Brillia駒込染井

散歩がてら土曜の夜8時頃現地に行ってきました（巣鴨駅から徒歩で）。
長所
１、周辺はとても静か。
短所
１、やはりあのソープ。そして駅周辺のチープな感じ。酒臭いおっさん。なにしろ品位のかけらも無い。
２、静かすぎて、グランドの間の道は夜怖い。自転車がいるという感覚は一人歩きが怖いぐらい静かという理由かもしれません。自転車はあのソープの隣の駐輪場においといたらどうですか？。駅まで、この距離で自転車いるかな？と思いました。子供が二人いる人？なのかな。

我が家は今度小学校の娘がおりまして、ここ止めようと思ってます。子供がいなければ、または子供が中学生以上の男なら、お勧めです。６階建てもこの辺では高い建物になるでしょう。娘は迎えにいかないと心配です。あのソープと暗い道。なので止める方向です。

>>151さん

確かに暗くて静かで女性の一人歩きは怖いくらいです。
閑静な住宅街というのは、暗くて静かということなので仕方が
ないと思いますが。周辺にもう少し人通りがあるといいのにと
思ってます。

私が夜９時ころ歩いたときに、向こうから若い男が自転車に乗って、
用事もなさそうに、ゆっくりユラユラ、きょろきょろしながら来て、
ほかにいた通行人一人がいなくなった途端またこちらに引き返して
きて、さらに私が１人曲がった道に入ってきて、私の様子を見ている。
何も意図はなかったのかもしれませんが、誰もいない道に男と２人に
なるということは、女にとっては死ぬほど怖いものです。
マンションができれば、もう少し人が増えていいかもしれませんが、
前に２回夜行ったときも誰も歩いていなかったので怖かったです。

個人的体験、感想ですみません。でもマンション自体にとても
興味があるので考える一面です。

>>152
巣鴨駅が嫌なら駒込駅を使えばいいです。
駒込駅の西口はとてもいい雰囲気です。

>153
そりゃそうなんだけど、わざわざ遠い駅を使うのも面倒くさいよ。
巣鴨駅前の環境でも地元の子供達は普通の大人になっていくから、別に問題はないとおもうけど、高いお金払ってわざわざこの環境の駅を使うのはどうかと思うのもよくわかる。
夜はたしかに女の人とか小さいお子さんは嫌な感じするよね。
朝とか夕方は女子中高生わんさかで雰囲気ちがうけど。
あと、社宅の多い土地柄だし、マンション付近は結構いい感じだけどね。
豊島区は巣鴨駒込間を教育に適した土地と考えるとか指針を打ったことあるんだから、環境を整備して欲しいなあ。

巣鴨駅にもうひとつ「ブリリア巣鴨」というのが出来るみたいですよ。
この前、十文字女子の近くを通りかかったとき、建設予定の看板が
かかっていました。こちらも検討の余地ありといったところでしょうか。

>>155
十文字の前なら結構いい場所ですね。
校門前の一通はいつもタクシーの抜け道にされて危ないです。
ついでに障害物を作ってへび道にでもして欲しいな。

間取り図来ましたね。あの90前後の部屋はどのくらいで出すのでしょうか？。坪400前後としてやはり最低が1億ぐらいからですかね。騒音対策で内廊下にしたので仕様がないのでしょうけど、窓の無い中部屋が90平米前後の部屋にあるってどうかと思いますね。この辺が、この物件の難しいとこですね。

私も間取り図を見ました、あの狭いバルコニーは何に使うのでしょうか
非難ハッチがあれば、プランターだって置けないし、洗濯物は干せないのでしょうね。

>あの狭いバルコニーは何に使うのでしょうか
たぶん、エアコンの室外機置き場。

＞159
マンションを選択する楽しみは、バルコニーのプランターと
テーブル置いて休日にブランチすること。

だからこのマンションは、その部分では減点1です。

リビングがバルコニーなしのオープンウィンドウで明るい分、
プライバシーは確保し難いから、また減点1ですか。

横長の土地、学校の騒音対策で止む終えないのかもしれませんが、この辺では高級物件になると目されているのに、間取り図を見ただけで、多くの問題点を指摘できてしまうのはとても残念ですね。

パンフレット見せてもらった第一印象は、ガラス張りの温室みたい。

棟内のプライバシーは2戸1EVでいいかもしれないけど、通りからは
部屋の中は丸見えということにならないでしょうか？
目白ガーデンヒルズも同様で、通り沿いの低層階は暮らしにくいのか
定かではありませんが、当所中古物件としていくつも売りに出てました。
でも、ガーデンヒルズの方がプライバシーには配慮したのか、まだガラス面積は小さい感じがします。
低層階は大きな窓で、昼も夜も常時カーテンを閉めて暮らすという感じかな。

やはり、ここも選ぶなら絶対に高層階ですね、都心のマンションは仕方ないのかな。

でも高層階（５、６階）でも前に他のマンションがありますね。
少し離れてはいますが、ガラスのままにして暮せる感じは
しないのですが、人によるでしょうが。また、建物右側半分は
前の土地一帯がマンションになったらもっと直近になって
レースカーテンか何か締め切りになるのでは。

おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億越えと、、、。

そうなってくるともっと便利でソープの無いとこもあるし、とか、文京区でも、とか、山手線の内側でもとか、、、となってしまうのがこの物件を選ぶ難しいとこですよね。

正直、倍率があがってももう少し安くしてくれれば多くの人が、申し込むとおもいますよ、東京建物さん。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

＞おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億越えと、、、。

角部屋なら500万円はいくと思いますよ。
か・・・豊島区ですから高層階でも400万円未満に抑えるかも
だって、買い手がいなけりゃ事業になりませんから。

＞文京区でも、とか、山手線の内側でもとか、、、となってしまうのがこの物件を選ぶ難しいとこですよね。

ちょうど、それに当てはまる住友のシティハウス文京護国寺の価格が
最近発表になりましたが50戸の小規模なのに、もっとすごかったです。

中層階で430万円前後、北向きでも同じくらい。
高層階なら500万円、プレミアムなら550万円くらいでしょうか。

え、山手線外側でもそんなにするんですか。

私は300前後かなと思ってたんですが。
巣鴨近辺っていってもいろいろあるんですか。そうですか。

＞おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億

豊島区のそれも山手線外側では、プレミアム住戸でもそこまでは
ないと思います。
山手線内の文京区ならそれくらいはあるでしょうけど、明らかに20％
豊島区の方が安いと思う。
平均して350万円でも、立地とグレードからして割高だと思います。

いくらブリリアでも施工は鹿島。建物はしっかりしているにではないでしょうか。管理はわかりませんが？？？
でもあれほど優れた、都内ナンバー１マンションマスタービューも色々と問題があるみたいだし。
鹿島も何考えているかわかりませんね。
今住んでいるマンションも鹿島ですが、建物は立派で構造もしっかりしているけど、住んでいる人の立場になって考えていない仕様で、住みにくいです。
ここに買い替えをしようと思っているのですがＭＲが出来るまで静観です。

大井町や大森で坪350で、ここが同じなんてちょっと考えにくいけど。

現在まで、豊島区内で平均坪単価が400万円を超えてる物件ってありますか？

思いつく限りでは、
住友の高田のシティテラス目白は、プレミアム住戸は600万円もあるけど
ノーマル住戸の平均は多分390万円位です。（ＨＰでは370〜430万円）
あちらは、デベが財閥系で高層で大規模のプレミアムグレード分類です。、
山手線内＆明治通りの内側ですから、こことはレベルが若干違うのでは。
あまり環境が良いとも思えませんが、ここより都心エリアだとは思います。

マンション相場は利便性より人気なのかも、杉並とか世田谷なんて
それほど便利じゃないのに、駒込より高い物件も多い。
山手線北側は、安いエリアだからお買い得とも言えますね。

あまり無理して高額になると、文京区アドレスとは違いますからどうなんでしょう？

まあ現実はもうすぐ明らかになります。

価格の話になると、何となく皆さんの本音が出てきますよね。

山手線の外側でもここは高級住宅地の一角であると言う主張があるし、その一方で（もしかしたら同じ人？）、場所的に、山手線の外側だし、北なので、値段は安めだろうという意見も出てくる。こういうのって、良いとこだけど、安く買いたいという本音ですよね、皆さんの。

しかし、今の世の中の流れはそんなに甘く無いと私は思います。多くの方が高級住宅地の一角と思う様な場所で、HPもそんな雰囲気で作ってるし、まあ、最低が坪380ぐらい（80平米で9000万。この値段は文京区の極めて条件の良い中古と同じです。）からというのが現実ではないですかね。ブリリアって新宿の中落合の物件で84平米で8500万を半年以上前の新価格時代に出してるんですよ。

＞ブリリアって新宿の中落合の物件で84平米で8500万を半年以上前の新価格時代に出してるんですよ。

いくらなんでも、西武線の中井駅から遠いところと一緒にされてもね。
反対運動花盛りで、曰く付きのマンションですよ。

＞　１６５　１７２　１７３

みなさん坪単価平均400前後と読んでる様ですね。

ちなみに、プ○ウド駒込では488戸で駐車場213ですが、あまってますよ。

＞175
多分予測はそうなのですが、駐車場の設置率はデベの
販売促進に有利というだけ。
あまり余ると、管理組合の財政を圧迫してお荷物になりそう。

うちも山手線内の物件ですけど駐車場が余って困っています。
1台分余ると年間40万円の減収になりますし、一般の駐車場のように近隣に募集も
かけられない。
駅近の物件ならば足りないくらいがちょうどよいですよ。

＞175/176/177

同感です。

あまった場合に一般に貸しだすいい方法は無いですかね。安全性を確保できるかは、この物件の駐車場と建物内との境界がどのようにできているかにもよるでしょうけど。

＞178
その通りだと思います。
棟内駐車場だと、セキュリティーの問題で組合員の理解が得られない
でしょう屋外の機械式なら、外部貸しも比較的理解されやすいけど
1台でも外部に貸すと管理組合が、賃貸駐車場経営ということで
住民の分の駐車料金にも、課税される可能性があると聞いたことがあります。

実際に、友人の山手線徒歩圏の築5年の大規模マンションで駐車場設置率
が高過ぎて屋外の機械式が常時十台以上余っているところは、総会で
外部に貸すことにするという話しは聞いたことがあります。

機械式だと、将来のメンテも含めて1台あたり月1万円弱は費用が
かかるみたいですから、恒常的な空きは問題になります。
分譲時は特に郊外の人は自動車があるのが普通ですが、駅近だと
だんだん自動車を使わなくなって、ローンもきつくなり手放す人が
多いようです。
子供が大きくなると、家族全員で出かける機会も少なくなり
教育費もかさむので自動車やめると諸費用も考えると、子供1人分の
塾代や月謝になりますから。

＞　１７９

極めて現実的で、ごもっともと思います。

マンションの設計者が、駐車場が余った場合に外部に安全に貸せる様に設計してくれると良いですよね。多くのモデルルーム見ましたけど、そこまで考えてるとこは無かったです。購入者がありがたいと思う設計ポイントだと思うのですけどね。

ここの売主は東建ですよ。
加賀スレと間違ってます？

マスタービューレジデンスのスレでは、関係のない東京建物の名前が挙がってますが、何が目的なんでしょう？

そういえば、この物件のHPに以前は出ていなかった本郷高校までの距離が記載されるようになったの知ってます？。このスレで最初のころに話題になって、学校グランドに隣接した土地であることを隠そうとしているのではといううわさがあったのですが、今は記載されています。

　まあ、このスレを見て反省したって事は無いでしょうけど、、、やはり意識的に出さなかったのですかね。

　面白いのは距離が10ｍになってるんですよ、隣の土地まで10ｍって、どういう計測をするのですかね。我が家は隣の人の家までの距離を聞かれたら10ｍとは答えません。

マンションの入口からじゃね？

まあなんでもいいよ。
坪220万までまけてくれたら買いまーす。280以上ならあきらめまーす。
間だったら悩みまーす。低層階ならあるかな。え、絶対ないですか。そうですか。

↑

　全く悩まなくて良いと思います。御安心下さい。

>190
ここではなくて、サンセジュールとかイニシアのスレで聞いたほうがいいと思いますよ。
自分の購入できそうな範囲内のマンションで聞いたほうが、色々ためになることが多いと思います。
ひょっとしたら購入することになるのかもしれませんし。

スミフの南大塚は値段出てますよ。坪400が最低（！）です。

　加賀レジは、ここもそうですが、マスタービューで最近悪名を高めた鹿島です。

　サンセは、坪330ぐらいからと読んでます。

　ここは私は、坪370からと読んでます。

　私は完璧な素人です。

サンセは300万円未満のようですよ、スミフの南大塚は400万円？
大塚エリアで300万円以上は、見たことないな、東池袋のパークタワーだって
350万円未満です、新々価格ってそんなにすごい？

> 192

南大塚じゃなくて護国寺じゃないかな？。

＞195
住友の護国寺は、HPで価格が発表されましたがプレミアム住戸を
除いても平均440万円くらい。
（プレミアムは、きっと500〜600万円？）
やはり文京区価格というか、豊島区とは異次元の世界です(笑)

デベは途中で施工を変えられないのかね。まだそんなにできてないし。マスタービューのスレ見てると、施工会社に問題あって、ここ悩む人出てくるでしょ。

線路沿いの道の方が近くないですか？
ネット上の距離計測やってみました。