パークコート神楽坂

＞＞ＮＯ１８さん

神社が建つのはマンションの西側のようですよ。

まあ、都心物件で70㎡ 3LDKはありえないだろうな。70未満は1LDK, 70-90で2LDK, 3LDKは100以上ってのが普通だね。

ここは地代次第だろ、やっぱり。

地代がPC神宮前みたいだと、また「大小２部屋買って小さいのは賃貸にして地代・管理費にしましょう」みたいな売り方になるんだろうな。

坪400万してもおかしくないでしょ。

>>24　・・・え？　マンション購入は初めてですか？少し力を抜いたほうがいいですよ。

定借だからね。
土地無しで坪400万したらおかしい。

土地あっても高すぎじゃない？バランス悪いよ。

>>22
パークハウス市谷柳町をお勧めします

神楽坂アインスタワーが定借、中古で坪330ぐらいで売りに出てるからそれ以上はするんじゃないの。
ここは神楽坂の中でも一番高い丘の上だし三井だし昔に比べると神楽坂の人気もさらに上がってますしね。
ただここら辺てすごい庶民的な感じで周りに住んでる住民もお金持ちって感じしないし、
ここ買う人はたぶんお金いっぱい持ってるんだろうからなんかここの住民だけうきそう。

アインスタワーは、飯田橋にも近いですから。
それに中古は相場に関係なく、売主の希望価格で売りに出せますから。

一番高いというか崖な気がします。

＞No.31 一番高いというか崖な気がします。

「高いというか崖」意味不明？　崖ですがなにか？
だから一番高いじゃん。

丘の上みたいになだらかなてっぺんなら良いけど崖はイヤです。
と書けば良かったかな。

飯田橋の千代田富士見って坪いくらだっけ？

さあ？
400くらいじゃない。

あそこはプチバブルのピークである07年９月の物件ですので、全体の平均が430ぐらいだったと思います。もちろん、当時はそれでも割安だと言われていました。

あのスレ読めば色々出てくると思いますけどね。

＞30さんは坪いくらぐらいだと思いますか？
坪330よりも安いと思いますか？

カタログ請求時に値段を聞いたところ、坪320ぐらいを検討中と言っておりました。

へー。やっぱり高いな。

定期借地権で７０年て、ちょっと長いかな？

建て直しは出来ないし、中古で売ると損しますよね。

スラム化しませんかね？

少し不安です。

駐車場が広いといいな、駐輪場も平置きが希望です。

神楽坂でさがしています。
サンクタス神楽坂ってどうなりましたか？建設されていますか？
パークコート神楽坂は間取りがいいようなので、値段しだいですね。

坪320ってそんな激安な訳ないでしょ。。。
350は確実にオーバー。

地代が解らないと320が高いか低いか判断できんだろ、何言ってんだ、みんな。

ちなみに、神楽坂トワイシア・パークサイドはこの至近ですが
坪310でした。まあ2003年頃の底値でしたが。
今中古で出ても、320～340は堅いでしょう。

仮に坪320万が本当だとしたら地代が相当高いな…
隈と高い地代のコラボレーションで神宮並の駄目マンションが生まれる予感…

期待していたのですが、裏切られそうな予感でいっぱいです

神楽坂トワイシア・パークサイドは激安だったね。
パークコート神楽坂は立地的には劣るから、
トワイシアの中古価格より安いでしょう。

>>41さん

サンクタス神楽坂は多田建設の3度目の会社更生法申請で更地のままです。最近の神楽坂はキッチンコートの隣や相馬屋の隣の駐車場にマンション建てていますが、いずれも賃貸では？　個人的には三井は好きではないのですが、この３年くらいの神楽坂マンションではパークコート神楽坂が一番でしょう。それだけこの辺りには新築はなかなか出ません。
神楽坂界隈で最高の立地はやはり若宮、袋町、南町、中町、北町辺りの住宅街でしょうが、この辺りは暫く新築は期待できないでしょう。北町の前田建設の歴史を感じる寮がマンションになれば最高でしょうが。ほんと一本大通りから入ると都心とは思えないほど静かで、夜は快眠を保証します。
飯田橋駅まで出ればノムラの物件とかありますが、値段よりも周りの環境がちょっと・・・という感じですね。

７０年間建替えられないとしたら、途中で資産価値は
そうとう毀損されるのでしょうね。

通常、２０－３０年もすれば、建替えの議論が起こり
ます。７０年も建替えずに、本当に使用に耐えるかは
不明です。

定期借地権物件は、ばば抜きみたいなもの。早めに高
値転売に成功すればしめたものでしょうが、タイミン
グを見誤るとドツボに嵌る、それが定期借地権物件で
すね。

通常、２０−３０年で建替え議論したって、
ローン完済前に建替え賛成派が多数になるわけないじゃないですか。

更に、歳を取れば取るほど建替えを嫌がる人は増えていく。
昔の建替えと違って容積率を目一杯使ってる今のマンションは、
建替えに大金が必要となりますからね。
つまり、定期借地権物件でなければ簡単に建替えできるってもんではない。
将来、ばば抜きになるリスクは皆同じこと。

２０３０年ではなく、２０年から３０年です。

30年経っても、賃貸にすれば需要あると思うけどなー

http://www.ipss.go.jp/pp-fuken/j/fuken2007/suikei/kekka.html

30年後の東京都の30代から50代のマンション購入世代の人口って今の8割以下になるという話御存知ですよね。

築30年の賃貸物件が人口が減ったときに人気有るとは思えない。もちろん、賃貸に回るのは借地の物件だけじゃないですし、そして定借だから、住民もそんなに大きなお金をかけて補修することに同意しないでしょう。結局人気も下がると。

そして、更なる高齢化。　都心の築30年のマンションに金銭的に余裕のある（この物件を買う様な人）年寄りが入りたがるでしょうか？（そろそろ最後の引っ越しかと考えている人たちです、死ぬときは築60年とかなるとこ買わないよね）

分譲との比較で金銭的にメリットが有る人って？？？。最初から賃貸にすることを前提で購入する人（初期投資が少なくて済む）と、金利が高いときに多額のローンを組む必要が有る人で、死ぬまで住む人か、もしくは、病気とか、社会的背景でそこそこの頭金はあるが、多額のローンが組めない人なんかじゃないですかね。一時的に住んで転売しようって人には向かないと思います。

あそこは神社の敷地内に建てられるので、まさに社殿横に住むような感じだと思います。

子供がなくて不動産相続させる必要がなく、
尚且つ賃貸マンションには住みたくない人。の永住。
万一将来、高く売れることがあれば、
ラッキー程度に思って転居もあり得る。

>神社のお隣でも、私はいいのですが…
西側は神社の社殿だが、東側はお墓だってことを知っているんだろうか？
まぁ、気にしないって人が多いのかも知れないが、だったら西隣が社殿ってことも気にならない筈。

サラリーマンさん、私は子供の頃から、
この辺に住んでいるので、
抵抗が無いだけですよ、
他の神社だったら嫌かもしれませんね。

場所は良いですよね。
でも駐車場が欲しいな

「神楽坂」まで２分は、とても魅力的ですね。
環境もよさそうだし、とはいえ、お墓があるのかぁ・・・
定期借地権付きってことも気になります。
やはり、先々のことを考えるとうーん、どうなんだろう？
やっぱり、後々の転売は難しいですよね。

広尾ガーデンフォレストのスレでも主張されていますが、
定期借地権物件というのは、たとえ７０年であるにせよ、
集合住宅の使い捨てを促進するものであり、このエコの
時代にあって、とても容認できるものではありません。
このような、環境に甚大な負荷を及ぼす乱開発を、すべ
ての国民は決して許してはいけません。責任ある開発業
者、良識ある地権者であるならば、決して手を染めては
ならない禁断の箱でしょう。

>>61
活動頑張ってください
心から応援しています

そうですね。

きっと、定期借地権物件は、地獄を見ますね

広尾は５２年でしたっけ？問題外。
３０歳ぐらいで買うと、まだ生存中に追い出される可能性がある。
７０年なら、生存中に追い出される可能性はほぼ無い。

普通の分譲も、数十年後に建替えですよ。
建替え賛成派と反対派に別れて地獄を見るのは同じ。
数十年後に老人に成ってから、大金払って、建替えしたいですか？
賃料払って建替え仮住まいを２年位した上でね。
それとも、築６０年７０年のマンションに更に住み続けますか？

駅近ですね。飯田橋駅も使えるし、ここの土地勘がある人にはとても良さげな物
件のように見えます。が、定期借地権付約70年はマイナスの印象強いです。
長く居住することはない方々にはいいかもしれませんが、住まいとして活かすの
には難しいかな。土地や立地の付加価値が出て転売できるとしても、神楽坂とな
るといまいち想像しにくいです。70年後、生きていないけど、いいのか、悪いの
か、こちらもいまいち想像しにくいです。

なかなか動きがありませんが、価格問い合わせた方いらっしゃいますか？

一番小さいタイプで４０００〜５０００万だって…。

定借にしては高いですね。
地代はどのぐらいでしょうか？

10月中旬販売予定とのことですが、モデルルームとかって設けられるんでしょうか？
内装の仕様とかが全然わからず、早く知りたいですよね。