本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

地下1階がある形になっていますが、斜面のせいでしょうか？
それとも地下室マンションなんでしょうか？

スレットを立ち上げた者です。
敷地は西側に若干傾斜してますが、たいしたことはありません。
地下１階は、いわゆる地下室マンションと考えて差し支えないものと思われます。

№02さん

たしかに、ラクーアからの叫び声が届きそう。
反対方向の、小石川後楽園Ｐハウスあたりまでは聞こえてきますから、ね。
神楽坂トワイシアみたいなコの字型で一面採光＆通風の場合、西側上層階はつらいかも。

いまある横断歩道は遠回り、毎日登るにはきつい坂、なので
丸の内＆大江戸線利用者は、実質“本郷三丁目”から帰るほうが楽ですね。

ここの落札価格はかなり高かったらしいので、やはり億ション級でしょうね。

にしても、建坪率と容積率がかなりたかいです。建坪率はパークコートの
2倍、容積率は1.6倍ですね。

これらから推測すると、あまり大きな部屋はないようですね。70〜80m2が
中心かもしれませんね。

　数字からみると、多分容積率400%物件のようですので(地下階があるので実際には微かに
超えそうかな）　確かにパークコートよりはちょっと高めのようかもしれません。
敷地〜4000㎡からして、容積率対象面積 16000㎡ちょい上に207戸の収容ということだと、
1戸平均で 77-78㎡程度になるので、ファミリー向けサイズの 2LDK/3LDK で、70-80㎡級の
住戸を一杯いれてきそうですね。　やや東西に長いという理想的な敷地形状ですし、かなり
南面した部屋を沢山とることができそうですけれど、多分価格も高いのでしょうね。
平均では　1㎡ 100万超えいきますかね。

　どなたら、入札価格（の噂）でもご存知ありませんか？？

価格は知らないんだけど、パークコートの所長さんに聞いた話だと、もちろん三井も入札したけどあんな価格ではとてもとてもって感じだったそうです。

ほとんど億ションになりますよ、あの入札価格だと、って言ってました。

聞いた話ですみません。

80㎡平均で殆ど億ションだと 10000/80*3.3 > 400万/坪　なんでそれはいくらなんでも
ないような気がするのですが。　南に面した部屋が多くなりそうですけれども
1㎡ 100万程度平均で収まりませんかね。

最近の傾向だと100万はきつそうじゃないですかね？
110万で360万というところじゃないでしょうか？

>>10
いい線ですね。でも、南向きで高層階だと、80で1億近いかもね〜。
びっくりプライス。仕様にもよるでしょうけど、やっぱりそれはないか。

>>02
営業時間に関して周辺住民とラクーアで揉めていたみたいですがその後はどうなったのでしょうか？
http://homepage1.nifty.com/shobo/dates2003/030128d.html

実際　黄色い声で賑やかですよね。　西側だと結構近そうです。

No.10さん
私もいい線だと思います。80㎡前半で8千万後半〜9千万半ばではないでしょうか。これで、坪365〜400万。昨年秋（？）から売り出されている三井のコートレジデントタワーで平均坪単価は330万くらいだと思うので。
販売時期が仮に12月頃からだとしたら、今ちまたでは噂になっている秋の新価格に対する買い手の動きを見る形もありそうですね。

本郷元町公園の歴史と未来を考える
http://park.geocities.jp/motomachinokaze2006/

三菱地所の方によると暮れから年明け頃に販売開始で，坪350は考えていると聞きます。
もしかしたらもっとあげてくるかもとも。
竣工が2年後なので，それまでにはもっとここら辺の地価が上がるから強気で攻めると社内の声があったそうな。
確かにしばらくここら辺で競合物件はありそうにないですしね。
文京区役所前の再開発もとんと動きがありません。再開発計画　対　某中堅デベとの訴訟も止まっているしなあ。

あとは年明けに予定されている国有財産売却に鐙坂の公務員官舎が対象になっているかですね。

PC 本郷真砂の抽選に外れて以来、色々探していましたが、やはりこの地域に住みたくて
ずっと我慢していました。という事でこの物件、期待していたのですが、どうも価格が..。
PC でも相当無理して決断したのですが、どうもそれ以上になりそうですね。こりゃダメか。

PC本郷真砂は、南向きあ非常に少なかったから㎡100万超えでしたけど、これだけ
南に一杯とれても、平均350万/坪超えかぁ... 地下まで使いたくなるわけですね。

>鐙坂の公務員官舎が対象になっているかですね
これ、対象になっているという資料を見たような記憶が…。

鐙坂はここより高そうですね。ぐっと静かですし。

>>17
あまり無理しない方が良いよ。金利も上がるし、二馬力だからって
借金背負っても一生返せる保証はないですからね。人生いろいろだし。

住まいサーフィンのほうは自分ではスレ立てられないですからねぇ...
その間はここ使うしかないのかな。　

平均350万円というのは、パークコートの南向きとあまり変わらない価格設定ですね。
自分は予算的に南向きは無理かな。

鎧坂は菊坂を北に見た、崖の上ですね。
静かな場所ですけど、反対運動がありそうです。

＞静かな場所ですけど、反対運動がありそうです。

小石川ガーデンヒルズ
http://www.google.com/search?q=cache:www.sumai-surfin.com/search/re_in...

おいおい、サーフィンの別のマンションのスレに勝手にここのスレッド立ててるよ。ちょっとひどいんじゃない？

あそこ、常連の＊＊だね。

ＪＲ跡地ついにでるんですね。
1㎡110万の部屋なら買おうと思っています。
文京区を狙っている人にはたまらない物件では？
真砂以上の抽選になりそうですね。

文京区内で200戸超の大規模物件って出ないですからね。
ここ以外だと、最近あったのが「アトラスタワー小石川」と「小石川ザ・レジデンス」くらいでしょうか。

>>23 小石川ガーデンヒルズはどうなってますか？

>>26
120万くらいだと、落ち着いたコミュニティーになりそう。
他の掲示板を見てもいわゆるファミリーはマナーがひどそうなので、私はそのあたりを希望してます。

>28
ビニールシートが新しくなったそうですよ。

>>28 どうにもなっていないでしょう　計画としてお流れではないかな

↓の計画は？

小石川二丁目マンション計画
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38220/

1㎡ 100-110万だとファミリーが住んでそうで、120万だとそれがこなさそうってのも
なんか変な理屈のような気がしますけれども。　16000㎡程度に207戸なので、部屋のサイズは
まぁファミリー用中心ではないんでしょうか。　ちょっと高収入によっていることは間違い
ないのでしょうけれども。

パークコートもファミリーが多かったようですし、こちらもある程度お子さんのいるような層がいらっしゃるのではないかと思います。
うちもそうです。

>>32
建築確認取り消しらしいです。

パークハウス代沢プレイス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43798/res/18

文京区民なので、レスを立てられた方の
「ついに…出ました」って気持ち、すごくわかります。
待っていた人、ケッコウ多いですよね。

でも、この物件に、藤和も絡むとは知らなかったので
慎重かつ冷静に、物件を見極めたくなりました。

ここの地下階の存在が、傾斜地ゆえにととられるか、潜って地下室マンションとしている
ととられるか微妙かもしれませんね。

>>35
無理して地下住戸を作ったりするから・・・

地所は千石でも地下室マンションをつくってましたけど、あそこは傾斜地でしたから。
ここは若干傾斜はしていますが、どうなんでしょうね。

>>38
無理して作らないと、「買えない」人が増えるからでしょ？
いくら熱心に調べても、そもそも価格には相場があるのでそのあたりをよく自覚しておかないと、勘違いのがっかりってことになりますよ。期待が大きい分、しぼむのも早い。

ここ、相当に高くなると思いますよ。野村じゃなくてよかったかも。

野村の小石川はどうなったのでしょう？

>40
何がいいたいのかな？

地下住戸の魅力
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38147/res/247

>>35
１戸あたりの利用面積をふやす趣旨の地下利用緩和を
戸数を増やすために使っちゃいかんということでしょ。

>36
三菱地所のマンションってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47306/res/211

>>41 これかな？
http://sakura.web5.jp/

千駄木がm2あたり100万（南はさらに10〜20％増し）なので、ここは
西向きでも110万くらいでしょうね。強気なら、南向きの中高層では
80m2で億に近いかもしれませんね。

予算ぎりぎりだな。。。

>46さん、銅御殿横の件です。
たまに前を通りますが、工事がストップしたままのように見えます。
個人的には周辺環境に配慮したマンションが建築されるといいなと思いますが、
高層マンションの是非はともかく、木々の伐採などもしてしまった以上、
このまま放置されてしまうと小石川GHのようになりそうで心配です。

>47さん、千駄木というのはシェルゼですか？
もしあの物件なら、外断熱工法なので周辺物件より割高なのかなと思います。

文京区の公立小中学校は、今後統廃合で大きく変わる予定ですが、
本郷一丁目の学区である本郷小はその対象に入っていませんし、
まだ新しい校舎ですし良いですね。

>46さん、銅御殿横の件です。
http://blog.goo.ne.jp/bigx1208/e/14fdcd89e4a3d4dd5c97ca18fc84bee1

＞45さん　　36です。
以前から、下記２ヶ所はチェックしています。
　◎ 三菱地所のマンションってどうですか？
　◎ 三菱地所のパークハウス
ご親切に、ありがとうございました。

たしかに前に見た三菱物件は、詳細なパンフなどをもらえば事足りたので、
営業サンはなんのためにいるの？、という印象でした。

ただ、住友の外観がダメで、三井のヒトがキライ。
特に、三井系とはもう一生関わりたくない、もので…。

ひとそれぞれ、いろいろありますよ、ね。

やっぱり近隣とはちょっともめてるみたいです。

>>43
まあ自分の家の隣接地で地下掘られるのは気分は良くないだろうな。

>>35
地下室マンションの地盤面算定で都内初の判断
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38171/res/130

審査対象となったのは、三菱地所が同区代沢3丁目に建設中の「パークハウス代沢プレイス」。裁決書によると、西側道路に面した地下住戸6戸のバルコニーの先に、窓先空地を兼ねた奥行き約4mのからぼりがある。指定確認検査機関の都市居住評価センターが2005年10月17日付で下ろした建築確認では、からぼりの周壁の外側が地面に接する位置を「周囲の地面と接する位置」として地盤面を算定していた。

この計画に対し、周辺住民19人が「からぼりの規模が大きいので、地盤面の算定基準はからぼりの底面とすべきだ。地盤面の算定が誤っているために、区斜面地条例が定める階数制限に違反している」などとして建築確認を取り消すよう、昨年12月から今年1月にかけて区に審査請求した。

審査会は双方の言い分を聞いたうえで、窓先空地の奥行きは2mあれば都建築安全条例に適合すると指摘。周壁の外側を地盤面の算定基準とする扱いが奥行き 4m程度までみられるのは、安全条例が床面積に応じて奥行き2〜4mの窓先空地を求めていることが背景にあるとしたうえで、からぼりの奥行きは、4m までは必要ないと判断した。

その後この物件どうなったでしょうか？販売時期いつごろでしょう。坪いくらぐらいと思われますか？

ラン　株式会社
http://www.takken.metro.tokyo.jp/TIGV0300?LICENSENO=13071633

↑に聞けば？

「本郷パークハウス　ＴＨＥ ＰＲＥＭＩＥＲ ＦＯＲＴ 」と名前も決まったようですね。
「何が何でもココ」という人はいっぱいいそうで、かなりの倍率になりそうな気がします。

南向き80ｍ２で一億はいくでしょう。西向きは小さい住戸ばかりで、60m2以下かな。
これなら6000万くらいで投資用にはいいかも。

買いたいなあ・・・７０平米でいくらくらいだろう・・・

名前にもひかれる。学生も多そうでやだけど。

７０平米で８０００万越は固いんじゃないでしょうか。
ひょっとしたら地下だと７０００万台であるかもね。
そのあたりを狙っている人はとっても多いよ。

シェルゼ千駄木が坪350万円。
実はこの物件は割安で大規模な広告を打つ前にすぐに売れた。

この物件は三菱のブランドもあるし立地もより都心。
平均で400-450万円行くと思いますよ。

一番小さい55㎡で5500万以下という予算欄はあるよ。
だから、小さい部屋で低層階（地下か2Fまで）で向きが悪ければ、坪330万はいかないんでは？
70㎡だとなあ。
平均は400万いくと営業さんいってたから、8000万から8500万ってとこじゃないの？

今日現地行ってきたけど、あのジェットコースターの轟音と悲鳴
何とかならないの。えらい騒音だよ。

う〜ん、ちょっと高すぎだね。お金持ちの投資向き物件だね。庶民は退散します。

今は高すぎるかもしれんけど、
ＰＣ本郷真砂みたいに１年後には安く感じるんじゃない？
もうこの辺りには新築は出てこんのじゃないかなあ？。

目の前のプラウドのマンションを買っておけばよかった。

環境悪いよね、でもここ。

何で環境悪いの？

新聞の折込チラシが入っていたね。

錢●の施工物件は仕上げが手抜きです。気をつけましょう。

PC本郷真砂のカバーが取り去られて外観がうかがえるようになりましたね。冷静に自分の所得を考えて真砂に応募しなかったんですが、今となっては後悔ばかり。本郷が好きなので、この物件では後悔しないようによくよく考えてみようと思います。

「ラクーアの騒音、悲鳴が耐えられない」と近所の住人が言っている、というテレビ報道を
かなり以前に見ました。
木造やプレハブアパートの住人だったと思いますが、
鉄筋のこういうマンションでも室内までラクーアの騒音って聞こえてくるものなのでしょうか。

先日この辺りを散策しましたが、まず感じたのは本郷三丁目駅前は建物に統一感がなく、古い町だなぁといったもの。それと大学病院が近くに点在する為か、中小の医療機器会社が沢山ありました。都心へのアクセスは最高ですが、スーパーや公園などもなく、住環境としては今ひとつかなと思いました。

>73
レポートおつ。
では申し込まないのですね。
よかった。人気あるだろうから、ライバルは一人でも減ってくれたほうが良い。

この先の古びた旅館も近々売りに出るうわさあります。周辺はすでに駐車場です。

この物件。自分が住むのはちょっと遠慮。ってかたおおいですよね。お金持ちの方の投資になるのかしら？私は、自分が住むために購入を考えているので、ちょっと、考えてしまいます。

現場を見てきたけど、
南側はすでに駐車場があり、いつマンションが出来ても全く不思議はない。
ラクーアの騒音は、日中だったので、工事や自動車の騒音と混ざり合っていたが、
夜になれば、ラクーアの騒音だけがきわだつだろうなあ。
夜にも現場へ行って確かめたい。

本郷の魅力って何ですか？町の雰囲気ですか？文教地区だから？都心だから？
私はここで働いていますが、マンションが出来る度にすぐ完売するので理由が知りたいです。
ちなみに駅前のフランス料理店は美味しいです。

>>79
交通の便利がいいことかな。

>79
確かにすぐ完売しますよね。
理由としてはマイナス要素が少ないからじゃないのかなあ。
具体的には以下の通りで、
①交通利便性よし（路線は沢山あるし、主要駅に距離的にも近い）
②大きな病院が集結
③高台であり、地震、水害に強い
④文京区なのでなんとなく犯罪が少なそうなイメージがある。実際防犯マップでも良好地域っぽい。
⑤教育環境よし（国立幼稚園とかの通学範囲内、名門高多い、そして東大）
⑥第一の山手というブランド価値
⑦歴史的建造物等が近くに多い（散歩にことかかない）
⑤から⑦は好き好きあるけど、①から④は住宅を購入する際にはほとんどがプラスポイントにあげる項目。
周辺環境にマイナス要素が少ないから、間取りが気に入れば即購入にいたり、即完売という流れ。

うーん、ここ狙ってるんだが、ライバルがいっぱいいそうだなあ。
倍率どのくらいいくんだろう？

いや，昨日説明会に行ったけど，家族用は9000万からのような状態だから買えないひとだらけになってしまうのではないか

説明会、行きました。７０㎡台は８０００万〜です。しかも低層階で。
西向き、東向きも７０㎡は８０００万〜です。
南側には賃貸やら他の分譲マンションが立ち並んでおり、
６階以上ぐらいにならないとまともな景観・日差しではありません。
そうなるともう億ション状態です。
全体的にかなり強気の価格設定だと思いました。パークコート本郷真砂とは比較になりません。
ここを読んで入札価格のことを知って、それで販売価格を高くするために、
免震やら何とか工法（正しい名前は忘れました。壁を太くして梁を無くす工法です）等の
付加価値をつけているのですね。
強気価格について営業担当者は「格差社会で（お金を）持っている人は持っている。
そういう人には売れるでしょう」というような話をしていました。
「本郷ブランドを愛する富裕層」がターゲットのようです。庶民は対象外のようですね。
私は本郷にはそこまで思い入れはないので撤退します。１億あったら港区のマンションが買えますし。
地下も高かったので驚きました。８０００万出してまで地下に住もうという人いるんですかね。

ちなみに７０００万円台だと６０〜６５㎡の低層階しかありませんでした。
東南側に位置する部屋で、前の建物との関係で冬場は夕方にならないと陽が差しません。

用賀程度で坪350万からですからね（あんまり売れてないみたいだけど）。
本郷ならこの程度になるかなと。

今回の説明会、３月までで２００人も予約が入ってると言ってた。
関心のある人は多いんだなあ。私もその内のひとりだけどさ。

平均坪単価400万円半ば。所謂、億ション。普通の人には手の届かない物件。

>>88
『用賀程度で』なんて見下した言い方、一度言ってみたいね。
余程カネが有り余っている人なんだね。

まあ、でも１億を超えなければ、
銀行が貸してくれる限界＋両方の親からの援助で、
一部上場企業の社員は手が届くんじゃないでしょうか？
気に入ってしまえば、そのくらいつぎ込むひとはいるような気がします。

親からの援助ってそんなに一般的なの？うらやましい。
うちも3000万くらい援助してもらえれば億ションも余裕だけど、
現実は逆に親を援助してやらねばならない。

>91
山手線の外側は対象外なんで仕方ないです。

>92
ついでに億を超す物件でローンはあまり聞いたことないです。
というか一人も知り合いではいないです。
億を越える部屋だと修繕とか管理の金がそれ相応になるので、ローンぎりぎりで手が届く人はきつくなるんですよ。

この物件を買うような人はまずローンとか組まないと思います。またはローンの返済額を
気にすることがないような高給の人でしょう。ローンを組む、親からの援助をあてにする
ような普通の人（もちろん私も含む）は、このような物件には住まないと思います。

>96
おっしゃるとおりだと思います。
5万以上かかり、10年たつともっとかかるって感じでしょうね。
パークコートは割安感ありありでしたね。
そのかわり本当にパークコートか？という質とあの断崖絶壁でしたが。
僕はあの立地が怖くてやめました。
今回は個人的に気に入っているので購入する予定です。
実は10で坪360万という予想を立てていたんですが、それより遥か上をいってしまいました。
地下住戸を思いっきり値を下げて平均を下げると思ったのですが、地下ですら380万とはすごいですね。

ＰＣの場合、申し込んでも（抽選で）買えない人の方が多かったですね。
ＰＣはもう直ぐ引渡しみたいですが、直ぐに売りに出せば、美味しいで
しょうね。

PC，売る人でるかな？
いくらぐらい上乗せしてくるだろうか？