シティタワー大泉学園（大泉学園の26階タワーマンションとは）

今週から内覧始まりますね。

何かの説明も含めて数時間かかるって話でしたが、
何をするのかわかったら教えてください。

私も来週内見です。

エントランスや内廊下の雰囲気が楽しみで、
ちょっとワクワクしています。

西武、意外混んでいます。保谷発の普通は分かりませんが、７時過ぎから８時過ぎまで、大きく乗車率が変わることはないのでは？

西武、意外に混んでいます。保谷発の普通は分かりませんが、７時過ぎから８時過ぎまで、大きく乗車率が変わることはないのでは？

通勤時間帯の準急の本数はどうですか？
（練馬で一気に混雑しそうですね）

＞357さん

そう言いながらも丁寧なご回答ありがとうございます。
（以後、自分で調べます）

高架化事業が終わったり東横線との相互乗り入れが開始されれば
また変わるだろうけどね。
新宿線と違って池袋線は種類が多いから面倒といえば面倒。

第三期始まりましたね。

値段だけ見たらワンランク上の物件みたいに見えますし、
沿線だと石神井や練馬と変わらないぐらいの坪単価に見えます。

売り出しも6戸と出し渋り気味で、
次回（最終期？）あたり噂の値上げかもしれないですね。

値上げ？

値段変わってるっぽい。

低層階がほぼ完売。

なぜだろう？

大泉学園北口地区市街地再開発計画の一環で、北口駅前ゾーン（現在西武バスの車庫などに使われてる、駅前の空地っぽいところ？）に、２～３年後、低層階が店舗のタワーマンション、建つみたいですね。売主は西武鉄道で、デベロッパーが野村不動産だとか。そうなると、シティタワーは、やっぱり大泉地区の２番手になっちゃうのかなあ。北口地区が再開発されることは、シティタワーにとってもプラス材料であるかもしれないけど。今回は、待ちかなあ。これから２，３年後の経済状況をどう見るかによるけど。同じく野村不動産がデベロッパーの、石神井公園の駅近タワーマンションも、そろそろ販売みたいだし。様子見かなあ。うーん、正直迷ってます。

このマンションの検討者ですが、購入を躊躇することがあります。
ここの修繕積立金負担が最初は気にならないですが、３年目で約２倍、６年目で約５倍
１１年目で７倍に上がっていきます。それと修繕積立基金だって、最初にお支払いする
のはわかるけど、１０年目に約２０万円、２０年目も約２０万円支払わないといけない。
将来値上がっていくのは何となくわかりますが、最初から規定で値上げが決まっている
のはどうしてなのか。物価が上がる予想で最初から計画しろということなのか。もし
予想以上に物価が上がらなかったら返金されるなんてこともないでしょう。
摩訶不思議な規約と思いませんか。

それだけ良いマンションだからでしょう。

まぁ、タワーが修繕金高いのは仕方ない。
この金額なら、まだいいほうじゃないでしょうか。

＞３６５
ここのマンションの修繕積立金は最初が安すぎるような気もしますね。
初期に安くした分、数年後に上乗せするから計画的に上がるのかもしれません。
本当の理由はわかりません。モデルルームで営業さんに理由を直接確認した
方がよいでしょう。

北口駅前再開発、デベが確定したとは初耳でした。たしかに迷いますよね。
もしタワーが建つとしたら南東方向の眺望に影響が出ます。しかし南側はゆめりあタワーもあり、この立地で眺望に期待するのはそもそも難しいのでしょう。それよりも、路上駐輪を減らす解決策として、同タワー内に駐輪場が整備されることに期待しています。
修繕費はタワーマンションを維持していくにはこれくらいかかるようです。ただ、将来的に安く見積り過ぎな気がします。
最近営業に今後販売する物件を聞いたところ、部屋の方角や価格帯から考えて、今後完売させるのは大変なように思いました。よって値上げをするとは全く思いません。

線路沿いのバスターミナル横はそもそもここより良いとは言えないでしょう？
（距離、立地を考えて）

あと営業さんも言ってましたが、
バスターミナル近辺の再開発はそもそも予定されていて、
用途地域的にタワーは厳しいのでは？
（低めの商店街ができるって言ってたかな）

街全体の価値があがるのは歓迎ですし、
相乗効果はあるかもしれませんが、
この物件の価値が下がるという事はないと思います。

しかし昔と違って、タワーマンションの人気も考え物ですよ。
エントランス前の放置自転車なんとかしてくれ。
せっかく良いマンションなんだから・

もう内見行った人居ますか？

感想を聞かせて頂きたいと思います。
（あと、何するかも、、、いずれわかりますけど）

＞３６８さん
“まぁ、タワーが修繕金高いのは仕方ない”
どうしてタワーマンションは修繕費が高いのですか。
修繕費って将来補修のために蓄積するものですよね。
しかし、予想で組み立てられているわけですよね。
ということは、予想より修繕費用がかかる場合も
あるし、予想外の出来事（たとえば大地震など）
があった場合、さらに費用がかかるわけですよね。
なぜ、高いのか訳を知りたい。

〉368さん
榊のブログを読むとタワーのデメリットがわかると思います。

どういうところが？

外壁の修理では、
低層のマンションよりお金がかかります。

タイルや塗装を張り替える状況を想像してみて下さい。
足場を組むのが大変、上層だと上から吊るしたりする。
低層のマンションの場合よりもかなり人と工数が余計にかかります。

今まで、タワマンの長期修繕はどこも
あまり経験が無いため、見積もり自体がどうだか分からないみたいです。

アド街みた？

内見行きました。

内廊下が良かったのと、
個人的には派手すぎないエントランスも好印象でした。
（あと1Ｆには耳鼻科が入るようで安心しました。）

もうすぐモデルルームが物件内に移るみたいなので、
検討中の人も実物が見れるようになると思います。

あと、パルコが撤退するみたいなので、
何が入るか気になりますね。

個人的には家電量販店を希望しますが、
今時の複合商業施設になると嬉しいです。

大泉学園北口再開発計画についてどこのＨＰを見れば
わかりますか。

ここって長期修繕計画はどうなってる？

>>381
＞大泉学園北口再開発計画についてどこのＨＰを見ればわかりますか。

パソコンって何をする道具か知っている？

>>382
＞ここって長期修繕計画はどうなってる？

ここに限らずそんなもん見ない方が賢明です。
入居して管理組合役員になって、じっくり内容を吟味して、
足りないと思えば管理費や修繕積立金を値上げして万全を期する。

またもったいない使い方をしていると思えば、
あれこれ細かな指示を意見形成して指導的立場で減額をはかる。
マンション管理会社のそうしたお金の使い方を不満に思うならば変えれば良い。
自分はどうせ住宅は使い捨てと思っているのならけちるのは当然だろうし。

大手の系列のマンション管理会社の
長期修繕計画で自分たちのも　けで考えている事は、
おっ　～い　ない、ば　す所だった・・・

アド街見た見た！
やっぱり素敵な街だよね！大泉は＾＾

ラーメンは大勝軒か線路沿いにできた新店かな、、、

パルコの後がどうなるかご存知の方居ますか？

381さん、「大泉学園駅北口地区まちづくりニュース」で検索してみてください。
ただ、364さんの書き込みにあるタワマンやデベについての情報源は私も知りません。

パルコは閉店セールみたいですね。
某掲示板ではパチンコ屋になるのでは、と噂になっていましたがまだ不明です。

先日内覧会に行ってきました。
私もエントランスや内廊下の雰囲気が気に入りました。
今後は２階か３階の部屋が販売事務所になるようです。

>>387
このあたりも高齢化が進んでいるのですか？

パチンコよりは家電量販を希望したいところです。

あと、上の階にはビデオレンタル、
アバクロ等の流行のアパレルが入ると嬉しいです。

棟内モデルルームができたんですね、
売り出し戸数も当初より増えていますし、
いよいよ販売も佳境ですかね。
（3月ぐらいに最終の売出しですかね）

最低価格が切り上がっているのは、
3Ｆがモデルルームになったからで、
噂の値上げはしていなさそうですね。

入居まであと2ヶ月ちょっと、
完売してくれると嬉しいです。

＞389さん
大手のレンタルビデオが近くにないのは意外でしたが、
生活が便利になるようなお店が入ると嬉しいですよね。

>388
郊外はどうしても高齢化が進む傾向にあります。

内見に来ていたのは若い人が多かったのと、
大泉学園は石神井に比べて町も人も若い印象です。

パルコが閉店する街って将来性はどうなのよ。

池袋の三越も同じ、大丸しかり。

時代に合わないものは排除でしょう。

ちなみに池袋や渋谷のパルコとは全然違う、
1Ｆが食品売り場で2Ｆがダイソーでは仕方がないと思う。

活気のある街は入れ替わりも激しいし、
そういう意味ではパルコ？がダメだった訳で、
街がどうこうという話では無いでしょう。

問題は次に何が入るか、
よほどで無いと苦戦しそうな場所ではあると思う。

とりあえずは何でもいいから入ってくれればいいけどね。
空き店舗のままだと悲しいね。

この物件の内見は、どうでしたか？

看板見ないで入ったら、ただのスーパーだと思うよ。どっちにしろ、パルコ前含む違法駐車はひどい。大江戸線出来たら、少しは減るかな。平成の間にできるだろうか、、

大江戸線は2015年目指しているみたいですね。

ただ、駅はどうやら西武線の大泉学園と直接繋がるのでは無く、
かなり北のほうになりそうです。

今のように西武線が止まったら交通手段が無くなるっていう状況は改善されそうで、
素直に嬉しいですけど、
利便性っていう意味ではせめて駅間が徒歩3分以内ぐらいでないと。

そのあたり考えて欲しいものです。

>>400
東京都の財政が段々乏しくなってくるのに、
いくら車両が小型で建設費が割安だと言って、
１ｍで千万円単位のお金を投入する積りなのかな？

光が丘～大泉学園町北部で約５ｋｍだからそれで軽く約１０００億円。
それならば、これから人口減少でここいらの不便な地域は
空家と更地が増加するのは必至だから、そこを縫うように線路を敷いて、
地上を走る在来型の鉄道にしたらどうだろう、電気は架線方式だし。
（踏切でリニアの磁力線が心配なんて突っ込みは無しね）
それなら１ｍで土地は借地で工事費は３００万円もあれば出来る、高架は部分だけ。
それなら単価が７分の１位で出来るから、
もっと大泉学園駅に近づくように伸ばせるかも。

但し、矛盾は人口減少だと乗客の需要も絶望的な話だね。
西武池袋線にもグリーン車を連結するゆとりが出てきたりして・・・

西武新宿線の地下トンネルでの複々線化計画も人口減少で計画が中止している。
それで工事積立金として余分に乗車券に上乗せしていた分も止めて値下げしている。

みなさんオプション何つけますか？

私は
・トイレの鏡
・玄関自動照明
・食洗機

をつけようかと思ってます。。。。

じゃらんのCMのにゃらん。
プレゼンしている「肉球まんじゅう」は
大泉の あわ家惣兵衛なんですね。

http://www.jalan.net/jalan/doc/nyalan/summer2007/nikukyu.html

パルコ跡はパチンコになるという噂が飛び交ってますね。

せめて上のフロアはビデオ屋さんとか来て欲しいです。

パチンコかぁ。
空きテナントよりはマシかな。

モデルルームを見に行ったらその前のビデオで、以前石神井公園のタワーマンションをいくらで買って、いくらで売って値上がりしたひとがいました。とありましたが、小生のことです。かってに公開するな！！といいたいが仕方がないか？？？．．．
様々な物件を検討した結果、総合的に判断して魅力がないと思い、本物件は見送ります。

なぜここに高層？

オフィス建てても仕方ないでしょ？高層建てられるのにあえて低層にする必要ないでしょ？

内見行きました。

寒かったせいもありますが、
床暖房のジワジワ来る暖かさ、
あと内廊下はエアコン効いてて良かったです。

もうすぐ引越しですね、
ご近所さんよろしくお願いします。

オプション選びも終わり、また引越し日時も決定し、いよいよ入居が近づいてきたことを実感しています。

エントランスに近いミスド前の道路が工事により広くなりましたね。これにより週末の路上駐輪が少しでも減ることに期待しています。

道路が広くなると逆に駐車を助長しそうですが。

>>407-408
ここは商業地域なので延べ床面積は敷地面積の数倍が建てられる。
（容積率が高い。戸建ての地域ではほぼ敷地面積と同程度の延べ床面積しか建てられない）
但し、敷地一杯に建てると窓の採光や通風などで周りの建物の高さと妨害しあう。
それと商業地域では他の建物に日影を落としても、それが終日でも全然構わない。
しかも道路や隣地境界線にギリギリ迫って建てるのに制約が少ない。

だから、本来商業用途に用いられる事を優先して規制を緩和しているので、
住宅としての条件を向上させようとすれば必然的に高層建物になる。
高い容積率で土地の価格の負担が軽減されるのでマンション価格もこの程度で済む。

下の方の住戸は上記のように居住性・景観は劣るので、
若干割安に価格は設定されて、それでも立地を優先する人が購入する。

万一隣近所で大きな空き地が出来たら、
そこでも同様の高層マンションが建つ可能性は皆無とは言えないのがリスク。

オフィシャルＨＰの販売戸数の数が減りましたね。
一気に完売とは行かないみたいですが、
営業さんには頑張って欲しいですね。

完売していないとしても駅からとっても近くていい条件の物件ですね。大泉学園での高層マンションはあんまり想像できませんでした。順調に売れているようですね。駅から１０分以上の立地にあるとちょっと車とかバスとか使用する面倒な場所になっちゃうけど、駅からこれだけ近いと将来賃貸とかに回しても良いんじゃないでしょうか。

先ほどモデルルーム見てきました。

立地と内装のデキに関して、
このあたりの物件では一番魅力的ですね。

２ＬＤＫは割高な部屋しか残っていないのが残念、
かなり迷います。

別のシティタワーに住んでます。
快適ライフをおくってます＾＾

低層の３Ｌか高層の２Ｌか、
普通に考えれば３Ｌなんでしょうけど、
せっかくタワーだからやっぱり高層も魅力的です。

タワマンは眺望が決め手。
富士山は別格として、地平線や丹沢・赤城が見えなくては失格。

眺望は3日で飽きる。
ローンは35年。

きれいな眺望があって、窓からの広い眺めで少し圧迫感が無いのが個人的にはいいと思っています。飽きるかもしれないけど、タワマンならではの季節や風景の楽しみがプラスされていて、それはそれで良いんじゃないんですか。タワマン住人としてそう思います。あまり高層すぎると窓の開閉に限度が色々でてくるのでちょっと残念なこともありますけどね。

タワマンの低層は上層と同等のクオリティーの割に、
上層が売上を稼いでくれるので、
値段的にはお得って事です。

中古市場や家賃相場では、
新築物件代ほど上層下層の差がつきませんから。

タワマンの低層にお得感を感じるなら低層を買えばいいんです。
価値観は人それぞれなんで「お得って事」とは言い切れないけどね。

よそ者が増えて
無法地帯か〜
越してくんな

大泉学園に超高層マンションって必要？

第一感、要らないと思う。

450万円〜になったんだ。安いな。

450万って何の価格！？

大泉ってどんなイメージ？

郊外で畑作業のイメージ。
練馬区だからね。

練馬区の高級住宅街ってアド街でナレーターが言ってたよ。

エントランスに近いミスドの前は土日なんかは違法駐輪で凄いことになりそう。

住人からクレーム出て改善されるから平気でしょ。

ある程度は商業地域だから仕方ないのでは？

なんだかんだで販売戸数は徐々に減ってますね。

>>431-433
＞エントランスに近いミスドの前は土日なんかは違法駐輪で凄いことになりそう～
これも一種の都市鉱山で豊富な金属資源ですね。
マンションの敷地内は自分たちの共有財産の私有地だから、
放置自転車はどしどし拾得物の届け出を出して、
所有権が移ってきたら回収資源に売却して管理組合の獲得財産に。
上手く行くと管理費も修繕積立金も只になるのも夢でない。

と、夢から目覚めた・・・・・

何言ってんだ、おまえ

じゃあ粗大ゴミもお願いします。
金属製ならいいですよね。

粗大ごみで無くても携帯電話やパソコンが本来の都市鉱山と言われ始めました。
冗談はこの辺にして、

放置ゴミは１つでもあると放置・廃棄を誘引するので、
完全な対策が必要です。ガム跡も同じです。
いわゆる”割れ窓ガラス理論”です。
便利さの中に潜むリスクには住民一致しての対策が求められます。

内覧会行ってびっくりした。

とても奇麗な仕上がりで、汚れも傷もなく。
厳しいんだねぇ。。。

プロが最後にちゃんとチェックして、細かい傷まですでに修復済み？

大手住宅メーカーで一戸建て建てた時は、指摘事項満載だったよ。
これが普通だと思ってた。

淺沼組施工物件は定評があります。

私も先日内覧会行きました。

不動産関係の仕事しているので内覧会は何度も行っていますが、ここは仕上の精度高かったです。
ちょっと驚きました。

線路向こう沿いにできた新しいらーめん屋ですが、
かなり美味しかった。

近いうちにらーめん本に載るでしょうね。

パルコ跡どうなるか知ってる人居たら教えてください。
（パチンコじゃない事を祈る）

パルコ跡地気になりますね〜。
マンションが建つと言う噂も聞きました。
パチンコはガイアだけで十分（笑）

マルハンなら許す。

やっぱ、エスパスっしょ。

西武池袋沿線で発売されているタワー型マンションなら
ここがいちばん造りが良かったと思う。
さすが住友！さすが淺沼組ですね・

住宅のエコポイントですが、
これから建築許可分というように読み取れるんですが、
この物件は該当しないって事ですよね？

知ってる人居たら教えてください。

該当しません。

該当する物件ってほんと一部だと思う。

住宅ローン減税の枠が減る事も考えると、
今回の住宅エコポイントは殆ど効果なしかな。

マンション業界の建て直しにはならないでしょう。

>>449
確かにそれは盲点だった。
場合によっては、損する可能性もある（？）

現金一括で住宅を購入する人か
所得税が借入金額の１％に満たない人だけが得をするのか。

新規の売り出しが5戸、
これで全部出し切りですかね。

ＨＰ見る限り数は減ってるように見えます。

完売してくれると良いのですが。