パークコート虎ノ門・愛宕タワー （PART 2）

大変お騒がせ致しました。
パート２を立てました。

前スレに引き続き、
皆さんと情報を交換出来ればと
考えて居ります。

何卒宜しくお願い申し上げます。

低層東向きとっていってもNo９８９の部屋は東南東ですから，冬でもお昼まで太陽光がさしこみます。ただし50平米の部屋ですので，希望されているNo９９０の方が3名以上ならこのような部屋に入らないでしょうね。角部屋（南東）はぐっと高額になりますが，夕方まで太陽光の恩恵があるでしょう。お寺の鐘は30年もこの場所にいるので，生活に溶け込んでしまって気になりませんが，初めての方はどうでしょうか。

お寺の鐘の音は、２層サッシでずいぶん和らぎます。朝６時の鐘で目が覚めたことはありません。夕方５時の鐘は、平日は聞くチャンスないですが、休みの日に聞くとむしろ心が落ち着きます。

余談ですが、大晦日の晩は、除夜の鐘を突かせていただきに行って来ました。

除夜の鐘か。風流あるな。

皆さま　明けましておめでとうございます。
そして、購入検討中さん　PartⅡ　スレ建（立）有難うございます。

321検討中です。
久しく愛宕のトンネルを通ってなかったのですが、夜でも随分明るいと感じました。
（以前は暗く、薄気味悪い心象があったので、いつも広い道を使っていました）
色々調べてみますと、分譲賃貸も件数が多いのですね。

ご意見とても参考になります。
”お寺の鐘の音”　捕らえ方によっては風情がありますね。
今も増上寺散歩圏内なので、お寺については、拒否反応がある訳ではありません。

余談ですが、年末〜年明け早々321、N村等の不動産CM出稿・露出が多いような気がします。

ここを購入検討されている方の職業はなんでしょうか？
日系のトップクラスの収入を得られるサラリーマンでも買えないマンションなので、
どういう方々なのか興味があります。

損切覚悟の分譲価格販売ですな。

http://www.hokuso.jp/blog/

１．パークコート虎ノ門愛宕タワー　13階　69.99平方メートル　2LDK　1億 700万円（分譲価格） 神谷町
２．パークコート虎ノ門愛宕タワー　15階　69.99平方メートル　2LDK　1億 900万円（分譲価格） 神谷町

この調子で値下がりの流れになっていくのかな。

今年中は下げ相場でしょうね。１億以上の中古物件は動かないでしょう。購入希望の方々はじっくり腰をすえて物件比較、価格交渉です。ここもいよいよ販売時価格割れが視野に入ってきました。
投資目的で購入した売主で資金難に陥ったところからは買い叩けますね。転売屋さんに融資する金融機関はもう皆無ですから。

値下げされて、
ようやく納得のいく価格に近づいた感じですね。
このまま下げ相場が定着してくれると良いな。

落ちてくるないふを空中で掴むと大ケガする。
って株の格言があるね。

下げ相場では、下がり切るまで買いの手は出せない。

>>8
この二棟は南向きだな。
東京タワーがLRから見える方角。
この価格はどうなんだろう？

今となっては分譲時価格で販売すると言われても高いなーという感想を持つ人たちが大半では。
いろいろ言われているように今の景況感、相場観では分譲時価格の２割引というのは妥当性が
あるのでは。現金化しなければならない事情のある売主さんは決断の時がせまりつつありますね。

2割引。
良い響き。
良い物件だけど価格設定に納得いかなかったから、
イイカンジの方向に向かってて嬉しい。

東向き高層階、三時すぎでも前のビルの反射光で明るく暖かいです。
夏は角度の関係か、西日は当たらず住みやすいです。

森の賃貸タワーがかなり近いですが、レースのカーテンを引けばほとんど　
きになりません。芝公園の桜や紅葉が綺麗に見えるし、海もすこし見えます。

売りに出ているか分かりませんが、真南向きほど高くなかったので、分譲価格
以下で買えるならうらやましいです。

ここの住人、かなり丁寧で親切だな。
こんなに色々教えてくれる人いないよ。
ありがとう。

ここと虎ノ門ＴＲは民度高いのではと私も思います。さりげない余裕が感じられます。住むならこの二つのうちのどちらかにしたいですね。ＰＣ赤坂の板も見ていますがその中に登場する赤坂ＴＲの住民らしき人達とは一緒の建物に住みたくはないですよ。

板を荒らしてもしょうがないですからね。
マーケットもスローだし、書き込むのも良い気分転換になりますから。

ＰＣ赤坂はこれから売る部屋が多くあるから、
完成済みのここと違って焦りがあるんじゃないかなぁ。
契約済みの人も検討中の人も、利害的に。

指定暴力団稲川会が本部事務所を東京都港区六本木から同区赤坂６に移転していたことが７日、分かった。
約250メートル先には指定暴力団住吉会の本部事務所が置かれている。
東京にもあるのですか？

この１ケ月間、ＰＣ虎ノ門への引越が結構あり、徐々にこのマンションも居住率が高くなってきているようです。
私の居住しているフロアー（８部屋あります）でも、最近までは３部屋しか居住者はいませんでしたが、昨日段階で６部屋に居住者がいます。

このマンションでは、エレベーターで一緒になった方あるいは玄関でお会いした方は概ね挨拶される方が多く、住んでいて安心感と信頼感があります。（セキュリティーとは別に）

最近は高級マンションが数多く開発されていますが、ここＰＣ虎ノ門も投資対象としてはわかりませんが、住むには良いところだと思いますよ。

ここのマンションは、公開用地のお墓にかかる管理費を減らせば、PC赤坂のように、ベルマンとかポーターが置けるとおもうのですがね。

投資用にマンションを購入される方、
多いんですね。
想像以上で驚きました。

転売を念頭に入れての着眼点は、
入居希望者には関係がない場合もありますが、
住居目的の購入者とは視点が異なり、
大変参考になります。

入居後の事を考えると、
２４さんの書き込み内容の様に、
安心感や信頼感があるというのは、
大切ですね。

皆さま
321検討中です。

MSの質を求めることはもちろん、
広い意味でも住環境の影響力は大きいと思います。
（住居を選ぶ事はできても、新築MS入居前に住人を選ぶことはできないですからね。
知る術もないですが。。。）

2nd，3rdで購入された方も多いと推測しますが、
”入居済み住民さん”他ご意見を参照しますと
永住対象と捉えても良い気がしてきました。

余談ですが年が明けて、またDMが届きました。
違う価格の部屋もあるようです。
他デベ（元麻布）もキャンセルがでておりました。

違う価格の部屋ですか。
どんな部屋なのでしょう？

前スレに床材に大理石使用と書いてあったけど、
大理石の床の下階に住むと、上の音響くのかな？

床材が石の場合で床暖房を使用する場合、
熱伝導率が低いので、
部屋が暖かくなるまでにかかる時間が長くなるかと思います。

また、足付きのソファにするなど、
床に直接家具を置かない等の工夫も必要かも知れません。

カーペットは基本的に敷かない方が、
床暖房の効き目は高まります。
どうしても部分敷きを使用する場合、
裏側に糊が使われていない物でないと、
糊が溶けてしまう事があるそうです。

カーペットを敷かないで、
もし大理石を割ってしまったら修理代は高いのでは？

大理石が割れると修理代は高くなります。
大理石タイルだと、
破損した部分だけを貼り替える事が可能な為、
負担は少なくなります。

タイルの場合、
全く同じ仕上がりの材料を見つけるのが大変なのと、
表面部でなく、タイルの厚み・サイド部位から
欠けてしまう事もある、
というデメリットがあります。

朝晩3時間ほど床暖房を使うと、
その他の時間帯は、暖房なしでも
部屋が暖かくなる、との事。

カーペットを敷くのなら、
ソファ等の家具を上に置かないようにし、
床暖房使用中はクルクル丸めて
空気の流れを遮らないようにする事も可能ですね。
面倒臭いですが・・。

カーペット屋さんで、
床暖房仕様の商品を見つけて貰う事も出来るかと思います。

こちらは、後何戸位残ってるいのでしょうか？

こちらの物件の耐震度は
いかがなものでしょう？

今年に入って、
急に寂しくなりましたね。

今日の地震、どれ位の揺れを感じましたか・・？

>> No.37さん
全く気づかず、寝ておりました。
この辺りは、揺れなかったんじゃないでしょうか。

最近はだいぶ入居者が増えてコミュニティ感が出てきましたね。エレベーターで挨拶をしてくださる方が多くとても良いなと思っています。

だいぶ値引きしてるのかな？

やはり良い雰囲気の住民さん達なんですね。
嬉しいです。

↑もうお分かりだと思いますが、
こんな入居者にいません。。

私は住民で南の中層階に住んでいますよ。鐘の音が身に沁みます。

ノムラ不動産の言った事は意味が理解できませんでしたが、
気に触られる方がいるとしますと、なにか深い意味でもあったんですかね。
どんな意味だったかノムラ不動産に聞いてみようと思います。

Ｎｏ．４２さんへ

私は、ＰＣ虎ノ門に住んでいる者ですが一昨年の３月に本マンションの購入検討している際に
三菱地所の本郷にある物件と大京の上野にある物件とを比較検討しておりましたが、当時大京の営業の方から「あなたの比較検討されているＰＣ虎ノ門はお墓の上に建てたマンションですよ」と第一声に言われたことを思い出します。
この発言を聞いて、私は「大京の物件を買うのはやめよう」と即断したことを覚えています。
もちろん、もちろん他にも他社物件の誹謗が多く（例えば、本郷の物件は周囲がごみごみしてる等）て困惑した次第です。
野村不動産の営業の方とは一度もあったことがありませんが、大京の方と似ていますね。

また、Ｎｏ．４４さんと同様に最近は朝早く起きたときに聞こえる鐘の音に何か癒されるような感を受けることがあります。

大京の上野ではなく根津にある物件ですね。
根津の近くの谷中に建てた物件で大京はトラブルがあったそうなので、営業さんの頭に浮かんだのでは。
谷中といえば墓地が有名ですから。

↑
大京の営業さん？
今日も資料請求していないライオンズマンションから電話がかかってきましたけど、大変ですね…。

高価格で契約してしまい、もう少し待てばよかったかと思っていました。
けれど、ここはあまり欠点がありませんね。

駅に近いのに、高速もパチンコも問題事務所もない。
又、地権者もいないし、下駄履きマンションでもない。ネガもお墓と連呼するだけだし。　

今売りに出ているものを、販売価格より安く買うのが賢かったのでしょうが、
条件のよいものは少ないですね。

これからもっと良いマンションが安く買えるような気もしますが、まあ仕方ないですね。

電柱埋設工事が始まったので、マンション前の通りがすごく綺麗になって嬉しいです。

48さま


購入を検討してますが、買い物がやや不安です。近くのポロロッカは品揃えはいい感じですか？

ポロロッカの品揃えは、店の規模を考えれば良い方かと。
お値段も高くないので良いです。

４８です

５１さんの仰る通りですが、残念ながら生鮮食品に関しては
全く期待できません。

徒歩圏に良いスーパーが無いことが、一番の欠点かもしれませんね。

虎ノ門ＴＲなどもあるのだから、ポロロッカさんにもっとがんばって欲しいです。

みなさま、ありがとうございました。


買い物には期待しないで検討してみます。

こちらの掲示板、

誤字脱字の少ない分かりやすい文章、他の人に配慮した表現など
感じの良い投稿がほとんどですね。

入居者ですが、ネガレスさえもちょっとユーモラスでわりに好きです。


ちなみに経済的合理性を無視できるほどの資産があったら，ＰＣ神宮前に住みたいです。

それはとても素晴らしいマンションですね。

人気があるでしょうね。

賃貸空き・売り物件多数なのによく言うよ。

>>55

マンション名教えて下さい。

青山パークタワー？？

５６は５５さんのマンションに対するコメントですよ。

青山パークタワーは駅近という程ではないし、紀伊国屋まで歩いて５分は無理。

No.48さんへ

ポロロッカに関する印象を一言。
生鮮食品については、
①野菜関係・・・新鮮度、種類等ＯＫです。
②肉関係・・・・種類は少ないですが、牛・豚・鳥肉が少量あります。（午前中はありますが夕方　　　　　　　　以降は少ないようです。）
③魚関係・・・・まったく無いです。私は魚が必要な場合は、新橋駅にある京急ストアーにて購入　　　　　　　　しています。

不思議なもので、ポロロッカの最初の印象は、はっきり言って良くなかったのですが徐々に細かく見ていくうちに、最近は評価が上がってきています。

ちかじかこちらのマンションに入居予定のものです。
つまらない質問かもしれないのですが、素朴な疑問です。
こういったマンションでも、皆様入居の際にご近所様（上下左右など）にご挨拶に行かれてるのでしょうか？
セカンドや投資用でご購入の方が多いとのことなので、ご挨拶するほうが逆にびっくりされるのであれば控えておこうかと思っております。

もしかしたら上下左右とも未入居の可能性もありますよ。
ここは夜に見ても全体の１０％位しか灯りがついていません。

ようこそ！
私の場合は、まだ入居者が少なかったこともあり、
また、62さんのご指摘のような理由もあり、
挨拶はしませんでした。
（以前住んでいたマンションではしていましたが）
また、挨拶も受けたことはありません。

ただ、直ぐとなりの方の挨拶はしてもよかったかなと
思っています。
皆さんエレベータなどでは挨拶はされますし。

他の階はどうされているのかはわかりません。

No.62さんへ

私は、完成直後の昨年６月にこのマンションに引っ越してきましたが、その前が郊外の一戸建てに居住していたこともあり、上下左右の方へ挨拶すべく準備はしてきたのですが、左右の方は入居されていませんし、上下の方はセキュリティーの関係上訪ねることもできず、結局挨拶はできませんでした。
つまり、セキュリティーのあるマンションでは挨拶はしようと思ってもできないことがわかりました。
なお、たまたま入居後に上層階の方とは偶然知り合う機会がありましたので良かったと思っています。

６２です。
ご返答ありがとうございます！
確かに上下の方にはセキュリティの問題で無理ですね。すっかり失念しておりました。
当方関東初心者でマンション所持が始めてのため、少しドキドキしておりますが、
掲示板で見てこちらの住人の方々はすごく雰囲気がよさそうなので入る前からうれしく思っております。
（マンションを見に行った際にエレベーターでは住人の方とお会いできなかったので）

６２さま　ようこそ。　

都心のマンションなので、入居者の方々の交流は少ないと思いますが、
エレベーターホールや駐車場などでお会いすると、皆様おだやかな感じで
挨拶しています。　静かだし、わりに住みやすいと感じています。

夜遅くなると神谷町駅からエントランスまで、神社の横を通っていくルートは女性一人で歩くのは危険にみえますがいかがですか？

６８さま
今、マンション前の通りは電柱埋設工事をしています。
歩道や路面も整備され、街灯も付け替えられてきれいになると思います。　　　　　　　　　　　マンションの掲示板に完成予想図も張ってありました。

いよいよ、デフレの波が都心の一流物件にも押し寄せてきましたね。

パークコート虎ノ門愛宕タワー 19Ｆ西向き 100Aタイプ　12,480万円
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2008085150.html

分譲時は14,300万だったと思うから、13％offということでしょうか？
434万/坪です。

今後、相場がどう変動していくのかを占う上で、貴重なサンプル物件となるかもしれません。
現在分譲中の三井の赤坂・麻布十番、住不の麻布十番、野村の千代田富士見などの、
手付キャンセル組にも影響を与えかねませんね。

デフレと言い切ってしまうのは簡単ですが、
少し調子付いたものが元に戻るといった状況なんだと思います。
然しながらここは一応超都心に当たります。
同じくNYの超一流物件に照らし合わせば、やっと追いついて来たかといえる価格帯。
アクマで個人的な考えですが、実は今、超都心物件は買い手市場として見れば、
トンでもないチャンスが訪れようとしているのかもしれませんね。

夜は遠回りでも安全な道をお勧めしますけど。

周辺に生鮮食料品が揃った店が出来ると
良いですね。

＞パークコート虎ノ門愛宕タワー 19Ｆ西向き 100Aタイプ　12,480万円
＞http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2008085150.html
＞分譲時は14,300万だったと思うから、13％offということでしょうか？
＞434万/坪です。

この値段で売るなら、引き渡しうけないで、手付け流した方が徳なのに。

＞７４

この円高でドルベースに換算したら十分利益確保できますｗ

ここの竣工は昨年４月。そのころはまだまだいけるってかんじだったんでしょう。

ローン組まずに、
現金でポーンと買ったとか・・・？
被害額が増えるのを食い止める為に、
今サクッと手放したいのかも。

売主それぞれの事情があるんでしょうね。でもこの価格からまた交渉が始まって成約価格はどのくらいになるんでしょうか。そろそろ私も仲介業者に声をかけ始めようかな。ここと虎ノ門ＴＲをターゲットに考えていますが買い時がいつかの見極めが悩ましいです。

シンガポールや香港あたりの人からしてみたら、最後の円高局面で対円で下がりに下がってるユーロや豪ドルあたりに換えて、脱出した方が中期的には得と考えての行動でしょう。
実需の日本人の場合は、低金利である程度、自己資金を入れての購入であれば、購入価格を下回っての投げはよっぽどの理由がない限りはあまり期待できないんじゃないすか。
財閥系が新築を大きく下げて、分譲したりしない限りはね。
損して、賃貸生活にもどして月々の支払額をアップさせるのは、直感的にありえない行動でしょう。

日本人でも実需の人ばかりではありません。
何戸も家を所有していれば、ここを損切りしても賃貸生活とは無縁です。

＞愛宕山の裏にあるパークコートに行ったら20％近い値引きを提示されました

某別スレより。これが本当なら中古はそれなりに引かないと売れないでしょうねえ。

私はできれば三井からの新築物件をと考えてますので、早速週末にでも行ってみます。

あー？うそっぽいですよねえ？

>82
一行目が？
三行目が？

うそかほんとかは実際行けばわかりますからね。だから行くんです。

楽しみだなあ・・・

２割引の証拠とかあるの？

一般論として、マンションの値引きは契約時に口止めされるそうだから
証拠の明示なんてあり得ないでしょう。

ここはチャレンジ新新価格だったので、
良心的な価格の物件でも売れないこのご時世に、
2割引しなければ、現実問題として売れないでしょう。

売らなくても良いならば、話は別ですが。

愛宕だけ抜け駆けして値引きはいけませんよ。
値引くならPC赤坂も引いてくださいｗ

でも神宮前は放置プレイ歓迎です

HPみると、すでに残りは約２億以上の４戸のみ。
皆さん、動くときは早いですねえ。

これから行くって言ってた人、行くのがもう遅かったですね。
お得なものは公言したら、サッサと売れる。
楽しみにしてたそうなのに残念でした。

割引が始まったってことですかね。

割引は　あとで固定資産台帳とかで
調べたりすれば分かるって不動産がいってた。

マンションについては、素人な者です。
このマンションのように通常の区分所有のマンションとパークコート神宮前のように定期借地権（５０年）のマンションと比較した場合、その長所及び欠点は何なのでしょうか？
借地権ですともし３０年後に売却しようとした場合に、解体まであと２０年となると売却条件が不利になるような気がしますが・・・。
一方、将来の売却を考えなければ、５０年以上居住することはまず無いと思いますので借地権にも魅力を感じます。
そもそも、なぜ借地権の物件が発生するのでしょうか？（高額物件なのに）

近くのお店の『銀ぜん』さん、以前は美味しい焼き鳥屋さんでしたが、最近は残念です。

桜田通りに出る手前右側にあるスペイン料理Camaronは良いですよね。

先日行きましたけど、

１億９千の部屋が１億５千
２億５千の部屋が１億７千

とのことでしたよ。
結構いい値段かも。もうちょっと下げさせられるんですかね。

やっぱり、値引きしたって話は本当だったのですね。

>>93さん

私も同様の疑問を感じています

最近、東京ガスから案内がきていたと思うのですが、どなたか詳細を知りませんか？案内の紙を捨ててしまったんです。

>>93
借地権のない借地なので毎年地代を支払わなくてはならないことが短所ではないでしょうか？
神宮前は地価が高いですから建物のローン+地代となると結構な負担になりますね。
平成21年は公示地価の下落、おそらく相続税路線価も下落するでしょうが、3年毎の改定である
固定資産税路線価は倍近く上昇したところもあります。
今後3年間は固定資産税も高止まりすから、注意が必要ではないかと思います。
逆に長所は地代分が分譲価格に含まれていないで安く買えることもあるくらいしかわかりません。
詳しい方合っていますか？

>>93
ついでに定期借地権とは50年という期間限定で土地を貸すというもので、更新はされません。
ですから当然に借地権は発生しません。
契約期間が満了したら更地にして貸主へ返還することが前提となっています。
マンションは50年以上は持たないと言われていた？言われています。
ですから通常マンションの建替えの際には、権利床を建て替え後のマンションでもらえますが
借地なので権利床はありません。
ここは底地が東京都で資産の有効活用ということから定期借地を前提としたマンションを建てる
ためにコンペが開催され、三井不グループが落札したようです。