごみごみした感覚はベリスタはないですね。

「第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差」を実感するのは難しく、
しいて言うのならば建物の収容面積（土地に対して）の違いくらいですよ。
実感できるのは。


どちらにしても、リバフェの目の前の風景・周辺環境が気にならないのならば
大差はないですよ。

ベリスタを選んだ人の大半は、汐入公園と周辺環境だと思いますから。

まず、車を持たない時点でベリスタはやめておいた方がよいとも思いますが。
その他の点ではリバフェとベリスタだとアウトフレームか否かが大きいと思いますよ。
別にリバフェをヨイショするわけじゃないですが、アルコーブよりも何よりもベッドの置き方に困るようなベリスタの寝室は使い勝手が厳しいと思います。
実面積でも損していますし。
設備も若干異なりますが、これは好みで選んで良い程度でしょうね。

リバーフェイスの周辺環境ってのが、あんまりわかりませんが、開発地区と隣接してますし、すぐに
汐入公園だし、公園近い環境はどっちもどっちかなと思いました。
車、車庫問題を考えると・・・・。
でも、駅前のブランズにするつもりはなく、ここかリバーフェイスにしようと思っています。
環境重視で。
しばらくいろんな角度で比較します。

逆に言うとベリスタには「再開発地区」以外は安い駐車場しか武器がありませんからね。
仕様設備で周囲と比較されると苦しいのは営業さんもわかっているようで、地区の他は周辺物件と差がないという答えになっているようです。
私の担当営業さんに聞いても同じことを繰り返すばかりでしたし。
…というかそれ以外はいろいろ聞いても出てこなかったのが残念でした。

ブランズはターゲットも価格帯もベリスタとは違いますね。
というか、ブランズはまだ販売しているのかな？

まあ、マンションっていうのは総じてセールスし難いものだと思いますよ。
マンションなんてある意味パッケージ商品ですからね。
そんなに大きな大差は同じような価格帯商品なら生まれにくいですよ。


ましてや価値観なんて全然人それぞれですし。
私にはリバフェの前方の工業地帯が気になってしまいますけど、
150さんは気にならないようですし。
どちらにしても、ベリスタの売りは周辺がゆとりを持って再開発された地域の為、
ゴミゴミした町の作りではないだけですよ。
まあ、個々のマンションが高さがあるので、それなりの圧迫感はありますが、
道路などの作りは広々してますよ。

でも、リバフェの託児所はいいと思いますよ。
1月頃にベリスタを契約された人は、保育園には入れなかった人とかいたようですから。

ベリスタ
長所⇒・駐車場１００％の為、中古での資産価値を保持しやすい。
　　　・３路線利用可で最寄駅から徒歩１０分
　　　・「再開発地区」のど真ん中で環境が良い。
短所⇒・機械式駐車場１００％で設備更改費用の積み立て原資がない。
　　　・間取りが悪い。（通路側部屋、アルコーブ）

リバフェ
長所⇒・間取りや設備などのプランが良い。
　　　・眺望が抜けている部屋が多い。
短所⇒・嫌悪施設が近い。
　　　・最寄駅から徒歩１０分以上で立地が悪い。
　　　・中古で売るとき駐車場無しとなる。

ベリスタって駅まで10分以内なんだ。
営業もあまり言ってなかったから知らなかった。
京成かな？関屋？
これは使うかどうかで評価が分かれるね。

でも100%の駐車場が理由で資産価値が確保しやすいというのには疑問だな。
153も書いているように資産としてはマイナス(負債)な上に、次回更新時には100%で更新されることはまずないだろうし。
評価としてはむしろ逆では？

逆にリバフェの駐車場は中古でも確保が可能な確率が高いよ。
周辺で同じ位の設置率のマンションでも中古で駐車場が確保できてるみたいだし。
リバフェのモデルルームがあった頃の話では駐車場希望者が契約者の6割を若干下回る程度で、抽選にハズレた人はいないらしいよ。

１４６さん＞
ありがとうございます。駐車場問題に関しては、非常に参考になりました。
購入検討中としては、納得のコメントです。

現在、私はリバフェの真向かいのURに住んでいます。
この周辺は（特に公園の裏側）は汐入周辺でも下町が残るエリアです。
気にしなければいいのですが、１５３さんの通り、嫌悪施設がリバフェの大きなマイナスポイントに
なっています。（いくつかの部屋から直接確認することができる建物です。棟内モデルルームに案内されて、
窓からみてゲンナリした印象がとても強いです）
また、よくランニングをするのですが、隅田川に出るためのルートで、その施設周辺は近づくと、
人よけのライト等があり、いい印象がありません。
（何故かその事務所の道を直接通らなくてもよいように、真横の歩道にくねった別の道があったりします）

リバフェの板に書き込むと荒れそうなので、ここでのヒトリゴトですが。。。

残る汐入周辺物件がココしかないため、第一候補と考えていますが、じっくりと構えて比較しています。

＞１５５さん
１４６ではある意味ここを擁護するようなコメントになったかもしれませんが、駐車場の問題はかなり根深いですよ。
設置率が設置率ですので、入居者全員への実質的（経済的）なダメージは避けられませんし、コミュニティー形成上にもしこりを残す結果になるでしょうね。

また、１５４さんが仰るように次の機械更新時には１００％未満で更新したい（するべき）のでしょうが、その場合は「全戸使用できる権利があるから多額の一時金で全戸一律負担する」という原則論が崩れるため、今度は駐車場料金自体の改正（大幅な値上げ）が必要になります。
論理的には良い方向に向かっているのですが、安い駐車場が訴求要素になって契約者を集めたベリスタにおいてこれを大多数にて改正決議することはほぼ不可能と言って良いでしょう。
その結果埋まりもしないのに１００％での更新になり大きな無駄金が出る可能性が極めて大きいです。
（駐車場使用者にとっては１００％設置の方が無駄があっても使用しない人からも一時金を一律に徴収できて都合が良いわけですから）

前スレ（９０８）にも書きましたが駐車場に関する費用の不足額の予測値は１００％稼働したとしても１戸当たり２０年で２００万くらいではないでしょうか。（←このうちいくらかを一時金として徴収し、残りは管理修繕費等から賄うことになります）
もし仮にお車をお持ちであったとしても、本来はデベが到底客に勧められるようなシステムではないとうのが本当のところだと思います。

嫌悪施設が気になってリバフェを外すのであれば、新築にこだわりが無ければこの地域は中古も数が出ていますし（あまり安くはないですけどね）、そちらも併せて検討されるのも良いのではないかと思いますよ。
参考になれば。

駐車場の問題は住民と管理組合が解決する問題です。
受益者負担と全体負担の問題は政治家でも解決が難しい事柄であると認識しています。
機械式駐車場等に専門的な知識をお持ちなのでしたらその点も踏まえて、ご意見では無く解決策をご教示願います。


購入予定方へこれは顕在化している問題かも知れません。
ご購入予定の方は、この問題を認識されて検討されてはいかがでしょうか？
一般論ですが顕在化されていない問題の方が、もっと大きな問題であるといった場合も良くありますよね。
（もちろんベリスタにあるという意味ではありませんよ）

ここは素敵なところも多くありますが、そう映らない方も多くいらっしゃるようですね。

昨年のやりとりを見て頂いてもわかると思いますが、これは契約者も気づいていないような「顕在化していない問題」だと思いますよ。
ここを見るまで問題視していなかった契約者の方も多かったですし、契約者自身からもそのような声が出ていました。

また、１５７さん自身が仰るように、駐車場の問題は住民と管理組合が解決する問題です。
私は住民ではありませんので直接的な力にはなれませんし、ここは住民板でもありませんので必ずしも解決策を論ずる必要は無いでしょう。
一応解決を試みる上で考えられるプロセスなどは提示しているつもりなのですけど、机上であっても解決はとても難しそうですね。

一方で、あまりこの問題だけクローズアップするのも・・・とも思います。
他には良いところもある物件ですからね。
「ご購入予定の方は、この問題を認識されて検討されてはいかがでしょうか？」というのは同意見です。
１４６でも書いているように決してベリスタ自体を敵視しているわけではないのですよ。

なんだかんだ言っても、ここもリバフェもそろそろ完売でしょ？

>>158さんありがとうございます。
駐車場に関する卓越した見識をお広げいただくのは別スレでお願いできませんでしょうか？
158さんが思うに同様に困られてる所や、困る事が予想されるマンションがあるかもしれません？
このスレにはそのリンクをはらせていただく事でご了承いただけませんでしょうか？
何卒ご検討いただけますようお願い申し上げます。

駐車場問題の議論はこのスレでもいいのではないでしょうか。
契約者板だと荒れそうですし。
お隣りのＰ＆Ｐも同様の問題を抱えているはずですよね。
具体的な解決策を講じているのでしょうか？

しかし、是非とも他の住民さんにもこの問題を意識してもらいたいものです。

１５４さん
＞ベリスタって駅まで10分以内なんだ。
＞営業もあまり言ってなかったから知らなかった。
＞京成かな？関屋？
＞これは使うかどうかで評価が分かれるね。

使わなくても最寄駅徒歩１０分以内かどうかは、立地としての資産性に影響を与えます。

＞でも100%の駐車場が理由で資産価値が確保しやすいというのには疑問だな。
＞153も書いているように資産としてはマイナス(負債)な上に、次回更新時には100%で更新されることはまずないだ＞ろうし。
＞評価としてはむしろ逆では？

売却するときに、駐車場ありとなしでは資産性に影響を与えます。
資産を購入するのですから当然対価（負債）が発生します。
駐車場が問題だというのは、設備を資産として持っているので、金がかかるということを
販売側が明確に言わない（し責任も持たない）という問題であり、
必要としている人には無ければ困るというだけです。

ちなみに私は、べりスタもリバフェも肩入れするつもりはありません。

天気の良い日曜日の昼間に荒れてるな～
やること無いのかしら？

>162
契約者板からここにリンクはってちょっと真面目に考えてもらった方が良いんじゃない？
日々積もっていく負債は資産性にとてつもなく大きな影響を与えるでしょ。
将来的にも誰も数百万の負債とセットで中古マンションを購入したいとは思わないだろうしさ。

マンション見学をしたときは印象がよかったですが、
契約者板を読んでいるとギスギスしている感じが伝わってきて
残念ですね。

ルールを守らないことはよくないことですが、
大勢の方が見ている前で住民が自身のマンションのイメージが悪くなるような
情報を流すのは避けたほうがよいのではないかと思います。

今日、夕方にベリスタの近くから入居状況（リビングに電気がついている）のをみたの
ですが、７割近くは既に引越し済みのようでした。
私も来月引越し予定ですが、後どのくらい残っているのでしょうか？
先月末にＭＲで、残り１３戸と言ってましたが、もう少しあるのかな？
ＧＷで契約が増えていることを期待して、早く完売してほしいものです。

>契約者板を読んでいるとギスギスしている感じが伝わってきて
>残念ですね。
>
ギスギスしている様に感じられるのは、住民の皆さんがこのマンションをよくしたいと
思っていて、コメントがぶつかっているだけだと思います。
お隣のＰ＆Ｐの契約板とかスゴイことになっていますから、かわいいものです。
（検討している方は、この物件に関わることもかなりあるので、一読してみては）

私も入居予定ですが、共用部問題等、是非とも、皆さんと前向きに議論していきたいですね。

荒らしはスルーですね。

あと４戸・・・？

そうみたいですね。サイトでも残り５戸となっています。
（３月末２０戸→４月末１３戸→５or４戸）

はやく完売してほしいですね。

173は誤爆なので、このままスルーで

川向の検討板スレッドの醜さに比べたら良いんじゃないんですか。

千住曙町はここと違って大きな問題はない物件のはずなんだけど、いかんせん住民自身が騒ぎ過ぎですね。

逆にここは本来もっと騒ぐべきだと思うけど、危機感がないというか、これはこれでこの先数十年間は幸せなのかもしれないとも思う。

藤和が吸収される直前ころが買い時でしたね。

吸収後は前と比べると値引き難しくなりましたかね？

いつの頃を休止とさすのかは分かりませんが、
私が検討した２月中はそれ以前と比較すると良い条件を頂きました。
（決算対策のためでしょうか？）
その後竣工後や入居開始後の条件は分かりませんが..

ということは2〜3割を更に超える値引き幅だったということですね。
吸収されても経営が苦しいことにかわりはありませんからね。
ここまでくると藤和もやりすぎ感がありますが、うらやましい限りです。

あと、どのくらい残っているの？
着実にへっているようだけど。

角部屋。当初の値段設定も高かったからね。2割引きまでいけば十分お買い得でしょう。
今買うか、もうちょっとまってみるか。一定のラインを超えたら売れるのは早そうですね。

テレビに出るみたいですね。

http://www.tbs.co.jp/megadigi/

今日久々にDM入ってました。
広い部屋ばかり載ってました。4998万円～だそうです。
２割引くらいの交渉は可能なんでしょうか？

その場ではんこつく。気合いがあれば。

またDM来てました。
キャンセル部屋で、最上階、4LDK、5500万円くらい。
1000万円以上下がるなら考えられるかな。
ここは価格交渉に渋いって書いてあるし、無理かな？

価格交渉が渋いってどこに書いてあるの？
藤和がヤバくて現金化を急いでいた昨年度末なら1000マンは言うに及ばず
5500の部屋なら実質1500マン近くいけたけど、今はどうだろうね。
昨年度末は会社の存亡がかかっていただろうから、市場価値や周辺価格なんか
無視したなりふり構わない値引き販売だったみたいだけど、残り数戸で
キャンセル部屋なら今でもいけるかも？

財閥デベに買収されてから一定以上の価格交渉にはほとんど応じてもらえなくなったみたいな書き込みが数件あった気がするね。
今でも1500近く値引きするかな？さすがにそこまでは・・・と思うけど

誰か昨日大商談会行った人います？

まだ結構な売れ残りある？

まだ結構残り部屋ありそうですよね。
それでも値引きには渋いのでしょうか？

残り3戸の完売間近みたいですよ。
選べる部屋のタイプも一つみたいです。

11階は花火が見えるらしいですよ！

マンションズでは残り1戸でしたね。ベリスタ千住仲町、サンクタス1010タワー、イニシア千住曙町に続く完売なるか！？

販売当初からのライバル・リバーフェイスが迫るが残10からは足踏み状態。ヴィークステージ北千住（残49）、アクアテラ東京ブルー（？）は安全圏か。

竣工時期は後となるブランズタワー南千住も、ゴール間近ながらモデルルーム撤去後は今一歩が出ない。
やはり後の竣工であるサンクタスガーデン北千住、リライズガーデン西新井は値付けで工夫するがブランズほどの爆発的な売れ行きは得られず。

あと何があったかな。

東京フォレスト。

完売御礼！頑張りましたね藤和さん！

つーかモデルルームの広告がまだ垂れ下がってるんだけど

ローン特約の関係で審査結果が出るまでは、募集のままにしていると勝手に想像してしまいました。
購入希望者が連絡してきたら藤和さんは、他の自社物件に誘導できますしね～。

TOKYO　JACKのflashとか保存しておけばよかった。と後悔