本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

> 98
私はあの崖は全く気になりませんでしたね。
確かに質で言えば、真砂に期待して見送った曙橋のパークコートに比べて若干劣っているとは思いましたが。。。まぁ、結局資金的に断念してしまった私が何をいわんや、と言うところでしょうけど。PC本郷真砂を購入できた方が心底羨ましい。

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ＰＣは坪いくらくらいだったのですか？

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８０〜９０㎡だといくらくらいですか？

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ここ（本郷）で80平米が1億2000万。90平米だと1億5000万くらい。
もうちょっとするかな。

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ここは、平均単価400万中盤、地下住戸でも380万。

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こういう、わりと高級感あるマンションの管理費ってどのくらいが相場なんですか？
部屋は高くても、一旦買ってしまえば終わりだけど、
管理費や修繕積み立て金は支払いが延々と、
年寄りになって無収入になっても続くのだから、心配だ。
管理費事情に詳しい方、教えてくださいませ。

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平均坪単価（万円での数字)円/㎡/月ってことが多くないかな？
80㎡ 3万程度はいくら大規模とはいえいくでしょう。

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普通ＭＲのオープンは心待ちにするものだと思いますが、むしろ
延期になって考える時間が欲しいという気がしています。買って
買えないことはない、と言いたいところですが、かなり無理しな
いと、というは正直なところ。
ところで、用賀の某物件のスレで、ここの平均単価は？というと問
いに、＠５５０−６００万って答えている人を発見。ま、こてんぱ
んにやられてましたが、いっそその位の値段で出してれた方が、
全く手でなくなるし、後は下がり相場期待で、素直に諦めて５年程
待とうという気になるんですけどね。

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こんにちは。
場所的には悪くないかなと思っていたのですが、あのラクーアの騒音…。
１年ほど前に本郷の本の近くに住んでいたのですが、（５階）朝早く仕事に出て、夜帰ってくる、というような平日はよかったのですが、ラクーアとは反対側に窓があるにもかかわらず、休日の朝にジェットコースターの轟音、悲鳴で起こされるのがつらかったです。
知り合いの建築士に聞いてみたところ、あの騒音はかなりのものとのこと…。特に上層階では厳しいとのことでした。逆に音が響くのだそうです。本郷という土地は気に入っていただけに残念です。
買って住みはじめてから、騒音に悩まされるよりはよかったと思うことにします。
それにしても、あれだけの騒音がありながら「静かな環境」をうたっているのはちょっと納得がいかないような気もします。
それとも、かなり具体的な騒音対策をしているのでしょうか？
なんにしても、騒音込みで、あの値段はあまりに高すぎるかも。
PCのあたりならまだよかったんでしょうね。
ご近所さんの知り合いで、やはりこの物件を検討している方がいたのですが、やはり騒音がひどすぎるので、かなり迷っているとのことでした。
皆さんはどう思われますか？

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ラクーアの騒音、特に悲鳴は、ほんとにネックです。
窓サッシの防音レベルは、西向き（ラクーア向き）窓はT2、そのほかの窓はT1。
と説明会で言われました。
すべての窓をT2にしてほしい、と思います。

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西向きだけ、T2なのですか…。差をつけるということは、当然、あの騒音については問題だとわかっているのでしょう。（当たり前ですね）
ほんと、全ての窓をT2にしてほしいですね。
それでも大丈夫かどうか、かなり怪しいですが…。
自力ではどうにもならないことだけに、この点はこの物件を購入するということになるとかなり二の足を踏みたくなる部分ですね。
壁の厚さは、それなりにあるようですが、それは防音効果という意味ではどうなのでしょうか、少しは効果があるのでしょうか？
しかし、あの轟音は、本当に最悪です。

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正直、あの物件は騒音という点で、相当マイナスだと思うのですが。
（現地に行ってみれば、わかることですが）

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あと買い物はちょっと不便かな。

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確かに買い物に便利とはいえない。
スーパーまで少し距離がありますね。
買い物に行くのが面倒になりそうな予感。

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成城石井が近いけど、たまにおしゃれな輸入ワインやチーズを買うならいいけど、
毎日の買い物は、成城石井じゃダメダメ。芸能人じゃないもん。

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>毎日の買い物は、成城石井じゃダメダメ。芸能人じゃないもん。
その生活レベルの人が坪平均450万のマンション狙うの？

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まあ、普段のお買い物にどのくらい財布の紐を締めるかで、その人の資産状況がわかるものでもないですし。お金持ちの方でも、倹約家のかたもいらっしゃるでしょう。そうでなくても無謀な買い物をする人もいますし。
それはそれとして、このマンション、総合的にどうなんでしょうね？
いろいろな意見が出ているようですが…。
どのあたりのお部屋が人気がありそうでしょうね？ファミリー向けのお部屋は結構なお値段がするようですが。

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ＭＲははじめの予定より遅れて、ゴールデンウイーク明けになるんだってね。

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飯田橋のタワーと、ここと比べてるんだが、
飯田橋は４００軒にエレベータ４基、ここは２００軒にエレベータ５基。
非常階段は飯田橋タワー１箇所、ここは５箇所。
こっちに心が揺られつつあるかも。
価格はまあ大差ないので検討は不要だが、
管理費はここのほうが高くなりそうな感じ。

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管理費は、「あくまで、予定としてですが、」との断りつきで、　３４０円/平米　と聞いています。駐車場は、４万円前後（平置き・機械によっても違うとか）との情報を得ています。
確かに倍の戸数のプラウドは、３１０円/平米　との事でしたから、当然戸数の少ない本物件は割高なのではないでしょうか。

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http://www.towa-fudosan.co.jp/koishikawa-e/popup/outline.html
↑
近く？

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>>121
３４０円？？

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１平米あたり３４０円、だから、おかしくはないじゃん。
そんなところでしょ。

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ＭＳの北側の家、４軒位に
「地所のマンション反対！」のノボリが立っていた。
前回現地に行ったときには無かったので、
こいのぼりの代わりに立てたのかな、とオモッタ。

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>>124
３４０円のわけないだろーがｗ

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>>125
都市の環境を見直す——景観の保全・創造と再開発——
http://yudate.s201.xrea.com/index.php?itemid=65

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340円って別におかしくないのでは？
100平米で34000円。修繕費が7000円くらい。
で4万1000円くらい。平均より高めくらいだと思いますよ。

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№１２１です。
平米あたり３４０円・と３１０円が、おかしい？か、おかしくない？か、判りませんが、両物件ともモデルルーム見学時に担当の方から直接聞いた数字です・・・。
参考までに知っている情報を書いたまでです。

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ＭＤ見学って、飯田橋はその通りだけど、
ここのＭＤは、５月１２日からじゃないの？
それとも121さんは、地所の上得意様か何かで先行見学したのですか？

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121じゃないけど、事前説明会のときに管理費の予定金額は言ってたよ。
金額は正確に覚えてないけど、物件のわりにそんなに高くない印象だった。

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★　文教の地、本郷に、約４千㎡の敷地を擁する総戸数２０７戸の大規模マンションが誕生します。この地域では、道路を隔てて「パークコート本郷真砂」が住民の反対運動を経て２００５年秋に分譲、高額物件にもかかわらずあっという間に売れたのは記憶に新しいところです。
http://sanoji1416.jugem.jp/?day=20070129

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MSの北側４軒さんに質問。
なんで今頃になって、「地所は太陽を返せ！」なあんていうのぼりを立てるのかな。
立てるならもっと早くから立てればいいじゃん。

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今頃になって
デベと決裂したから？

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この週末からＭＲオープンだね。
大勢押しかけるんだよね。
もっとも予約制だなあ。

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この間の週末からＭＲオープンなんですよね。
もう行かれた方、いらっしゃるのかな？
具体的な価格は発表されたのでしょうか？
私もＭＲへ行く予定ですが、価格とても気になります。

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事前説明会でしめされていた価格より少し下げていたよ。

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どのくらい？？

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事前説明会のほうにはいっていないですが、　83㎡のタイプ（HPにでているもの）
で5階(実際には地下があるので4階）あたりと、前の戸建ての高さを超えて
ぎりぎり透明なバルコニー柵の意味がでてくるところで微かに 1億を下回る
程度ですので、坪390万程度から、バルコニーの大きな開口部の意味のある部屋が
購入可能ってとこです。　地下階は、まだ正面は自分の壁が見えるだけですが、
2階なんかは前の戸建と、5-6mほどで”こんにちは”状態になるので、実に
地下階のほうが値段が高いという価格設定でした。

予約制だけれども、MRはかなり盛況でした。　MRの営業さんは相当に、プラウドタワー
を意識しているようで、説明になんども、タワーとかとは違って... ってのがでて
きました。

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飯田橋のタワーは当然意識してるよね。
事実「ここと、飯田橋とで検討中」って、担当者に話しといたもんネ。
そういう人は多いと考えている。

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地下でも坪400万近い値段だから、プラウドタワー低層とは競合しそうにみえるけど、
実際には、ここでメインになっている80㎡ちょうどあたりの部屋ってのはプラウドの低層
はないので、二股をかけるのは難しいのではないかな

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この掲示板のタイトルですが、本郷パークハウスという正式名称が決まったので、「本郷一丁目計画」から変更することって出来ないのでしょうか？

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６月９日からＭＲ完全一般公開がはじまるというのに、
ここ、さびしいねえ。
買う気がないのならイイけど、
ライバルを一人でも増やさない為に、あえてさびしい掲示板にしとくのかな？
おっそろしいーー。

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ＭＲ見に行ってきました。マンション全体の中で７０〜８０㎡代の間取りが多く用意されていました。間取りも平米数の割には広く感じる間取りが沢山あります。東側（プラウド側）の角部屋の８０Ａというタイプだったと思いましたが（間違っていたらごめんなさい。南東角部屋です）、７８㎡の間取りなのですが、お風呂が1418であることと、各個室が狭くなることを除けば、廊下の収納も充実していていいのかな〜と思います。この間取りなら、９０００万未満の部屋が何個かありました。南は、やはり５階以上が視界的にはいいと思います。けれど、４階以下でも、曇りガラスなので、お隣の民家はストレートに見えないような配慮はされているので、それでも大丈夫なら、４階以下なら９０００万前半で購入可能だった気がします。西はラクーアの騒音問題がありますね。営業の方も、騒音が気にならなければ西でもいいと思いますが・・・というような口調だったので、かなり騒音はネックになっているのだと感じました。静かさを求めるなら、プラウドが見えてしまいますが、東側がお勧めのようです。プラウドも、とてもきれいな外観なので、見ていて苦痛になることはないと思いますし。また、東はエントランスからも近いので、外出の際、マンション内の移動時間は少なくて済みそうです。マンション全体に見てみると、営業の方の話では、１０階以上は、どの部屋での日当たりがよく、視界も広いので、一番のお勧めは１０階以上という感じでした。１０階を越えると億を下る間取りはないと思いますが、商業地区でも、１０階を越えるとかなり快適な視界・風通しが期待できそうです。

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ここに億の価値が見出せないのは私だけでしょうか？
今の相場と言われればそれまでですが。
買えない負け惜しみだったりもするんですけどねー。

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野村のタワーには葬儀屋が入るって情報有り。珍しい情報だ。

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１４９さん、「高級とは言い難い点も数多くあるのには同意です」とありますが、具体的にどんな事を指していらっしゃるのか、教えていただけますか？お願いします。
私はマンション購入初心者なので、一体どんな事に気を付けて選んだらよいのか、判らないのです。
実際に、自分が希望する諸条件にも、どうやって優先順位を付けたら良いのか分からず、困っております。
こんなところを、注意してチェックした方がいいよ、等のサジェスチョン頂けるとありがたいです。

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かなりの高級マンションなのに、駐車場が野ざらしというのが気になります。しかも、機械式？？雨の時、野外の機械式はかなり辛いです。

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新聞を取りに、正面玄関まで下りていくのはイヤだな、と私も思っている。
寝起きのパジャマで取りに行けないでしょ。
ＭＳによっては、２４時間有人警備体制だと、
あらかじめ決められた新聞配達員は、オートロック解除してもらい
戸別配達する、というけど
このＭＳみたいなエレベータ配置、オートロック配置で、そういうことはできるのかなあ。
無理そうに思うんだが。

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施工会社はどちらの会社ですか？

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地所設計はかんでいないみたいですね...

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私は、関東圏の人間なので、銭高組って初めて聞きました。大型マンションが得意な施工会社なのでしょうか？

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銭高の本社はうちの会社のすぐ隣なんだが。半蔵門なんだが。（本店は大阪だけど）

住不の東陽町プロジェクトも銭高です。

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みなさん、ラクーアの騒音問題はどうなりましたでしょうか？
あきらめるか、やめるか、どちらかということでしょうか？

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ドームの騒音はありますか？

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>>43-44
地下にリビングってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3453/

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今日、現地に行ってきました。
騒音はやはり気になります。電車がすぐそばを通り感じの騒音が１０分に１回延々と続きます。
西向きはサッシが防音性が高いそうですが、窓を開けられない生活が待ってます。
また、南向きのサッシはかなりしょぼいので、南向きでも西寄りは相当うるさいでしょうか、

あと周囲の住宅との境界が狭すぎです。ジェットコースターが走らないときは閑静なので、逆に相当不気味な感じがしました。

さらに、北側の民家数軒が、１０本ぐらい「三○地○が太陽を奪った」とかなんとかのノボリを掲げています。紛争物件だったのですか、ここは？

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確かに本郷は坂が多いです。けれど、最寄駅を本郷三丁目にすれば、そんなに急な坂ではないと思います。

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私も現地に行きました。
白山交差点に降りる坂なら多少雰囲気がいいかなぁと期待しましたが、
逆にすこし寂しくないですかね。
よくわからないビルが軒を並べていて、ちょっとなぁ、というのが
素直な感想でした。
また、ラクーアをじっくり見てきましたが、まぁ正直萎えました。
雑然としてます。
では今度は本郷３丁目方面に期待してまた視察に行きますか。
でも近隣住民とのトラブルだけはごめんですけど。

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少し前までは、本郷三丁目の駅も汚かったですが、何年か前に改装工事をして、本郷三丁目駅はかなりきれいになりました。丸の内線利用の方でしたら、後楽園を最寄り駅にするより、本郷三丁目を最寄にしたほうがよい気がします。後楽園は、ドームがあったり場外馬券売り場があるので、やはりゴミゴミした雰囲気の駅であります。
ラクーアですが、成城石井は、結構品揃えが良いと感じます。温泉は、年に数回入りに行くぐらいですかね・・・。あと、ムーミンのパン屋さんが入っていますが、美味しいパンがそろっています。あともう一つカフェっぽいパン屋さんがありますね。今も本郷に住んでいますが、ラクーア内で日常的に利用するお店って、そのくらいです。雑貨や洋服なんて、そう毎日買うものでもないし。本郷のメリットとしては、やはり丸の内線沿いということになります。都内でも、こんなに便のいい地下鉄ってあまりない気がしますから。
それにしても、西側の騒音、結構響きますよ。日曜日なんかに歩いてみると実感すると思います。訴訟になるだけのことはあります。

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自動車やバイクの騒音は今までの生活でも沢山経験しているから
「慣れ」「耐性」みたいなものが多少は出来ている。
けど、ラクーアの悲鳴というのは、これほど日常的に体験するってことが
今までは全く無かった騒音であり、しかも「悲鳴」というのは
音源のなかでも、とくに不愉快な音だ。
たまに遊園地へ遊びに行って女の子の悲鳴を聞く、というくらいで十分です。
毎日朝から夜まで悲鳴を聞かされるのは、拷問じゃないのかね。

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本気で購入を検討している者です。エントランスへの近さや、ラクーアの騒音問題を考えると、東側がかなりいいのでは？と思っています。けれど、東側は、あまり大きい間取りはなく50〜70平米の間取り中心だった気がするので、ファミリータイプで80㎡以上を希望の我が家としては、南側か西側を選択することになりそうです。やはり、西側は騒音問題がありますし、そうなると南側80㎡代に人気が集中すると思われます。80G・80Fあたりは、抽選で高倍率になりますかね？外れても仕方がないくらいに思って、南側の80㎡代を申し込んでみます。十数個あるプレミアム住戸は別として、それ以外だと11階からとそれ以上の階で若干間取りが変わるものもあるし（上に行くにしたがって狭くなる？？）、億以上を余裕で出せる人には、プレミアム住戸か、逆に11階が一番お勧めになりますね。

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＞174
そう思うなら買わなければいいわけで・・・。
なんで検討してんの？

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＞もともと揉めるだろうってのは予想済みで、文京区あたりではその費用も最初から計上済み
なんじゃないかな。　

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38556/

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実際に、要望書を出された方って、どのくらいいるのでしょうか？

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プラウド千代田富士見に比べればこちらがまだ良さそうですね。
でも水道橋はやはり水道橋。飯田橋とあまり品のなさでは変わらない・・・。
要望書どうしようかなぁ。

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うちも、要望書出しました。人気が出そうな部屋を選んでしまったので、おそらく抽選になるだろうと思います。ドキドキです。

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ここ、飯田橋タワーより１週間登録が早いよね、多分ね予想だけど。
ここの抽選にあたったら、タワーの抽選前に契約金振り込まされるのかな。

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登録したのですが、このレス全く閑散としているので人気がないのでしょうか？
シティテラス目白と検討してこちらに決めたのですが、やはり交通の便よりマンションの高級感でしょうか？
本郷３丁目、水道橋（ＪＲ・三田線）が利用でき、利便性でこちらに決めたのですが、いまいち高級な感じ（外観）がないのが不満です。

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もう登録したの？
要望書提出じゃなくて、登録？

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ドーム前にはラブホもあるし・・・、高級ってのはどうでしょうね。

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>>188
あそこ、昔利用していましたがこじんまりして清潔でしたよ。
この界隈は、ホテル、旅館が多いのは普通のことです。

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銭高組って…めちゃくちゃチープですね。

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間違いなく飯田橋のタワーを意識した日程ですね。
大京の根津が外れ本郷ＰＨが外れ、その後飯田橋に行く人も多いのでは私は本郷の当選を祈るだけです。

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やはり西側の騒音は最悪のようです。先日ＭＲに行って、私は南向きだけの検討ということで内緒の話しということで担当に聞きましたが、サッシが西側だけＴ２相当とのことですが、あのジェットコースターの際の「悲鳴」は特殊な高音の為、Ｔ３以上のサッシでも音は貫通するそうです。毎日、悲鳴の中での日常生活、、ちょっと精神的に良くなさそうです。。

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不動産関係者です。ライバル他社の妨害ではないので
あしからず。
仕事柄、土地仕入れの仕事をしているので、土地の数年後の
展望には詳しいです。
この物件は「今」はすごくいいです。立地も交通も
セキュリティも躯体、免震構造、ＴＷＦＳも確かありました
よね。

ただ、
この物件の周囲の建物の築年数、特に周囲の土地所有者の
年齢（軒並み８０〜９０代）を考えると、建て替えや相続が
５〜１０年以内に間違いなく発生します。

その場合、用途地域、建蔽率・容積率の観点から考慮しても、
この物件とほぼ同じ階層の建築物が建ち、ほぼ囲まれます。
閑静な立地とセールスしているでしょうが、大通りから
１本入ったのが仇になる超危険立地です。

土地不足で今や大手デべも土地仕入れに必死ですから、
相続による土地売却を虎視眈々と狙っています。
本郷アドレスは高く売れますからね。

南向き西向き共に、東向き真正面のプラウドと同じ
ように眺望皆無の状態になる可能性高いです。

「今のまま」なら同業的にもすごく欲しいんだけど、
数年後を考えると、、、残念！というか危険！
安い買い物じゃないですからね、みなさんもよく考えてね。

決して嫌がらせではなく、これは「事実」ですから。

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この物件の売りは、やはり利便性です。本郷三丁目は、以前住んでいましたが、すごく高級感のある地域ではないです。また、本郷三丁目から東大方面に向かう歩道は、狭くデコボコで、いまいちです。何年住んでも、あの歩道の狭さには慣れませんでした。また、日曜日には本郷付近の商店街はお休みするお店が多いので、休日、本郷で外食や買い物って、難しいかも。一度、散策されると雰囲気は分かると思いますが・・・。けれど、やはり丸の内線が通っている＆山手線の内側＆文京区となると、本郷はかなりのベストポジションだと思います。本郷三丁目駅付近に、大型のスーパーがないのがちょっと不便ですが、平日は、まあまあ外食もできるお店がありますし、いざとなったら、丸の内線に乗って、ちょっと出かけてしまえばいいですもんね。東京都内に住んでいる方ならきっと分かると思いますが、丸の内線はかなり快適路線です。本数も多いし、乗り換え便利だし。この物件は、商業地区だし、ラクーアの騒音ありで、決して閑静とは言い難いですが、とにかく利便性という方にはもってこいだと思っています。
予算的に折り合いがつくなら、ぜひとも欲しい物件ですね。

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本郷の魅力ってなんですか？

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>>195
立地

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本郷って聞くと東大キャンパスがあるというイメージがあるけど、ここはそのキャンパスから遠い。
文京区と聞くとやはり文教地区・徳川家ゆかりの庭園・お屋敷と思いますが周囲を色々探索しましたが、水道橋へ降りていく途中に学校が２件くらいありましたが、普通の住宅地（高級さが感じられない）のイメージです。
文京区の代表する地区ってどこなのでしょうか？
公示価格が一番高いのは後楽地区。
西片はお屋敷町。
小石川とか湯島とかあるけど、どこがいいのでしょうか？
当マンションを購入するにあたって、文京区のどの位置を占めるのか知りたいのですが。

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はやり文京区のお屋敷町といえば、大和郷(本駒込６丁目）や西片でしょうか。でもこの地域はマンションは建ちにくいですね。あとは千駄木の須藤公園の近くと白山４丁目の一部も良い町並みです。
本郷は商業地域であり、お屋敷町ではありません。
でも本郷パークハウスの利便性はとても魅力的ですね。

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文京区で、閑静な感じがするのは、やはり本駒込、小日向、小石川でしょうか（私の知っている範囲で）。本郷は、お屋敷街ではないですし、庶民的な雰囲気です。ただ、車を持っている人は、お屋敷街でも快適ですが、普通に都心で車なしで生活するなら、やはり交通の便のいいところを選ぶということになるでしょう。そういった意味で、本郷はすごいということになるでしょうか。

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ここへきてやっと活気がでてきましたね。
要望書出しましたか。

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