パークコート神楽坂

地代について・・・この物件では地代≒固定資産税と言えそうで、良い水準ではないと思います。

先ほどの訂正です。
→適切な水準だと思います。

地代は適切かもしれませんが
管理費が高いですね！
駐車場代が神社の収入になって
しまうからでしょうか？

周りが小さい一戸建てで
ゴチャゴチャしているのも
気になりました。

そうですね、普通のマンションなら駐車場代もマンション管理組合の収入になるけれど、
ここは駐車場はマンションの一部ではないから組合の収入源にならないから、その分管理費が少し高いのかもしれないですね。

マンションのエレベーターが一基しかないのが気になります。
この規模の戸数だと、ラッシュ時なんかかなり待つことになりそうですね。
がんばって階段使うしかないですかね。。

隈研吾さんの設計ってどうなんでしょう？
詳しい方いらっしゃいますか？

地代と固定資産税がほぼ同じなら、
この神社は７０年間も利益無しで土地を貸すの？
最初の分譲時の利益だけで。

神社だから税金対策の訳はないでしょうし。

安っぽい、高級感が無いというのが、
モデルルームの感想です。
全てが古いです。

良いところは、駅近という点ですね。

神社に住むという感じがしました。
分譲ではなくて、賃貸という感じですね。

洗濯が外乾し出来ない部屋が多すぎですね。
神社が大好きな人には、これほど良いマンションは無いかも・・・

期待してモデルルームに行きましたが、
私は買いません。

安っぽいって・・・神宮前と同じパターンですか？

>>107
真心をこめて作った職人さんの気持ちを考えたことありますか？

110
仕様を決めてるのは大工じゃない。
大工の仕事と仕様の低さを結び付けるあたり、かなりお頭が○○○。

住んでる老人も、追い出されるのを承知で住んでるから追い出される。
購入者は３０歳以上だろうから７０年後は、購入者自身は関係ないし。
取り壊し費用は住人が少しずつ積み立てるのが普通。義務。あとは将来地主と交渉してみれば。

>111
それ釣りですよ。

>>112
いやそういうことじゃなくて老いたジジババが「ワシはもう住むところがないんじゃ！子供もおらんし！どこに住めと言うんじゃ〜」と居座った時に実力行使すんの？
実際にそんなことできるのかな、と。一人や二人ならいいけど。
ここの物件の入居者はそんなことありえないけど(金持ちだから)、他の大型定借物件はどうすんだろ。
ま、ここには関係ないからいいや。

>>113
釣れましたね

>>114
定借は、公正証書で期限切れには退去すると書かされるのが普通。
公正証書に記せば居座りがいても、裁判無しで裁判所が強制執行をやってくれる。

>>116
じゃー、あと20〜30年後にはワイドショーで放送しますね。
俺、生きてるか分からないけど。
あと、上物の取壊し費用は積み立てるって言っても、どっかに信託とかされるの？
「住民の皆さん自主的に積んでね」じゃ担保されないだろうし「払わない者」勝ちになりますよね。
相続とか転売起きたらややこしいし、地主に取っては上物残されたら困るし。

70年積み立てるんだから毎月の負担は大したことないべ。

>>119
へー。そんな事例が。

ただ、まだ大型案件の定期借地の期限切れは事例少ないので評価が自分の中で定まらないです。
まー、「家賃の一括払いみたいなもんだね」と割り切れればいいんだろうけど。

隈建築家の神社プロジェクトのおまけマンションと思いました。建築家は作品つくるつもりでデザインしたのか内装・設備はマンション素人が作ったような感じがしました。あくまでも隈建築家の神社プロジェクトを完成させるための収入原になっていると思えてしまった。室内扉が風を通す穴開きデザイン。冬は寒そうだし。残念。

広告の時に夢を見すぎてしまいました。

本当に残念です。

内装は本当に気に入らなければある程度は変えることができますけどね。
新品の壁や床をはがしたり、キッチンを取り替えたりするのってもったいないし、
お金もかなり追加でかかってしまいますよね。
エアコンとかビルトインじゃない部屋とかあって、ちょっと信じられないです。

倍率ってどのくらいになるかどなたかご存知ですか？

>123

まだ予告広告の段階で誰もMRすらみていない段階。
価格も分からなければ登録すら始まっていない。

倍率は誰にも分かりません。
（業者にも分かりません）

一般的に、倍率がどれくらいあるものなのかについて
聞かれているなら、だいたい1倍～2倍程度じゃないで
しょうか。

もちろん物件によりますが、今は高倍率が出るマンションは
あまりないと思います。

↑ん？
前の書き込みで、MRの感想や具体的な価格出てましたが・・・。

いろいろ検討しましたが、自分なりに定借には３つ引っかかりがあり、断念しました。

一つは気持ちの問題：マンション買うのに賃借人と変わらない感じ。数十年後には壊す前提の建物に住む抵抗感。人の気持ちとして、壊すことが決まっているんだから長く大事に使おうという風になりませんよね。
二つ目は賃借料の変動リスクの問題：将来、物価変動が大きくなったらどうするんでしょうか。
最後は資産価値の問題：右肩下がりは当然ですが、最後はゼロどころかマイナスになってしまうんではと予想してます。

なので結局、PC赤坂か麻布にしようと思ってます。

違う考えの方、是非教えて下さい。

定借ってのがやっぱり抵抗感ありますよね・・・

街の雰囲気的に神楽坂が好きな人は、
赤坂や麻布十番はちょっと馴染まない気がするんですが、どうでしょう？
神楽坂は飲食店街や商店街だったりするのに、子供が歩いていても危なくない、
という不思議な街だと思うので。
この辺に住むと、離れられなくなりますよねｗ

それにしても三井の警察病院跡地の計画、いったいいつになるのだろう・・・
自分はまだ待てるのでこっちに期待してます。
気長に・・・・（笑

126様の美文に感銘（笑）。まったくお考えの通りと思いました。

週末に登録開始。
一気に半分以上売り出すなんて結構強気だね。

半分以上ですか！勝算あるんでしょうね。ああいうイレギュラーな物件はニッチなターゲットが興味津々なんだと思います。

なんだかんだで金持ちは結構いるもんね、東京には。

抽選が終わり、ローン審査が終われば契約予定の者です。
一般論としてマンション購入時にはいつどのようにして値引き交渉をすれば良いものでしょうか？

抽選ある時点で値引きする理由がない

値引きは訳あり物件か売れ残り物件だけです。

今日の「噂の東京マガジン」でやるみたいですよ。

噂の東京マガジンは、成子坂の神社でしたね。
神社の定借はこれからも増えそう。

新聞の折り込みチラシに第二期の募集が入ってたよ
第一期はとりあえず完売したのかな？

総販売戸数73戸だからね。
数百戸の大規模マンションよりは売り易いでしょう。

ここは完売したのかな？

ラスト１部屋かな。
価格の割にはよく売れたものだと言う印象。

ここでしょうか。
この前のテレビで流れてた神社敷地内で売ってる定借付きマンションって。

プチバブルの頃なら定借物件も存在意義が少しはあったけど、
今はないよね。普通に所有権付物件買えばいいから。

いよいよ入居が開始されました。

いつの間にか完売していましたね。やはり神楽坂は人気ですね。

「「パークコート神楽坂」は、 平成22年9月11日をもちましておかげさまで完売いたしました。」

もう入居が始まっているのでしょうか？
先日お参りに行ったらCafeの開店準備中でした。
住まわれている方が、軽くコーヒー飲んだり軽食とったり出来るのは
便利でしょうね～。
赤城CAFEが懐かしい。

入居者の感想をお聞かせください。

私も聞きたいですー！
神楽坂って人気なんですね。
1度住んでみたい街のひとつなので気になってました。

定借ハンデをものともせず、完売ですか！
おめでとうございます！

完売したんですね。
どうなってるんだ…。
こう消費者の目が濁ってるといつまでもデベと地主を甘やかす事になる。

色々言われていましたが流石神楽坂強しですね。

濁っているのは、あなたの頭では？

やはり完売したんですね。
神楽坂＆三井だからな～。
定借で躊躇していましたが、この辺狙うなら今後は定借も検討していかなければ中々買えなさそうだな‥。
完売おめでとう！

入居者の方々の感想聞きたいです。