本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

１４９さん、「高級とは言い難い点も数多くあるのには同意です」とありますが、具体的にどんな事を指していらっしゃるのか、教えていただけますか？お願いします。
私はマンション購入初心者なので、一体どんな事に気を付けて選んだらよいのか、判らないのです。
実際に、自分が希望する諸条件にも、どうやって優先順位を付けたら良いのか分からず、困っております。
こんなところを、注意してチェックした方がいいよ、等のサジェスチョン頂けるとありがたいです。

かなりの高級マンションなのに、駐車場が野ざらしというのが気になります。しかも、機械式？？雨の時、野外の機械式はかなり辛いです。

新聞を取りに、正面玄関まで下りていくのはイヤだな、と私も思っている。
寝起きのパジャマで取りに行けないでしょ。
ＭＳによっては、２４時間有人警備体制だと、
あらかじめ決められた新聞配達員は、オートロック解除してもらい
戸別配達する、というけど
このＭＳみたいなエレベータ配置、オートロック配置で、そういうことはできるのかなあ。
無理そうに思うんだが。

施工会社はどちらの会社ですか？

地所設計はかんでいないみたいですね...

私は、関東圏の人間なので、銭高組って初めて聞きました。大型マンションが得意な施工会社なのでしょうか？

銭高の本社はうちの会社のすぐ隣なんだが。半蔵門なんだが。（本店は大阪だけど）

住不の東陽町プロジェクトも銭高です。

みなさん、ラクーアの騒音問題はどうなりましたでしょうか？
あきらめるか、やめるか、どちらかということでしょうか？

ドームの騒音はありますか？

>>43-44
地下にリビングってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3453/

今日、現地に行ってきました。
騒音はやはり気になります。電車がすぐそばを通り感じの騒音が１０分に１回延々と続きます。
西向きはサッシが防音性が高いそうですが、窓を開けられない生活が待ってます。
また、南向きのサッシはかなりしょぼいので、南向きでも西寄りは相当うるさいでしょうか、

あと周囲の住宅との境界が狭すぎです。ジェットコースターが走らないときは閑静なので、逆に相当不気味な感じがしました。

さらに、北側の民家数軒が、１０本ぐらい「三○地○が太陽を奪った」とかなんとかのノボリを掲げています。紛争物件だったのですか、ここは？

確かに本郷は坂が多いです。けれど、最寄駅を本郷三丁目にすれば、そんなに急な坂ではないと思います。

私も現地に行きました。
白山交差点に降りる坂なら多少雰囲気がいいかなぁと期待しましたが、
逆にすこし寂しくないですかね。
よくわからないビルが軒を並べていて、ちょっとなぁ、というのが
素直な感想でした。
また、ラクーアをじっくり見てきましたが、まぁ正直萎えました。
雑然としてます。
では今度は本郷３丁目方面に期待してまた視察に行きますか。
でも近隣住民とのトラブルだけはごめんですけど。

少し前までは、本郷三丁目の駅も汚かったですが、何年か前に改装工事をして、本郷三丁目駅はかなりきれいになりました。丸の内線利用の方でしたら、後楽園を最寄り駅にするより、本郷三丁目を最寄にしたほうがよい気がします。後楽園は、ドームがあったり場外馬券売り場があるので、やはりゴミゴミした雰囲気の駅であります。
ラクーアですが、成城石井は、結構品揃えが良いと感じます。温泉は、年に数回入りに行くぐらいですかね・・・。あと、ムーミンのパン屋さんが入っていますが、美味しいパンがそろっています。あともう一つカフェっぽいパン屋さんがありますね。今も本郷に住んでいますが、ラクーア内で日常的に利用するお店って、そのくらいです。雑貨や洋服なんて、そう毎日買うものでもないし。本郷のメリットとしては、やはり丸の内線沿いということになります。都内でも、こんなに便のいい地下鉄ってあまりない気がしますから。
それにしても、西側の騒音、結構響きますよ。日曜日なんかに歩いてみると実感すると思います。訴訟になるだけのことはあります。

自動車やバイクの騒音は今までの生活でも沢山経験しているから
「慣れ」「耐性」みたいなものが多少は出来ている。
けど、ラクーアの悲鳴というのは、これほど日常的に体験するってことが
今までは全く無かった騒音であり、しかも「悲鳴」というのは
音源のなかでも、とくに不愉快な音だ。
たまに遊園地へ遊びに行って女の子の悲鳴を聞く、というくらいで十分です。
毎日朝から夜まで悲鳴を聞かされるのは、拷問じゃないのかね。

本気で購入を検討している者です。エントランスへの近さや、ラクーアの騒音問題を考えると、東側がかなりいいのでは？と思っています。けれど、東側は、あまり大きい間取りはなく50〜70平米の間取り中心だった気がするので、ファミリータイプで80㎡以上を希望の我が家としては、南側か西側を選択することになりそうです。やはり、西側は騒音問題がありますし、そうなると南側80㎡代に人気が集中すると思われます。80G・80Fあたりは、抽選で高倍率になりますかね？外れても仕方がないくらいに思って、南側の80㎡代を申し込んでみます。十数個あるプレミアム住戸は別として、それ以外だと11階からとそれ以上の階で若干間取りが変わるものもあるし（上に行くにしたがって狭くなる？？）、億以上を余裕で出せる人には、プレミアム住戸か、逆に11階が一番お勧めになりますね。

＞174
そう思うなら買わなければいいわけで・・・。
なんで検討してんの？

＞もともと揉めるだろうってのは予想済みで、文京区あたりではその費用も最初から計上済み
なんじゃないかな。　

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38556/

実際に、要望書を出された方って、どのくらいいるのでしょうか？

プラウド千代田富士見に比べればこちらがまだ良さそうですね。
でも水道橋はやはり水道橋。飯田橋とあまり品のなさでは変わらない・・・。
要望書どうしようかなぁ。

うちも、要望書出しました。人気が出そうな部屋を選んでしまったので、おそらく抽選になるだろうと思います。ドキドキです。

ここ、飯田橋タワーより１週間登録が早いよね、多分ね予想だけど。
ここの抽選にあたったら、タワーの抽選前に契約金振り込まされるのかな。

登録したのですが、このレス全く閑散としているので人気がないのでしょうか？
シティテラス目白と検討してこちらに決めたのですが、やはり交通の便よりマンションの高級感でしょうか？
本郷３丁目、水道橋（ＪＲ・三田線）が利用でき、利便性でこちらに決めたのですが、いまいち高級な感じ（外観）がないのが不満です。

もう登録したの？
要望書提出じゃなくて、登録？

ドーム前にはラブホもあるし・・・、高級ってのはどうでしょうね。

>>188
あそこ、昔利用していましたがこじんまりして清潔でしたよ。
この界隈は、ホテル、旅館が多いのは普通のことです。

銭高組って…めちゃくちゃチープですね。

間違いなく飯田橋のタワーを意識した日程ですね。
大京の根津が外れ本郷ＰＨが外れ、その後飯田橋に行く人も多いのでは私は本郷の当選を祈るだけです。

やはり西側の騒音は最悪のようです。先日ＭＲに行って、私は南向きだけの検討ということで内緒の話しということで担当に聞きましたが、サッシが西側だけＴ２相当とのことですが、あのジェットコースターの際の「悲鳴」は特殊な高音の為、Ｔ３以上のサッシでも音は貫通するそうです。毎日、悲鳴の中での日常生活、、ちょっと精神的に良くなさそうです。。

不動産関係者です。ライバル他社の妨害ではないので
あしからず。
仕事柄、土地仕入れの仕事をしているので、土地の数年後の
展望には詳しいです。
この物件は「今」はすごくいいです。立地も交通も
セキュリティも躯体、免震構造、ＴＷＦＳも確かありました
よね。

ただ、
この物件の周囲の建物の築年数、特に周囲の土地所有者の
年齢（軒並み８０〜９０代）を考えると、建て替えや相続が
５〜１０年以内に間違いなく発生します。

その場合、用途地域、建蔽率・容積率の観点から考慮しても、
この物件とほぼ同じ階層の建築物が建ち、ほぼ囲まれます。
閑静な立地とセールスしているでしょうが、大通りから
１本入ったのが仇になる超危険立地です。

土地不足で今や大手デべも土地仕入れに必死ですから、
相続による土地売却を虎視眈々と狙っています。
本郷アドレスは高く売れますからね。

南向き西向き共に、東向き真正面のプラウドと同じ
ように眺望皆無の状態になる可能性高いです。

「今のまま」なら同業的にもすごく欲しいんだけど、
数年後を考えると、、、残念！というか危険！
安い買い物じゃないですからね、みなさんもよく考えてね。

決して嫌がらせではなく、これは「事実」ですから。

この物件の売りは、やはり利便性です。本郷三丁目は、以前住んでいましたが、すごく高級感のある地域ではないです。また、本郷三丁目から東大方面に向かう歩道は、狭くデコボコで、いまいちです。何年住んでも、あの歩道の狭さには慣れませんでした。また、日曜日には本郷付近の商店街はお休みするお店が多いので、休日、本郷で外食や買い物って、難しいかも。一度、散策されると雰囲気は分かると思いますが・・・。けれど、やはり丸の内線が通っている＆山手線の内側＆文京区となると、本郷はかなりのベストポジションだと思います。本郷三丁目駅付近に、大型のスーパーがないのがちょっと不便ですが、平日は、まあまあ外食もできるお店がありますし、いざとなったら、丸の内線に乗って、ちょっと出かけてしまえばいいですもんね。東京都内に住んでいる方ならきっと分かると思いますが、丸の内線はかなり快適路線です。本数も多いし、乗り換え便利だし。この物件は、商業地区だし、ラクーアの騒音ありで、決して閑静とは言い難いですが、とにかく利便性という方にはもってこいだと思っています。
予算的に折り合いがつくなら、ぜひとも欲しい物件ですね。

本郷の魅力ってなんですか？

>>195
立地

本郷って聞くと東大キャンパスがあるというイメージがあるけど、ここはそのキャンパスから遠い。
文京区と聞くとやはり文教地区・徳川家ゆかりの庭園・お屋敷と思いますが周囲を色々探索しましたが、水道橋へ降りていく途中に学校が２件くらいありましたが、普通の住宅地（高級さが感じられない）のイメージです。
文京区の代表する地区ってどこなのでしょうか？
公示価格が一番高いのは後楽地区。
西片はお屋敷町。
小石川とか湯島とかあるけど、どこがいいのでしょうか？
当マンションを購入するにあたって、文京区のどの位置を占めるのか知りたいのですが。

はやり文京区のお屋敷町といえば、大和郷(本駒込６丁目）や西片でしょうか。でもこの地域はマンションは建ちにくいですね。あとは千駄木の須藤公園の近くと白山４丁目の一部も良い町並みです。
本郷は商業地域であり、お屋敷町ではありません。
でも本郷パークハウスの利便性はとても魅力的ですね。

文京区で、閑静な感じがするのは、やはり本駒込、小日向、小石川でしょうか（私の知っている範囲で）。本郷は、お屋敷街ではないですし、庶民的な雰囲気です。ただ、車を持っている人は、お屋敷街でも快適ですが、普通に都心で車なしで生活するなら、やはり交通の便のいいところを選ぶということになるでしょう。そういった意味で、本郷はすごいということになるでしょうか。

ここへきてやっと活気がでてきましたね。
要望書出しましたか。

ある程度絞って今日出します。
今日の午後に行って出す予定です。部屋は秘密・・・
他の人とダブらないようにしたい。

今日、ＭＲに行ってきましたが、営業の方が、なるべく多くの方の希望をかなえたいということで、なるべく抽選の倍率を下げるように配慮してくださっているような感じがしました。あたることを願いつつ、今日、要望書確定して出してきました。

皆さん現地にはちゃんと見に行きましたか？　
私は週末見に行ったのですが、予想通りというか、予想をはるかに超えるレベルで、後楽園のジェットコースターそのものというより「悲鳴」がひどい。
普段は静かな町がコースターが落下し始めると同時に「キャー！」という悲鳴が約１分間の間に５〜６回、最後はコースターの滑走音の「ゴーッ！」という音も合わさって、とてもうるさい。これが週末には５分に１回くらいあります。
私も立地・利便性・希少性を考えてこの物件いいなって思ってたんだけど、要望書出す最後の確認の意味で現地見に行ったら、こんな状況。
たぶんせっかくの週末もバルコニーでは絶対に過ごせないと思う。東のプラウド前の通りから聞いてもうるさかったから、きっと全ての部屋でこの「騒音」は影響するよ。
皆さんには決して買うなとは言いません。立地も希少性も抜群ですからね。でも一度は絶対現地に行って見て、聞いてから決めた方がいいですよ。

外からは聞こえますが、中からは一切きこえませんよ。。真のプラウド住民より。
ちなみに、プラウドよりグレードの高い防音機能があってもなくても、恐らく問題ないですよ。。少なくともプラウド同等以上の防音グレードではないでしょうか。
外ではウルサイの当然ですよ。。
203さんは、室内の防音レベルの態様を確かめる前にコメントされるのは、あまりに懐疑的かつ早計かと存じます。
上記のコメントに嘘はないですよ、、本当ですよ。。。

我が家には、再来年小学校に上がる息子がいるのですが、もし、このマンションに住めるようになった場合、小学校は本郷小学校になります。近年学級崩壊などが問題になっていますが、本郷小学校はそういった問題があるのか気になります。拝見する限り、校舎はとっても綺麗でとても公立とは思えない感じがします。

近所のマンションに住む者です。
もちろん窓を開けていなければある程度防音は可能だとは思うのですが、今頃の季節のよい頃は、窓を開ければ、清々しい風が部屋を通り抜けていくので、週末などは、窓を開けはなったまま、のんびりひなたぼっこでもしたい気分に駆られます。しかし、今の立地ですとその願いは残念ながら難しいような気がします。まさにドーム遊園地の目の前ですので、西側向きのみならず、南側の部屋も週末は少なからず、ジェットコースターの音に悩まされそうです。キャーと言う悲鳴は、「皆さん、楽しそうにしているなぁ」ということで、許されるとしても、それ以外に意外と響くのが、コースターがレールを通っていくときのガタガタという音です。おそらくお客が集まると順次発車させるようですので、土日の昼間どきになりますと、１，２分のペースでキャーとガタガタが来ることになります。ちなみに、昨日は、右翼の凱旋車がかなりやかましかったですし、カトゥーンのコンサートを昼夜２回やっていたので、後楽園周辺は大騒ぎでしたね。
立地や地型にすばらしいと思いますし、スペックも揃っているとは思うのですが、億ションであるということを考えると、そこまでの高級感があるのかな、と少々疑問に思ってしまいます。

あ〜、街宣車、二台だけなのに結構しつこくてうるさかったですね。

ちなみに我が家では土日は絶対に成城石井には行かないことにしてます。
ぞろぞろとペットボトルだけ買う団体さんでごった返してますし、彼女らが悲鳴を上げてるのかと思うと、余計近づきたくはありません。

南北線は混みますが、丸ノ内線は８時くらいでもたいしたことが無く快適なんですけどね。窓を閉めきりにする204さんならいいでしょうけど、この季節、誰でも開け放って気持ちいい朝を迎えると思うんだけどな。平日なら、この立地は最高だと思うよ。

＞205さん
数年前から、小学校も自由に選択できるようになったと思いますが、違いましたでしょうか？
現在居住中のマンションは、本郷小の学区ですが、実際に通学している方は半分以下ですよ。私立や国立の小学校の他、文京区の公立では窪町や誠之、区外の公立で番町小という具合です。中学をみても、学区の本郷台中に通学している方は殆どいません。そういう地域だと思われた方がいいです。うちも学区の小中学校には通っていません。

通学や通塾の利便性から本郷を離れられない我が家としては、かなり購入に傾いていますが、現住居よりラクーアに近くなるので、決心しきれていません。でも、正直なところ、ラクーアの絶叫より、夜中の救急車に辟易しているのですが。

先日ＭＲに行った時、自分の購入したい部屋の価格しか記入しなかったので、南側購入予定の方にお聞きします。
日当たりの良い南側は坪単価いくらくらいですか？
５００万円位ですか？
私は安い西と東しかチェックしてこなかったのですが。（坪単価４００万円位の部屋のみ）

この規模、このグレード、利便性を考えると、今回購入を逃したら、すごく後悔しそう。

２０９さんへ
南側は、営業の方の話では、７階以上が日当たりがよいとのことです。一例を挙げると、ＭＲにもなっている９０−Ａだと、７階は１２９４０万。

ＭＲタイプは角部屋なので、平均坪単価のめどとしては
あんまり妥当じゃありません。　90Aは確か地下でも
坪400を超えます。

83平米の80Gタイプとかだと、坪400万超えは6階から。
非常に上のほうの階だと、最上階でなくても坪500近くに
達していたと思います。

要望書を提出する段階まで現地を見てないという人もいるんですね。
私は、昼夜平日休日など、５回ほど行きました。
最大のネックはやはり「ラクーアの悲鳴」ですね。

211・ 212さん　情報有難うございます。南向で日当たりが良い部屋は、坪４５０万円以上なんですね。
今月５日に要望書を出しているのですが、営業マンがその後の状況をお知らせします。なんて言っていましたが、何の連絡もなし。
今は特に電話で聞く意欲もなくなりました。
本郷ではこの先、建設されないであろう大型物件ですが、それなりの高級感を出して欲しかったと思います。
どう見ても白の外壁で駐車場が丸見え。シティテラス○○の赤いレンガ造りの高級感あふれる外観とはチョッとかけ離れている感じがします。新聞も永久にポストに取りに行かなくてはいけないし、外廊下だし。
銭高組が設計していて、三菱地所設計はノータッチだし。
このマンションの売主は三菱地所となっているけど、実際は（主に）藤和不動産のような気がします。
未だに購入するか迷っています。

２１４さんへ
営業の方から連絡がない場合は、大体第一希望の部屋の希望が通っていると考えてよいと思います。希望が重なった場合は連絡するということでした。
私も、駐車場が丸見えで、屋根無しなのが気になります。車があるので、駐車場希望ですが、ちょっと憂鬱ですよね。一生住むのですから。１階が内廊下でないことが気になっているみたいですが、１階は外廊下の方がマンション全体の風通しや通気は抜群に良くなります。そういうメリットもあるので、一概に内廊下がいいとはいえません。
高級マンションでも、あえて一階を外廊下にするマンションもあります。

２１１さん　教えて頂いた価格は、１６日の正式発表価格ですね。
今日、郵送で価格表が届きましたが、私の希望する部屋は価格が下がっていました。よっぽど人気がない部屋なんだろうか？（部屋は言えませんが）南向きも価格が下がっていましたか？
他の購入希望者の方でも結構ですが、教えてください。

いや、昨日正式な価格表を見比べましたが、正直南側と西側には予定価格との差は発見出来ませんでした。東側住戸のみ数百万円ずつ安くなってましたよ。

要望書を提出したが、「今のところ１倍です」と知らせてきたよ。

結局、人気が無いという事でしょうか？
安ければいいなんて言ってられませんよ。
７０００万円以上もはらうのですから。

ここって怪しいくらい管理費が低いと思うんですが、大丈夫なんでしょうか？不安です。どなたか詳しい方いらっしゃいませんか？

ライバルなんかいませんよ。
価格を下げている事自体人気がないって事じゃないでしょうか。
銭高組の免震構造もいまひとつ説明が不十分。
免震の場合、もっと修繕積立金が高いはずだと思います。

文京区で物件を探しつつ時代に乗り遅れました。
ここの一番高い部屋は予算オーバーです。
1億5千万程度の予算なので
広さを求めて、板橋あたりまで下ろうかと…
真剣に悩む今日この頃です。

>224
予算のない人は下るしかないですからね。
早めに下ったほうがいいですよ。

>226

最低40坪は欲しいので

>227
それは贅沢だね。子沢山の7人家族ですか。

1.5億程度の予算があって、40坪くらいを希望しているというならば、確か、近くのパークコートの最上階が売れ残っていたと思いますよ。立地的には、あちらの方がいいと思いますけど、どうなんでしょうかね。

ランって何の会社ですか

管理費はおよそ２０５円／㎡　だよね。
エレベータの数や、２４時間有人管理などからして安すぎないかと
心配だ。
どんどん値上げすることを前提にしているのか？

ほんとにありえない位安い管理費。謎です。それに不安。

>228
4人家族です。
妻が戸建てを嫌っているので…

余裕ある生活を維持するには予算の天井を
決めないととおもいまして

>225
嫌味じゃないですよ
無理すれば、3億程度の物件は買えますよ

＞ランって何の会社ですか
近隣紛争対策会社？
http://blog.goo.ne.jp/a-litllebit5_2007/d/20070403

>>235
そうです
ランといえば↓が有名
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43794/

この規模のマンションって、もう文京区ではしばらくでないですよね？

本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート建築地の北側に５月
の連休前から三菱地所に対する反対の旗が沢山建っていますが、
反対運動の詳細どなたか、ご存知ですか？

天井に亀裂が生じなければいいですがね。やはり二流どころのゼネコンは信用おけませんなぁ。

私はもうここの要望書出しましたが、この規模ではもう絶対にこの地区では建たないでしょうね。ここのステータス性と資産価値はずば抜けていると思いますよ。それに比べて千代田富士見のタワー近辺にはこれからボコボコ建つでしょうけどね。。
反対運動はほとんど気にしなくていいと思いますよ。最近はどこでだってこの手の反対運動はやっています。反対したって建築確認おりてる限り、もうどうしようも無いですから。フェードアウトしていくだけだと思います。

↑
小石川ガーデンヒルズの例は？

銭高組って、二流なんですか？地所物件ということで、信頼しているのですが・・・。

>>239

＞天井に亀裂が生じなければいいですがね。やはり二流どころのゼネコンは信用おけませんなぁ。

そんなに問題がある施工なのでしょうか？
購入検討中ですが、心配になってしまいました・・・。

たとえば三井のパークコート四番町（2005年）は当物件と同じく
錢高組の設計・施工です。
そんなに信用がない会社に設計・施工させますでしょうか？？

杉並の中古物件ですが、銭高組の施工のものを見たことがあります。

たしか、築5年くらいで、それほど高級物件というわけではありませんが、かなり良い作りで、売り主も建築上の問題はないと話していました。

銭高組、特に問題ないのでは？

私は、ここの立地がどうしても好きになれないので、パスしますが。

昨日、築２年のプラウド壱岐坂の中古が売りにでていたので見に行ってきました。部屋のグレードも結構高く、なかなか良かった様な気がします。やはりこのマンション購入希望者らしき人が見にきていました。
この周辺全体がこのようなチョイ高級感のあるマンションがたくさんあるので、投資用にはならないですね。
永住するなら良いかとおもいます。
ここも中古になったら周辺のマンションと同じになると思います。
ただ２００戸の大型マンションというだけですので。
本郷という地名にあわせて赤レンガの重厚感あふれるマンションにするべきだったと思います。

飯田橋のタワーとココ
登録期間、抽選日、すっごく接近するんじゃないの？！
登録開始日は同じ。
迷ってるよ、
「取らぬ狸の皮算用」だろうけど、両方当選したら？！

南側の数軒の戸建がマンションに建て替わる
可能性は十分あると思うのですが、やはり
十数階の高さになるのでしょうかね？

接している賃貸は7階ですが。

＞245さん、

＞本郷という地名にあわせて赤レンガの重厚感あふれるマンションにするべきだったと思います。

それいいですね!!
それだったら「欲しいっ!!」と思ったかも。
…でも、周りから浮くかな？
それもまた良し（笑）

何か、外観に魅力を感じないんですよね。今のデザイン。
最近、パッと見が似ているマンションが多い気がします。

それもあって私はパスしました。
近くをよく通るので、完成までを楽しく傍観させていただきます。

物件至近の本郷真砂パークハウス。清水建設。。リセールバリュー高いのは確実？うらやましすぎ。。。