シティタワー大泉学園（大泉学園の26階タワーマンションとは）

>>198
確かに適正価格が気になる。ひばりや練馬のタワーと駅距離考えたら悪くない価格かと思って契約したんですがいくらが適正だったんですかね？
各階にゴミ置き場はないですよ。24時間ゴミだしって今のマンションは当たり前だと思いますよ。

坪200切ったら低層階いくらになんだよwどんな相場感だよ。アホかw

シティタワー有明や池袋と比べて２〜３百万円安いし、駅近を考えればまあ妥当では？

>202
いくらで高値掴みしちゃったんですか？

>>204
価格表に出ている価格で契約しました。値引きもなかったです。
ちなみに適正価格はいくらですか？周辺相場や過去の相場を踏まえて教えてください。

最近だと、各停の中村橋駅前のプラウドが250、
各停の高野台駅から離れたパークハウスが190。
石神井駅前のライオンズが260くらいらしい。
200よりは高くて当然じゃないのかな？260は行かないはず。
工事費は不景気でも高止まりしてるしね。
これで高値掴みだと、最近のこの沿線で買った人はみんな高値掴みなんだが・・・

駅近いと、価値は下がりにくいし。

完売までまだまだなんでしょ。
単純に高いからなのでは。

>>206
区内の家賃レベルから見ると、超がつく割高ですよ。
駅近だと多少は家賃が高くなるでしょうが、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=5d/

７０ｍ２で１４．５６万円、マンションＰＥＲ２０だとマンション価格は３５００万円。坪単価１６５万円。
こうなります。

素で考えると、２００万円〜３００万円しか変わらないのであれば、池袋を選ぶのですが、大泉は池袋より仕様が良いのでしょうか。

駅近の立地だけじゃないの。

>>210
池袋と言ってもあそこは池袋じゃないからね。

会社と家の往復だけの生活ならここもなかなかいいかも。

往復だけなら別に大泉学園じゃなくても…。

つまり、最近のこの沿線のマンションは
ぼったくり、ということなんでしょうか？
やっぱり練馬はやめたほうがいいかなぁ。

一概には何とも言えないでしょう。
石神井のピアレスは中古でも200以上で取引されますよね？

>>215
郊外で坪単価が200万円超えてるのは見送るべきだろうな。板橋区も高いぞ。
>>216
そう言う言いわけが郊外の常とう手段だよな。
いくらで売れてますっていっても、売り手の希望価格だし、たまたま決まるって場合もあるし、
特定の物件の話で仕様も築年も階数も違うし、参考にしたら大やけど。

結局、家賃どれだけ取れるかが重要だよ。

家賃は郊外プライス
マンションは都心部プライス(笑)

そもそも、池袋ってチャイナタウンができるんだよね？
それを考えると、池袋自体もお先真っ暗だが、
池袋をターミナルにしてるような沿線の物件も微妙。
坪250も出して、永住しようなんて思うのかね。

生まれた時からこの沿線に住んでいるので、沿線でマンションを探しただけですが何か悪いですか？

登録物件数が多い２ＬＤＫで計算すると、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=4d/
５０ｍ２として１１，９１万円、ＰＥＲ２０で２９００万円、坪単価１９１万円。
豊島区だと１６，４１万円、ＰＥＲ２０で３９００万円、坪単価２５７万円。
池袋のマンションのほうがお買い得ですよ。

物の価値って客観的なものばかりでなく、主観的なものからも成っていると思います。
確かに物件付近の賃料相場は不動産購入を語る上で、重要な客観的指標だと思いますが、
指標は賃料ばかりでもないし、主観的なものはそれこそ千差万別です。
この物件を購入した人はそれらを含め、総合的に判断し購入したと思われるわけで、
賃料相場のことなど検討した上でのことだと思います。
みんなわかっていることを、さも自分だけが気づいたかのようにそれも何回も繰り返すなんて、
少し大人気ないような、傍から見ていてちょっと気恥ずかしいような。

主観的なものと客観的なものとどれくらい差があるか知っておくことは大事ですね。

ずっと沿線に住んでる人にとっては、主観的評価も加わって割高でも買う人が出てくる。
デベも折り込み済み で、郊外の土着民向けの価格設定をしてくる。

そもそも沿線住民以外で大泉学園にマンション買う人はいないんじゃないかな。

割高かどうかって質問自体がナンセンスですよね。
好きで買ったのだから余計なお世話だよ。

ここは検討板だよね。
完売したマンションの住民板じゃないよね。

割高かそうでないかは検討する上で重要だと思うが。

郊外はそんなの関係ないの！

ゆめりあの賃料を考えたら、
ここと同じぐらいだと仮定しても、
この物件の表面利回りは悪くないです。
（4％は越えそうです）

また、比較する物件が無いというのは、
この場合は希少性の裏返しですから、
逆に良いと思います。

営業さんは残り戸数は1/3程度で、
販売は順調と言っていましたよ。

沿線に住んでいる人が沿線で買う。この繰り返しなんだから、割高だろうがなんであろうが中古でそれなりに売れるわけ。家賃で利回り計算なんか必要無いよ。みんなそう考えているよ。

物件を検討するには、客観的な指標は重要です。
ただ坪単価とか、賃料だとかそれだけで物件の価値は語られきれるものではないので、
数字に一喜一憂したり、踊らされたり、また煽ったり不安にさせたりするのはいかがかと思ったのです。
それを踏まえたうえでの指標や数字の検討は、積極的になされるべきだと思います。
中途半端に思考停止しては、業者にとって「都合のいい客」になってしまいます。

228さん

同じ時期に販売を開始した池袋は99％売れてますよ。
販売が順調とはこう言うことを指します

>231さん
貴殿の仰っている事はもっともです。

ただしスミフの営業書き込みに反論してもしょうがないですよ。

急行停車駅でないのがネックです。

賃貸住まいさんの意見に同意です。まさにその通りだと思いました。

>230
何が言いたいのかイマイチわかりません。

>234
その通りと思った事を客観的に説明してくれませんか。

ゆめりあ、ピアレス、ディアマークスと言った再開発案件はエリアのランドマーク。
商業施設が充実してるケースも多いし、行政が関与して周囲を整備していることもある。
同じ坪単価や坪家賃というのは少し難しいかも。

ただし郊外と言っても２３区内、田園都市線神奈川区間や港北NTと比較して
割高とは思えない立地だけどね。

>>226
家賃と比較したら、割高になるのは歴史がある郊外沿線に共通していることで、
それを気にしてたら買えませんよ。

みんなそれぞれの沿線に長年住んで、離れたくないんだから、気にせずに、行きましょう。
割高の話題は止め、止め。無意味だよ。

という事は、やはり割高なんですね。

客観的に説明と言われても、そう思った、ただそれだけ。
価格が適正かどうかは買う人の価値観なんじゃないかなと思うだけ。

スミフの池袋タワーの売れ行きは例外で、
目白や常盤台、あと有明なんかの売れ行きと比較して、
大泉学園は順調なほうだという話をしています。

最近大泉学園で分譲されたマンションが無いのと、
ここまで駅近物件はライオンズ大泉以来と聞いていますから、
無理やり参考にするなら「ゆめりあ」の賃料しか無い訳です。
（昔の坪単価を持ち出すほうが不自然です）

あと、駅のポテンシャルは乗降客や商業施設の有無だと思いますので、
石神井より乗降客数や商業施設が勝っている事、（商業施設は反論食らいそうかも）
石神井のライオンズの坪250万オーバーよりはお得感があると思います。

あと、こういう話をすると営業とかって言われますが、
良いと思うから買う訳で、
他人に勧めているのではありません。
（自分が買った物件の悪口言われたら良い気はしないですが）

あと、客観的な数値を見ながら、
割高かどうかの判断は個人の主観というのはそのとおりだと思います。

郊外で割高かどうかの議論は無意味。
好きなところを買えばいいんだよ。
まじめな話。

>>240
営業でしょ？

＞242さん

いいえ、契約済の入居予定者です。
（2Ｌの部屋）

昔不動産に関係していましたけど、
今は別な業界に居ます。
（そういう意味では全くの素人では無いかもしれないです）

意味の無いやりとりなので削ってもらっても結構です。

駅前で超高層マンション、最高に気分いいです。
しかし、となりのライオンズマンションの入居者はお気の毒です。
知人が住んでいますが部屋が暗くなったと嘆いています。
商業地は超高層マンションの上階を買うべし。

商業地は高層を買う。。確かにそうかもね。

ここの上層階はまだ、販売中の部屋はあるのかなあ。人気物件だから、ないかも。

どうぞ。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/oizumi/layout_list.cgi

まだ3LDKはそれなりに残ってますよ。
（確かに割高に見えますね）

エントランスの斜め前のミスド前の自転車の山なんとかならないのかな。
見苦しい。練馬区役所は路上駐輪の取り締まりをしてくれないのですか。

たしかに見苦しいですね。駐輪場が足りないらしく、土日はさらにひどいです。

放置したままですか。よくないねえ。
それに先日なんか夜に酔っ払いの若者が自転車を蹴っ飛ばして
倒している状況を見た。あの大きな叫び声もやめてほしい。

市街地・繁華街の共通の悩みです。
”割れ窓理論”＝１枚の窓ガラスが割れていると連鎖的に次々に破壊が進行。
最初の１枚の破壊を食い止めないと大変な事態になります。

大泉学園は再開発でキレイな街のイメージですが、
そうじゃない部分もあるのですね。

おかしな風俗が無いのは好感ですが、
この物件のエントランスは少し裏側になるので、
そのあたりの治安が少し気になりますね。

どこの駅でもしょうがないでしょう。便利さを取ると
いうことは多種多様の人が集まり、ある意味便利さがゆえ
人々は発散する場になる。
騒いだり、ガラス割ったり、自転車を放置したり、路上駐車をしたり、
風俗女が声かけたり、いかがわしい看板があったり、パチンコ屋さんなど
ギャンブルも集まる。みんな、駅前で、便利なところで発散する場を求めに
やって来る。そんな便利さを求めるわけだから、静かな環境を求めるほうが
おかしいと思いますよ。それがいやなら、駅から少し離れた便利さにない
住宅しかないところにすめばよい。

自転車の放置は区がどれだけ力を入れるかだとは思います。

あの池袋でさえも今では路上駐輪は殆ど見なくなりましたから、
練馬区も頑張って欲しいものです。

駅周辺の放置自転車対策としては、区で雇われた方々が、平日に限り、歩行者の邪魔にならないように整理している(置かせないのではなく、置かれたものを整理する)のが現状のようです。
問題の一因である駐輪場の不足については、区作成の資料によると、北口バスターミナルに建設予定の建物内に駐輪場を作る計画のようですが、いつになるのかは未定です。

池袋だとすぐに撤去されちゃうんですが、
練馬区は優しいですね。

通行の邪魔にならないようにはしてもらいたいですね。

マンションと一緒で自転車についても池袋と比較してはいけません。

大泉学園ですよ。自転車取り締まったら暴動が起きます。

池袋は自転車取り締まってるんじゃなくて、
盗まれてるんじゃないかなぁ。

>>258
たしかに増えていますね。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

年末はＭＲお休みみたいですね。
年明けに行ってみます。
ＨＰ見る限りはかなり良さそうで期待しています。

大泉は美味しいパン屋やケーキ、和菓子屋が集まっていますし
街路樹もきれいで道路も整備されている地区があるます。
スーパーの集積は石神井公園駅の方が上かな。
でも普段使いなら差は殆ど無いですね。
ゆめりあは小さなルミネという雰囲気でけっこう便利ですよね。

大泉学園は品の良い街ですよ。たしかにおしゃれなお店も多いし、
食材のよいスーパーもあります。それに駅周辺に風俗店が無いのも
いい。この物件は駅に近いのがありがたいですし、眺望もよい。
ホテルライク生活にはうってつけのマンションです。

でも大泉にはいわゆる高級スーパーが無いのですよね。ライフエクストラがかろうじてあるくらい。
石神井公園にはクイーンズがあるんですよね。

大泉学園で進学塾で評判のいいところはどこですか。
できれば、子供を学芸大付属大泉に行かせたいので教えてください。

ＨＰ上の金額が未定に変わりましたね。
最終期でまだ出していない部屋が出るのでしょう。

スミフお得意の値上げが出るか？

正式に売り出していない部屋を販売する際は、
一旦公示しないといけないのでその類かもしれないですね。

いずれにせよ順調そうで何よりですし、
値上がりするなら契約済の人にはプラスかも。

竣工後もずっと売り出し中は勘弁です。

値上げ？
値下げの間違いでは。

スミフは竣工前に値下げや販売価格の値引きはまずしない。（有名な話）
予定価格どおりで出すか上げるかを販売状況次第で決める。
池袋タワーは販売時期によって上の階より下の階が高いとか普通にあった。
今回はＨＰの価格を一旦未定に戻しているので上げるかもしれないね。

ウエストゲートのスレによると、優先分譲期から最終期まで通算すると計600万円の値上げになるようです。
ここは、どのくらいの値上げ幅になりますかね？

↑600万？嘘はやめましょう！

練馬だよ。郊外だよ。
値上げなの！？

一旦出した価格を上げるようなことしないでしょう。
だって、上層階は売れていないように思うし.......!

グラシュー大泉学園というのは郊外なんだろうけど、
23区内駅徒歩2分の商業地域を郊外とは言わないでしょ。

あと、正式に売り出した販売価格は上げられないだろうけど、
1月に売り出す物件の値段を上げる事はできる。

その為に物件を小出しにする訳だから、
販売状況を見て行けると踏めば実際に値段を上げるはず。

ちなみに池袋が値上げしたのは本当で、
600万というのは置いておいて、
下層階のほうが高いというおかしな価格表を見た。

ここがそこまで売れてるとは思わないけど。

駅徒歩２分だろうが大泉学園なら郊外。

こう‐がい【郊外】
都市に隣接した地域。市街地周辺の田園地帯。

田園地帯かぁ。
練馬区にぴったりですね。

練馬区、大泉学園を中傷することはやめましょう。
れっきとした東京２３区内です。非常に住み良い街です。
憤慨！

間取りの企画はグラシュー大泉学園の方が良く考えた間取りだと思う。
けして、郊外ではありません。どこで、郊外か、都心の境が
練馬区内であるんですか。

高かろうが売れてるんだから文句言ってもしょうがない

大泉学園の駅を降りて物件まで歩いたとして、
ここを郊外と感じる人はいないでしょう。

土地区分的には市街化区域の商業地域ど真ん中、

＞市街地周辺の田園地帯。

つまりここは市街地であって、
田園地帯の郊外では無いという事です。

まあ郊外だったら何って話なのですが、
商業地域のど真ん中を郊外なんて言ったら笑われますよ。

郊外でも商業地くらいあるよ。
八王子とか町田、立川にもちゃんとあるぞｗ

練馬区って吉祥寺に隣接した地域でしょ。

＞＞２８３
それが何か関係があるのでしょうか？

練馬区は都下と言いたいのでは？

トカチャンですか？

郊外だとかそうじゃないとか、正直バカっぽい。

欲しい人が買えばいいんだよ。

そこに住んでいるから買うんだよ。
以上。
問答無用。

買えた俺は勝ち組だと思っている。買えない人はグラシューだかなんだか買えばいい。大泉が気にくわないなら他エリアで買えばいい。ただそれだけ。

どこのマンションでも買えた人は勝ち組。
家を引き継ぐか賃貸に住むのが普通。

うちらのおじ・おばに家持ちの子無し独り身（離別、離婚を含む）が沢山いる。
って言う事は、将来山ほどの財産をいとこ達で山分けする事態に。

秋に枯れ葉で家ほどの山が出来る雑木林付きの家、
納屋や土蔵を持て余す夏なお涼しい畳だらけの屋敷、
駐車場に貸すしか使い道のない痩せた土地、

広いだけが取り柄のこんな土地を押し付けられると思うとゲンナリする。
周りは住宅密集地帯なのに、毎年干し柿やシイタケの贈り物攻撃が来る。

田舎で良いから、山付きで温泉でも出る小じんまりした土地は
貰えないもんかと、初夢に期待している。

>>291
下げてくれコールがあらゆるマンションスレで木霊してますぞ。
国債増発で長期金利が将来上がるの見え見えだから、
時間との勝負になって、もう必死ですぞｗ

参議院選が節目だと言われてますね。

>>294
民主党へ投票した有権者でも積極的に支持するのは多くないと思う。
かくなる僕も抑止力として民主党へ投票した。

だから前回の衆議院で勝ちすぎたと思ったら、
逆の投票行動をするのではないかな？

次は自民党に投票する私はこの物件に一票。

国債増発で金利上昇して、
最終的に困るのはうちら庶民なんですよね。

住宅ローン組んで、マンション買うのは
一部の富裕層の方たちだけしかできなくなりそう。
そういう意味で、今は最後のチャンスなんでしょうか？

ベテランの方か業界関係者さんにアドバイスを頂きたいのですが、
内見の際は何に注意すれば良いのでしょうか？

ポイントをいくつか教えてください。

>>297
低金利時代がいつまで続くか？
高金利時代になると、ほとんどの人が一生賃貸でしょうね。