ヴィナシス金町タワーレジデンス[その1]

>>141さん
と思って方角別に同じフロアで坪単価を比べてみたら、東と西は20万弱の差があるのに対し、西と南はほとんど差が無い（1万ぐらい）です。つまり、デベ的には東は売れないから低価格で、西はワイドスパンと間取りで、南は方角と広さで売ろうとしているみたいですね。

>>140さん
音は基本的に波なので、障害物が無い限り減衰しながら直進します。音の減衰は距離に比例しますので、原則としては高層階の方が静かです。

また、音は反射物がある場合は反射するので、正面に建築物がある場合は側面や背面の音も聞こえる場合もありますが、ここはタワー物件で遮蔽物も反射物も少ないため、西のように水戸街道とは角度があるところは音の影響が少ないと考えられます。

なお、サッシの遮音等級は全戸T-2相当と言うことなので、西以外は少々辛いかもしれませんね。

>音は基本的に波なので、障害物が無い限り減衰しながら直進します。音の減衰は距離に比例しますので、

音波は直進性のあるものではなく、音源を中心に「拡散」する。
人間の聴覚によって感じ取られる音の強さは、音源からの距離の二乗に反比例する。

・・・だったと思ったけど。

>>144さん
言い方が少しまずかったようですね。正確に言うと、音波は音源から水紋と同じように広がります（拡散性を持つ）。

ただ、人の耳からすると音は自分の耳にまっすぐに届くと言うイメージになるため、敢えて「直進」と言う表現を使ってみました。当たり前ですが、何も細工をしていない音源からの音が指向性を示すことはありません。

>>145
いや、そこもだけど主に指摘しときたかったのは「距離に比例して減衰する」ってとこね。
正しくは「音の強さは距離の 二 乗 に 反比例する」。
細かい事言う様だけど、まるで話が違ってくるので。

そう書くと、距離の影響はより大きいものの様に思えてくるが
ご承知の通り、ここで言う「音の強さ」は騒音として認識されるものと同じでは無いし
減衰するという表現も適切ではないと思った次第。
原則論としては「遠ざかれば聞こえなくなる」という考え方で合ってるだろうけど
マンションの一室と前面道路といった、比較的近い位置関係においては
鉛直方向の距離だけでは何も判断できないと思った方が良いんじゃないかと。

頂いた資料によるとマンションの北側から再開発地区(？)にデッキなどで
繋げるような構想があるようですが、ご存知の方いらっしゃいますか？
駅まで道路を渡らずに繋がると最高ですね。
北側の商店街はどのようになるのでしょうか？

重説にはそう書いてありますね。＞デッキ
ヴィナシス側は既に外観も含めた設計が明らかになっているので、
少なくとも住居入り口とデッキ直結とは行かないでしょう。

駅とデッキで直結するとしたら、
北側再開発地域に立つ22Fの住宅棟の方でしょうね。
その住宅棟が分譲か賃貸かは決まっていないそうですが…。

＞知識がある人は、その知識を正しく行使する事が大切だ、と言いたかっただけです。

その「正しさ」がそれぞれの価値観によって変わる以上、
誰が正しいとか間違ってるとかは一概に言えないと思うけど。
この話だって結局は説明のレベルをどこで線引きしてるかだけの話だしね。

・・・などと思いつつ重説見てるとビックリしたことが。

手付金だけど、通常は物件総額の1割なんだが、
ここは2割も要求するんだね。
4000万の物件だったら800万も必要！
財形融資とか使う人はこれだけで諦めるかもね。

>149さん

そうですよね。
マンションのエントランスからは無理なのは決定ですよね(残念)。
駅とマンションの間の商店街は22階建ての住宅が建つのでしょうか？
情報あれば教えてください！！

MRで聞いたことやGoogle様で調べてた時に知っただけなのでナニですが、
（しかも情報源がどこかを忘れてる…）
私が知りうる限りでは周辺の後発物件は以下のようになっているとのことです。

・ヴィナシス北側再開発地域に22F住宅棟（分譲/賃貸決まらず）
・駅西北西線路沿いのボーリング場横に野村タワー（野村タワーなので多分分譲）
・三菱工場跡地に14F住宅棟（分譲/賃貸不明）

後は駅北側の公団は平地にして建て直されると言う話も聞きますが、
これはまだ再開発組合すら立ち上がっていないとの話なので、
もっともっと先の話でしょう。
ただ、既に30年以上を経過した躯体のはずなので、
近い将来に再開発組合が発足するのは容易に想像できますけどね。

ちなみに、北側再開発はまだ揉めてるそうなので、
全体図が出てくるのはもっと先の話かもしれませんね。
（個人的な感想だと、3つの中で一番後発になるかも…）

まあ、当たり前と言えば当たり前ですが、
どれもこれも確定情報ではないので信じるか信じないかは自己責任で。

早速レスありがとうございました！！
すぐ北側に22階建てマンションですか。
それにしても北口は今後の開発が目白押しですね。

ありがとうございました。

>151さん

＞手付金だけど、通常は物件総額の1割なんだが、
＞ここは2割も要求するんだね。

２０％以下（ｏｒ未満）って書いてませんか？
通常２０％固定で手付金指定する物件って少ないと思うんですが・・・

＞２０％以下（ｏｒ未満）って書いてませんか？

おお、確かに…見落としてました。orz

他の物件も含めて重説はそれなりに見てきましたが、
手付金の項目に20と言う数字を見たのが初めてだったモンで、
ちょっと動揺してしまいました…。

野村タワーはここですね。
今日別件で金町のヨーカドーに立ち寄った帰りに見つけたのですが、
野村不動産のマークが仕切り板に描かれてました。
（車で前を通過しただけなので細かいところまで確認していませんが…）

http://www.mapfan.com/index.cgi?MAP=E139.52.7.6N35.46.0.5&ZM=12

ヨーカドーの近くで再開発エリアもすぐ隣と言うことを考えると、
駅歩ではヴィナシスに譲りますが、
（直線だと80m換算で6分程度、実質10分程度かな）
意外と良い立地なのかもしれません。

閑静な住宅街の南側と、賑やかな繁華街の北側、
人の好みが分かれるところでしょうね。

昨日から第一期オープンですね。

プレオープンで意志を固めた方々は既に登録を済ませていらっしゃると思いますが、
第一期抽選にはどのくらい人が集まるのでしょうね？

>>154さん
ちなみに、北側22Fの住宅棟ですが、まだ分譲にするのか賃貸にするのかで揉めているそうです。

当初は分譲で考えていたそうですが、
南側すぐにこれだけ大きなタワーが建つため、
最も価格が高いはずの南側で日照はもちろん眺望も期待できない以上、
駅近（駅歩1分）を売りに賃貸にした方が良いのではないか？と言う意見が出ているそうで。

もっとも、北側の再開発計画自体がまだまだ混沌としているらしいですけど。

そうですよねー。
確かに日照の関係を考えると南側が、、、

京成側に寄せて建てたとしても、南東側の景観などは死んでしまいますね〜〜〜。

ところで22階建ての建物の1階などには、
お店などの店舗がはいるのでしょうか？

>>160さん
北側の再開発についてはほぼ何も決まってないと言うことを聞いております。
住宅棟も、現状を見るとお店が入るようにするのでしょうが、
（元々が商店街なので）
それすら決まっていないと言っていました。

駅歩が一番少ないとはいえ、
それ以外ではマイナス要素が多いですから、
とっとと決めて作っちゃう方が良いと思いますけどね…。

プラウドが来て地価が上がってからとなると、
レコシティの再来を予感させます…。

今週末から抽選物件の登録開始だと聞いていますが、
どなたか行かれましたか？
どれくらいバラ付いてるんでしょうね？

昨日契約しました。
１月１２日、１３日、１４日の３日間で一日３回、計９回、１回あたり３から１０名くらいの参加で契約会が行われているようです。
商談中は、第一期販売予定物件の約2/3ほどでした。
最上階南向きの８０００万円クラスが商談中なのにはびっくりしました。
買い替え組みが多いようです。

HPでの案内だけでこの状況なので、スタッフは予想以上との印象を持っていました。
低層階は、最終期（約１年後？）の販売予定でした。

日照はさえぎるものがないので、東西南とも影になるところはシミュレーション上ありませんでした。

２０数件の店舗は、具体的にどこが入るかは、実際にオープンする３ヶ月から半年前にならないと判明しないようです。（賃貸契約は物件の現状確認後行われるためだと説明がありました。）
だれもが知っているファストフード店等がはいるようなことも言ってました。

北側の再開発は、近々に行われるようで、重要事項説明会でもきちんと説明が行われていました。
デッキでの連結は、図書館のあるフロアとの連結を予定しているようです。

野村のマンションは、２４階建てで２２年に完成予定と看板が出ていました。

本物件について、キャンセル待ちをしている方もおいでのようです。
（物件を実際に見て購入したいため。）

カラーセレクト等のパンフレットは来週郵送の予定です。
３月から５月くらいに申し込みとなります。

本情報、お役に立てば幸いです。

>163さん
契約おめでとうございます！

そうですか、2/3ぐらいは埋まっていたんですね。
ほとんどと言っていいほど宣伝していないとか、
販売戸数が比較的多いとかで実際どうなんだろうなあと思っていたのですが、
それを聞いて少し安心しました。
（私は低層階購入予定組で、第一期の販売状況が気になっていたので…）

ファーストフード店は小規模展開の某Mだと噂に聞きました。
あと衣料品ではF社のUが交渉中だそうです（聞いた時は結構びっくりした）。
スーパーはマルエツでほぼ決まりだそうですが、
どんな店舗が入ってくるのかも楽しみの1つですね。

デッキは図書館直結ですか？
ヴィナシスの躯体に設計変更が生じるのかな…。
工事費用や管理費なんかでモメないと良いけど。

プラウドは24Fで平成22年竣工となると1年遅れですね。
あそこは価格を2割ぐらい載せてくるので坪単価は260〜280万ぐらいになるのかな。
南側がボーリング場でいつ何が建ってもおかしくない立地ですから、
南側眺望を期待する人はこちらしかないかもしれませんね。

そう言えば鳩小屋って何か重説会で言ってました？
あれは何なんだろう…。

163です。

>契約おめでとうございます！
ありがとうございます。
いろいろ悩んだ末の結論なので、今はある面、ほっとしています。
高額の買い物は、難しいですね。
１００％ニーズを満たすことはできないので、何を優先するかがポイント。
私は実家が金町（北口）なので、スープの冷めない距離でここを選びました。
両親もまだ元気ですが、高齢なもので・・・
職場へも約５０分くらいでいけそうです。
親孝行も親のいるうちに少しくらいはって感じです。

>（私は低層階購入予定組で、第一期の販売状況が気になっていたので…）
スタッフのマンパワーから、あまり積極的な広告展開は抑えているようです。
要望書提出済みの方たちの契約がすべて終了後、グランドオープンをする予定です。

>どんな店舗が入ってくるのかも楽しみの1つですね。
はい。そうですね。
金融機関は千葉銀行。
近くに東急スポーツオアシスもあり、徒歩５分エリアで生活が完結できそうな感触です。
また、水元公園に散歩がてらいくのもいいかもしれません。

>デッキは図書館直結ですか？
そこまで明確に説明はありませんでした。

>ヴィナシスの躯体に設計変更が生じるのかな…。
>工事費用や管理費なんかでモメないと良いけど。
重要事項説明会で、デッキ等の負担金の話はありませんでした。

>プラウドは24Fで平成22年竣工となると1年遅れですね。
>あそこは価格を2割ぐらい載せてくるので坪単価は260〜280万ぐらいになるのかな。
すごいですね。
金町でこの価格とは・・・
プラウドは、
　駅徒歩約１０分以内
　イトーヨーカドー直近
　水元公園近し
　閑静な住宅街
というところが売りでしょうか？
土地取得価格がヴィナシスより高額だったため、坪単価260万より下では売れないと、野村の営業マン談とMRで聞きました。

>そう言えば鳩小屋って何か重説会で言ってました？
いいえ、なにも触れていませんでした。
初耳ですが、鳩小屋ってなんですか？

>>164さん

鳩小屋の件、お教えください。どのあたりにあるのでしょうか？

マンションの屋上にあるハト小屋とは、
鳩とは無関係な工作物の業界用語です。
間違えて考える人が多いですよね。
営業さんが知ってるか、試しに聞いてみると面白いかも。

>>165さん
そうなんですか、あまり宣伝してないんですね。
要望書提出後ってことは、
第一期契約完了後にグランドオープンでしょうか？
第二期も先着順枠があると嬉しいのですが…。

そう言えば、入居予定店舗にはファミレスの名前も上がっているらしいですね。

それと、平面図を見ていて気が付いたのですが、
3F南東部に謎のテラスがありますね。
こことデッキで直結になるのではないかと踏んでいます。
躯体構造変更で既存不適格とかならなきゃ良いのですが…。

プラウドは…高価格でも売り切っちゃうからすごいですよね。
プラウドタワー金町だとしたら野村は金町を完全に認めていて、
プラウドシティ金町だったらまあまあってところなんで少し値段下がるかも。
いずれにせよ、お互いに競合するような物件じゃないので、
お互いが金町のブランド向上に繋がると良いですね。

最後に鳩小屋ですけど、
正式図面では名称変更されてました。
EPS立ち上がりだそうで…。
ちなみに、正式ではない図面集では「ハト小屋」と書かれてました。
（元地主の中でレース鳩でも飼っている人がいるのか？と少し期待したのですが）

>>164さん
今更ながら気が付いたのですが、

＞低層階は、最終期（約１年後？）の販売予定でした。

1年…。

まだまだ物件を選べるぜ！と喜ぶべきなのか、
登録開始まで優先か抽選かでドキドキしながらMR通いすることになると悲しむべきなのか…。
今のところかなり気に入ってる物件なので、
決まるんならとっとと決めちゃいたいのですが…。

167さん
166です。“鳩小屋”の件、ご回答どうもありがとうございました。ホッとしました。
当方鳩がとても苦手で、もしベランダにすずなりにとまられたら！
と考えただけでめまいがしそうなものでして・・・。ですが、
ベランダに鳩やカラスが来るのはある程度しかたがないものなのでしょうかね。

あちゃ、失敗してしまいました…。
164さんへのレスじゃなくて165さんへのレスでした…。

>168さん
>3F南東部に謎のテラスがありますね。
>こことデッキで直結になるのではないかと踏んでいます。
>躯体構造変更で既存不適格とかならなきゃ良いのですが…。

昨日の説明会で、デッキ接続予定部分の説明がありました。
３階の北面、図書館フロアの、平面図で見ていただくとエスカレーターがあるホールのところにある、ウッドデッキのように見える三角形のテラス様の部分に接続する計画だそうです。
まだまだ北側の開発計画自体が詳細未定で、現状では繋がる場所が決まっている以上の話は無いとのことでしたよ。

>>172さん
そう、そこです！
平面図の右下ですよね？
右下だから南東とお＊＊なことを書いてしまいましたが、
よく考えたら北西ですね、ここ。(^^;

デッキと直結してもエントランスに行くには必ず外を通る必要があるんですよね…。
平面図上は住宅エリアから商業エリアに躯体内で出られる扉があるらしいので、
そこを開放すれば良いのですがセキュリティが…。

痛し痒しと言うところでしょうか…。

ところで８０００万円の部屋はどんな人が買うんだろう。
亀有の駅５分のマンションも上層階は高いけど安達○実が買ったらしいよ。
一般庶民には無理か。。

ここで８０００万円の部屋買っても、あまり自慢できないよね

自慢はできないけどお得感はあるかも

>>175, 176

8000万円超の部屋、お買い得感は確かにありますね。東京駅からの距離がほとんど同じ市川と比べて、かなり安い。市川のプレミア住戸、どう見ても高すぎだね。

　　　　　　　プレミア住戸　　価格　　　　　　　　坪単価　　　　　備考
市川タワー：　１１１平米　　　１億１４８０万円　　３４１万円　　　４３階南東角部屋
金町タワー：　９６．６平米　　８２９８万円　　　　２８４万円　　　３８階南西角部屋

>>172さん
デッキの件ですが、まだ構想だけで計画にすらなっていないとMRでお伺いしました。
実際には計画が立った時点で住民組合との協議があるそうです。

直結にすると躯体に手が入るものなので、
建設費はもちろん建設後の管理・修繕費の分担などに影響してきますから、
ヴィナシス住人にとっては百害あって一利なしかもしれませんね。

ちなみに、野村マンション、本格的な工事が始まってましたね。
看板も野村不動産の看板だけから「金町プロジェクト」と堂々と張り出すようになりました。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p04584.html

今空き地になっている（工事の始まった場所）向かいのボーリング場も３月に閉鎖されて野村さんのマンションになるんですね。
道を挟んで４２１戸と３００戸、計７００個以上かぁ・・・
今作っているところは１９階建てってことですが、ボーリング場跡地はタワーですかね？

予定価格が下がらず正式価格になったようなので、そこそこは売れていると思ったのですが。

ただでさえ千代田線混みすぎなのに、マンションができたら乗れないんじゃないの？
なんて思ってしまいます。亀有にもマンションいくつかできるし。早く環七の地下鉄
できればいいのに。ところで空き地のところは大学とＵＲ賃貸だけかと思ってたけど
マンションもできるのか？

>>180さん
前にMRに行った時は結構遅い時間帯だったにも関わらず盛況でしたよ。
まだプレオープンの状態なので、
グランドオープンしたらもっと来るんですかね。

>>181さん
メトロ７はメトロが13号線を最後に新線は作らないと言っている以上ないと思う。

>>182
あら！メトロ７は決定しているのかと思っていました！
それでは千代田線は混む一方ですね〜。。

>>183さん
メトロセブンについてはちょっと調べるといろいろ出てきますね。ほとんどの情報が古いのは、最近全く議論されてない証左なのでしょうけど。

http://www.google.co.jp/search?sourceid=navclient&hl=ja&ie=UTF...,DVXA:2005-21,DVXA:ja&q=%e3%83%a1%e3%83%88%e3%83%ad%e3%82%bb%e3%83%96%e3%83%b3

どっちかと言うと「エイトライナー」の方が必要性高いと思う…。

>>185さん
エイトライナーもメトロセブンも似たようなもんかと。
どっちも現在のところ実現可能性は限りなくゼロに近いですし。

そう言えば、二期分の一部先行販売も始まったようですね。
一期分の販売もかなり順調みたいだし、
某物件みたいに前倒しでどんどん売っちゃうつもりなのかな？

メトロセブンできないかな。

>>187さん
仮にメトロセブンが開通しても、
実際には亀有を通るので直接的な恩恵はないと思います。

今日からＭＲグランドオープンですね。行った方いらっしゃいますか？
契約済（バラとかつけてるのかな）はどの程度だったでしょうか？
休日も仕事でなかなかＭＲに行けないものでして。

そろそろグランドオープンですね。
それまでに1期分売れるかな？

モデルルームに行ってきました。高層階はほとんど決まっっていて、11階以上の中層階も先行販売が始まっていました。早く決断しないと・・・・