ザ・タワー　小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

アトラスですね

>そうすると1年ぐらいのうちに
>あと２年くらいは安くは

景気回復の可能性はない。
もう右肩下がりだ。
と、お考えのわけですね。

建物は立ち上がってきましたが、スレは盛り上がらないですね。

何で修繕費がこんなに安いの？
10倍くらいが妥当と思われるが？

↑　

　少しは前の方読んでよ。もうその話は終わってる、売れない原因の一つ。

　床面積と管理業務に関するデベの計画がお粗末だから、管理費が異常に高い。そのため、異常な管理費が高いのを少しでもばれないために修繕積立金を安く見積もった。修繕費は売ってしまえば関係ないから。購入者が管理組合作って、びっくりして値上げすることになるのは明らか。

　でも購入検討者の多くはあなたのように、そんなに愚かではないのでこれがどれだけもんだいあるか気づくのです。つまり実際の価格よりもおそらく70平米で月３万近く支払いが高くなる（御指摘の修繕積立金もおそらく入居後早期に値上げされるから）、つまりここはあと800万位（70平米で）高い価格の物件を30年ローン組んで買うのと同じ支払いになる。簡単に言うと何の長所もないのに計画が稚拙だという理由だけでかなり割高なのですよ。そんなことみんなお見通しで購入しないわけです。ここに住みたいなら、賃貸がおそらく出てくるから（たくさん売れ残るからね）それ待つのが良いよ。もしくは10％程度値下げしたら購入価値が出てくるのかもしれません。

購入予定者です。

延べ床面積から24時間管理は仕方が無いとして、2人も要らないと思うので、
管理費低減のために、管理者を1人に出来ないものですかね？

せめて、修繕積立金が上がるのであれば、その分くらいの管理費低減は望みたいもの。

因みに1階店舗には何が入るのでしょうか？
何方か、以前何があったか等ご存知な方居ますか？
(それこそあのクリーニング屋みたいな雑多なテナントがいっぱい入ると…。)

122戸で１人では、かなり雑な管理になるでしょうね。
もし実際にそれが可能なら、デべ側が最初から１人にして管理費を安く見せたのではありませんか。

＞No.517 by 匿名さん　
正確に記述せずにすみません。
管理者はもともと1人で昼間のみのようです。
にもかかわらず警備員が24時間2名勤務体制なので、23区内で最も犯罪件数が少ないと言われている文京区で、何故そこまで必要なのか？と言う事です。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00002...

せめて警備員が1人体制になれば管理費も安くなるかな、と。

>>518

延べ床１０，０００㎡以上の複合用途建物（住宅／店舗等）には消防法の規定で
資格を有する警備員（管理人兼務不可）を常駐させることが必要になります。

このスレでも何度か話題に出てますよ。管理効率とかは問題でなく、建物の規模を
縮小する以外に警備員常駐義務から逃れる術はありません。

>>519
前スレは読んでいますが、常駐という事だけではなく、“警備員2名体(管理人を入れて3名体制)”が必要なのでしょうか？

無知ですみません。
http://www.houko.com/00/01/S23/186.HTM

何とかならないかと…。

>>520

http://www.ones-tower.com/security.html

↑この物件も同じパターン。

法的に義務でもないものをわざわざデベがおくはずもないことはふつうに考えればわかると思いますが・・・

ここで相談しないでモデルに言って担当者に聞いてみなよ。管理組合で同意出来れば出来る事ってないのかって？。オリックスも必死だろうから、なんか買う気ありそうに見えたら食いつくよ。あっちの方がプロだろうしね。でもダマされない様に注意しなね。

このマンションの防災センターは地下にあります。
1年24時間2名体制ということは10名くらいが交代勤務するということでしょう。
この2名はもっぱら地下で設置されたモニターを眺め続けるということで
1人だと眠ってしまうリスクがあるので2名必要ということでしょう。
他のマンションの防災センターは監視のみでなく、夜中に緊急事態が発生した
場合は連絡できるようになっていましたがここはダメと聞きました。
つまりモニターを見る以外は何もしないということ。

また、管理人も図面等からは分かりにくいのですが窓から見るタイプとの
ことでカウンターにいるコンシェルジュのように何か頼むことはできません。
窓から見るだけの管理人ならいなくてもいいかも。不審者はモニターで監視
してもらえるんでしょうし。

また、各階24ｈゴミだし可能ではなく、地下のゴミ置場まで、決まった時間
にのみ持ち込める方式にしてしまったそうです。
決まった時間に出さないといけないっていうのは戸建てと同じでストレスた
まりますね。図面上各階にDSというのがあるのでダストスペースかと勘違いしました。
せめて随時ゴミだし可能にしてもらいたいものです。

ひょとすると防災センターのおかげで管理費が高くなるので、その他のことが
犠牲になっているのでは

基本的にこの物件はいわゆる下駄履き物件の問題点の総合商社（古くてすいません）になってるんです。規模を減らして警備員を減らすという話もありますが、逆にもっと大規模であれば（近くのアトラスぐらい）これらの問題も解決されたんです。下駄履き物件の資産価値がどうして問題あるか考えた事無い人が多くて、下にコンビニあるのは便利だとか間抜けな事言いますけど、賃貸なら良いですよ、しかし分譲となるとこのように問題が出てきます。
　残念な事にコンシェルジュが今時のこの規模の物件なのに存在しないのは523の方の御指摘の様に管理費がさらに高くなるからだと思います。珍しいでしょ、タワーと銘打っていてコンシェルジュもいない物件って。この場所は近隣の物件も高値で取引されている周辺物件の検討者からも期待されていたものであるだけに、デベの能力不足でとても残念な物件となりました。ただし、ゴミの事は今後管理組合の話し合いで変更は可能と思いますよ。この場所は繰り返しますが、近隣物件の中古が高値で取引されているのにどうしてこんなに売れ残っているかという事を考えて頂ければ、解決出来ない問題点が多すぎると分かると思いますよ。当初はクリーニング屋の事ばかり取り上げられていましたが、実際はそれ以外にも大きな問題があって売れないのです。
　どちらにしろ、修繕費も合わせて今後ランニングコストが上がる可能性の高い物件で、色々な問題点があって、その上今の踊り場相場では高すぎる（近隣のパークスクエア、アトラス、パークコート、ヒルズ、サンクタスなどの物件はいわゆる、旧価格から新価格の時代の物件です）ためこれらの問題も容認出来ないのです。以前も指摘されていますが、１割か２割値下げするか、この物件はそれらの問題が無視出来る予算の方（実際はこの予算のある方はこの辺では少し時期が早かった本郷PHを購入した）とか、どうしても近隣の築浅中古より新築が良い方とか特殊な方しか購入しないと思います。まあ、その辺は現状が物語っていると思いますけどね。この辺の物件が欲しいのなら、ここから春日（文京区役所）一帯の再開発で建つ高層MSを待たれたらどうですか？。確かにあと3年ぐらいかな？、かかるけど、MS相場が落ちている可能性は高いし、おそらく大手が入って来るでしょうし、本物の大規模になるのでこんな問題は無いと思いますよ。

3年後に、新築MS相場が落ちてる保証はないですけどね。

再開発物件は、確かに物件価格自体がここよりもし高くても、ランニングコストはここより安くなる可能性は十分あると思います。そのぐらいここは問題ある。
まあ、少なくとも金額以外の問題点はここよりは少ないでしょう。ここは珍しいぐらい金額以外の問題点が多いからね。

もう粘ってないで早く値下げすれば良いんだよ、っていうかそれしかないって分かってるだろ、状況的に。

どんどんはまって行くのにね、金利も上昇、近隣の物件の情報も増えて来るよ〜。

>>523

ゴミだしは24時間可能だと聞きましたが・・・。

ここら辺のランドマークはパークスクエアとアトラスタワーの一角でしょう
先日不動産で外広告見ていたらパークスクエアの最上階物件が出てました
天井高と収納ロフト付きが売り
あそこは管理面が抜群と聞きます
パークスクエアなら出来れば絶対最上階でしょうね
2階も出てましたが2階じゃ投資目的でしょう
アトラスは今は確か出てなかった様です
私ならこの2物件で探すな
まあ私にはまだまだ買えませんけど
ここはタワーと言うには規模が小さすぎるしコンシェルジュもいないのはちょっと寂しいです
見栄かも知れませんがコンシェルジュは欲しいです
アトラスは中で見えませんがパークスクエアは外からコンシェルジュのお姉さん（時としておばさん・おじさん・・）が座っているのが見えます
コンシェルジュにお帰りなさいませって言われて見たいです（笑）

タワーに住んでコンシェルジュにいってらっしゃいませと、
形式的に言われてたことがあるけど別に嬉しくもなかった。
普段から用事を頼んでも不親切な人だったから。
嬉しいかどうかは、人に依りますよ。

エントランスからコンシェルジュのいるカウンターを通ってエレベーターホールへ行き自宅へ。またその逆も。今のマンションはコンシェルジュのいるカウンターを通らなくても良いので気になりませんが、前のマンションはいつもコンシェルジュの女の子に顔を見られる。友達（彼女？氏？）を連れてくるにも、誰と入って行ったか監視される。しまいにウザッタクなりゴミ収容所から出入りする様になりました。（結構そこからの出入りが多い！）行ってらっしゃいませ！が嬉しいのは最初だけ。

＞友達（彼女？氏？）を連れてくるにも、誰と入って行ったか監視される。

世の中色んな人がいるもんだと思いました。
コンシェルジュってあまり意味が無いという意見には正直言って賛成です。でもここは経済的な問題が理由でおそらく無い訳で、そこに問題が無ければ人の目はあった方が良いと思いますね。少なくともエントランスにアタマの　イ　カ　レ　テ　ル　のが入って来たら管理人呼ぶぐらいの事はするでしょ。私は、防犯カメラだと思っています。

実は、私は以前住んでいた小規模MSでコンシェルジュを経済的負担を理由に管理組合で話し合ってやめた事があります。でも、ここはその選択権が無い、そして、そこそこの大規模で経済的負担が少ないはずなのに無いと状況が異なります。

ここではコンシェルジュがいない事を正当化する主張は残念ながら＜負け惜しみ＞ですね。

別に、いないことを正当化してるんじゃなくて、
コンシェルジュがあまり意味がないとの実体験を書いただけでは。

コンシェルジュいないのに、この管理費…

ホテル並みのスキルがなければ
ただの管理人さんがこぎれいな制服着ただけ

十八階でもタワー？
何階建てからタワーっていうんだろ。

>>536
普通のデベは20階以上

このマンションて半分くらいは売れたのかな？
ｄｍがすごいんだけど。

またキャンセル出たか

住宅情報ナビでは先着順で９戸と表示されますね。
あと９戸ってことでしょうか？
だとすればかなり売れ行きはいいってことではないですか？
この近隣のマンションは駅近は狭すぎで広いと駅から遠くて
不便ですからね。

しかし地域から浮いてしまいそうな物件ですな。

妻が聞いたご近所の噂ですが、あのクリーニング屋さんの立ち退きが
決まったそうです。どなたか詳しい情報をお持ちじゃないですか。
この掲示板を見て、あのクリーニング屋さんがマンションが建った後も、
残ると知ってたいへん驚いてました。確かに、送られてきたDMをよ〜く
見るとクリーニング屋さんの部分だけ敷地が欠けてました。

いまさら立ち退いてどうするんだ。
設計変更できるわけでもあるまいし。

当初の計画から変更になるわけで、土地の持ち分も変更になる事になりますよね。

契約書自体に訂正が加わることになるし、小さい事ですが固定資産税も少し増えるでしょうね。
最近のマンション相場から考えると、キャンセルしたくなっている人には良い理由が出来ましたね。もちろん購入したい人にも良い話だし。

クリーニング屋さんの土地も、ザ・タワー小石川の敷地になるんですか？

本当に、「なぜ、今更？」ですね。

クリ店はお金に執着しすぎですよ

>>544
開発許可を取り直すことになりませんか？

固定資産税が上がるってことは
資産価値も上がるってこと？

クリーニング屋の土地を放置すれば、
このマンションの契約は何も変わらないんじゃないの？

土地を放置すると誰が管理するの？その土地。
荒れても困るしさ。

デベが公園にして
区に寄附すればよい

あの広さ砂場にしかなりません。

あそこが砂場になると助かるなぁ
柳町保育園のところは小さなすべり台しかないし…

２歳児のいるパークスクエア住民より

クリ店ですが全く退去するような雰囲気も無く営業されていますが、
退去という話はガセではないですか。確認された方いますか？
もっとも今の不動産市況や工事の進行状況から考えれば、クリ店も
欲かきすぎて結局損をしないためには、今が決断のラストチャンスなのでしょう。
建築に関しては、クリ店が買収に応じた場合の計画は最初から用意してある
ように思われますが。
クリ店の存在はこのマンションの重要な弱点のひとつですから、もし
本当に退去であればまた購入を検討する人もでてくるかもしれません。
あと残る弱点で大きなものはやはり管理費の高さでしょうか。

クリーニングは便利じゃない？

オリックスは千住の物件で公式に値下げ始めてくれましたね。

ここと同じ来年の初夏に入居予定の物件ですので、こちらもそろそろ価格改定の検討中でしょうか？。
千住は最高16％ぐらいの様なので、こちらも10％ぐらい行ってくれるとね〜。

1010タワーは値付けが高すぎましたからね。
北千住が便利なのは認めますが、坪260はちょっとやりすぎです。
ここは何割くらい販売済なんでしょうか？
もし既に半分以上売れてるようなら値下げはまだまだ期待できないかもしれません。

足立区と文京区を一緒にされてもなぁ…

誰も一緒にはしてないと思いますが？
オリックスの出方を推測する材料として北千住の物件を引き合いに出しただけでしょ？

>555
だって30メートル以内にもうひとつあるんだもん。
このクリはいらない。

6月11日に住宅情報ナビで残り9戸だったのが今現在で8戸になっていますね。
これが残住戸であるとすれば2ヶ月で1戸の販売で入居まで1年の期間を考えると
入居までの完売は厳しくなってきましたね。
値引きによっては購入を考えても良いという人はいるのでしょうか？

>>554
クリ店が買収に応じた場合
その土地は誰のものになるのでしょうか

売れているんでしょうか？
近隣のパークスクエアが気になって見ているのですがちょっと前に6500ぐらいでロフト付きの最上階（確か60平米ちょっと）が出ていたけどすぐになくなったみたい
70平米で7500でも出ているようですがそちらはまだ売れてない様子
2階で安いのは出ているようですがやっぱりパークスクエアと言えば最上階
とてもほしいけどやっぱり高いな

買収に応じたら、
その土地を買った人か企業の物。

ということは
クリ店の跡地が
鉛筆型の高い建物になるおそれもあるのでは？

役所に開発登録簿を見に行けば？
これから開発変更してクリ店を編入するのは難しいはず。

最近あのうるさいパチンコ屋の名前が変わりました！
なっなんと！！！　静かになったぞ〜〜！
以前は品のないアナウンスがガンガン！！
今のところそれはないみたい
とりあえず朗報なのでご報告！
この様な情報は貴重でしょ！？

先々週号のマンションズによれば１２２戸中９戸が売れ残り。
今年６月１１日時点での残戸数から変化なしですから、
完成前の完売はやはり難しいかと。

>ここはクリ店が同意したら土地はオリックスに行くでしょ。

オリックスが購入した場合でも
公園にして区に寄付でもしない限り安心はできません。
その土地に中高層建築物を建てることもできます。

あのクリ店の面積からして、何階建てくらいまでいけるんでしょうか？

このマンションは外壁の色が気になる所です
こんにゃくえんま交差点にある黄色いマンションみたいな色だと最悪です
オリックスのセンスを信じますがあの様にはしないで欲しい
クリ店が退き外壁の色も良く街の景観が良くなる事を期待してます
この地区は中古ならランドマークのパークスクエアかアトラスタワーが間違いないと思います

アトラスタワーの中古物件みましたが、サッシは低いし仕様も悪いし、立地だけの様な気がしましたが？

あとでリフォームすれば？

アトラスタワーはしょせん旭化成だから 場所は良いけれど やはり安いマンションの造りだと思います
やっぱり 三井、三菱、住友、東京建物、野村のどれかでないと本当に良いものを造る力があるのか疑わしい

上記五社が本当に良いものを作っているでしょうか？顧客に誠意ある対応をしてますでしょうか？
土壌汚染問題、生コン発覚後の対応、赤坂のタワー物件事故での対応等々見ると完全なる迷信だと思いますが？

そもそも良いものを造るか否かは施工管理者及び現場の方の技量、そして施工期間が十分であるか が重要であると思います。
私の三井の物件は築たったの数ヶ月で共用部分のコンクリートはクラックやら欠けやらが無数にあります。

デベじゃなくて建設会社の瑕疵じゃないですか？

この辺の住民です。

実は、アトラス、ヒルズ、パークホームズで生活をした事があり、パークスクエアとサンクタスには入った事があります。
一長一短なんですが、購入するとしたらヒルズで、賃貸で住むのならアトラスだと思います。

パークホームズは正直間取りが下手。窓の無い部屋がある。仕様も普通、駐車場が少ない。

パークスクエアは今となっては派手なのはエントランスのみ、さすがスミともという感じです。長い外廊下とそれに面した部屋がある。白山通り側から見ると巨大な団地に見えます。仕様も普通。

アトラスは、内廊下、駐車場も余裕あり、内部も奇麗、ただし、生活してみると施工が悪く、部屋の内部で安っぽさが目立ちます。内廊下のため、一方向しか窓が開かない部屋が多いのも問題。ただ、高層のたてものがこの辺は少ない（再開発で隣にできるけど）ので、投資で持つならここですね、今は高すぎるけど。

ヒルズは総合点が高いです。間取りもまあまあ、仕様もまあまあ、駐車場も余裕あり。外廊下ですがエレベーターが3戸に一つぐらいなので長い外廊下も無い。前面道路が週末に通行止めとなる珍しいこの辺の物件で家の前で遊べるという隠れた利点があります。購入して自分が住むのならここ。実際、中古の取引価格も何故か高い。

サンクタスはなんと言っても安い事、しかし中もそれなり。販売時の物件価格をしっていると大丈夫か？と思う。

ここ、タワーコイシカワはやはり住むとしたら賃貸ですね。オリックスと佐藤工業の物件買わないでしょ、特に市況もわるいし。ここは管理費も高いので入居までに金利上がったら大変な事になります。賃貸が出て来たら内見させてもらって、もし、作りがよかったら、売り物が出て来たらたたいて買うというのが正当な入手法と思います。中古が近い将来３割引になってもおかしく無いからね。

５８０さん　　ヒルズって正式なマンション名は何というのですか？もし中古で出ていたら検討しようかと思います。部屋によって違うのでしょうが、アトラスは私も見学に行きましたが、細長い部屋で明るさがありませんでした。

小石川ヒルズ　野村の2002年かな？の物件です。パークスクエア、アトラスが面している千川通りから西側に１本入ったとこですよ。ここも当時、即日完売の物件です。住民層も良いですよ。お子様がいらしたら週末に家の前でキャッチボールと自転車の練習ができます。

小石川ヒルズはこれと言って特長のない普通のマンションだと思います
悪いとは言いませんが存在感はないです
この近辺だとやっぱりアトラスタワーとパークスクエアが存在感があります
アトラスは場所も良く唯一のタワーですが外壁の質感が安っぽくイマイチなのが実に残念なところです

マンションを存在感で購入する方っていらっしゃるんですね。私は存在感は気にしません。

売り主はどうか、間取り、内廊下か？、管理はどうか、住民層、24時間有人管理か？、コンシェルジュは居るか？、周辺はしずかか？、高台か、駅から近いか？、エレベーターの数、バルコニーの広さ、下駄履きかどうか？、部屋の仕様、道路の騒音はどうか？、墓地とか学校に隣接しているか？、耐震構造、地盤、共有施設などの価値観もあると思います。

アトラスタワーは、色んな意味でこの辺りでは評価されていると思いますが、パークスクエアは今となってはそれこそ特徴の無い物件だと思います。駐車場が足りなくて、外廊下で廊下に面した窓がある部屋が多いなんて、最近の都心のマンションには見られない低仕様と言えるでしょう。どこがパークスクエアの長所なのか私はよくわかりません。みなさんそれぞれですね。

第４期予告物件概要がホームページにでてますね。
全122戸のうち売れ残りが9戸と書いてらっしゃる方がいましたが、
３期までに売出した中の売れ残りが9戸というだけで、
まだまだ新たに発売される部屋がありそうです。
やはり、この物件ほとんど売れていないんじゃないでしょうか？
３期までの売り出し戸数を覚えてらっしゃる方いますか？

１期と2期はここを最初からみると多分でてますよ。書き込んでる方いらっしゃったと思います。３期は数戸だったでしょ。興味があったら前の方から見てみて下さい。

売主のリアルシェルトが撤退するそうです。
何か困る点はあるのでしょうか・・・。

５８８さん
北千住の物件でもレアルシエルトが抜けましたよ。
でも、売主比率はたったの1%なので、何の問題もないと思います。

最近話題になりませんが、売れてる、わけないですよね。
2割ぐらい下げてくれないかなあ。場所はいいのにね。

場所がいいと思う人もいれば、悪いと思う人もいるのでは。
私は現地を見て、検討外になりました。

＞アトラスは場所も良く唯一のタワーですが外壁の質感が安っぽく

この周辺のマンションって文京区の中では利便性が高い（地下鉄4路線、スーパー、レンタルビデオ、本屋が近い）という珍しくいい場所なのに、なぜかいまいち物件が多いのですよね。

ここは言うまでもなく、オリックス佐藤工業、割高管理費で買う気失せちゃうし。
アトラスは住んだことありますが、底値時代の物件で、パッと見高級そうだけど、よくみると作りがいい加減で、木かと思ったらプラスチックみたいな感じなんですよね。築4年にして外壁の修繕するらしいし、私が住んでた時もいろいろ全体の修繕の話が多くて絶対買う気にはなりませんでした。スクエアは長い外廊下田の字でスミフ式の無意味なエントランス以外見るものないし、三井のパークも間取りイマイチ、駐車場が足りない上に下駄に学生がたまるコンビニつきという最悪だしね。　

再開発のところは140Ｍクラスが建つ予定のようですが、どこのデべが請け負ったかご存知の方いらっしゃいますか？。

最上階の南東角部屋が未だに残っているのは何か理由があるのですかね？
単純に値段が高いからってだけかな
これってキャンセル物件でしたっけ

佐藤工業って、そんなにやばいんでしょうか。
クオリティに難あり？潰れちゃって瑕疵担保責任を果たせない可能性あり？

>>592

再開発組合のHPによれば、
事業協力者：清水建設、大成建設
参加組合員予定者：三井不動産、三菱地所、新日鉄都市開発
となっていますね。

モデルルームは年内で閉鎖するそうですよ。
大丈夫なのかな・・・。

ここの事業主のオリックスの大阪のタワーマンションが大変なことになってるみたいですね。。。

>>597

竹中工務店でもああなっちゃうんだから、佐藤工業だって何だって関係ないですね。

>>598
千里タワー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6848/

柱に不良部分があり、手付金を返還してキャンセルにも応じるらしい。

599
それはラッキーじゃない！

>>599
だからさ、竹中だって信頼できないってことでしょ。
佐藤工業だから買わないって言ってた人いたけどさ、あんまり気にすることないんじゃないのと思ったわけ。

文京区でもアウトレットマンションが出てきましたね。
ここも安くならないかな・・・。

>>602
値引きはあるみたいです。ただし、西側の条件のよい部屋は殆ど売れてしまっている様子。

文京区のアウトレットマンションって、どこですか？　
興味あります。

>604
パルサージュ文京千石。
旧価格（2005年までの）の値段設定に価格変更。
価格改定したとたん、急激にレスが伸びてる。
衝撃の強さがわかるよ。
多分すぐ売れちゃう。

茗荷谷から10分も歩く地下三階の崖に立つマンションね。
お金のない見栄の塊のような人が食いつく物件。

こんな物件でもよいから文京区に住みたいと思う人がいるなんて、文京区民としてはうれしいです。

>>607

そういう人が少ないから、売れてないよ。

パルサージュはこの物件の検討者とは所得層がかなり違うでしょう。

ここはクリーニング店が痛すぎですね。
お金持ちは気にならないもの？