シティタワー大泉学園（大泉学園の26階タワーマンションとは）

>将来は石神井よりも期待できると思っています。

さすがにそれはないだろ。
大泉とは比べものにならない駅舎作ってるぞ。
数年後の横浜へのアクセスも石神井発だし。

現時点でも大泉学園のほうが石神井より発展しているように思います。
乗降客数も大泉学園のほうが多いですし映画館もありますからね。

石神井公園　　歴史のある街
大泉学園　　　新しい街

こういう事でしょうね。

他の沿線でも公園とか学園とつく駅は人気が高いですよね。

私も大泉学園に一票です。

大泉学園はバス便が多く、乗降客数が多いですよね。
急行が止まってもいいくらいだと思います。
学園通りは、駅から離れても比較的賑やかで、ヤマダや
洋菓子のプラネッツ、和菓子の大吾などお気に入りのお店も
あります。春は桜並木がステキです。

西武線有数の駅なのは間違い無いと思います、
将来急行が止まると嬉しいですね。

沿線の物件をいろいろ見ましたが、
物件のクオリティーの高さと、
場所的な便利さではズバ抜けていると感じてます。
（余計と思いつつ、トイレの設備とディスポーサーはツボでした）

金額面で最後迷っていますが、
今のところ本命です。

西武線沿線では消去法で考えてもここ。

あと、あまり悪口が書いてないですね、
良い物件なのか人気が無いのか、
両方なのか、、、

大泉学園はいいけど、、、
　マンションが中途半端。
　もう少し広い間取りが欲しかったぁ～～～
　

広さは23区内の駅近マンションだとこれぐらいだと思いますが、
ペンシルタワーの割に柱のデッドスペースも少なめですし、
有効スペースは見た目の平米よりはまずまずじゃないでしょうか。

ただ、タワマンにしても、
もう少しベランダは何とかして欲しかったですね、
室外機を置いたらふとんを干すのはほぼ諦めモードです。
（もちろん見えない範囲で内側にという意味です）

お隣のピアレスとついつい比べてしまいます。
規模、間取り等々
ピアレスは、あっという間にてた売れたし、、、
ここもあの規模だったら、すごい人気だったかも。
ピアレスの仕様は好きではなかったけど、やっぱり立地？
ここも立地はいいんだけどなぁ～

今は山手線の沿線等タワーラッシュで、
供給過多で値段もそれなり、
本来ならもっと目立つはずがあまり目立たないんでしょうね。

将来的には価値があがると思うんですが、
楽観的ですかね。

同時期にたくさんマンションが建つと下落圧力にはなるでしょうが
この物件は立地が稀少と言えると思いますので、将来的にも価値はあると
思いますよ。

ただし、価値がある＝上がるとは考えない方が良いと思いますが。

ここは上がると思います。

理由はゆめりあの家賃です。

利回り逆算したらわかります。

デフレ宣言出ましたね。
ここはどうなんでしょうか？

今売り出し中の広さはどれぐらいですか。
価格はやすくなったんでしょうか。

検討中です。
大泉学園か石神井公園か、またはひばりヶ丘か！
迷います。
だれか、助言ください。

格では大泉学園でしょう。

格では石神井公園だね。

石神井公園と大泉学園ならいったいどっちがいいのよ。
ひばりヶ丘は格下なの？

>>119
沿線住民の感覚は知らないけど、
一般的イメージだと　石神井＞大泉＞＞ひばりが丘

・・・だと思いますよ。

石神井池の北側辺りは練馬区にしては良い住宅街だね。

今ひばりヶ丘に住んでいます。
ひばりヶ丘もとても良いところですが、練馬区はやっぱりいいです。
ここは駅に近いのできめました。
悩みましたが、今は決めて良かったと思っています。

春が待ち遠しいです。

デフレ物件でしょう。
８０００万円台　⇒　５０００万円台　

122さん、

ひばりヶ丘と練馬区の良さってそれぞれなんですか？

沿線の方にはデメリットもぜひ聞きたいところです

１２３さん

物件間違えていない？
それって、ウェルフェアー大泉学園じゃないの？
住友不動産がそこまで値下げしないでしょう。
財閥系は値下げしないよ。

122です。

ひばりヶ丘の良さは急行停車駅で、ほとんどの電車に乗れます。
小さいけどパルコもあるので、ちょっとした買い物は便利です。
難点はゴミの収集がちょっとうるさくて、ゴミ袋も有料です。

大泉学園は急行停車駅ではないですが、朝晩は通勤準急が停まります。
急行に比べて少しすいているような気がします。（主観ですが）
23区はやはり行政が良いということは聞いたことがあります。

両方とも（石神井公園も含めて）、ちょっと田舎くさいところがわたしは好きです。

参考になりましたでしょうか？

１２２さん、お返事をありがとうございました。

それぞれのよさがわかりました。
田舎っぽいよさというのはありますね。
ひばりが丘はゴミが有料なのは知らなかったです。

それにしてもここは値引きはしないのでしょうね・・

>>127
住友が値引きは絶対無いですよ。有名な話です。

練馬区駅近タワーでこの価格ならいいかなって思って契約しました。
プラウドタワー練馬やひばりタワーよりも立地と価格で納得ができました。
住友は善くも悪くも強気で営業してくれるので安心ができます。
住不販には完売まで頑張ってもらいたいものです。

入居が楽しみです。

残り戸数はどれぐらいでしたか？
10月時点で1/3ぐらいだったと思いますが。

少ししか進展はないようです。営業マンを話を聞いた感じ。
ダメもとで値引きの話を切り出してみましたがきっぱり断られてしまいました。営業マンいわく、ここ以外でも全く値引きしてないようです。１２８さんのレスは今見ましたが、やっぱりそうなんですね。
穴吹工務店のような大手も破綻するくらい厳しい業界なので、早く売っちゃったらいいのに。まあ住友は大丈夫なんだろうけど。

>>128

>住友が値引きは絶対無いですよ。有名な話です。

んなわきゃーない。
妄想ですな。

↑んなわきゃーない。妄想ですな。相当な。

『建前』と『本音』との使い分けは大切ですよね。

値引きしたとすると、そのマンション全体の決算の記録にも残るし、
利益目標の達成の妨げとなる数字は残したくないのが建前、
但し販売は促進したいのが本心（本音）。

そこでその『本音』を引き出すのに、
宣伝費とか既に出費が決まっている経費を実質的な値引きの原資に当てる方法がある。
（成否はケースバイケースだけど）
一例をあげると、家具や家電製品（エアコンや冷蔵庫など）付きの販売。
立地を優先に考えて、間取りや階数にこだわりが少なければ、
販売開始から１年を過ぎる頃にこうした販売促進手法を用いる場合がある。

もう一つは、建物内モデルルームに使った住戸の値引き販売。
これは半分中古なのだから値下げは当たり前とデベロッパーも納得済みの手法、
そこでは処分するのにも費用のかかる展示用の家具が付いてきて二重の値下げ。

それなら中古住戸をと考えるかも知れないが、
中古住宅の売買は仲介手数料と住宅ローンの手間（自分で動く場合も）が意外とかかる。
結果余り安くなるとは限らないし、何より売り物がいつ出るか分からないのが難点に。

販売員にとって嬉しいのは、最後の２～３戸がバタバタ売れて販売拠点撤退が出来る事。
ＭＲの空いた時間を狙って足しげく通って、残り住戸を見極める事かな。

　　あくまでも個人的な印象なので、その積りで・・・

竣工前に完売は無さそうですね。

人気出そうなんですけど、
池袋でタワーが複数あったり、
池袋沿線の物件が多いからですかね？

確かにこれっていう決め手を感じないですよね。

住友の値引かない商法は買い手にとっては好感です。

何百万も割り引かれたら、
早くから買った人はバカを見ますから。

竣工してないのに、サービスなんてスミフはしませんよ。竣工したって諸費用以内です。他の破綻寸前デベとは、対応が違いますね。

池袋と大泉学園は競合しないでしょう？
価格が違いすぎますから。
沿線とはするでしょうけど。

競合するなら、石神井公園かひばりの超高層マンションでしょう。
眺めはどこがいちばんいいのでしょうか。

池袋は坪230万円〜みたいですよ。
値段的にはあまり変わらないですが、大泉の方が駅に近いという利点がありますよね。

シティタワー高知なら大幅値引きの話？もあるようだが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26346/

住友でも値引きしてるところはあるけどれも竣工済かつ、価格設定間違えた物件。大森とか立川とか。竣工前の値引きはまずしないに100ペソ。

大手デベの竣工前値引きは聞いたことない。

値引きの話はもう飽き飽き。

【値引きの話の引っ越し先】
来春の竣工引き渡しを目前に火災事故が起こった、
高知市中心部の高層マンション、”シティータワー高知”（住友不動産分譲）。

１階部分で可燃物が炎上して、黒煙が立ち上る。
多分エレベーター竪穴（シャフト）が煙突効果で建物全体に黒煙が回った模様。

火元は溶接機の火花とか、あの黒煙が立ち上るほどの可燃物の量は不思議だ。
建材には可燃物の使用は制限されているが、工事中は洗浄用の溶剤とか沢山持ち込まれるだろう。
まだ火災報知機や他の防災設備も稼働していなかったので大事に。

入居したら、避難階段の扉の開けっ放しはいけませんよ。
夏に内廊下の通風を良くしようと、楔くさびを噛ましてストッパー代わりにしているのを見かけますが、
火災が発生すると、有害ガスを含む煙や火炎が避難階段出入り口を通って他階に侵入延焼します。
勿論避難階段の通行も出来なくなって上の階からの避難も出来なくなります。

避難階段の出入り口の扉は常時閉鎖が鉄則です。
避難方向に開いて、ばねで自動的に閉まる構造になっています。

石神井のライオンズマンションも動きが出てきて、
比較で待っていた人もいよいよ動くのでしょうね。

個人的には石神井で坪250万は割高感を感じますから、
ここの契約数が伸びるのかなと思ってます。

いつまでも売り出し中というのも良い気がしないので、
頑張って竣工前に完売して欲しいものです。

何処も彼処もタワーマンションのオンパレード状況ですね。
タワーマンションのメリット、デメリットって何かありませんか。

デメリットは、
漠然とした地震時の揺れへの不安かな。

地震の予知が難しいのと同様に、
同じ形の地震波の揺れ方が起こらないように、
コンピューターで揺れ方を再現していると言っても、
所詮シミュレーションの域を出ない。

技術者である小心者の意見です。

地震が起きればエレベーターが停まります。
建物は無事でも復旧までの間、階段を使うことになります。
高層難民ってやつですね。

【高層難民予備軍は一応備えています】
・エレベーターが止まって徒歩で階段往復するのに一番重いので、
ペットボトル２Ｌで１０ケース（６０本＝１２０Ｌ）⇒万能なので常備して古いものから順次使用。
使用済みのペットボトルに温水を入れて、同じく５０本ほど大型収納ケースで保管中、
　⇒水道が止まってもトイレが使える時に便器の洗浄水に、定期的に中身交換しています。
　⇒道路渋滞用品の簡易トイレを数台用意して、補充用の汚物袋も一緒にしまってあります。

・食料関係（２週間は孤立しても食い伸ばせるような体制）
　電気が止まって冷蔵庫・冷凍庫の貯蔵品を効果的に消化する順序を決めてあります。
同時にキャンプ用の炊事火力と（固形）燃料若干を備蓄しています。

　クーラーボックスを常時冷蔵温度になるように保冷剤で保冷し、
保冷剤も冷凍庫で常時充分に冷凍温度まで冷却しておきます。

（災害発生時～夏と冬とで保存期間は異なりますが）
・最初に冷蔵食品を簡易に加熱調理して消化。
・冷凍食品はタイミングを見てクーラーボックスに移動。
・次にその冷凍食品を順次に供食して消化。
・乾麺やレトルト食品は並行して随時供食して消化。
そうこうする内に電気・水道・ガス等のライフラインは復旧し始める。

・照明はロウソクを転倒引火しないような自在カンデラに灯す。

・夏の暑さ対策は自然通風換気しか手段が無いので、
　まどや玄関扉は開放したままに～鳥小屋に使うような荒いプラ格子があると防犯に安心。

・冬の寒さには、防寒用寝袋を家族人数用意しておくと便利（薄手で小さく折りたためる）。

小心者には備蓄話に切りが無い。


防災関係の部署にいる知人の話では、時間にもよるが大都市で激甚な大地震が発生したら、
各個人の備えや備蓄が無くては、救援の対策は軌道に乗るまでの時間の経過が絶望的だと。

内覧の予定が来ましたね。
いよいよって感じです。

今検討中の人にも実際の部屋、見学できるんでしょうか。

内覧会が楽しみです。一緒にご入居される方と初ご対面
よろしくお願いいたします。

実際の部屋の見学は少なくとも竣工まではできないと思いますよ。

竣工後はＭＲを閉めて商談用の部屋を用意する事もあると思います。
（スミフはこのパターンが多いと思います）

最近行かれた方、
残戸数はどうでしたか？

販売スケジュールが先着順に変わって、
最低価格が切りあがっていたので販売は進んでいると思いますが、
いつまでも「好評分譲中」という看板が出ているのは気分が良くないので。

検討中です。
このマンションのメリット、デメリット教えてください。

メリットは駅近のタワマンで北口、
内廊下で内装のグレードも高めという所が魅力でした。

デメリットは東側のライオンズマンションとお見合いなのと、
（東側だけなので北と南は抜けますけど）
間取りが普通のマンションに比べて若干苦しいところでしょうか。
（ベランダが狭いのと柱が若干気になります）

細長すぎるのが不安な人にはそこもデメリットかもしれないですね。

少し迷ったのは比較対象が賃貸の「ゆめりあ」ぐらいなので、
価格の適正値が見定めづらいところです。
（石神井のライオンズが坪250万ぐらいらしいので、個人的にはここは安いと思います）

以上、私見ですが、
バランスが良い物件だと思います。
（減税とかも考えると時期も良かったです）

隣のライオンズマンションが確かにじゃまです。
高層階を選べば問題ないです。

ライオンズマンションに被るのは正確には東側のみ、
東に面する部屋はいずれも角部屋なので、
北面と南面は抜けています。

東側は基本的にカーテン閉めた状態でしょうから、
ＡＭの日当たりは悪いと思いますが、
そもそもそんなに大きな問題は無いと思います。

それよりもパノラマウィンドウ故の西日、
つまり西側の皆さんのほうが大変なのでは？

ここのメリットとして、
バスターミナル付近の再開発計画があります。

北口は商業地域として更なる発展が見込まれるのと、
これ以上に魅力的な立地のマンションは、
当分このあたりには建てられないでしょう。

＞１６０
建たないなんて言い切っていいのですか。
どこもかしこも、駅に近い商業地は超高層ビル、タワーマンションが
大流行です。たしかに２０階、３０階のお部屋は眺めもよくていいかもしれないけど、
付近に何棟も建ったら日当たりは問題なくても、せっかくの眺めは台無しでしょう。
それにビル風がすごいことになってしまう。
超高層タワーマンションもいいけど、周辺もこの先いつ建つかわからないと思います。
周辺にしばらく建たないと思っていたら、いきなり隣にタワーマンション建設計画勃発
なんてありえる話だよ。
政府も特に商業地は、超高層の建設大歓迎状況ですよ、そのために天空率という法律
つくったもんね。

＞１６１さん
相手にしない方がよろしいのでは。
販売する側のアピールなんだから、ほっとけばいいの
でなないですか。
売り込みアピールご苦労様。

じゃあ買わなくていいんじゃないですか？
石神井公園や練馬高野台にも物件あるし。ビル風や眺望気にするなら駅から離れた物件の掲示板へ行けばいいんじゃない？

バスターミナル近辺の再開発計画を見ても、
この近辺でのタワーの隣接は厳しいと思いますし、
あったとしてもパルコ側か南口の駅近辺ぐらいでしょうね。

もちろん10年20年後にどうなるかは誰にもわかりませんが、
この物件に決めた理由の一番大きな部分です。

あとは、大規模タワーにありがちな余計な設備がなく、
管理費も抑えられそうなところに好感持てました。

ご近所さんになる方、
よろしくお願いします。

私もここに決めました。

西武線沿線で売り出し中の物件では、
バランスが一番良かったので。

ところで内覧会ですが、
平日日中になっていましたが、
そういうものなのでしょうか？

会社を休むわけにもいかないですし、
付随していろいろ説明もあるみたいですし、
奥さん一人では不安と言ってます。

土日の方って居るのでしょうか？

ここ細いですね

20Ｆ以上のタワーありきで考えて、
容積から逆算すると、
こういうタワーになります。

住友はこのパターンが大好きみたいですが、
野村が同じ方法で石神井にペンシルを立てるみたいですよ。

内覧会、平日でした。
私はやむなく仕事休みます。

内覧会は自分も平日でした。
しょうがないので休み取るつもりです(＞＜)

う〜む・・高層階の揺れが気になります。
チェックした方いますか？

内覧は行かないとまずいですよね？

会社休めるかな、、、

内装は職人がやってるので部屋のしあがりにムラができるので細かい傷とか建て付けとか見た方がいいですよ。住んでからだと家具をどかして手直ししてと、余計に時間かかりますよ

内覧は行くべきという事ですね、
何とかして行くようにします。

しかし、この建物が建ってお隣のライオンズマンションは悲惨だねえ。
陽があたってないじゃん。
まあ商業地域だからしようがないか。
ところで今度販売する石神井公園駅前のライオンズのタワーが気になるね。

>>174
ここも同じ商業地域だから、”明日は我が身”

>>166
細くて揺れないとは言えない筈。
但しその感じ方は個人差があるので一度強風の日に超高層ホテルの宿泊を体験したら？

地震の揺れは目覚めてはっきり自覚して感じるが、
日常の冬季や台風時期のかすかな揺れは微妙に体を揺らしてリズムを狂わす。

超敏感な方はそこが心配。

明日は我が身ってライオンズの人なんでしょうか？
だから辞めておいたほうが良いって事ですか？

ご忠告ありがとうございます。

近くにタワーが建つ可能性は否定できないですし、
地震や揺れの問題もそうでしょうね。

キャンセルする気は全くありませんが、
頭の片隅に置いておきます。

そして、将来隣接するタワーができたら、
同様に明日は我が身という書き込みをそのスレにするようにします。

内覧会って、具体的には部屋のあら捜しをするって事なんでしょうか？

初めてなので知ってる人教えてください。

あと、やっぱり会社休んででも行くものなんですよね？

だいじょうぶでしょう。大泉学園でもう超高層マンションはたぶん建たないと思うよ。
そんな建つような土地がないでしょW。
マンションは絶対駅前立地がいいと思います。

皆さん銀行はどうしましたか？

優遇金利は誰でも同じなのでしょうか？

ひばりが丘から引っ越すか迷ってまして、
結構金利が重要です。

住友信用金庫（だったと思う）が優遇一番良い（1.6％）はずですが、
頭金をかなり積まないと駄目みたいです。

あとの都市銀行はほぼ横並び（1.5％）と考えて良いと思いますよ。

一時期どこも金利を上げるという噂もありましたが、
こういうご時世だから上げるどころか下げるところも出るかもしれないですね。

大泉学園も急行が停車してくれたらいいのにね。

ここって値引き始めたの？チラシ見ていると安くなったような気がする。

>>176
＞”明日は我が身”
とは失礼な表現をしましたが、同じ都市計画上の用途地域にあれば、
メリットもデメリットも平等に引き受けると言う意味です。

ここの商業地域は、
”主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする”
と都市計画法で定義されています。
ですから居住環境よりも土地を高度に利用することが優先されています。
住居系の地域では確保される日当たりも法的に担保確保されていません。
買い物や交通の利便は当然有利な立地である訳です。

それを理解して便利さに意義を感じる方が選択をされるのだと思っています。
往年の名画『裏窓』で有名になったシーンの再現もあるでしょうし、
折角の眺望が無残に失われる可能性は皆無ではないのでしょう。

唯一、デメリットを解消する方法として、高価な工事費を掛けて、
高層化と万全な耐震構造を両立させて周りを凌駕する事があります。
高層階に住めばより優位に立てる訳です。

駅前故の（健全な）猥雑な雰囲気は好き嫌いがあるとして、
人混みが引き付ける混沌は吹きだまりのように寄せてきます。
同じ沿線で入居が始まった「ヒバリタワー」では悩みがあるようです。

駅前で無くて駅近の中層階に住むとどっちつかずの悩みもあります。
希薄になりがちなコミュニティを管理組合の一員として積極的な意識を持てば、
自分の理想の集合住宅に作り上げる事が可能です。
不思議な事に”積極的な少数派”がマンションの色を形成するのが現状です。
汗をかいていれば、反対派には”反対するのなら適切な代案を”と言って対抗します。

>>183
何言ってるかよくわからないけど内覧会はちゃんと行けよ。

スミフは余程じゃないと値引きはしませんよ。

チラシの値段が変わったとしたら、
売出し中の物件の最低金額が変わったという事でしょう。
（金額が下がったとしたら、もっと安い物件が売り出されたという事です）

4610万未満の部屋は売れちゃったみたいなのと、
２Ｌはほぼ完売に近そうですから安心しました。

あとは引越しの日程とカーテンをどうするかでしょうか、
悩みますね。

天空率って何？

ホームページの価格が高くなったけど低層階はもうないのかな？

高い？６７．９０㎡３LDK　４３２０万円妥当な値段だと思う。

２０階以上で３LDK　72.12㎡の価格はどれくらいですか。

4600万円

大泉学園でしょ。
駅近だとしても坪200超えは高過ぎ。

>>198
適正価格はいかほどでしょう。
参考にひばりの駅前マンションおよび石神井公園のライオンズは
いくらなの？

ここって、２４時間ゴミ出しできるのが好感なんですが、ゴミステーションは各階にあるんですか？