ブランズ六義園（文京区本駒込）

大和郷に近いここは、駒込駅近の地所よりも高くなるのでしょうか……？

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高いと思って間違いないでしょう。
すぐ近くのブリリア六義園の値段をみればわかります。
あの地価が安い2004年に竣工したマンションの値段がパークコート南青山ヒルトップレジデンスと同じくらい。
なんとなくブランズ六義園の値段が想像つくでしょう？
でもまあ、このマンションは普通ではないということも考慮に入れる必要はあるがね。

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>>03

「このマンションは普通ではない」とは？

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六義園との位置関係は確かに良いですね。
大和郷幼稚園は近いですね。買い物もピーコックあるし、駅までもまあまあ。

さて、問題はここはメゾンドジャルダンの建て替えですよね。情報がでてないので分かりませんが、もしかしたら多数の地権者住戸がある可能性があります（全く予想ですので外れたらすいません）。販売対象住戸が発表されてません。この辺の住民は良い意味でうるさいからね、私は地権者が多かったら退散します、そんな事で苦労したくないので。

それから所詮敷地面積７００程度で１１階建て４０戸、その上最大の部屋が８５平米というのは高級とは言いがたいですよね。まあペンシルと言われてもおかしくない。億出せる人はブリリアに行くのかな？、あそこも周辺の影響でバルコニー狭くてね〜。

ここは地価と資材の最高値の時期に取引されてますからね、売れる価格にする為に広い部屋作らなかったのかもしれませんね。この場所なら高層に広い部屋二部屋位あっても売れたと思うんですけどね。あとは安くする為に仕様を落としてる可能性ありますからね。その辺の事やらなかったら坪400からとかですかね。そこそこ売れるかな。最後の５戸位（といっても１０％）で苦労するパターンですかね。

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この立地で民度を気にされる様でしたら日本に住めませんよ。

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北側は、リビングから眼下いっぱいに広大な六義園が見下ろせる立地。
住所は、本駒込6丁目、つまり高級住宅地「大和郷」。
文京区では、最強の立地でしょう。
例えるなら、本マグロの大トロの立地。
部屋が狭すぎるのは、東急の失敗。
もっと広くして、2億円ぐらいで売ったほうがよかったかも、、、

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大庭園側に住む者ですが、庭園が眼下に見え素晴らしいように思えますが、やはり北側は最悪です。やはり少しは陽がささないと不健康になります。特に冬は最悪！夏も蝉がうるさく、バルコニーに死骸が一杯！せめて東・南・西に向いていないと。

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説明会で図面を見ましたが、ここは、１階は共用スペース
2〜11階に4戸づつの角住戸が配置されてました。
4×10＝40は、すべて2方向に窓がある角住戸です。
南西、南東、南西、南東、の4種類。

日当たりがよいのは、南西、南東ですね。
眺望がよいのは、北東、北西側。

どちらが、高いか？
驚異的なプレミアムがつくと私が予想するのは、六義園側、つまり北東、北西の2×10戸。

絶対、間違いありません。

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正誤表

×　　南西、南東、南西、南東、の4種類。
○　　南西、南東、北西、北東、の4種類。

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＞バルコニーに死骸が一杯

確かにとても現実的な御指摘ですね。ありがとうございます。虫が多い事は洗濯物を干す事関して問題ないですか？。

図面をご覧になったからがいらっしゃる様ですが、バルコニーは大きかったですかね、小さいものですか？。

角部屋４戸で７００平米で11階だてだとブランズ小石川にイメージが近い感じですね。

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窓からの景色って　やっぱり大切だと思う。

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北東はきついけど
北西は日も入りそうだね

虫はそんなに気にはならんでしょう

似たような同区内の物件住人より

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真夏に洗濯物を取り込んだら衣類に付いていたみたいで、虫も一緒に部屋の中に入れてしまってビックリ！

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ブリリアの並びにある焼き鳥屋から煙がモウモウと出ているのを見かけますが、
この煙が出てると窓は開けられないのではないかな…などと思ってしまいます。

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六義園側に向いてますが、窓は結構開けてますよ。
今は丁度ライトアップの時期。紅葉を毎日楽しんで、一年で一番素敵な季節かな。

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前田建設工業がネック。大赤字が心配です・・・

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場所がいいのでどんなマンションに建て替わるんだろうと楽しみにしていましたが、間取り図を見て正直がっかりしました。。

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場所も学区もいいですよね・・・スーパーも警察も近いし。

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>>16
焼き鳥やさん、高いけどおいしいですよ。
ただし、あと数年で不忍通りの拡幅で閉店されてしまうのでないでしょうか？
その北側の最近できたカフェが不忍通りに面するようになると思います。
蝉の声より六義公園で毎土日に開催される運動会や野球などの騒音の方が
はるかにうるさくて問題です。公園も六義園にならないかな？
この一等地で運動会をやらなくてもいいと思うんですが。

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2/21(Sat)から第一期登録開始(第一期は40戸中の20戸)。

昨年末にMRで教えてもらった想定価格と第一期の設定価格
の差ですが、

・六義園方面(北東と北西)1000万前後の下げ
・不忍通方面(南東と南西)変更なし

でした。

メゾンドジャルダンの建て替えに伴う地権者住戸はゼロかな？
全ての部屋に値付けがされていましたので。

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1000万下がって
Aタイプでどれ位なんだろう

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確か、ギリギリ1億切ってたかと。AとBの上階ほど下げ幅が大きかったと思います。

果たしてこの価格は妥当なのでしょうか？

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Aタイプの最上階(11F)で、でした。2Fだと7000万台後半くらいになります。

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今週末が第一期の登録〆切ですが、全然書き込み増えませんね。そもそも小規模のマンションは書き込み少ないのかな？

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買う層が違うってことじゃない？
似たようなコートレジデントタワーも
そんなにスレは伸びなかった

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層が違うとは？

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このマンションの横を通っている不忍通りの騒音、排気ガスの影響って
どんなもんなんでしょうか？

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＞２９さん
私も知りたいです。
ご近所の方、情報いただけないでしょうか。

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不忍通りは救急車がよく通ります。あとタクシー。深夜2時ごろからは車通りはほとんど無くなります。

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29です

31さんありがとうございます。
深夜は静かになるということですね。

土日も静かだといいのですが、結構交通量あるんですよね。
まあ、都心ともいえる場所ですので仕方がないのかもしれませんが。

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コートレジデントタワーのスレは酷かったように記憶していますが。未だ未入居で高く売り出している御三家があるし、後楽園と六義園の違い、高速と外堀通り、東京ドーム。ここと比べるのはおかしいですね。こちらは大和郷６丁目ですし。

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千石から上富士前までに限れば、他の幹線と比べて不忍通りの休日のクルマの数はかなり少ないと感じています。
あの通りが休みの日に渋滞してるのは見たことがありません。

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ここはいい物件だと思いますけどね。私はちょっと狭くて、斜めの部屋が嫌いなのでやめましたが。95平米ぐらいの四角い部屋があったら購入したかったです。

今の価格でこなれてるし、大和郷、六義園、山の手の駅にそこそこ近いし、小学校の学区、スーパー、警察署の距離、高台、騒音、下駄なしなど大きな問題のない、いい物件ですよね。

2年前なら即日完売したと思います。不忍通りから入っていて騒音とか排ガスとか気になるなら正直文京区の物件で検討できるのないんじゃないですか？。

まあ、ほめすぎると釣りだと思われるので止めときますが、私は本郷にしたので。

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確かにいろんな条件は揃っていますよね。
分けて売っていますが，先着順となったのも１部屋だけみたいですし，
人気はありますよね。それだけ魅力的な物件ということでしょうか。

ただ，不忍通りからは入ってはいません。
ほぼ面しているといってもいいくらいです。
本郷通りとの交差点も近いし，空気はよくないと思います。

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３０です。
＞３１さん、３４さん
情報ありがとうございます。
幹線道路とはいえ、他と比べるとそれほどでもないってことですね。

ところで、このスレは本当に伸びないですね～。
ここの購入検討者の方々は、余りネットを利用しないんでしょうね。

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あまり宣伝しないからではないでしょうか？悪いところもないし。同じ東急でクオリア御茶ノ水もあまり話題になっていませんね。結構安い物件ですが・・・・・購入しようと思いましたが神田明神のおみくじ売場がマンション内にあるので辞めてしまいましたが。売れ行きは好調だったようですよ。（デベではありません。）

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そうですね、あまり宣伝してないですよね～。
それでも１期で残り１件ですか？好調なところを見ても、なかなか良物件なんでしょうね。

しかし、排気ガスだけがどうしても気になってしまうので、今回は見送りかなあ・・・。

＞クオリア御茶ノ水
おみくじ売り場ですか！これまた面白いですね。
マンションの１階におみくじ・・・。
あまり当たらないような、ありがたみが薄れるような気がしますが、神社側はそれでOKなんでしょうかね？

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神田明神はクオリアの地権者ですからね。
OKなんじゃないでしょうか。

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このあたりは値崩れってどの程度するものなのでしょうか。

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ここは本駒込６丁目とはいえ、大和郷と呼ぶにはちょっと恥ずかしい？立地ですよね。
でも北は六義園、南は文京グリーンコート、西は大和郷という周辺環境からすると
価格はそんなに下がることは想定されないのでは？？
あとは目の前の不忍通りの工事が実行されるかどうかでしょう。工事中はうるさくて
しょうがないでしょうが、きれいになれば一層価値が上がるような気がしますがいかがでしょう？

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＞４０さん
神田明神は、地権者なんですか。なるほど。
気になってクオリアを調べましたら、地権者となっている企業が結構あるみたいですね。
ブランズは、地権者ゼロというところが魅力的ですよね。

＞４１さん、４２さん
確かに大和郷とは呼べない区域ですよね。大和郷隣接？
不忍通りの拡幅はまだまだ先なのではないでしょうか。
拡幅工事の二次計画が発表されましたが、この近辺は区間に入っていませんでした。
整備が完了して価値が上がるころには、建物の価値が落ちていそうな予感も・・・。
しかし、総合的に見て悪い物件ではなさそうに思います。

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クオリアの地権者はもともとその場所にあったホテルじゅらくのじゅらく（漢字が出てこないのでひらがなで）ではないですか？でも倒産したんですかね。

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神田明神の話はそちらのスレでやりましょう。

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大和郷（本駒込6丁目）は、容積率が低く、ほとんどの場所が一戸建てにむいたの高級住宅地です。
しかし、この六義園の正門通りだけは例外で、容積率も高く、マンションに最適な土地です。
この通りは、歩行者やジョギングする人を多く見かけますが、車はまったく通りません。グリーコートで働く人も、不忍通りより六義園の塀沿いを歩きたいのでしょうか。
「六義園が眼下に」というのは、魅力ですね。
本郷通り沿い（西側）も六義園を眼下に見下ろせるマンションはありますが、奥行きがないものばかりです。

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資産価値は高いだろうなあ。
お隣のブリリア六義園なんか建ってから5年たつのに、まったく情報でてこないし。
友達がブリリア六義園にすんでますが、住人層も良くて快適みたいですよ。
お金持ちだけど、品があるみたいな感じで。
あと、「本当の（？）大和郷に住んだら、ご近所づきあいはできないなあ。レベルが違いすぎて」とはその友達の話でした。

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デベの人の書き込みかもですが、住人層が悪くないというのはそうかもしれません。

マンションに最適な土地って、あくまでマンション建設が可能ということで、
イコール住みやすさではないですよね。

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マンションに最適な土地って、あくまでデベの立場での話でしょ！？

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ここに住む人は日常の買い物もすべてお車ですか。
白金の自然教育園周辺もそうだと思いますが、塀の周辺は夜歩くのに暗くないのでしょうか。

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