ザ・タワー　小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

20さん
なるほど参考になりましたm(_ _)m
確かに臭いがこもるかもしれませんね
それに外廊下のが風が抜けていいのかな〜！
ありがとうございます！大変参考になりました！
本当は発売当時のアトラスタワーにも興味があったのですが その当時は旧財閥系の不動産会社しか信用してなかったので見送りました
三井と三菱地所なら思い切り！東京建物ならそこそこ考えてたんですけどね…
でも今でも外観の質感などはアトラスより住友の方が好きです
オリックスは不動産会社としてはどうなんでしょうね？
他の物件とかで間取りはとても惹かれるものがあったもんで

内廊下物件もピンからキリまでです。
24時間換気の性能もピンキリ。
外廊下は窓があるためにプライバシーが漏れやすくなりますし。

小石川ガーデンヒルズは？

小石川ガーデンヒルズは確か計画中止かと
広尾ガーデンヒルズに続くガーデンヒルズシリーズで
住友不動産が計画していた小石川植物園近接の小石川ガーデンヒルズは住民の反対と　確か自然を壊す等々や地下水路を遮断する等々により　計画を断念したのでは？　　
計画地はどうなったんでしょうね？　以前に住友不動産ビルに確かに案内所の立て看板が一時期ありましたけど
しかしよく計画を断念しましたね！　戸建販売でもするのでしょうか？

24ですがたびたびすみません
ちなみに小石川ヒルズは小石川ガーデンヒルズとは全く別物で場所も違いますのであしからず・・・
小石川ガーデンヒルズは緑が多くて環境は良い場所ですが駅から遠く確か三田線のが近かったと思います

>>24
建築審査会で建築確認取り消し
だったのでは？

小石川のガーデンヒルズの土地って、本当に広大な土地が遊んでますよね。あそこは、小石川植物園側は良いとこだと思いますが、電車の駅までの便が悪くて、道が細くてね〜。バスも無いしね。

みなさんに御意見をお伺いしたいので、近隣住民として東大前野村の物件の看板情報を提供したいと思います。本郷のパークハウスも入れて、高さ、土地の広さ、に関して比較すると、、、。
ちなみに野村のは2009年秋竣工になってました。詳細な情報が出てくるのは来年の春か、夏かもしれませんね。

本郷パークハウス　　　約　4000 平米　　　207戸　　　　　14階　　
東大前の野村　　 　　　 　 850 平米　　　 110戸（予想）　23階　　
小石川タワー　　　　　　 1500 平米　　　 122 戸　　　　18階　
ちなみに
アトラスタワー小石川 　約　3300平米　　　　263戸　　　　28階

もちろん単純な比較はできませんが、傾向として、平均住戸あたりの土地の持ち分が本郷パークハウスは広い、そして東大前の野村の物件が極端に細長い事が分かります。この3戸の比較ではここは比較的標準的の様ですね。この比較をしてみて土地の広さを考えると、本郷のPHは値段が高いのは仕方ないのかもとも感じました。逆に言えば、ここはもう少し安くても良いのではと感じたのであります、フフフ。多分、本郷より、ここの方が土地自体も安いはずですしね。

みなさんどう思いますか？。

住友が良くやるけど、小石川ガーデンヒルズって住所は千石ですよね。

いまのシティーテラス目白も住所に目白って入ってなくて目白駅まで10分もかかるのに目白を名乗ってしまう。

こういうことばっかりに力を入れてるから、建築確認取り消しなんかになっちゃうのですよね。恥ずかしくないのかね？。

本郷の面積の割に戸数が少ないのは、容積率が低いんでしょ。
容積率も土地価格に影響しますよ。

29さん

素人なんですいません、教えてください。

本郷の方が土地の値段が安いということですか？。

本郷の方が容積率が低いからたくさんの部屋を作れない、その代わり、その分、土地も小石川より安いはずだから、物件の価格としては本郷も小石川も同じになるだろうという意味ですか？。

29さん

素人なんですいません、教えてください。

本郷の方が土地の値段が安いということですか？。

本郷の方が容積率が低いからたくさんの部屋を作れない、その代わり、その分、土地も小石川より安いはずだから、物件の価格としては本郷も小石川も同じになるだろうという意味ですか？。

つまり、価格は本郷も小石川も同じなんじゃないかという意味？。

容積率が高いと高いビルがバンバン建つのでは？
また敷地一杯に建てられ植林も出来ず、ただのペンシルマンションが建つだけでは？
本郷地区は容積率が低いので１５階建のマンションばかり！
公道に面しているところは違いますが。

>>32
不勉強のようですが、容積率を法規より10％でも未消化の分譲マンションが
あったら教えて欲しいです、多分皆無だと思います。
容積率が消化できないのは、主な原因は日影規制より道幅が狭いから。
15階建ては、45ｍの高さ規制だから、まともなデベなら階高を確保して
14階建てにします、そうしないと天井が低いマンションになる。

>>28
住友だけが良くやるわけではありません(笑)
最寄り駅、もしくは最寄りの施設の名前は、マンション業界の自主規制では
OKなんですよ。
シティテラス目白の最寄り駅は、少し遠いですけど現状では
JR目白駅なんですから正当性はあるんです。（都電もあるけど、無視です）
高田馬場駅に近いのに、目白の名前を使用する悪質なマンションは最近でも
たくさんありますから。

で、結局、この物件の価格は安くなりそうなのか、ならなそうなのか、それのみが知りたいです。

掲示板に書き込んだくらいで、安くなるわけないでしょう。

でも川沿い（暗渠）の低地のマンションなんだけどな、柳町とは
区内では、本来そういうところですから。
文京区は特に、土地の海抜で住環境が変わるエリアだと思いますよ。高台は良くて低地はそうでもない。

負け惜しみなのか、文京区のマンションでそんな例があったら
具体的に挙げてみて、多分一例もないから。

農地を探すわけでもないのに、土壌の質なんて、どんな関係があるの
すぐ近くに、植物園があるのに変な人ですね・・・・

ここの前の、千川通りは川ですから地盤が安定しているわけないでしょう
下町のように地盤が酷くはないけど、谷であることには間違いない。
いい加減な書き込みだこと。

この場所は昔から文京区に住んでいる人にとっては安い土地という印象がある。
底値時代は実に安かったが、今のアインスの価格をみるとここは坪350〜400といったところか？
底値時代の千川通り付近は坪200〜250って感じだったけどね（170万〜というのもあったな、アインスの近くだと）。
ちなみにその当時の文京区の高台は坪280〜350って感じだったよ。

千川通りって昔は川だったんですか？

＞39さん
現在も道路の下は川だと思いますよ。
川の周辺の表層は、地盤が安定しているのかな？


暗渠（あんきょ）とは、地中に埋設された河川や水路のこと。

都市部において、戦後の宅地化によって生活排水が流れ込み悪臭を放つように
なった小川に蓋がけをして、悪臭問題を解消し、さらに通行の利便性を高める
ために、その上を遊歩道にしたり、自動車が通れる道路にする例がしばしば見
られる。

だそうです。

小石川アインスのHPに出てる昔の地図があるのですが、これで千川上水の位置がわかります。まさに千川通り。この辺をご存知の方ならお分かりの様にこんにゃくえんまの前を通って神田川に流れ込みます。

現地に行かれた方はお分かりと存じますが、この前の千川通りは不思議と、車道が歩道より盛り上がっていますよね？。単純に洪水、水害が起きれば、水が道路を通らずに歩道、マンション敷地内に入ってくることになるわけです。
駐車場が地下になってないと良いですね。

坂のある高台を選ぶか、水害の可能性のある平地を選ぶか？。

利便性が高いのは事実なので、やはりＭＳの選択って何を我慢できるかですよね。

＞容積率を法規より10％でも未消化の分譲マンションがあったら
↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43794/

38で安い土地といったのになんだが、水害は気にしないでいいよ。
大丈夫だから。
ただ、高台と坂下では雰囲気が全く違う。
高台のほうが遥かに雰囲気がよい。
でも、生活利便性や交通利便性は坂下のほうが遥かによく、しかもこのマンションの場合は前に述べられていたが、便利すぎるくらいの場所。
雰囲気よくて文京区らしくて価格が高い高台をとるか、雰囲気は悪いけど利便性抜群でなおかつ価格が安い坂下をとるか。
ちなみに僕は後者でした。

オリックスってオリコンのマンションブランドランキングにも全く出てこないのですよね。

>>43も建築確認が取り消された例ですね

この辺りはマンション多いけど、
水害でマンション住民たちが困ったってニュースは
見たことないな。

この一角の唯一のガンはうるさいパチンコ屋だけだと思います
近くに行くと”は〜い！何番台ラッキーチャンススタートだ〜〜！”とか聞いていると結構いやなものです
せめて外へのアナウンスをやめてくれれば　だいぶ雰囲気は変るのですが・・
それ以外は意外と静かですよ
一応区役所のある文京区の中心なので確か水害が起こらない様に色々やっている様な話は何処かで聞いた様な・・・ごめんなさい気がしているだけかもしれません　区役所に聞いた方がようですねm(_ _)m

多分、立地が良すぎる。これにつきると思います。いろんな物がすぐ近くにありすぎる。

贅沢なんですけど、一本道を隔てた位置にあればとおもいます。

しかし、予算に合えば、十分検討に値しますよね。

もし高ければ、この値段で、静寂さが全くないのを買うか？となるのです。

オリックスの人はその辺見てくれてますかね？。

＞50
安くてもここの下層階はちょっと・・

まちづくりニュース
http://www.harusan.jp/rooms/news.html

・平成19年6月号
地区内にマンション用モデルルームが建設されます

地区内中通りに面したコインパーキング（小石川１−４：下図参照）跡地に、
マンション用モデルルーム〔(仮称)サンクタス小石川〕が建設されます。

＞49
ここらは上層階が断然お勧めだと思います

モデルルームの場所、小石川ザ・レジデンスがやってたとこじゃん。
更に前には、旭化成のアトラスタワー小石川のモデルルームだった。

51、53さんの御意見に、賛成ですね。

どういう価格構成にしてくるかで、全く違いますよね。

低層階が騒音、排ガスの影響を我慢できる価格で出されて、高層階がほどほどの価格で出てくれば早期完売も可能と思います。

この立地、利便性なので、安ければ、騒音、排ガス我慢するって人居ると思うのですよ、というか、私はその一人です。御恥ずかしながら、予算って我慢できない制約ですからね。

高層階でも、眺望が良いとは思えませんけど。
他に、高い建物が多いので。

高層階が良いというのは56さんの御指摘のように、いわゆる眺望などの積極的な長所があるという意味ではなくて、日当たりが悪い、排気ガス、騒音というこの物件の3個の低層の短所が高層階では少しは回避できそうだということでしょう。

何しろ、利便性と環境というのは表裏一体なところがあって、ここはその典型的な立地ではないでしょうか？。

低層がそれを考慮した価格になるかどうかが、全てですよね。それを考慮しない、最近の近辺の新々価格（この辺だと３階で坪３９０万とか）をつけて来たら高層はさらに高くなり、パークハウスの二の舞となるでしょう。この場所なら坪３５０万（８０平米で８４００万）ぐらいからのスタートが無難かと。

>他に、高い建物が多いので。
左の建物がパークスクエア小石川、右がアトラスタワー小石川
http://blog.so-net.ne.jp/jkhome/archive/c15381370

58
パークスクエアとアトラスは共に住友が関係していたからあのように地続きで開発出来たのでしょうね！　やはり関連性があったほうが全然綺麗
だと思います
ここも同じ様な石畳を使って統一性があると良いですね！（勝手な意見ですみません）
でもいつもあそこを歩いているのですが石畳が何故か後から出来たアトラスの方がだんだん汚くなってきている・・　最初はアトラスの方が全然綺麗だったのに！
管理なのでしょうか？施行なのでしょうか？　確かパークスクエアもアトラスも同じ住友管理会社だと思ったのですが！？
すみません　つい写真をみてちょうどこの場所が境であり話が脱線してしまいました

資料が届きました。
黄色いタイルを使用した奇抜な外観デザインはちょっといただけないですね。
エントランスホールの鉄製シャンデリアも、好みじゃないです。
男性にはうけるかもしれませんが、シャープすぎてくつろげない雰囲気なのが残念。
間取りは工夫されてて好感がもてます。

ここの隣の隣のサンクタスはピンク。

　今度は黄色。

　やはりラブホ系。

ラブホとは思わないけど、変わってます。
ガンダムデザインとも言えるので、もしかしたら人気がでるかもしれません。

ガンダムって、、、大河原さんが、、、。

　もしかしたら人気でるって、高い確立で人気でないって意味ですね。

　マンションのデザインなんですけど、、、。

マンション自体は人気でるででしょうが、この外観は好き嫌いが分かれるところだと思います。
カッコいいといえばカッコいいのですが、クセがあるので。
イエローのタイルで縦のラインを強調したスクエアデザインは、見た目にハード。
狙っているのは「重厚感」「日本らしい意匠」のようですが、なんかちょっとゴツくて派手なんですよ。

文京区色彩ガイドライン
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_keikakutyousei_keikan_keikan...

色彩ガイドラインで問題になるようなものではないですよ。
（このサイトにも物件の図がでてますよね）
個性的で目をひくデザイン・配色なので、実物がどうなるか気になります。
「ジャパン・デコ」をテーマにしているらしく、クラシックな薫りもします。。。

まあ、残念ながら凝り過ぎな建物はチープにしか見えないのですよね。

　変な事にお金使わなくても、普通にしてその分、販売価格を下げた方が良く売れるのにね。

60ですが、今日現地を見てきまして、場所は気に入りました。
この場所ならあの外観もいいような気がしてきました。

まあ外観はどうあれ、売れるのは間違いない。
値段がどうでるか・・・。
高額でサンクタス住人の笑いが止まらない可能性が高いね。

＞６９

全く同感ですね。
正確には記憶してませんが、ほぼ底値の頃の同じオリックスの隣のサンクタスって下は坪230ぐらいからありましたよね。この辺も数年で1.5倍ぐらいになるって事ですからね。

ここは、無茶な値段じゃ無ければ十分売れると思いますが、低層はお勧めしません。ここを気に入った方は予算を多少無理しても、日当り、騒音、排ガスを考えて少しでも上の階にした方が良いですよ。