ヴィナシス金町タワーレジデンス[その1]

西側のすばらしいであろう眺望は言うまでもないのですが、灼熱地獄が待っているかと思うと本当に悩みます。

西側の眺望が賞賛されていますが、この物件の位置は、新宿よりかなり北側にあります。従いまして、東京都心部（池袋・新宿・渋谷・丸の内・品川など）・富士山・ＴＤＬ・江戸川花火などが、たやすく、すべて眺望できるのは、南に面したベランダのある住居となります。

>>402さん
富士山は明らかに西向きの方が有利ですけど・・・。
分かりやすいのは公式ページの眺望イメージですね。
http://www.k-41.com/view/index.html

新宿辺りがちょうど南西に当たるので、
そこが境目になりますね。
ちなみに、新東京タワーは西南西にできる予定です。
富士山のすぐ左隣で映える景色になりそうですね。
もちろん、スカイビューラウンジでみなさん堪能できる景色ですよ。

イニシアの営業の人は西向きだとすぐ富士山が見えますと言いますが、東京の東のはずれから富士山が見えるのは冬の澄み切った日だけですよね。スカイビューラウンジは北西向きですから普段は埼玉の田舎景色だと思いますが。

>>404さん
都内某タワーに3年近く住んでいますが、
都心部でなければ一年中富士山は見えますよ。
（昔は都心部でも見えたんですけどね）
富士山までの直線上にガスりやすい都心部がなければ大抵は問題なく見えます。

それと、北西部屋だからと言って北西を向いているわけではなく、
北向きと西向きのそれぞれの窓がありますから、
西向きの窓から見れば富士山は見えるはずです。

ちなみに、北は北で趣があります。
城壁のように連なる筑波連峰は意外と壮観です。

地元住民ですが
富士山はタワーじゃなくても天気がいい日なら学校の屋上とかでも少しは見えますよー
だからそんなに気にしなくても大丈夫ですよ

東に見える江戸川もいいですよ〜。ぼんやり眺めているだけで癒されます。

この物件は間取り図を見るとわかるかと思いますが、部屋の向きが、南向き物件は少し東にふれており（南東方向）、西側物件は南にふれています（南西方向）。なので、富士山や新東京タワー、都心等の眺望は、西側物件のバルコニーから見たほうが一望できると思われます（公式HPの眺望イメージでご確認を・・・）。ただ、西側の難点はプラウド周辺の開発エリアも間近に視界に入るので、若干興ざめしますが・・・。
東側や南側物件の最大の利点は、江戸川のリバービューと花火が自宅から見えるということですね。北側は22階建ての開発が予定されていることから、眺望が限定的になってしまい少し残念です。

折角20階に住んでも窓から見えるのが、隣の高層マンションのリビングというのは寂しいですね。
北西側・北東側はせめて25階以上を探しましょう。

>>402さん
いくらなんでもTDLは・・・。多分豆電球ぐらいにしか見えませんよ。

いずれにせよ、豊洲のように周囲に何本タワーが林立しているわけではなく、
周辺でほぼ唯一無二の高層建築物なので、
どの方角にせよ景色は良いと思います。
景色が悪い10F以下は賃貸層ですから、
どこを買ってもそうそうハズレはないと思いますが。

東側には15階、南西側に13階のマンション、南側は葬儀屋さんのビルが近接してすでに建っていました。そして北側に22階が建つそうです。よく現地で確認しないと「どこを買ってもそうそうハズレはない」とはいかないと思います。モデルルームと場所がかなり離れていますから、必ず現地に行くことです。老婆心ながら。

金町中学校のとなりの11階建てにすんでいますが、富士山みえます。
なので、このマンションは余裕でみえるのではないかと。


まぁ、こちらは最近建った新しいマンションで羨望丸つぶれですがorz

公式ページで商業スペースの配置図が出てますね。
店舗名や区切りなどは分かりませんが、
いろいろと想像できて楽しいです。

http://www.k-41.com/towerlife/index.html

マンション入り口横、千葉銀行の南側隣に小さな商業スペースがありますが、
コンビニとかではなくパン屋が来ると嬉しいなあ。
（コンビニは溜り場になるので…）

今日の日経朝刊一面に大京とダイア建設が在庫マンションを最大１０％引きで在庫処分する発表という記事があった。あの三菱地所でさえ数百戸を値引き処分検討中だそうだ。マンション不況もいよいよ深刻。コスモスイニシアもこれを機会に当然値引きするだろうね。皆でわたれば怖くない。

>>414
なんの意図があってわざわざここに書き込んでいるのかは知らないけど、
勉強中とのことだからマジレスしてあげよう。

いわゆる「在庫」はどこの会社も値下げして販売してますよ、現時点でも。
この業界で言う「在庫」とは「竣工後の残存物件（完成物件）」であって、
あなたが期待する「新築竣工前物件」の値下げは、
大京やダイアですらこれまでは「表面上」やっていない。

今回の衝撃は「デベが内実を暴露しなきゃならないほど追い詰められた」ってことで、
やってること自体は不動産業界的には何の不思議もない話ですよ。
（そもそも大京は一度産業再生機構の支援を受けている（事実上の倒産）わけで）
業界の人間から言わせれば「何をいまさら」な話。
マスコミが不況感を煽りたいためにわざわざ記事にしてるだけ。

あと、ソースぐらいは書こうな、これは基本。

http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080623AT1D1006T21062008.html

ここにはちゃんと「完成在庫物件」と明記してあるぞ。

エベレスト級の上から目線で説教してる前に、一般消費者は４１４のような受け取り方を既にしている、という点に危機感をもつべき。

４１５みたいな高説垂れてたら、みんな完成まで待つじゃん。かえって調整がながびくだけ。

>>414=>>416=>>417
根拠のない憶測とか短文レスしかできないのも相当アレだと思うけど・・・。

いずれにせよ、今後は業界全体とか販社別とかではなくて、個別物件での優劣が今まで以上に差が出るだけだと思う。人気のある物件は上昇し、人気のない物件は投売り状態になる。大京とかダイアの件は単に彼らが扱う物件の中でも後者の話であって、全体論ではないんだけどね。

いや，少なくとも地続きなんだから，値下げのニュースはここには無関係って
ことはないのでは？　中古の値段は新築に影響しないことはないのと同じように。

『全体論ではない』だといいな。
どうでもいいけど、業界人ぶるやめてくれ。迷惑だ！

>>419さん
ここはヴィナシスの板なので、全体論を絡めつつこの物件の価値をうんぬん・・・なら別だけど、全体論として議論したいのなら↓のスレでやるのが良いかと。地続きでも連動しているとは限らないしね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/

>>414=>>416=>>417=>>420
しつこいなあ。正直かっこ悪いからやめた方が良いと思うぞ。

>>421さん
確かに全体論だけなら、このスレでやることではないですね。
ここだと、直近ではプラウド金町あたりがどのくらいの値付けで来るのか、どのくらいの勢い
で売れるのかあたりになるんでしょうか？野村さんも情勢を加味した値付けはしてくる可能性
はあるんではないでしょうか。

422さん

多分、412さんはURの賃貸に住んでる人で、隣にミディオン(15階建て分譲マンション)が建ったのでその事を言っているのではないかと思います。

>>423さん
プラウドシティ金町は、ここよりは高い値付けで来ると思いますよ。何せ土地の仕入れが高騰しきった時の金額らしいので、売り出しで坪240万を超えるだろうと言う話ですから。

とは言えこのご時勢ですから、多分新浦安方式で少し広めの間取りを中心とした高級感を売りにする物件にして値ごろ感を出すのではないかと言うのが私の予想です。既に駅前徒歩3分複合開発タワーが坪210万なので、それを大きく凌駕するような金額はつけられないと思いますし、南側のタワーが控えているので安くもできないでしょう。

このぐらいの価格帯で竣工までに7割ぐらい捌けるようであれば金町も本物かもしれませんね。元々坪200万に届かないような土地柄だったので、プラウドシティの売れ行きはここの売れ行き同様今後の金町を占う試金石になると思われます。

ご近所マンションとしてこのサイトから広告リンクが貼られていますが、「リステージ金町プレジュール」が水戸街道の向こう、駅歩12分で予定価格が坪180万程度ですね。駅歩の割には意外と高く感じます。ここができて金町が活性化することで地価が上がることを織り込んでの値付けなのかもしれませんが、現段階ではちょっと冒険している価格のような気もしますね・・・それともヴィナシスの坪210万と言う値付けが破格だったのか・・・。

確かに高く感じますね。苦戦しそうな気がしますが。

というか、ここだと千葉が検討範囲になる人多いのでは？
地縁があれば別ですが、ほかに金町でなければってどんな面って
何にかなとふと思いました。

＞428

ギリギリとは言え、金町は東京23区です。
千葉と比較するのは違うんじゃないですか。

まあ千葉で良いんなら千葉で買えば良いだけですけど。

いや、けなす意味は全くないのですが（汗）。
そうなると、東京都だから選ぶ人が多いってことですか。
快速が止まる千葉とかＴＸ沿線とかを検討範囲にする方が多いんじゃないかなと
思ったんですが、違ったか・・・

431さん

確かに文章の流れを見るとそうですね。眺望→羨望か・・・

428、429さん
私は市川と本八幡のタワーも検討しましたよ。職場が千葉県内でも東寄りでして。
市川は価格に面食らって見送り、本八幡は希望住戸は契約済、３コめの金町でやっと決まりそう。
曖昧な記憶ですが南向中〜高層階で市川坪270、本八幡250ほど。金町は220台ですよね。
分譲開始時期が少しずれているとはいえ、都内23区の金町が一番安い。

>433さん
市川は例の物件ですね。それにしても高いですね。
時期もあったのでしょうが、千葉とはいえ電車の便がいいからその値段
だったんですかね。それにしてもやはり高い気がしますが。

あとＴＸ沿線は大型物件があるので、考える人多そうな気が私もしますが。。。

プラウドと迷う・・・

>>430さん
東京都と言うアドレスそのものに価値を感じる人は多いらしいですよ。道1つ挟んで埼玉と東京で1万以上家賃が違うところがあるとか。あと、行政力が23区とそれ以外で全然違うので、老後とかを考えると23区と言う選択肢は悪くないと思います。

まあ、常磐快速にせよTXにせよ、都心部に出るには必ず乗換えが発生するので、そういうのを嫌う人はこっちを選ぶんじゃないかなと。あと、常磐線なら松戸以北、TXなら八潮以北は都心からの物理距離がありすぎで対象には入らないかもしれません。

ちなみに、私は柏も柏の葉も見に行きましたが、自動車の便が悪すぎで却下しました。都内に両親が住んでいるので、夜中とか駆けつけるのに大変なのはちょっと・・・。

>>433さん
市川は南面中層階は坪280万ですね。ただ、西面低層階なんかは坪220万ぐらいのものもあったので、あそこは結構向きによって差が大きいです。販売前倒しでも瞬間蒸発と言う異常な人気ぶりでしたが、いまや鉄筋不足マンションとして有名になっちゃいましたね。

ちなみに、現在販売中の競合物件だと、南千住タワーが坪平均250万、柏タワーが坪平均240万とこれらと比べても坪平均210万なのでまだ安いですね。どちらも予定価格より坪20万も減らしてきましたが、ぶっちゃけこの物件の価格が強く影響しているのでしょうね。

>>435
プラウドがいくらかによるでしょうね。
金町は、電車の便ではイマイチだけど（むしろ千葉のほうが便利なところも確かにある）、
駅から近いですから。

>>438さん
＞金町は、電車の便ではイマイチだけど（むしろ千葉のほうが便利なところも確かにある）、

日中帯と深夜を除けばそれほど不便ではないですよ。
常磐緩行線と言いつつ結局は千代田線なので大手町まで乗換なし27分ですし。

常磐線沿線の千葉物件だと柏タワーは柏→大手町で1回乗換38分なのに坪単価で30万アップですし、
柏の葉になると坪単価で10万程度安くなる代わりに大手町まで乗換1回（しかも接続悪）44分。
利便性の高い総武線沿線は船橋まで行ってやっと似たような立地が230万ぐらいか。
京葉線も今や稲毛まで下っても坪220万と言われてる状況。

ま、でも待ちが正確でしょ。慌てるほどここも人気ないよ。プラウド待ちましょ

職場が千葉県内でも東寄り(誤)→西寄り(正)の４３３です。
私は当初、船橋でも探してました。狙っていたのはプラウドタワー船橋の中古。
新築時はやはり「高っ！」と思いましたが、今から思えばいい物件でした・・・。
しかしながら狙いを定めてみても好みの向き・階・広さでそうそう出るはずもなく、
新築で探し始めた次第です。
(パークタワー船橋は私的には惹かれませんでした)
結局市川〜本八幡と渡り歩いてここにたどり着きました。
ラクに通勤できて、高齢の親の住まいに近ければ私は東京でも千葉でもＯＫ。

>>435さん
まだあちらのウリが見えないので何とも言えないんですよね。カフェとかスポーツジム、保育施設など、30代一人っ子の共稼ぎ家庭を狙ってるなー、ぐらいはなんとなく分かるのですが、設備そのものが分からないのでどうなるかは未知数。坪単価的にはほぼ間違いなく上回ることが予想されるので、この方向性に価値を見出せない人は単純にこっちの方が良いという話になるかも。

まあ、現時点で判断するのはかなり無理があるのですが。あちらの詳細が分かるころに比較できるだけの良い間取りが残っているか・・・はかなり難しいところですよね。

地元住民ですが…
電車に関しては不便には思ってないですよっ
千代田線直通だしねっ
確かに日中は本数少ないけどさっ
通勤・通学の時間帯は3分に一本くらいの間隔で来るしねぇ
それに日中の少ない時間帯はそもそも電車の時刻に合わせて家をでてるから気にならないしねっ

私は時間に余裕があるときは綾瀬で乗り換えて始発で代々木公園まで座っています。読書に最適。

京成はいまいちだけど、千代田線は使える。

松戸と北千住ってちょっと間がある気がするんですが、快速がここを含めて
どこかの駅に止まるようになる可能性ってあるんでしょうか？

仮にプラウドの坪単価が同じくらいだったら、どちらを選ぶ人が
多いんでしょうね？　普通考えると、それでも駅が近いぶんこちら
に分がある気がするんですが。

>>446さん
ないとは言い切れませんが、期待はしない方が良いでしょうね。
すぐ隣の松戸で快速が止まるわけですから、金町はきっと対象外でしょう。

何が何でも23区という方にとっては、ここの物件は最安値ですね。
交通の利便性の悪さ、金町という極めて地味な土地柄を考慮しても一応23区の駅前物件で坪210という価格は金町でしか恐らく実現できないと思います。

そんなにぐちぐち言ってる内にいいところはみんな売れちゃうよ！