パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス

情報ありがとうございます。
この休みに現地を見てきます。

プラウドは即完売したそうだし、立地から言ってこちらも相当に
人気が高くなりそうですね。
阿佐ヶ谷は、雰囲気が良く好きな街なので、将来は阿佐ヶ谷に
住めたらいいなぁ…くらいに割とのんびり構えております。

南側は争奪戦になりそうか？と思いましたが、墓地があるんですね。
接している部屋は恐らくほんの一部でしょうが、価格に影響ありますかね？
夜は怖いかもしれませんが、気にしなければ大丈夫かな？

個人差はあるでしょうけど、気になるほど大きな墓地ではなかったですよ。
私も価格への影響期待しましたけど、おそらく無いかな、というレベルでした。残念。。

墓地はご先祖様が見守ってくれる土地です。
将来建設リスクも非常に低く
嫌悪施設ではありません。

ご先祖といっても赤の他人のご先祖ですし、
全てのご先祖が心安らかに眠ってるとは限りませんけどね。

お墓は一般的には嫌悪施設ですが、数が少なければそれほど問題ないでしょう。

お墓の捉え方は人それぞれですしね。
どうしても気になるなら検討から外すか見えない角度の部屋にすればいいですし。

南阿佐ヶ谷駅からなら直通で通勤できるのは良いんだけど、
駅近物件とはいえ駐車場が少なすぎる気がする。
プラウドの価格考えたらここも億ション近い感じでしょ？
それでマンション内に駐車場確保できないかも、ってどうなんだろう。
非分譲住戸が地権者住戸ってことなら、駐車場も優先的に確保されそうだし
ますます一般に割り当てられる駐車場が少なくなりそう。

ところで南側に墓地ですか。
確かに簡単に潰して別のものが建つなんてことも起きにくいでしょうが、
逆に言えば存在し続けるものなわけですし、実際にそっち向きの部屋を気に入った場合
どんな見え方するのか知りたいですね。

墓は競合デベがつぶしにかかるときに常套手段。
まぁ・・・結局は自分にとって気になるかどうかでしょう。
少なくとも人がどうこう言うことを気にしなくても良いかと。
立地がすごいいい場所なので、どうしても値段が気になります。
早く価格表見てみたい。

立地は本当にいいですね。
以前、賃貸物件でお墓の目の前に住んでいたことがありますが、
お墓のある部分にはもちろん大きな建物はなかったので、見晴らしは悪くなかったですよ。
個人的には目の前に高層物件があるよりは、良かったです。
まあ、初めて訪ねてきた人は皆驚いてましたが。。（笑）
感じ方は皆違いますから、一応参考までに。

あれから価格がどれくらいになりそうか新しい情報ありますか。

冒頭に坪400って話もありましたけど、それだととてもじゃないけど手が出ません。他の大規模タワー買ってる方がぜんぜんマシ。

ホームページを見る限りでは、そろそろ販売を開始するはずですよね。

勝手な想像ですが、販売のスケジュールが後ろに長引くようだと、買いたいお客さんが

少ないために価格を決めかねてるなんて考えるのは深読みしすぎかな～？

このご時勢ですから売る側も価格には慎重になるんじゃないですかね。
お隣の販売時期から比べても市況はどちらかというと悪いほうにいってますし。
早く予定価格が知りたいですね。

>>30

場所の希少性を考えれば坪４００も無くはないと思いますが、このご時世ですのでそれよりは多少安くなるのではないでしょうか。根拠は無いですが。

２年ほど前に三菱地所が販売した阿佐ヶ谷南パークハウスは坪単価３４０万円くらいでしたが、さすがにそれよりは高いんじゃないでしょうか。駅前ですし。

それより安ければ本当に瞬間蒸発しそうです。

墓隣物件は機能的な価値の割には割安ですよね。
割りきればいいし、夜は墓場で運動会ってのは鬼太郎の世界だし。
科学的には何も問題なし。
私もそう思ってました。
でもある物件で、やっぱり契約前に止めちゃいました。

連投ですいません。

もろもろ見ていると、エリアもデベも全然違いますが

パークタワー上野池之端　坪３７０
アトラスタワー茗荷谷　坪３８０

。。。という話がここの掲示板で囁かれていますが、都市部のタワーという（おおざっぱな）くくりで考えるとここも同じくらいかな？という気がします。夢のように安ければそのほうがいいですが、あまりに安いと部屋を選ぶことも覚束なくなるような気が（笑

丸ノ内線駅徒歩1分、文京区、侍屋敷、高台、墓無しと一緒ですか、なるほど。

パークハウス阿佐ヶ谷南よりも安かったら超お買い得ですよ。
さすがに無さそうですね。
茗荷谷は都心ど真ん中といえど丸の内線沿線では不便な部類、阿佐ヶ谷は山手線の外とはいえ便利な中央線の中でもかなり都心寄り。比較としては近しいかもしれないですね。
安くても坪350はいきそうな気が。

>>35

アトラス茗荷谷の文京区アドレスは魅力ですが、所詮「大塚」アドレスでもありますからね。。。大塚って豊島区じゃない？と思ってる人多いのでは？茗荷谷という駅も微妙ですし、ＪＲ中央線の駅１分・杉並区とどっちがいいかは住む方の価値観次第かな、と思います。

でもスーパーゼネコン施工は魅力ですね（笑

>>36

わたしもそのあたりの値段だったらいいかな、と思っています。
阿佐ヶ谷南パークハウスは現地を見に行ってちょっと無理、と思いました。
そういえばあの物件も４０世帯に対して駐車場は５台くらいだったと思います。この界隈ではこのくらいがふつうなんでしょうか。。。

プラウドもここと同じように駐車場が少ないけど、
完売しているんですよね。
もちろん性質が全く違うマンションなので駐車場の台数だけで
簡単に比較はできませんが、ファミリー向けであるにも関わらず
人気が高かったという事は、その辺を補って余りある立地なのでしょうか。
早いとこ価格帯が知りたいですね！

私は墓隣接は気になりませんが、霊的な現象ではない
リンによるひとだまとか見ちゃったらイヤだなー。

私は墓そのものは気になりませんが、お線香の煙とかどうなんですかね？墓傍に住んだ経験が無いのでイメージも沸かず。。

普通に考えれば坪４００万を下回ることもないし、その価格で売り出しても十分に売り切れるでしょう。
中央線駅前ですよ！
どれだけ欲しい人が多いかわかってないですね。

茗荷谷は駅前といっても閑散として店もまばら。文京区といっても比べられないでしょう。

坪３５０とか言ってる人はここはあきらめて、駅から徒歩６－７分以上で探しましょう。

車は必要ないでしょう。
駅近物件は駐車場が少ないことが多いですが、作れないんじゃなくてわざと作らないマンションも多いようです。
もし余ろうものなら、全部入居者に跳ね返ってきますからね。

本郷に墓地の脇の物件あった気が。
あそこはお墓は影響ないのかな？売り値とか売れ行きに。
(もちろん買う人は分かってるにせよ)

新宿へのアクセス重視の人が多いのも頷けますが、
中央線沿いで物件を探す人は衣食住のバランスの良さに惹かれる人も多いのではと思います。
都心と遜色ない利便性、生活物価の安さ、飲食店の充実度、治安、地盤の確かさ等々。
長年この沿線に住んでますが、新宿とかよほどの用事がないと行かないですね。
自分の駅か2つ3つ隣で日常生活は十二分に事足ります。

そう、中央線なんですよね。
阿佐ヶ谷・高円寺・荻窪あたりは
アート寄りでどこか不思議な雰囲気もあり、個人的に住みたい街です。
雑貨屋も多いので休日は結構ぶらぶらしちゃってます。
漫画家さんもたくさん住んでますよね。
中央線のほかに総武線と東西線も並行して走っているので、
混み具合を見て臨機応変に乗り換えられるのも便利だと思います。
下りだと中央線は無理でも総武線なら座れる事もありますね。

>>45さん、

44ですが、
新宿へのアクセスだけが中央線物件の魅力ではないといいたかった次第です。
この物件に限れば仰られた通りかと思います。

ただ、個人的には阿佐ヶ谷駅前のロータリーは喧騒というほどでもないかなと。
かなり地味ですよね。
中野・荻窪北口・吉祥寺はかなり人も車も多くうるさいですね。

阿佐ヶ谷在住13年です。
確かに駅前で「中央線」でしょうが、中杉通りを抜ければ「丸の内線」南阿佐ヶ谷駅です。
新宿方面へは青梅街道を横断することなくホームへ入れます（上り下り別ホーム）

西新宿、新宿三丁目、新宿御苑前などJRから微妙に離れたとこにはこちらも便利です。
もっとも赤坂見附や霞ヶ関、銀座へは四谷乗換えでしょうけど・・

個人的にはコンビニやスタバのなかった、ただ広いだけのJR改札が懐かしい・・

そう言えばここ、共用施設などの情報がありませんが、
どういうものが入るんでしょう？
管理費にかかってくるので個人的には全く入らなくてもいいんですが、
もし入るならば知っておきたい情報です。
それから、地下から2階まで店舗がいくつか入ると聞いたのですが、
どのようなものが入るかご存知の方はいらっしゃいますか？
来月販売の物件ですが、店舗に関しては直前まで決まらない
という事もあるんでしょうかね？

6〜7店舗ほど入るらしいと聞きましたが、業種まではまだ分からないみたいです。
外観完成予想図でガラス張りになって少し張り出してる風な辺りが
店舗スペースなのかな？という雰囲気ですね。
元々の地権者店舗もあったりするかも知れないですが、
銀行や医療機関等、公共性の高い店舗が入ると嬉しいですけれど。

ところで共用施設だけでなく各戸の設備等についてもHPに記述ないですね。
これから随時情報UPされていくのか、
それとも資料請求した見込み客にのみ公開予定なのか・・・。

MRを見られるまでまだ1ヶ月ありますからね。
マンションの規模から考えると、目立ったものはないでしょう。

最近はマンションに付いている設備なんてだいたい決まっていますし、
驚くようなものはないんだろうと思います。

阿佐ヶ谷の雰囲気は昔から好きだったので、どんな価格帯でくるんだろう？と気になってます。

南側は高そうですけど、あっという間に売れてしまいそうな気が…。

狙い目は西側、北側あたりになってくるのかなあ。

1、2階部分、確かに店舗スペースの様な感じですね。

病院とか、銀行系は私も入って欲しいところです。

早くMRを見に行ってみたいですね。

駅1分だもんなぁ・・・

本当に坪400だと全く手が出ません

同感です。
立地文句なしですけど、そんな価格帯で来られたらさすがに買えません。

阿佐ヶ谷駅前のロータリーって、それほどうるさくは、ないんですか。。地味なかんじですか。
夜遅くまで結構がやがやしてるかなと思ったんですが、そうでもないんですね。
駅徒歩１分なので、多少の騒音は仕方ないとは思いますが、ストレスになるほどの騒音ならちょっとやだなと・・・でも、坪４００というような数字がでてるので、その時点で、我が家には無理かもしれません。
このあたりの相場としては、このくらいですか？

いくら中央線の駅前でも杉並区ですし（港区・千代田区ではない）
高くても坪300-320万円くらいだといいのですが。
あと最近のパークハウスは、どうも仕様を落としているものが多い気がしますが、
仕様と立地のバランスもありますよね。。。

でも港区駅1分のパークハウスならとても400程度では買えないんじゃ・・・

>>55さん、

スマッチの掲示板に近隣住民の方がロータリーの音について詳しく書いてくれてますよ。
それなりに音はするでしょうが、個人の感覚にも依存しますから難しいですね。

地味かどうかも人によるでしょうが、中野/吉祥寺などと比べれば人出や音は
比較的少ない/小さい部類に入ると私も思います。

個人的には、吉祥寺>中野>荻窪(主に北口)>阿佐ヶ谷&高円寺>西荻窪
という印象です。

>>56さん、
300-320位だったらいいですよねー。
でも中野から徒歩8分のパークハウス中野アーバンスでも約320前後から
ですからさすがに徒歩1分、阿佐ヶ谷では需要の多い阿佐ヶ谷南となると
さすがにもっとするだろうと覚悟してます。

>56

阿佐ヶ谷駅前で坪３００万なら瞬間蒸発だね。
投資としても十分に成り立ってしまうので、お金持ちがキャッシュで買ってしまうんじゃないですか？

既にアッチの掲示板でも書かれてますが、、、、

坪４００オーバーのプラウド阿佐ヶ谷よりは安いだろうという予想（景気が悪くなってからの販売だから）

坪３３０だった阿佐ヶ谷南パークハウスよりは高いだろうという予想（阿佐ヶ谷南パークハウスは閑静な住宅地立地だったが駅から１０分くらいだった）

から３５０～３８０くらいと予想しています。

条件悪い部屋はともかく駅前・南向きは早いもの勝ちでしょうね・・・・・

もしここが４００オーバーなら我が家も白旗です、

南向きは広さもありそうなので、350としてもそれなりの価格になるのでしょうね。
うちは南は端からあきらめモードです。。

坪300なんて夢の単価だったら買い替え止めて投資モードで行きますが、
ありえなそうですね。

恐らく、パークハウスでこの立地で坪300は無いと思いますが…。
あったら、私も投資モードでいきますよ。w

平均の坪単価400だとしても、上と下を比較したら370-430なんてことになるんじゃないですか。
20坪とすると価格差は1200万。低層デメリット部屋と高層のいけてる部屋との価格差としては、十分ありえるかと。
1分の便利さを買うために、多少いまいちだろうが安い部屋を検討すればいいんですよ。

知り合いの業者さんに聞いたことがあるのですが、基本的にマンションを売る際の値段の決め方は、大枠としては想定している総売上にたいして単に広さで割って、あとは調整をしていくらしいです。つまりは４０平米の部屋は単純計算で８０平米の部屋の半分になるとのことなんですが、実際に掛かっている建築費としては、お風呂のユニットにしてもキッチンにしても床暖房にしても、設備コストは変わらないですから、平米数の小さい部屋が割安だと言えるとのことでした。
またどの部屋に住もうがマンション全体の共用施設にしてもサービス（あれば）にしても、あとは駅距離や近くの環境も当たり前ですけど同じなわけで、その人のおすすめは、多少狭くても気に入った環境の大きめのマンションをかいなさいということでした。
なるほどと思いました。

＞No.65さん

なるほど。勉強になりました。

その理屈わかりやすいですね。
「多少狭くても」で手が届く値段でありますように。。

ん？私はちょっと理解できませんでした。（馬鹿ですみません）

実際の売値が半分になっているなら、その中で占める建築コスト比率が狭い部屋も広い部屋も変わらない場合、
考えようでは割安といえば割安といえるかもしれないですけど、実際は広さ半分=売値半分にはなってないですよね？
そういう背景から坪や平米単価という指標があるんだと思ってました。

部屋の値段、広さに関係なく結局使える共有施設やサービスは変わらないからそれをひっくるめて考えれば
割安というのはわかります。故にタワーなど低層階もきちんと埋まったりするわけですよね。

HPトップでは11月下旬販売開始予定とありますが、
物件概要では来年2月中旬販売開始予定になってますね。
モデルルームは11月中旬公開予定で、実際の販売時期まで3ヶ月ほど
あるわけですが、その間に価格の調整等行なわれるのかな？
ここ、1K〜なんて小さい間取りもあるのがちょっとビックリです。
広めの1Kなのでしょうけれど、阿佐ヶ谷駅前1分という立地の良さを考えたら
ファミリー向けの間取りだけでも良かったように思うのですが。
もしかして住居ではなく事務所向けとか、地権者向け非分譲住戸＝賃貸用間取り
として1K・1LDKが必要だったとか、、、？
とにかく早く価格が知りたいですね。知った時点で玉砕かも知れないけれど。

>阿佐ヶ谷駅前1分という立地の良さを考えたらファミリー向けの間取りだけでも良かったように思うのですが

一般に駅前１分はむしろ利便性最優先のシングル・ディンクス向き、のような気もしますが、
ここが杉並区であることを考えると、そういう狭い部屋の需要がどのくらいあるのかは未知数ですね。

投資でリターンが期待できるような価格設定ならともかく、ここに書かれているような価格で売りだされるなら
利回りは期待できず、自分で住むひとしか買わないでしょうから・・・。

阿佐ヶ谷は若い女性にも人気の街ですので、狭い部屋も需要はあるのでしょうが、ＯＬの給料で買えるのかな？