本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

シェルゼ千駄木が坪350万円。
実はこの物件は割安で大規模な広告を打つ前にすぐに売れた。

この物件は三菱のブランドもあるし立地もより都心。
平均で400-450万円行くと思いますよ。

一番小さい55㎡で5500万以下という予算欄はあるよ。
だから、小さい部屋で低層階（地下か2Fまで）で向きが悪ければ、坪330万はいかないんでは？
70㎡だとなあ。
平均は400万いくと営業さんいってたから、8000万から8500万ってとこじゃないの？

今日現地行ってきたけど、あのジェットコースターの轟音と悲鳴
何とかならないの。えらい騒音だよ。

う〜ん、ちょっと高すぎだね。お金持ちの投資向き物件だね。庶民は退散します。

今は高すぎるかもしれんけど、
ＰＣ本郷真砂みたいに１年後には安く感じるんじゃない？
もうこの辺りには新築は出てこんのじゃないかなあ？。

目の前のプラウドのマンションを買っておけばよかった。

環境悪いよね、でもここ。

何で環境悪いの？

新聞の折込チラシが入っていたね。

錢●の施工物件は仕上げが手抜きです。気をつけましょう。

PC本郷真砂のカバーが取り去られて外観がうかがえるようになりましたね。冷静に自分の所得を考えて真砂に応募しなかったんですが、今となっては後悔ばかり。本郷が好きなので、この物件では後悔しないようによくよく考えてみようと思います。

「ラクーアの騒音、悲鳴が耐えられない」と近所の住人が言っている、というテレビ報道を
かなり以前に見ました。
木造やプレハブアパートの住人だったと思いますが、
鉄筋のこういうマンションでも室内までラクーアの騒音って聞こえてくるものなのでしょうか。

先日この辺りを散策しましたが、まず感じたのは本郷三丁目駅前は建物に統一感がなく、古い町だなぁといったもの。それと大学病院が近くに点在する為か、中小の医療機器会社が沢山ありました。都心へのアクセスは最高ですが、スーパーや公園などもなく、住環境としては今ひとつかなと思いました。

>73
レポートおつ。
では申し込まないのですね。
よかった。人気あるだろうから、ライバルは一人でも減ってくれたほうが良い。

この先の古びた旅館も近々売りに出るうわさあります。周辺はすでに駐車場です。

この物件。自分が住むのはちょっと遠慮。ってかたおおいですよね。お金持ちの方の投資になるのかしら？私は、自分が住むために購入を考えているので、ちょっと、考えてしまいます。

現場を見てきたけど、
南側はすでに駐車場があり、いつマンションが出来ても全く不思議はない。
ラクーアの騒音は、日中だったので、工事や自動車の騒音と混ざり合っていたが、
夜になれば、ラクーアの騒音だけがきわだつだろうなあ。
夜にも現場へ行って確かめたい。

本郷の魅力って何ですか？町の雰囲気ですか？文教地区だから？都心だから？
私はここで働いていますが、マンションが出来る度にすぐ完売するので理由が知りたいです。
ちなみに駅前のフランス料理店は美味しいです。

>>79
交通の便利がいいことかな。

>79
確かにすぐ完売しますよね。
理由としてはマイナス要素が少ないからじゃないのかなあ。
具体的には以下の通りで、
①交通利便性よし（路線は沢山あるし、主要駅に距離的にも近い）
②大きな病院が集結
③高台であり、地震、水害に強い
④文京区なのでなんとなく犯罪が少なそうなイメージがある。実際防犯マップでも良好地域っぽい。
⑤教育環境よし（国立幼稚園とかの通学範囲内、名門高多い、そして東大）
⑥第一の山手というブランド価値
⑦歴史的建造物等が近くに多い（散歩にことかかない）
⑤から⑦は好き好きあるけど、①から④は住宅を購入する際にはほとんどがプラスポイントにあげる項目。
周辺環境にマイナス要素が少ないから、間取りが気に入れば即購入にいたり、即完売という流れ。

うーん、ここ狙ってるんだが、ライバルがいっぱいいそうだなあ。
倍率どのくらいいくんだろう？

いや，昨日説明会に行ったけど，家族用は9000万からのような状態だから買えないひとだらけになってしまうのではないか

説明会、行きました。７０㎡台は８０００万〜です。しかも低層階で。
西向き、東向きも７０㎡は８０００万〜です。
南側には賃貸やら他の分譲マンションが立ち並んでおり、
６階以上ぐらいにならないとまともな景観・日差しではありません。
そうなるともう億ション状態です。
全体的にかなり強気の価格設定だと思いました。パークコート本郷真砂とは比較になりません。
ここを読んで入札価格のことを知って、それで販売価格を高くするために、
免震やら何とか工法（正しい名前は忘れました。壁を太くして梁を無くす工法です）等の
付加価値をつけているのですね。
強気価格について営業担当者は「格差社会で（お金を）持っている人は持っている。
そういう人には売れるでしょう」というような話をしていました。
「本郷ブランドを愛する富裕層」がターゲットのようです。庶民は対象外のようですね。
私は本郷にはそこまで思い入れはないので撤退します。１億あったら港区のマンションが買えますし。
地下も高かったので驚きました。８０００万出してまで地下に住もうという人いるんですかね。

ちなみに７０００万円台だと６０〜６５㎡の低層階しかありませんでした。
東南側に位置する部屋で、前の建物との関係で冬場は夕方にならないと陽が差しません。

用賀程度で坪350万からですからね（あんまり売れてないみたいだけど）。
本郷ならこの程度になるかなと。

今回の説明会、３月までで２００人も予約が入ってると言ってた。
関心のある人は多いんだなあ。私もその内のひとりだけどさ。

平均坪単価400万円半ば。所謂、億ション。普通の人には手の届かない物件。

>>88
『用賀程度で』なんて見下した言い方、一度言ってみたいね。
余程カネが有り余っている人なんだね。

まあ、でも１億を超えなければ、
銀行が貸してくれる限界＋両方の親からの援助で、
一部上場企業の社員は手が届くんじゃないでしょうか？
気に入ってしまえば、そのくらいつぎ込むひとはいるような気がします。

親からの援助ってそんなに一般的なの？うらやましい。
うちも3000万くらい援助してもらえれば億ションも余裕だけど、
現実は逆に親を援助してやらねばならない。

>91
山手線の外側は対象外なんで仕方ないです。

>92
ついでに億を超す物件でローンはあまり聞いたことないです。
というか一人も知り合いではいないです。
億を越える部屋だと修繕とか管理の金がそれ相応になるので、ローンぎりぎりで手が届く人はきつくなるんですよ。

この物件を買うような人はまずローンとか組まないと思います。またはローンの返済額を
気にすることがないような高給の人でしょう。ローンを組む、親からの援助をあてにする
ような普通の人（もちろん私も含む）は、このような物件には住まないと思います。

>96
おっしゃるとおりだと思います。
5万以上かかり、10年たつともっとかかるって感じでしょうね。
パークコートは割安感ありありでしたね。
そのかわり本当にパークコートか？という質とあの断崖絶壁でしたが。
僕はあの立地が怖くてやめました。
今回は個人的に気に入っているので購入する予定です。
実は10で坪360万という予想を立てていたんですが、それより遥か上をいってしまいました。
地下住戸を思いっきり値を下げて平均を下げると思ったのですが、地下ですら380万とはすごいですね。

ＰＣの場合、申し込んでも（抽選で）買えない人の方が多かったですね。
ＰＣはもう直ぐ引渡しみたいですが、直ぐに売りに出せば、美味しいで
しょうね。

PC，売る人でるかな？
いくらぐらい上乗せしてくるだろうか？

> 98
私はあの崖は全く気になりませんでしたね。
確かに質で言えば、真砂に期待して見送った曙橋のパークコートに比べて若干劣っているとは思いましたが。。。まぁ、結局資金的に断念してしまった私が何をいわんや、と言うところでしょうけど。PC本郷真砂を購入できた方が心底羨ましい。

ＰＣは坪いくらくらいだったのですか？

８０〜９０㎡だといくらくらいですか？

ここ（本郷）で80平米が1億2000万。90平米だと1億5000万くらい。
もうちょっとするかな。

ここは、平均単価400万中盤、地下住戸でも380万。

こういう、わりと高級感あるマンションの管理費ってどのくらいが相場なんですか？
部屋は高くても、一旦買ってしまえば終わりだけど、
管理費や修繕積み立て金は支払いが延々と、
年寄りになって無収入になっても続くのだから、心配だ。
管理費事情に詳しい方、教えてくださいませ。

平均坪単価（万円での数字)円/㎡/月ってことが多くないかな？
80㎡ 3万程度はいくら大規模とはいえいくでしょう。

普通ＭＲのオープンは心待ちにするものだと思いますが、むしろ
延期になって考える時間が欲しいという気がしています。買って
買えないことはない、と言いたいところですが、かなり無理しな
いと、というは正直なところ。
ところで、用賀の某物件のスレで、ここの平均単価は？というと問
いに、＠５５０−６００万って答えている人を発見。ま、こてんぱ
んにやられてましたが、いっそその位の値段で出してれた方が、
全く手でなくなるし、後は下がり相場期待で、素直に諦めて５年程
待とうという気になるんですけどね。

こんにちは。
場所的には悪くないかなと思っていたのですが、あのラクーアの騒音…。
１年ほど前に本郷の本の近くに住んでいたのですが、（５階）朝早く仕事に出て、夜帰ってくる、というような平日はよかったのですが、ラクーアとは反対側に窓があるにもかかわらず、休日の朝にジェットコースターの轟音、悲鳴で起こされるのがつらかったです。
知り合いの建築士に聞いてみたところ、あの騒音はかなりのものとのこと…。特に上層階では厳しいとのことでした。逆に音が響くのだそうです。本郷という土地は気に入っていただけに残念です。
買って住みはじめてから、騒音に悩まされるよりはよかったと思うことにします。
それにしても、あれだけの騒音がありながら「静かな環境」をうたっているのはちょっと納得がいかないような気もします。
それとも、かなり具体的な騒音対策をしているのでしょうか？
なんにしても、騒音込みで、あの値段はあまりに高すぎるかも。
PCのあたりならまだよかったんでしょうね。
ご近所さんの知り合いで、やはりこの物件を検討している方がいたのですが、やはり騒音がひどすぎるので、かなり迷っているとのことでした。
皆さんはどう思われますか？

ラクーアの騒音、特に悲鳴は、ほんとにネックです。
窓サッシの防音レベルは、西向き（ラクーア向き）窓はT2、そのほかの窓はT1。
と説明会で言われました。
すべての窓をT2にしてほしい、と思います。

西向きだけ、T2なのですか…。差をつけるということは、当然、あの騒音については問題だとわかっているのでしょう。（当たり前ですね）
ほんと、全ての窓をT2にしてほしいですね。
それでも大丈夫かどうか、かなり怪しいですが…。
自力ではどうにもならないことだけに、この点はこの物件を購入するということになるとかなり二の足を踏みたくなる部分ですね。
壁の厚さは、それなりにあるようですが、それは防音効果という意味ではどうなのでしょうか、少しは効果があるのでしょうか？
しかし、あの轟音は、本当に最悪です。

正直、あの物件は騒音という点で、相当マイナスだと思うのですが。
（現地に行ってみれば、わかることですが）

あと買い物はちょっと不便かな。

確かに買い物に便利とはいえない。
スーパーまで少し距離がありますね。
買い物に行くのが面倒になりそうな予感。

成城石井が近いけど、たまにおしゃれな輸入ワインやチーズを買うならいいけど、
毎日の買い物は、成城石井じゃダメダメ。芸能人じゃないもん。

>毎日の買い物は、成城石井じゃダメダメ。芸能人じゃないもん。
その生活レベルの人が坪平均450万のマンション狙うの？

まあ、普段のお買い物にどのくらい財布の紐を締めるかで、その人の資産状況がわかるものでもないですし。お金持ちの方でも、倹約家のかたもいらっしゃるでしょう。そうでなくても無謀な買い物をする人もいますし。
それはそれとして、このマンション、総合的にどうなんでしょうね？
いろいろな意見が出ているようですが…。
どのあたりのお部屋が人気がありそうでしょうね？ファミリー向けのお部屋は結構なお値段がするようですが。

ＭＲははじめの予定より遅れて、ゴールデンウイーク明けになるんだってね。

飯田橋のタワーと、ここと比べてるんだが、
飯田橋は４００軒にエレベータ４基、ここは２００軒にエレベータ５基。
非常階段は飯田橋タワー１箇所、ここは５箇所。
こっちに心が揺られつつあるかも。
価格はまあ大差ないので検討は不要だが、
管理費はここのほうが高くなりそうな感じ。

管理費は、「あくまで、予定としてですが、」との断りつきで、　３４０円/平米　と聞いています。駐車場は、４万円前後（平置き・機械によっても違うとか）との情報を得ています。
確かに倍の戸数のプラウドは、３１０円/平米　との事でしたから、当然戸数の少ない本物件は割高なのではないでしょうか。

http://www.towa-fudosan.co.jp/koishikawa-e/popup/outline.html
↑
近く？

>>121
３４０円？？

１平米あたり３４０円、だから、おかしくはないじゃん。
そんなところでしょ。

ＭＳの北側の家、４軒位に
「地所のマンション反対！」のノボリが立っていた。
前回現地に行ったときには無かったので、
こいのぼりの代わりに立てたのかな、とオモッタ。

>>124
３４０円のわけないだろーがｗ

>>125
都市の環境を見直す——景観の保全・創造と再開発——
http://yudate.s201.xrea.com/index.php?itemid=65

340円って別におかしくないのでは？
100平米で34000円。修繕費が7000円くらい。
で4万1000円くらい。平均より高めくらいだと思いますよ。

№１２１です。
平米あたり３４０円・と３１０円が、おかしい？か、おかしくない？か、判りませんが、両物件ともモデルルーム見学時に担当の方から直接聞いた数字です・・・。
参考までに知っている情報を書いたまでです。

ＭＤ見学って、飯田橋はその通りだけど、
ここのＭＤは、５月１２日からじゃないの？
それとも121さんは、地所の上得意様か何かで先行見学したのですか？

121じゃないけど、事前説明会のときに管理費の予定金額は言ってたよ。
金額は正確に覚えてないけど、物件のわりにそんなに高くない印象だった。

★　文教の地、本郷に、約４千㎡の敷地を擁する総戸数２０７戸の大規模マンションが誕生します。この地域では、道路を隔てて「パークコート本郷真砂」が住民の反対運動を経て２００５年秋に分譲、高額物件にもかかわらずあっという間に売れたのは記憶に新しいところです。
http://sanoji1416.jugem.jp/?day=20070129

MSの北側４軒さんに質問。
なんで今頃になって、「地所は太陽を返せ！」なあんていうのぼりを立てるのかな。
立てるならもっと早くから立てればいいじゃん。

今頃になって
デベと決裂したから？

この週末からＭＲオープンだね。
大勢押しかけるんだよね。
もっとも予約制だなあ。

この間の週末からＭＲオープンなんですよね。
もう行かれた方、いらっしゃるのかな？
具体的な価格は発表されたのでしょうか？
私もＭＲへ行く予定ですが、価格とても気になります。

事前説明会でしめされていた価格より少し下げていたよ。

どのくらい？？

事前説明会のほうにはいっていないですが、　83㎡のタイプ（HPにでているもの）
で5階(実際には地下があるので4階）あたりと、前の戸建ての高さを超えて
ぎりぎり透明なバルコニー柵の意味がでてくるところで微かに 1億を下回る
程度ですので、坪390万程度から、バルコニーの大きな開口部の意味のある部屋が
購入可能ってとこです。　地下階は、まだ正面は自分の壁が見えるだけですが、
2階なんかは前の戸建と、5-6mほどで”こんにちは”状態になるので、実に
地下階のほうが値段が高いという価格設定でした。

予約制だけれども、MRはかなり盛況でした。　MRの営業さんは相当に、プラウドタワー
を意識しているようで、説明になんども、タワーとかとは違って... ってのがでて
きました。

飯田橋のタワーは当然意識してるよね。
事実「ここと、飯田橋とで検討中」って、担当者に話しといたもんネ。
そういう人は多いと考えている。

地下でも坪400万近い値段だから、プラウドタワー低層とは競合しそうにみえるけど、
実際には、ここでメインになっている80㎡ちょうどあたりの部屋ってのはプラウドの低層
はないので、二股をかけるのは難しいのではないかな

この掲示板のタイトルですが、本郷パークハウスという正式名称が決まったので、「本郷一丁目計画」から変更することって出来ないのでしょうか？

６月９日からＭＲ完全一般公開がはじまるというのに、
ここ、さびしいねえ。
買う気がないのならイイけど、
ライバルを一人でも増やさない為に、あえてさびしい掲示板にしとくのかな？
おっそろしいーー。

ＭＲ見に行ってきました。マンション全体の中で７０〜８０㎡代の間取りが多く用意されていました。間取りも平米数の割には広く感じる間取りが沢山あります。東側（プラウド側）の角部屋の８０Ａというタイプだったと思いましたが（間違っていたらごめんなさい。南東角部屋です）、７８㎡の間取りなのですが、お風呂が1418であることと、各個室が狭くなることを除けば、廊下の収納も充実していていいのかな〜と思います。この間取りなら、９０００万未満の部屋が何個かありました。南は、やはり５階以上が視界的にはいいと思います。けれど、４階以下でも、曇りガラスなので、お隣の民家はストレートに見えないような配慮はされているので、それでも大丈夫なら、４階以下なら９０００万前半で購入可能だった気がします。西はラクーアの騒音問題がありますね。営業の方も、騒音が気にならなければ西でもいいと思いますが・・・というような口調だったので、かなり騒音はネックになっているのだと感じました。静かさを求めるなら、プラウドが見えてしまいますが、東側がお勧めのようです。プラウドも、とてもきれいな外観なので、見ていて苦痛になることはないと思いますし。また、東はエントランスからも近いので、外出の際、マンション内の移動時間は少なくて済みそうです。マンション全体に見てみると、営業の方の話では、１０階以上は、どの部屋での日当たりがよく、視界も広いので、一番のお勧めは１０階以上という感じでした。１０階を越えると億を下る間取りはないと思いますが、商業地区でも、１０階を越えるとかなり快適な視界・風通しが期待できそうです。

ここに億の価値が見出せないのは私だけでしょうか？
今の相場と言われればそれまでですが。
買えない負け惜しみだったりもするんですけどねー。

野村のタワーには葬儀屋が入るって情報有り。珍しい情報だ。

１４９さん、「高級とは言い難い点も数多くあるのには同意です」とありますが、具体的にどんな事を指していらっしゃるのか、教えていただけますか？お願いします。
私はマンション購入初心者なので、一体どんな事に気を付けて選んだらよいのか、判らないのです。
実際に、自分が希望する諸条件にも、どうやって優先順位を付けたら良いのか分からず、困っております。
こんなところを、注意してチェックした方がいいよ、等のサジェスチョン頂けるとありがたいです。

かなりの高級マンションなのに、駐車場が野ざらしというのが気になります。しかも、機械式？？雨の時、野外の機械式はかなり辛いです。

新聞を取りに、正面玄関まで下りていくのはイヤだな、と私も思っている。
寝起きのパジャマで取りに行けないでしょ。
ＭＳによっては、２４時間有人警備体制だと、
あらかじめ決められた新聞配達員は、オートロック解除してもらい
戸別配達する、というけど
このＭＳみたいなエレベータ配置、オートロック配置で、そういうことはできるのかなあ。
無理そうに思うんだが。

施工会社はどちらの会社ですか？

地所設計はかんでいないみたいですね...