本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

地下1階がある形になっていますが、斜面のせいでしょうか？
それとも地下室マンションなんでしょうか？

スレットを立ち上げた者です。
敷地は西側に若干傾斜してますが、たいしたことはありません。
地下１階は、いわゆる地下室マンションと考えて差し支えないものと思われます。

№02さん

たしかに、ラクーアからの叫び声が届きそう。
反対方向の、小石川後楽園Ｐハウスあたりまでは聞こえてきますから、ね。
神楽坂トワイシアみたいなコの字型で一面採光＆通風の場合、西側上層階はつらいかも。

いまある横断歩道は遠回り、毎日登るにはきつい坂、なので
丸の内＆大江戸線利用者は、実質“本郷三丁目”から帰るほうが楽ですね。

ここの落札価格はかなり高かったらしいので、やはり億ション級でしょうね。

にしても、建坪率と容積率がかなりたかいです。建坪率はパークコートの
2倍、容積率は1.6倍ですね。

これらから推測すると、あまり大きな部屋はないようですね。70〜80m2が
中心かもしれませんね。

　数字からみると、多分容積率400%物件のようですので(地下階があるので実際には微かに
超えそうかな）　確かにパークコートよりはちょっと高めのようかもしれません。
敷地〜4000㎡からして、容積率対象面積 16000㎡ちょい上に207戸の収容ということだと、
1戸平均で 77-78㎡程度になるので、ファミリー向けサイズの 2LDK/3LDK で、70-80㎡級の
住戸を一杯いれてきそうですね。　やや東西に長いという理想的な敷地形状ですし、かなり
南面した部屋を沢山とることができそうですけれど、多分価格も高いのでしょうね。
平均では　1㎡ 100万超えいきますかね。

　どなたら、入札価格（の噂）でもご存知ありませんか？？

価格は知らないんだけど、パークコートの所長さんに聞いた話だと、もちろん三井も入札したけどあんな価格ではとてもとてもって感じだったそうです。

ほとんど億ションになりますよ、あの入札価格だと、って言ってました。

聞いた話ですみません。

80㎡平均で殆ど億ションだと 10000/80*3.3 > 400万/坪　なんでそれはいくらなんでも
ないような気がするのですが。　南に面した部屋が多くなりそうですけれども
1㎡ 100万程度平均で収まりませんかね。

最近の傾向だと100万はきつそうじゃないですかね？
110万で360万というところじゃないでしょうか？

>>10
いい線ですね。でも、南向きで高層階だと、80で1億近いかもね〜。
びっくりプライス。仕様にもよるでしょうけど、やっぱりそれはないか。

>>02
営業時間に関して周辺住民とラクーアで揉めていたみたいですがその後はどうなったのでしょうか？
http://homepage1.nifty.com/shobo/dates2003/030128d.html

実際　黄色い声で賑やかですよね。　西側だと結構近そうです。

No.10さん
私もいい線だと思います。80㎡前半で8千万後半〜9千万半ばではないでしょうか。これで、坪365〜400万。昨年秋（？）から売り出されている三井のコートレジデントタワーで平均坪単価は330万くらいだと思うので。
販売時期が仮に12月頃からだとしたら、今ちまたでは噂になっている秋の新価格に対する買い手の動きを見る形もありそうですね。

本郷元町公園の歴史と未来を考える
http://park.geocities.jp/motomachinokaze2006/

三菱地所の方によると暮れから年明け頃に販売開始で，坪350は考えていると聞きます。
もしかしたらもっとあげてくるかもとも。
竣工が2年後なので，それまでにはもっとここら辺の地価が上がるから強気で攻めると社内の声があったそうな。
確かにしばらくここら辺で競合物件はありそうにないですしね。
文京区役所前の再開発もとんと動きがありません。再開発計画　対　某中堅デベとの訴訟も止まっているしなあ。

あとは年明けに予定されている国有財産売却に鐙坂の公務員官舎が対象になっているかですね。

PC 本郷真砂の抽選に外れて以来、色々探していましたが、やはりこの地域に住みたくて
ずっと我慢していました。という事でこの物件、期待していたのですが、どうも価格が..。
PC でも相当無理して決断したのですが、どうもそれ以上になりそうですね。こりゃダメか。

PC本郷真砂は、南向きあ非常に少なかったから㎡100万超えでしたけど、これだけ
南に一杯とれても、平均350万/坪超えかぁ... 地下まで使いたくなるわけですね。

>鐙坂の公務員官舎が対象になっているかですね
これ、対象になっているという資料を見たような記憶が…。

鐙坂はここより高そうですね。ぐっと静かですし。

>>17
あまり無理しない方が良いよ。金利も上がるし、二馬力だからって
借金背負っても一生返せる保証はないですからね。人生いろいろだし。

住まいサーフィンのほうは自分ではスレ立てられないですからねぇ...
その間はここ使うしかないのかな。　

平均350万円というのは、パークコートの南向きとあまり変わらない価格設定ですね。
自分は予算的に南向きは無理かな。

鎧坂は菊坂を北に見た、崖の上ですね。
静かな場所ですけど、反対運動がありそうです。

＞静かな場所ですけど、反対運動がありそうです。

小石川ガーデンヒルズ
http://www.google.com/search?q=cache:www.sumai-surfin.com/search/re_in...

おいおい、サーフィンの別のマンションのスレに勝手にここのスレッド立ててるよ。ちょっとひどいんじゃない？

あそこ、常連の＊＊だね。

ＪＲ跡地ついにでるんですね。
1㎡110万の部屋なら買おうと思っています。
文京区を狙っている人にはたまらない物件では？
真砂以上の抽選になりそうですね。

文京区内で200戸超の大規模物件って出ないですからね。
ここ以外だと、最近あったのが「アトラスタワー小石川」と「小石川ザ・レジデンス」くらいでしょうか。

>>23 小石川ガーデンヒルズはどうなってますか？

>>26
120万くらいだと、落ち着いたコミュニティーになりそう。
他の掲示板を見てもいわゆるファミリーはマナーがひどそうなので、私はそのあたりを希望してます。

>28
ビニールシートが新しくなったそうですよ。

>>28 どうにもなっていないでしょう　計画としてお流れではないかな

↓の計画は？

小石川二丁目マンション計画
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38220/

1㎡ 100-110万だとファミリーが住んでそうで、120万だとそれがこなさそうってのも
なんか変な理屈のような気がしますけれども。　16000㎡程度に207戸なので、部屋のサイズは
まぁファミリー用中心ではないんでしょうか。　ちょっと高収入によっていることは間違い
ないのでしょうけれども。

パークコートもファミリーが多かったようですし、こちらもある程度お子さんのいるような層がいらっしゃるのではないかと思います。
うちもそうです。

>>32
建築確認取り消しらしいです。

パークハウス代沢プレイス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43798/res/18

文京区民なので、レスを立てられた方の
「ついに…出ました」って気持ち、すごくわかります。
待っていた人、ケッコウ多いですよね。

でも、この物件に、藤和も絡むとは知らなかったので
慎重かつ冷静に、物件を見極めたくなりました。

ここの地下階の存在が、傾斜地ゆえにととられるか、潜って地下室マンションとしている
ととられるか微妙かもしれませんね。

>>35
無理して地下住戸を作ったりするから・・・

地所は千石でも地下室マンションをつくってましたけど、あそこは傾斜地でしたから。
ここは若干傾斜はしていますが、どうなんでしょうね。

>>38
無理して作らないと、「買えない」人が増えるからでしょ？
いくら熱心に調べても、そもそも価格には相場があるのでそのあたりをよく自覚しておかないと、勘違いのがっかりってことになりますよ。期待が大きい分、しぼむのも早い。

ここ、相当に高くなると思いますよ。野村じゃなくてよかったかも。

野村の小石川はどうなったのでしょう？

>40
何がいいたいのかな？

地下住戸の魅力
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38147/res/247

>>35
１戸あたりの利用面積をふやす趣旨の地下利用緩和を
戸数を増やすために使っちゃいかんということでしょ。

>36
三菱地所のマンションってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47306/res/211

>>41 これかな？
http://sakura.web5.jp/

千駄木がm2あたり100万（南はさらに10〜20％増し）なので、ここは
西向きでも110万くらいでしょうね。強気なら、南向きの中高層では
80m2で億に近いかもしれませんね。

予算ぎりぎりだな。。。

>46さん、銅御殿横の件です。
たまに前を通りますが、工事がストップしたままのように見えます。
個人的には周辺環境に配慮したマンションが建築されるといいなと思いますが、
高層マンションの是非はともかく、木々の伐採などもしてしまった以上、
このまま放置されてしまうと小石川GHのようになりそうで心配です。

>47さん、千駄木というのはシェルゼですか？
もしあの物件なら、外断熱工法なので周辺物件より割高なのかなと思います。

文京区の公立小中学校は、今後統廃合で大きく変わる予定ですが、
本郷一丁目の学区である本郷小はその対象に入っていませんし、
まだ新しい校舎ですし良いですね。

>46さん、銅御殿横の件です。
http://blog.goo.ne.jp/bigx1208/e/14fdcd89e4a3d4dd5c97ca18fc84bee1

＞45さん　　36です。
以前から、下記２ヶ所はチェックしています。
　◎ 三菱地所のマンションってどうですか？
　◎ 三菱地所のパークハウス
ご親切に、ありがとうございました。

たしかに前に見た三菱物件は、詳細なパンフなどをもらえば事足りたので、
営業サンはなんのためにいるの？、という印象でした。

ただ、住友の外観がダメで、三井のヒトがキライ。
特に、三井系とはもう一生関わりたくない、もので…。

ひとそれぞれ、いろいろありますよ、ね。