ザ・タワー　小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

いかがなものでしょうか？
非分譲が多いのがやや気がかりか。

待ってました。すごーく近隣住民です。ここは多分人気でますよ。皆様のお話のネタに長めの投稿を分けてさせて頂きます。
１）長所
ここは、文京区小石川という住所である上に、以下全てが徒歩4分以内にあります、実際は殆ど２分以内。地下鉄４路線、コンビニ３件、区立小学校、幼稚園、普通のスーパー、高級スーパー、 中規模本屋さん、レンタルビデオ、区役所、パチンコ屋、ラクーア、歯医者５件。これだけで買いたくなるよね。郵便ポストとバス停はほんとに目の前です。坂もない。オリックスだから多分安い。
　ここは、都会生活思う存分楽しめます。都心の遊園地に歩いて行くって優越感ありますよ。ラクーアにはお店もまあまああるしね。小さいお子さんにはおもちゃ王国。そのうえ、少し距離あるから遊園地の騒音はほぼ無し。ドームでコンサートやっても風向きがこっちでもなんとか聞こえるぐらい。車で５分もいけば大学病院５個あります。もう、申し込むって決めたでしょ？。まあ、短所もありますよ、もう少し読んで下さい。

２）短所
地権者20％。店舗、事務所が入ります。あのクリーニング屋さんも多分ね。管理組合はややこしい事になるかもね。デベがオリックス。オリックスは安い代わりに、標準装備がチープ、外観はラブホ系とも称されます。建物の絵見た人はどう思います？。シンプルなのが好きな人にはこれ確かにラブホでしょ？。ここの隣もオリックスだけど、ピンク色してるんですよ。私はそれだけで住みたく無いです。小石川を落ち着いた住民の街と宣伝してもその景観を安っぽくしてしまっているのは、オリックス自体ですね。少し価格が高くても、売主が三菱、三井、野村なら絶対ここは買いです（住不だったら高くなりすぎて買えない）。
　以上の事が短所である事はこのHP内を検索すると色々出てきます。マンコミュ様々であります。さらには千川通りに面して、そして白山通りに挟まれる。騒音と排気ガスから逃げられません。閑静とはほど遠い。でも土地柄夜、それも９時過ぎたらめっきり静かです、御心配なく。
　そして駐車場が少なすぎの20%未満。この辺の分譲マンションは殆ど駐車場が戸数に対して40%以上でも足りないって知らないのかね？。近くで駐車場探すの苦労しますよ。見つかっても外で４万以上。南側に15階住不マンション。北側も同じぐらいのオリックスマンション。中層まで千川通り側の西日以外は日当り無理です。坂がないとので、高台ではありません、逆に言えば水害は危険あり。どうですか、購入するか迷ってます？。

さて、三つどもえの文京区の大型マンション　2007年秋の陣ってまだ続くの知ってます？。
　その通り、プラウド本郷東大前です。23階のタワー？が野村、竹中で予定されています。飯田橋タワーと時期が重なるため先送りになったが秋口から情報出てくるでしょう。東大赤門前と本郷３丁目の間ですね。ここの利点は３方道路で東側が東大。高台で高層ビルが近くに無いのでおそらく１０階から上はかなりの見晴らし（眺望というほどのものは無い。でも野村は東大の敷地内の緑を眺望と称するでしょう）。高台の高層マンションってそんなに無いですよ。地べたのタワーマンションならいっぱいあるけどね。23階でも飯田橋の43階（だっけ）より海抜としては高いんじゃないかな？。南東の角部屋はおそらくすこしは静か（本郷通りと反対側で東大側）でしょうが、５階ぐらいで坪450万と見ます。どこもいい条件の部屋は高いのよね〜。
ここの問題点は本郷通り沿いなので騒音と排気ガスは一生逃げられ無い。喘息の人には勧められません。そしてお子様が東大に落ちたら目の前の東大を毎日恨めしく見てなきゃいけません。スーパーも近くには無い。駅も地下鉄２路線が４分ぐらいと都心としては普通。
　そして、もちろん最後の一個は本郷パークハウス。色んな事がそこそこなこの物件。幹線道路から一本入っていて、地権者、店舗が無く、程よい駐車場の数、十分な標準装備、三菱地所物件など、いわゆる高級物件の条件を兼ね備え、もしかしたら、他の物件が色々でて来るとこの物件の良い点が見直されるかもしれません。新々価格で売れ残っているともいわれますが、次々出てくる物件のいわゆる新々価格が浸透すれば、それが正しいとされるかも。これはご存知の様に既に販売されてますが４割ぐらいが残ってます。
　秋には３個のパンフ並べてどこにしようか迷っている金持ちが数人は必ずいますね。
　いずれも良い物件なんだと思うのだが、パークハウス本郷以外は全て幹線道路沿いなのがネック。文京区も本郷通り、白山通りは交通量多く、特に朝は渋滞。渋滞、騒音、排気ガスの好き嫌いで物件価値は大きく変わります。もしかしたらパークハウス本郷が人気盛り返したりして。
　さて、実は他にもこの辺沢山あるって知ってます？。アトラス白山（旭化成ですね）、ブランズ小石川、ブランズ西方、イトーピア文京本郷、少し範囲を広げると、住友の目白、護国寺、南大塚、パークハウスも護国寺と巣鴨、ブリリアは駒込２戸に護国寺、などなど沢山あるんです、、、。まあ、金銭的制約がきつい、というか、一般庶民の私と同じあなた！、多分そんなに迷わないで申し込みする事になりますよ。購入可能は部屋は迷うほど選択肢無いもんね。とりあえず情報収集です。どこにするか考えるより、くじ運を良くする方法を考えましょ。

ラブホには住みたくないなあ　笑
それはさておき眺望と日当りを期待しなければ買いですかね？
オリックスは安いとは言うものの、いくらぐらいになるんでしょう？

>>3-5さん

ありがとうございます。とても参考になりました。
あのクリーニング屋さんはどいてくれるのですね！？
あのまま残るかと心配でした。

10月に事前内覧会とのお知らせが来ているので楽しみにしています。
パンフレットの外観はかなり金ピカが入っていて、
確かにラブホちっくかもしれない・・・

ところでその三つどもえの文京区の大型マンション　2007年秋の陣ですが、
ＵＲと旭化成ホームズコラボ（?）の茗荷谷駅前再開発（文京区大塚）は確か21年秋に完成とあったような気がしますが、いつ発売されるとか情報をお持ちの方いらっしゃいますか。旭化成が手がけた日暮里などは完成の2年半も前に売り出されているもので。

そもそもＵＲだと賃貸になる可能性もありますが、定借？で販売決定の中目黒再開発タワーと同じ旭化成＆ＵＲなので、こちらも販売されるかなと期待しているんです。
旭化成にメールしたところ、決まりましたお知らせしますというちょっとつれない返事でしたが、地元説明会は何度も開催されているようなので、
情報お持ちの方がいらっしゃいましたら、教えてください。

文京区のマンションはやたら詳しい方がいらして、
読んでて面白いです。

ここの現地を見に行きましたが、買物は便利だけど住むにはちょっとと思いました。

オリックスは、台場ではスーパー入居予定が計画変更されたり、勝どき、みなとみらいでも入居前になんだかあったみたい。
デべ掲示板はよく読みましょう。

そうすると、実際は案内が始まるのは来年ですかね。そのころマンションの価格はどうなっているのでしょうか？。

茗荷谷近隣もこの辺が得に気に入っている人以外には地下鉄も丸ノ内線しか無いし、微妙なところですよね。

うちの近くの物件で興味深々です
すぐ目の前は２４時間のスーパーあるし　裏にはオリンピック　伊勢丹クイーンズ　レンタルDVDもマツモトキヨシもすぐそば　かなり便が良いところです
ショッピングはラクーアがあるしそこには成城石井もあるし楽しい場所だと思います
何といっても交通の便がとても良いですね
タクシーも時間に関係なくかなり走っておりまず３分以上待つ事がありません　やはり都心は便利だと痛感してます
オリックスは間取りが面白いなと思っていますのでMRできれば見に行こうと思ってます
今はすぐそばの住友のマンションにいますが　管理体制がとても良く管理費も安くとても気のいっています　なのでよほど惹かれる物があれば買い替えを考えようかとおもってます　２４時間管理体制というのは良いですね〜！やはり管理に大きく影響するとおもいます
　ここも２４時間体制になるのでしょうか？　分譲戸数からすると微妙〜！？
しいてこの場所で唯一の不満を言えば　近くのパチンコ屋（スターライト）が結構うるさい事
今時珍しく外に向かってアナウンスしており　時代遅れで場の雰囲気を壊す迷惑パチンコ店です　パチンコ好きでもここだけは行きたくない・・・

非分譲の事務所や店舗は何が入るんでしょうね？
地権者の絡みだと思うんですが、ここって何がありましたか？

13
そうそう　ぱぱすが横にありましたｍ（＿＿）ｍ　けど伊勢丹の並びにマツキヨがあったと思いました

No.12さんの、近くの住友のマンションがとても良いのに
オリックスのこちらに住み替え…が理解できません。

そうそうヒグチでした　失礼しました
今の住友マンションは管理が良くてとても気に入っているのですが　外廊下なのですよ　
出来れば内廊下が欲しいなと思ってます（だって夏涼しいし　冬あったかいから）　それだけの理由かもしれません　それに近いので
しかしながらこの物件が内廊下かどうかはまだわからないので
もし内廊下でなければパスです

１９さんへ

　内廊下が欲しいだけで引っ越しをするなんて、正直とても羨ましいですね。予算があるという事は部屋を広くしたいなど別の御希望もあるのだと思います。

当方は内廊下ですが、善し悪しあります。確かに、気温のみに関しては御指摘のとおり。しかし湿度、臭い、音に関しては内廊下の方が問題あります。湿度は籠りやすく（内廊下の多くは窓が無い）、部屋の中の音が聞こえやすい、臭いも籠ります（タバコをすう人が階に居る、２４時間換気の物件でも）。これが、我が家と他物件に居住する友人の内廊下に関する評価です。よく、調査されてからがよいと思いますね。

　少なくともあの住友にお住まいなら、購入時より高く売れる可能性も十分ありますしね。他人さまの財布の中身は関係ありませんが、最近、本郷のパークハウスの影響もあり、近隣の中古物件が明らかに増えてます。そして、結構さばけてません。余計なお世話ですが情報として。

　ここは、近くの方（住友、アトラス、ヒルズ、パークコート）が特別の希望無しに転居するほどの魅力は無いと私は考えています。予算があって、広くしたいという方にでも、、、。わたしなら、これらの中古を待ちますね（広いのは全然出ませんけど）、、、。

20さん
なるほど参考になりましたm(_ _)m
確かに臭いがこもるかもしれませんね
それに外廊下のが風が抜けていいのかな〜！
ありがとうございます！大変参考になりました！
本当は発売当時のアトラスタワーにも興味があったのですが その当時は旧財閥系の不動産会社しか信用してなかったので見送りました
三井と三菱地所なら思い切り！東京建物ならそこそこ考えてたんですけどね…
でも今でも外観の質感などはアトラスより住友の方が好きです
オリックスは不動産会社としてはどうなんでしょうね？
他の物件とかで間取りはとても惹かれるものがあったもんで

内廊下物件もピンからキリまでです。
24時間換気の性能もピンキリ。
外廊下は窓があるためにプライバシーが漏れやすくなりますし。

小石川ガーデンヒルズは？

小石川ガーデンヒルズは確か計画中止かと
広尾ガーデンヒルズに続くガーデンヒルズシリーズで
住友不動産が計画していた小石川植物園近接の小石川ガーデンヒルズは住民の反対と　確か自然を壊す等々や地下水路を遮断する等々により　計画を断念したのでは？　　
計画地はどうなったんでしょうね？　以前に住友不動産ビルに確かに案内所の立て看板が一時期ありましたけど
しかしよく計画を断念しましたね！　戸建販売でもするのでしょうか？

24ですがたびたびすみません
ちなみに小石川ヒルズは小石川ガーデンヒルズとは全く別物で場所も違いますのであしからず・・・
小石川ガーデンヒルズは緑が多くて環境は良い場所ですが駅から遠く確か三田線のが近かったと思います

>>24
建築審査会で建築確認取り消し
だったのでは？

小石川のガーデンヒルズの土地って、本当に広大な土地が遊んでますよね。あそこは、小石川植物園側は良いとこだと思いますが、電車の駅までの便が悪くて、道が細くてね〜。バスも無いしね。

みなさんに御意見をお伺いしたいので、近隣住民として東大前野村の物件の看板情報を提供したいと思います。本郷のパークハウスも入れて、高さ、土地の広さ、に関して比較すると、、、。
ちなみに野村のは2009年秋竣工になってました。詳細な情報が出てくるのは来年の春か、夏かもしれませんね。

本郷パークハウス　　　約　4000 平米　　　207戸　　　　　14階　　
東大前の野村　　 　　　 　 850 平米　　　 110戸（予想）　23階　　
小石川タワー　　　　　　 1500 平米　　　 122 戸　　　　18階　
ちなみに
アトラスタワー小石川 　約　3300平米　　　　263戸　　　　28階

もちろん単純な比較はできませんが、傾向として、平均住戸あたりの土地の持ち分が本郷パークハウスは広い、そして東大前の野村の物件が極端に細長い事が分かります。この3戸の比較ではここは比較的標準的の様ですね。この比較をしてみて土地の広さを考えると、本郷のPHは値段が高いのは仕方ないのかもとも感じました。逆に言えば、ここはもう少し安くても良いのではと感じたのであります、フフフ。多分、本郷より、ここの方が土地自体も安いはずですしね。

みなさんどう思いますか？。

住友が良くやるけど、小石川ガーデンヒルズって住所は千石ですよね。

いまのシティーテラス目白も住所に目白って入ってなくて目白駅まで10分もかかるのに目白を名乗ってしまう。

こういうことばっかりに力を入れてるから、建築確認取り消しなんかになっちゃうのですよね。恥ずかしくないのかね？。

本郷の面積の割に戸数が少ないのは、容積率が低いんでしょ。
容積率も土地価格に影響しますよ。

29さん

素人なんですいません、教えてください。

本郷の方が土地の値段が安いということですか？。

本郷の方が容積率が低いからたくさんの部屋を作れない、その代わり、その分、土地も小石川より安いはずだから、物件の価格としては本郷も小石川も同じになるだろうという意味ですか？。

29さん

素人なんですいません、教えてください。

本郷の方が土地の値段が安いということですか？。

本郷の方が容積率が低いからたくさんの部屋を作れない、その代わり、その分、土地も小石川より安いはずだから、物件の価格としては本郷も小石川も同じになるだろうという意味ですか？。

つまり、価格は本郷も小石川も同じなんじゃないかという意味？。

容積率が高いと高いビルがバンバン建つのでは？
また敷地一杯に建てられ植林も出来ず、ただのペンシルマンションが建つだけでは？
本郷地区は容積率が低いので１５階建のマンションばかり！
公道に面しているところは違いますが。

>>32
不勉強のようですが、容積率を法規より10％でも未消化の分譲マンションが
あったら教えて欲しいです、多分皆無だと思います。
容積率が消化できないのは、主な原因は日影規制より道幅が狭いから。
15階建ては、45ｍの高さ規制だから、まともなデベなら階高を確保して
14階建てにします、そうしないと天井が低いマンションになる。

>>28
住友だけが良くやるわけではありません(笑)
最寄り駅、もしくは最寄りの施設の名前は、マンション業界の自主規制では
OKなんですよ。
シティテラス目白の最寄り駅は、少し遠いですけど現状では
JR目白駅なんですから正当性はあるんです。（都電もあるけど、無視です）
高田馬場駅に近いのに、目白の名前を使用する悪質なマンションは最近でも
たくさんありますから。

で、結局、この物件の価格は安くなりそうなのか、ならなそうなのか、それのみが知りたいです。

掲示板に書き込んだくらいで、安くなるわけないでしょう。

でも川沿い（暗渠）の低地のマンションなんだけどな、柳町とは
区内では、本来そういうところですから。
文京区は特に、土地の海抜で住環境が変わるエリアだと思いますよ。高台は良くて低地はそうでもない。

負け惜しみなのか、文京区のマンションでそんな例があったら
具体的に挙げてみて、多分一例もないから。

農地を探すわけでもないのに、土壌の質なんて、どんな関係があるの
すぐ近くに、植物園があるのに変な人ですね・・・・

ここの前の、千川通りは川ですから地盤が安定しているわけないでしょう
下町のように地盤が酷くはないけど、谷であることには間違いない。
いい加減な書き込みだこと。

この場所は昔から文京区に住んでいる人にとっては安い土地という印象がある。
底値時代は実に安かったが、今のアインスの価格をみるとここは坪350〜400といったところか？
底値時代の千川通り付近は坪200〜250って感じだったけどね（170万〜というのもあったな、アインスの近くだと）。
ちなみにその当時の文京区の高台は坪280〜350って感じだったよ。

千川通りって昔は川だったんですか？

＞39さん
現在も道路の下は川だと思いますよ。
川の周辺の表層は、地盤が安定しているのかな？


暗渠（あんきょ）とは、地中に埋設された河川や水路のこと。

都市部において、戦後の宅地化によって生活排水が流れ込み悪臭を放つように
なった小川に蓋がけをして、悪臭問題を解消し、さらに通行の利便性を高める
ために、その上を遊歩道にしたり、自動車が通れる道路にする例がしばしば見
られる。

だそうです。

小石川アインスのHPに出てる昔の地図があるのですが、これで千川上水の位置がわかります。まさに千川通り。この辺をご存知の方ならお分かりの様にこんにゃくえんまの前を通って神田川に流れ込みます。

現地に行かれた方はお分かりと存じますが、この前の千川通りは不思議と、車道が歩道より盛り上がっていますよね？。単純に洪水、水害が起きれば、水が道路を通らずに歩道、マンション敷地内に入ってくることになるわけです。
駐車場が地下になってないと良いですね。

坂のある高台を選ぶか、水害の可能性のある平地を選ぶか？。

利便性が高いのは事実なので、やはりＭＳの選択って何を我慢できるかですよね。

＞容積率を法規より10％でも未消化の分譲マンションがあったら
↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43794/

38で安い土地といったのになんだが、水害は気にしないでいいよ。
大丈夫だから。
ただ、高台と坂下では雰囲気が全く違う。
高台のほうが遥かに雰囲気がよい。
でも、生活利便性や交通利便性は坂下のほうが遥かによく、しかもこのマンションの場合は前に述べられていたが、便利すぎるくらいの場所。
雰囲気よくて文京区らしくて価格が高い高台をとるか、雰囲気は悪いけど利便性抜群でなおかつ価格が安い坂下をとるか。
ちなみに僕は後者でした。

オリックスってオリコンのマンションブランドランキングにも全く出てこないのですよね。

>>43も建築確認が取り消された例ですね

この辺りはマンション多いけど、
水害でマンション住民たちが困ったってニュースは
見たことないな。

この一角の唯一のガンはうるさいパチンコ屋だけだと思います
近くに行くと”は〜い！何番台ラッキーチャンススタートだ〜〜！”とか聞いていると結構いやなものです
せめて外へのアナウンスをやめてくれれば　だいぶ雰囲気は変るのですが・・
それ以外は意外と静かですよ
一応区役所のある文京区の中心なので確か水害が起こらない様に色々やっている様な話は何処かで聞いた様な・・・ごめんなさい気がしているだけかもしれません　区役所に聞いた方がようですねm(_ _)m

多分、立地が良すぎる。これにつきると思います。いろんな物がすぐ近くにありすぎる。

贅沢なんですけど、一本道を隔てた位置にあればとおもいます。

しかし、予算に合えば、十分検討に値しますよね。

もし高ければ、この値段で、静寂さが全くないのを買うか？となるのです。

オリックスの人はその辺見てくれてますかね？。

＞50
安くてもここの下層階はちょっと・・