パークコート虎ノ門・愛宕タワー （PART 2）

ようこそ！
私の場合は、まだ入居者が少なかったこともあり、
また、62さんのご指摘のような理由もあり、
挨拶はしませんでした。
（以前住んでいたマンションではしていましたが）
また、挨拶も受けたことはありません。

ただ、直ぐとなりの方の挨拶はしてもよかったかなと
思っています。
皆さんエレベータなどでは挨拶はされますし。

他の階はどうされているのかはわかりません。

No.62さんへ

私は、完成直後の昨年６月にこのマンションに引っ越してきましたが、その前が郊外の一戸建てに居住していたこともあり、上下左右の方へ挨拶すべく準備はしてきたのですが、左右の方は入居されていませんし、上下の方はセキュリティーの関係上訪ねることもできず、結局挨拶はできませんでした。
つまり、セキュリティーのあるマンションでは挨拶はしようと思ってもできないことがわかりました。
なお、たまたま入居後に上層階の方とは偶然知り合う機会がありましたので良かったと思っています。

６２です。
ご返答ありがとうございます！
確かに上下の方にはセキュリティの問題で無理ですね。すっかり失念しておりました。
当方関東初心者でマンション所持が始めてのため、少しドキドキしておりますが、
掲示板で見てこちらの住人の方々はすごく雰囲気がよさそうなので入る前からうれしく思っております。
（マンションを見に行った際にエレベーターでは住人の方とお会いできなかったので）

６２さま　ようこそ。　

都心のマンションなので、入居者の方々の交流は少ないと思いますが、
エレベーターホールや駐車場などでお会いすると、皆様おだやかな感じで
挨拶しています。　静かだし、わりに住みやすいと感じています。

夜遅くなると神谷町駅からエントランスまで、神社の横を通っていくルートは女性一人で歩くのは危険にみえますがいかがですか？

６８さま
今、マンション前の通りは電柱埋設工事をしています。
歩道や路面も整備され、街灯も付け替えられてきれいになると思います。　　　　　　　　　　　マンションの掲示板に完成予想図も張ってありました。

いよいよ、デフレの波が都心の一流物件にも押し寄せてきましたね。

パークコート虎ノ門愛宕タワー 19Ｆ西向き 100Aタイプ　12,480万円
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2008085150.html

分譲時は14,300万だったと思うから、13％offということでしょうか？
434万/坪です。

今後、相場がどう変動していくのかを占う上で、貴重なサンプル物件となるかもしれません。
現在分譲中の三井の赤坂・麻布十番、住不の麻布十番、野村の千代田富士見などの、
手付キャンセル組にも影響を与えかねませんね。

デフレと言い切ってしまうのは簡単ですが、
少し調子付いたものが元に戻るといった状況なんだと思います。
然しながらここは一応超都心に当たります。
同じくNYの超一流物件に照らし合わせば、やっと追いついて来たかといえる価格帯。
アクマで個人的な考えですが、実は今、超都心物件は買い手市場として見れば、
トンでもないチャンスが訪れようとしているのかもしれませんね。

夜は遠回りでも安全な道をお勧めしますけど。

周辺に生鮮食料品が揃った店が出来ると
良いですね。

＞パークコート虎ノ門愛宕タワー 19Ｆ西向き 100Aタイプ　12,480万円
＞http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2008085150.html
＞分譲時は14,300万だったと思うから、13％offということでしょうか？
＞434万/坪です。

この値段で売るなら、引き渡しうけないで、手付け流した方が徳なのに。

＞７４

この円高でドルベースに換算したら十分利益確保できますｗ

ここの竣工は昨年４月。そのころはまだまだいけるってかんじだったんでしょう。

ローン組まずに、
現金でポーンと買ったとか・・・？
被害額が増えるのを食い止める為に、
今サクッと手放したいのかも。

売主それぞれの事情があるんでしょうね。でもこの価格からまた交渉が始まって成約価格はどのくらいになるんでしょうか。そろそろ私も仲介業者に声をかけ始めようかな。ここと虎ノ門ＴＲをターゲットに考えていますが買い時がいつかの見極めが悩ましいです。

シンガポールや香港あたりの人からしてみたら、最後の円高局面で対円で下がりに下がってるユーロや豪ドルあたりに換えて、脱出した方が中期的には得と考えての行動でしょう。
実需の日本人の場合は、低金利である程度、自己資金を入れての購入であれば、購入価格を下回っての投げはよっぽどの理由がない限りはあまり期待できないんじゃないすか。
財閥系が新築を大きく下げて、分譲したりしない限りはね。
損して、賃貸生活にもどして月々の支払額をアップさせるのは、直感的にありえない行動でしょう。

日本人でも実需の人ばかりではありません。
何戸も家を所有していれば、ここを損切りしても賃貸生活とは無縁です。

＞愛宕山の裏にあるパークコートに行ったら20％近い値引きを提示されました

某別スレより。これが本当なら中古はそれなりに引かないと売れないでしょうねえ。

私はできれば三井からの新築物件をと考えてますので、早速週末にでも行ってみます。

あー？うそっぽいですよねえ？

>82
一行目が？
三行目が？

うそかほんとかは実際行けばわかりますからね。だから行くんです。

楽しみだなあ・・・

２割引の証拠とかあるの？

一般論として、マンションの値引きは契約時に口止めされるそうだから
証拠の明示なんてあり得ないでしょう。

ここはチャレンジ新新価格だったので、
良心的な価格の物件でも売れないこのご時世に、
2割引しなければ、現実問題として売れないでしょう。

売らなくても良いならば、話は別ですが。

愛宕だけ抜け駆けして値引きはいけませんよ。
値引くならPC赤坂も引いてくださいｗ

でも神宮前は放置プレイ歓迎です

HPみると、すでに残りは約２億以上の４戸のみ。
皆さん、動くときは早いですねえ。

これから行くって言ってた人、行くのがもう遅かったですね。
お得なものは公言したら、サッサと売れる。
楽しみにしてたそうなのに残念でした。

割引が始まったってことですかね。

割引は　あとで固定資産台帳とかで
調べたりすれば分かるって不動産がいってた。

マンションについては、素人な者です。
このマンションのように通常の区分所有のマンションとパークコート神宮前のように定期借地権（５０年）のマンションと比較した場合、その長所及び欠点は何なのでしょうか？
借地権ですともし３０年後に売却しようとした場合に、解体まであと２０年となると売却条件が不利になるような気がしますが・・・。
一方、将来の売却を考えなければ、５０年以上居住することはまず無いと思いますので借地権にも魅力を感じます。
そもそも、なぜ借地権の物件が発生するのでしょうか？（高額物件なのに）

近くのお店の『銀ぜん』さん、以前は美味しい焼き鳥屋さんでしたが、最近は残念です。

桜田通りに出る手前右側にあるスペイン料理Camaronは良いですよね。

先日行きましたけど、

１億９千の部屋が１億５千
２億５千の部屋が１億７千

とのことでしたよ。
結構いい値段かも。もうちょっと下げさせられるんですかね。

やっぱり、値引きしたって話は本当だったのですね。

>>93さん

私も同様の疑問を感じています

最近、東京ガスから案内がきていたと思うのですが、どなたか詳細を知りませんか？案内の紙を捨ててしまったんです。

>>93
借地権のない借地なので毎年地代を支払わなくてはならないことが短所ではないでしょうか？
神宮前は地価が高いですから建物のローン+地代となると結構な負担になりますね。
平成21年は公示地価の下落、おそらく相続税路線価も下落するでしょうが、3年毎の改定である
固定資産税路線価は倍近く上昇したところもあります。
今後3年間は固定資産税も高止まりすから、注意が必要ではないかと思います。
逆に長所は地代分が分譲価格に含まれていないで安く買えることもあるくらいしかわかりません。
詳しい方合っていますか？

>>93
ついでに定期借地権とは50年という期間限定で土地を貸すというもので、更新はされません。
ですから当然に借地権は発生しません。
契約期間が満了したら更地にして貸主へ返還することが前提となっています。
マンションは50年以上は持たないと言われていた？言われています。
ですから通常マンションの建替えの際には、権利床を建て替え後のマンションでもらえますが
借地なので権利床はありません。
ここは底地が東京都で資産の有効活用ということから定期借地を前提としたマンションを建てる
ためにコンペが開催され、三井不グループが落札したようです。

愛宕グリーンヒルズの1階に成城石井がオープンします。
便利になりますね。

>>101
通常、容積率がよほど余ってない限り建て替えには大金が掛かるわけで
「もらえます」ってのはイメージ的に違うかも。

それにしても、やはり値下げは本当でしたか。

102さん＞
私もこの前みて、29日以降は成城石井覗きに行こうと思ってます。
ポロロッカ、ネットでは物足りないものもあるので。

ところで、このマンションのラウンジから見える花火大会ってあるんでしょうか？
理事会議事録で、花火のときに貸切はしないようにするって書いてあったので・・・

１０４さん

ラウンジから鑑賞できる花火大会がこの夏にあります。
そこで、皆さんが鑑賞できるように当日は理事会で２８階のプレミアムラウンジを予約し、居住者の皆さんが誰でも鑑賞できるようにする予定とのことですヨ。

２９日オープンの成城石井店は、私も楽しみにしています。

105さん＞
情報ありがとうございます。
どの花火大会なんでしょう？東京湾なのかな。とか個人的に思ってるのですが。
どの花火大会でも、花火は楽しみです！

花火も良いけど…


この場合、定価で買った人たちは補填してもらえるんですか？(笑)

成城石井はどうでしたか？

１０８さん＞

「成城石井」はマンションから徒歩約４分ほどで、途中に信号もなく場所的には近くてとても便利だと思います。
内容的には、ビジネス街に適した「成城石井」の店舗内容だと思います。
その店に何を求めるかによって評価は異なるのではないでしょうか。

私としては、大丸ピーコックとかポロロッカのような通常のスーパー風の方が好きなのですが・・・・・。

109さん＞

ありがとうございました。

遅ればせながら昨日覗いてみました。
小規模でもスーパーが近くに出来るととても助かりますね。

東京タワー見えなくならない？あの空き地はどうなるんでしょうか？どなたか分かりますか？

今朝の地震はかなり揺れましたか？特に高層階の方はどうでしたか？

楽勝(笑)ﾓｰﾏﾝﾀｲ

検討中のものです。
雨天時、タクシーを降りて濡れないで敷地内に入ることは可能ですか？
見た所車寄せ的な物が見当たらなかったのですが、駐車場の手前の部分に屋根があったので
こちらで降りれば濡れないかな？と思いました。
住民の皆さんはどういう風にされていますか？

運送業者さんなどもエントランス前の屋根の下にトラックを止めていましたので､おっしゃるとおり雨天ですと駐車場の手前が良いのではないでしょうか。それよりも近年頻発している豪雨や地震が原因で将来的に愛宕山からの土砂などが気になります。

愛宕山が崩れるほどの地震が来たら、都心全体がそれこそ酷いことになっているのでは。

それもそうかもしれませんね。以前、古地図で見比べたところ、現在の斜面を削ってある状態が少々ですが気になりまして。

１１５様どうも有り難うございました。
前向きに検討したいと思います。

東南の低層階の購入を検討しているものですが、NHK放送資料館の壁が一面緑で、虫が多いのでは？
と危惧しております。どなたかご存知の方がいらっしゃったらご教示いただけるでしょうか。

土砂が流れたら墓石も流れてえらいこっちゃえらいこっちゃ

東南の低層階は日当たりも気になってます。天気のいい日に内覧に行ってみるのがいいのでしょうね。

墓石があるんですか？

No.122さん

愛宕及び虎ノ門エリアは、江戸時代よりの寺社町ですので、寺社及び付属の墓地は多い地域です。
港区は都内でも寺社の多い区だと思います。

このマンションの土地は元々何があった場所なのでしょうか？？

お寺とお墓です。だから儚くないのです。
ときめきメモリアル。

購入する際にはきちんと説明がありますよ。
入居されている方は納得して住んでいます。
港区で海岸以外に住むのであれば、123さんがおっしゃるように
寺社町なので結構あります。
他のマンションもそうですが購入など全く検討されていない方が、
このような件に書き込んできます。何が楽しいのか分かりませんが。。
以前もずーとありました。
惑わされず自分の目で決めてください。
私はここに引っ越す前に方違いをするなど
結構気にするほうですが決めました。

冷静な、検討時に知っとくのは重要でしょう。
興奮状態で視野が狭くなる、購入時に聞くよりも。

重要事項説明ってもっと早い段階でやるべきだよね。

本マンションの西側正門前は、天徳寺ですし、東側の愛宕ヒルズ敷地内には、青松寺・傳そう院・智正庵・清岸院があり、南側はすぐ隣が長元院でその隣が攝取院です。
北側は、いっぱいお寺があって書ききれません。
お寺のほとんどは、芝増上寺の小寺になっています。（浄土宗）

ですからお寺と墓が嫌いな方は、検討から外された方が良いと思いますよ。

ただ、日々の生活では近在に寺が多いのは格調も高く落ち着いていて（緑も多く）私は好きですね。
でもなんと言っても、本マンションの最大の魅力は神谷町まで徒歩２分（パンフレット記載では４分ですが）と至近であることと、銀座・赤坂・六本木・麻布等が徒歩圏内あることだと思います。
また居住者の方もほとんどの方が挨拶されますし・・・。

墓嫌いの方以外には、お薦めです。

徒歩分数が２分ではなく４分となっているのは、どこかよその敷地を通り抜けるからでしょうか？
それとも神谷町の古い出入り口がいずれ壊されるとか？

天徳寺の横の路地を抜けて、虎ノ門40MTビルの地下街を通っていくと2分位で着きます。
日曜日は虎ノ門40MTビルがクローズしていますので4分位かかります。

マンション前の住宅群は、戦争で被害を受けなかったところで、
大正時代の住宅もあるとのこと。

寺社も含め、東京のど真ん中に残る、静かな環境を愛せる人で
あればお薦めします。

買い物について質問です。共働きなので買い物がなかなかできず、現在は宅配生協を利用していますが、こちらはセキュリティの問題もあり、不在であれば業者を中に入れてくれることはないと理解しています。皆さんお買い物はポロロッカか成城石井でされてますか？その他もう少し品揃えの多いスーパーはあるのでしょうか？？

No.132さん

ポロロッカよりも品揃えが多い店（野菜、魚、肉等及び総菜）としては、新橋駅１階にある「京急ストア」とか
日比谷線を利用しますが、六本木ミッドタウン内にある「プレッセ／東急ストア」及び銀座駅のそばにある「松屋」、「三越」を利用しています。
プレッセ及び銀座松屋等はdoor to doorで約15分ですし、プレッセは5,000円以上購入すると、数時間後に無料で配達してくれます。
また、ビールやペット飲料（2Lおーいお茶等）は、配送料無しでWEB注文ですぐ配達してくれる「酒やカクヤス」が
価格も安く便利で重宝しています。

自転車が使えるのであれば、日進ワールドデリカデッセン
http://www.nissinham.co.jp/nwd/index.html
もおもしろいかもしれません。
飯倉の坂を越えなくてはなりませんが自転車で10分程度で
行けます。
麻布十番も15分程度で行けるので、ナニワヤなども色々揃っています。

いっそ、新橋か六本木か麻布十番のほうが、生活しやすいと思う。

新橋、銀座、東京、赤坂、六本木、麻布十番が自転車15分圏内にあるのが
神谷町・虎ノ門の良さだけど、徒歩圏内にはスーパーなどが少ないのが、
神谷町の住み難さかな。森ビルの虎ノ門再開発を待つ。
民主党ではどうなるかわからないけど。

自転車15分とは、
豊洲住民が銀座まで5分と言ってるのに似てますね。

確かにここは微妙な立地だと思います。

私は、首都圏の某市一戸建てより初めてこのマンションに引っ越してきましたが、マンション購入時は間取り最優先で本マンションの購入を決めましたが、約１年間住んでみてここの長所短所が良くわかりました。

長所はなんと言っても、神谷町駅までが徒歩２分との至近距離で何しろ便利なことです。（以前は駅まで徒歩１５分でしたので）
また、No.136さんも記載されているように神谷町は「六本木」と「霞ヶ関」の中間駅（神谷町駅は知名度が低いですが）に位置しており、六本木、新橋、銀座、赤坂、麻布十番等が徒歩圏内にあり、何しろ便利であることは事実です。

一方、日々の買い物の為のスーパーは今までの郊外のスーパー（イトーヨーカドー、ダイエー、イオン等）のような広いスペースを有したスーパーは近隣にはありません。
徒歩６分ほどで「ポロロッカ」がありますが、今までに比べれば規模が小さいです。

青山にある「ピーコック」レベルの店が神谷町界隈にできれば最高なのですが・・・。
ここ、虎ノ門３丁目地区はビジネス街ですので、本格スーパーの進出は難しいのかもしれませんね。

そういう意味では、No.135さんも記載されているように日々の買い物を重要視した場合は、明らかに新橋、麻布十番地区の方が良いと思います。

何を重要視するかで、希望立地は決まると思います。

魚藍坂なんて坂の上下にピーコックがあるのに、何故六本木・赤坂・神谷町界隈にはないんでしょうね。
うちは幸いミッドタウンが近いのでプレッセの配達に依存しまくりですが、ピーコックが近ければいいなあと思います。

親の実家が芝神谷町でしたので、今でも週一位の割で神谷町に行くのですが、今週の月曜日はかなり頻繁にアーク森ビルのヘリコプターが飛んでいてウンザリしました。

距離的には虎ノ門タワーズの方がより近いでしょうが、こちらのマンションは音の被害はありますか？

Ｎｏ．１４０さん
アークヒルズの屋上からのヘリコプターの離着陸（成田空港間）は、目の前なので見えますが室内にいる限り音はまったく聞こえません。
Ｎｏ．１３１さんも記載されているように、ココはなにしろ静かなところです。（桜田通りが近いのに）

最近中古物件動いていますか？

中古物件もあまり動きありませんね、一年以上売れ残っている物件もありますしね。

何で売れないんでしょうね。
かなりいい物件だと思うんだけどなあ。

そ、それは、高いからさ。。

提示されている金額なんて飾りですよ。
駄目もとで少し安めに提示したらＯＫ貰えたので購入しました。
住民層は上品そうなセレブ（でもギラギラしていない）なご夫婦が多い感じですね。
イメージ的にはシャネルよりオーダーメイド！みたいな。

PC麻布十番とこちらをかなり迷っています。こちらに住まわれている方で、こちらにしてよかった！という点を教えていただけるでしょうか。共有部分は麻布の方がかなり充実してますが、400世帯もいらっしゃるので、使えるのか？という点も不安です。実際に部屋を見れない(MRを見て決断）という部分もありかなり悩んでいます。宜しくお願いします。

147さん
もう決められましたか？
自分は静かな環境、駅まで2分の便利さ、そして虎ノ門のこれからの発展に期待して
こちらに決めました。
住んでから思ったのは住民の質が高いという事です。

どなたかマンションの数件となりの空き地に何が出来るかご存知の方いらっしゃいますか？

都心タワーマンションならここか虎ノ門TRにしようと考えています。佇まいとか住んでいらっしゃる方々の
雰囲気が落ち着いているようでいいです。でもセコイようですが最後の決め手は価格ですねー。

147さん、

近所に良いスーパーが無いのが悩みでしたが、8月中旬に、ついに成城石井が愛宕グリーンヒルズオフィス棟の地上階にできました。皮肉にも、愛宕グリーンヒルズレジデンス棟からの距離と、我がPC虎ノ門からの距離は殆ど変わらないんじゃないでしょうか。

他の方も指摘されているように、居住者の方はエレベーターや廊下ですれ違うと互いに挨拶する雰囲気ができておりますし、良さそうな方が多いように感じます。ガンガン働いているプロフェッショナルと、品の良い先輩方が共存しているイメージです。

（この点は希望的観測ですが）森ビルが近所の虎ノ門地区に計画しているプロジェクトが2012年に竣工すると、ここの価値もつられて上がる可能性もありと、勝手に期待しています。
http://www.mori.co.jp/projects/toranomon/

麻布十番も立派な建物で、それはそれで良い選択肢と思います。利便性を比べると、丸の内など都心部へのアクセスでは、神谷町駅2分、バスも使える本物件に軍配が上がるのでは、と思います。

以上、参考になりましたら幸いです。

新宿方面と羽田方面へのアクセスでは
麻布十番に軍配。

我善坊(麻布台)まで再開発が進めば、愛宕も何らかの恩恵にあずかるかもしれませんが、六１虎５だけの間は関係ないかも？

森ビルが再開発しても、結局日比谷モータースの先から六本木一丁目に車では抜けられないなら、元・芝神谷町民としてはご近所様に同情しきりです。
どうなんでしょうね。

150さん
駄目元で値下げ交渉してみてはいかがですか？
間違っていたら申し訳ないのですが虎ノ門ＴＲはパストラルの再開発で眺望が遮られるかもしれないです。

こちらへお住まいの皆様はクリーニングはどうされていますか？
マンションと提携している所に出されているのか、それとも他の所に出しているのか。
仕上がり、値段などを加味した上での評価が知りたいです。

＞154　確かにパストラルの再開発いかんで、部屋の価値が数千万単位で上下するスリル感は、当事者じゃなくてもドキドキするよね。

http://www.oj-net.co.jp/report/archives/2008/04/2013.html

虎ノ門パストラルの再開発は、既に決定済みでしょう。

虎ノ門TRの建物はPC虎ノ門住民としてはやや悔しいですがシンプルで美しいですね。階下のレストランelementsも悪くない。パストラルの再開発を避わせる高層階なら検討に値するでしょう。その下の階については、パストラルによる眺望喪失リスク顕在化による値落ちを見極めてからでしょうか。

パストラル再開発より上になる階があるのですか？

No.157さん

虎ノ門パストラルホテル跡地の再開発計画は、この不況下で完全白紙撤回されたと聞いています。
将来、森トラスト社が素晴らしい価値のある計画を立案される事を願っています。

No.155さん
このマンションの居住者で多くの方が利用しているのは、「東洋ランドリー」だと思います。
依頼及び受取の窓口は、コンシェルジュにお願いしています。
仕上がりは、営業日で４日です。
品質的には、様々な意見があると思いますが、私としては非常に丁寧にクリーニングしていると感じています。
価格については、比較する会社により異なりますので何ともいえません。

2009年9月14日付、新橋経済新聞に
パストラル解体ネタが書かれていますが、
タワー建設が白紙撤回とは書かれていませんよ。

http://blogs.yahoo.co.jp/guntosi/57914519.html

森トラスト　虎ノ門パストラル解体、年末にも着手

http://www.pastoral.or.jp/

９月末日で、パストラルの営業は終了しています。

マンションの玄関エリアに素敵なクリスマスツリーがこの度設置されて、とっても良かったです。
帰ってくる度に爽やかな気分になります。