ヴィークステージ北千住　（２）

昨日，会員限定でモデルルームへの案内が来てました。9月22日(土)オープンとのこと。

　初日に行ってみようと思います。

北千住駅まで徒歩10分という表記は、詐欺に等しいです。
どこから測定したら徒歩10分相当になるのか教えてほしいものです。

また、緑道について、あえて作った、風光に配慮したと記載していますが、区との協議でそうせざるを得なかっただけです。

ちなみに開かずの踏切は通勤時間帯は車道にはみ出て待つ他なく、牛田・関屋駅へ行くにはここを利用するしかありません。（歩道橋・地下通路の要望は現状、却下されています）
踏切騒音は、敷地に設置された測定器を見る限りでは70デシベル前後です。

地域紛争が終結していない場合、大抵、管理組合が全て引き継ぐことになりますので、購入前に確認された方がいいと思います。

>>52さん
地域紛争があるのですか？

>>53
52です。
訴訟はまだ起こしていないようですが、周辺住民と紛争しています。
足立区には話を上げ済みだそうです。

確認…と言っても、施工主はとぼけるでしょうから、「もし知らないで契約して紛争の事実があったら、告知義務違反で訴えるよ」と言ってみてはいかがでしょうか。
6月あたま着工で現在、まだ周辺と工事協定書を結んでいないのは確かです。
（周辺住民さんからのまた聞きですので、このくらいしかわかりません；）

＞訴訟はまだ起こしていないようですが、周辺住民と紛争しています。
＞足立区には話を上げ済みだそうです。

ヴィークコート検討中なので気になります。

日照権や通風の訴訟でしょうか？＞緑道について、あえて作った、風光に配慮したと記載していますが、区と＞の協議でそうせざるを得なかっただけです。

区とは協議済みで、建築許可もおりたんですよね？

>>55

>>54に書きましたが、訴訟はまだです。
紛争＝もめている、の意味で使っています。（一つ一つの詳細は把握していません）

建築許可はおりています。
>>52は、緑道を「あえて」作ったという言い回しがおかしいという指摘です。

緑道の下は用水路？か何かで、そこにフタをしただけなので、最初から建物が建てられないのですが、「あえて」と書くと、まるで「建てられるけど、風光を考慮して緑道にした」かのように捉えられますので、都合良く言い変えるのはどうかと思いました。


建築許可がおりていて、「日影規制なし」と物件概要にありますが、これは盲点なので注意した方がいいです。

被害者側には日照権（権利）があり、受忍限度を超えていた場合は、日影規制の有無に関係なく、損害賠償や工事の差し止めが認められます。

被害者が訴訟を起こしたら、施工主は賠償金を払わなければならない可能性が高く、購入者居住までに終結しなかった場合、管理組合が訴訟を引き継ぐことになります。つまり、購入者が賠償金を負担しなければなりません。

ですので、よく確認された方がいいと思います。
もし、日影規制がないから日照権問題はクリア、と話を混同した回答をされたら、「都合良く言い変えるごまかし」をしているということですので、信用はせず、ご自分でしっかり調べて結論を出された方がいいと思います。

５６さん、どうもありがとうございます。

気になるので、調べてみたいと思います。
＞被害者が訴訟を起こしたら、施工主は賠償金を払わなければならない可能性が高く、購入者居住までに終結しなかった場合、管理組合が訴訟を引き継ぐことになります。つまり、購入者が賠償金を負担しなければなりません。


はあ・・そうなんですか。初耳でした。
被告名が違うのに（清水総合開発→ヴィークステージ北千住管理組合）、裁判を引き継ぐということなのでしょうか？
ちょっと信じられないです。

マンション管理組合が、日照権迷惑料を支払った裁判判例はあるのでしょうかね？
どこのマンションでも少なからず紛争はかかえておるでしょう。
ヴィークステージは、南側が鉄道に面しているし、閑静な住宅街でもないので、訴訟までいきそうな反対運動はおこらないのではないかと勝手に想像していました。

いろいろと検討してみます。

>>57

>被告名が違うのに（清水総合開発→ヴィークステージ北千住管理組合）、裁判を引き継ぐということなのでしょうか？

原告に変更手続きを促すのではないでしょうか。原告が申請すれば可能です。
常識的に考えれば、引渡しまでに取り下げてもらうよう、なんとか解決を図るものだと思いますが、この施工主が常識的なのかはわかりませんので、引き継がれる可能性はゼロではないということです。


説明会の議事録を見せてもらいましたところ、住民側からの日照権対応についての質疑への回答は、日影補償は一切しないと、一貫してつっぱねていますので、紛争は長引くのではないでしょうか。
日照時間ゼロになる住戸が多数ありました。ゼロともなると受忍限度の点で、明らかに新築側が不利ですし、住民側も切実でしょう。


>どこのマンションでも少なからず紛争はかかえておるでしょう。

そうです。ここもその一つということです。
それを小さなデメリットととるか、大きなデメリットととるかは購入者次第です。


10分で北千住につくわけないだろ！とツッコミを入れたかったあまりに、多くを語りすぎました。すいません；

先ほど，行ってきました。
MRとしてはまーまーのできですね。ただ，2タイプあるうちの1タイプが未完成とのことで，
それは10月にできあがるとのこと。

現地も案内してもらいましたが，58さんがいう「日照時間ゼロになる住戸が多数」という
のがいまいちよくわかりませんでした。eastのほうは階段状に作られていて，東側に行くほど
最高階のフロア数が低くなっています。おそらく日陰になりそうな近隣住民への配慮かと
思われますが(営業の方は「それもありますが，デザインを考慮しました」と言ってました)，
それでも完全に日陰になってしまうような近所の家はなさそうに思います。

若干値段が高いのが気になりますが，総じて高評価出来る物件だと思いました。

60さん＞
東西南北間違えて教えてもらってるんじゃないですか？
WESTに平行して思いっきり影になる建物がありますよw

>>58
プロアトラスではかると、千代田線の仲町口という出口から9分。
しかし、JR口からは11分でした。

プロアトラス
施工主は概略ソフトで計算して、実際には測量してないのかなぁ。適当ですねー。

駅が所有する敷地の末端があると想定される位置までは、その数値かもしれないですが、改札はどこかという点で、実際現地を歩いてみると、びっくりしますよ。ｗ

http://www8.ekitan.com/image-map-rmap/0709266151418716205408.gif

この物件の言う駅の位置は、図のセブンイレブンの「セ」の位置まで。
普通の周辺物件の目安は図の終点までの常識的なものが多いですよ。

もっとも、実際に歩いて確かめずに購入するかたはいらっしゃらないでしょうから、誰もが「あの広告はナイ」と思うでしょう。

ちなみに北千住の大踏切は開かずの踏切ですので、「セ」の位置にある地下道入り口は除外した方がいいですよ。

”北千住”という名前の駅の出入り口すべて中一番有利になるものから、
敷地中一番近い場所までの距離を80で割って整数に切り上げ表示になって
いなかったら、文句をいえばいいだけで、駅距離表示と、実際にかかる
時間には差があることは、不動産的には常識でしょうから、この物件に
だけ目くじらをたてるのもどうかと思います。

さて、今週末に予約を入れようかどうか迷っているのですが、すでに
実際に見られた方のとくに価格面についての印象はいかがだったで
しょうか？　中層以上で、坪200未満に収まっているような部屋がなければ
見にいっても無駄かなと思ってます。、

うちの場合は、あくまでも京成本線の駅近の物件として見ているのです
けれども、北千住表記の場合の割高度が、ここには反映されているのか
どうかですね。

坪220くらいからのようですよ。
イニシアよりもやや割高感がありますね。

管理費はどのくらいになるのでしょうか。
あれだけの規模の緑地や私道（？）の維持管理も管理費からとなると、どのくらいになるのか検討がつかないのですが。。。

牛田/関屋に踏み切り渡らないと出られないのは不便ですよね。
数分歩くくらいに相当しそうだものな。
イニシアの東棟の方がいいか。でもそれなら少し足して南棟が
欲しくなるしなあ。うーむ！。

ところで、どうしてモデルルームが千住大橋なんでしょうね。
北千住駅前には、モデルルームにできる土地がないのでしょうか。
「北千住」を売りにするには、ふさわしくないモデルルーム立地かと。

>>75

角部屋とかでなければ、坪200-210万程度で、電車が真正面になる高さ
でよければ、かなり200をきったところからありましたよ。
踏み切りわきですし、音はそれなりに覚悟するしかないでしょうが。

静かだ、人気ないのかなあ。

現時点ではまだネタになるようなことはないんですよ。

ちなみに>>79さん，食洗機はオプションですよ。

ちょっと狭いのが中心DINKSにはいいかも。
でもよほどの低層階（線路・踏切の真ん前）以外はのきなみ坪２００万級。　価格的には手がでにくいですね。

静かですねぇ・・・。

価格も決まってそろそろ販売です。
購入を決めた方、いるんでしょーか？

確かにあの踏切は開かずっぽいですよね・・・。音も心配ですし。
そのうち、牛田駅の北口か、地下通路なんてものが出来ると
便利なんですけどね。
高架にしてくれたら、車も詰まらず進むんでしょうけど。

北千住駅から徒歩約10分、総戸数200を超えるマンションって
これからあまり期待出来ないので、購入を考えています。

あ、JT社宅跡地は高そうなんで、金銭的にちと無理かと。
そこには良さげなスーパーも出来てくれることを期待してます。

超高層マンションで鉄筋128本不足、清水建設が施工ミス
　千葉県市川市のＪＲ市川駅前に建設中の超高層分譲マンションで128本の鉄筋が不足していたことが7日分かった。マンションは大手ゼネコンの清水建設が施工、現在30階部分で工事を休止している。施工ミスが原因という。住宅性能表示制度に基づく中間検査で事実が明らかになった。

　国土交通省は同社などから鉄筋不足になった経緯や原因について詳細な報告を求めている。同社は補修工事で強度不足を解消し「マンション購入者に予定通り引き渡す」としている。

　鉄筋不足が見つかったのはＪＲ市川駅前再開発地区に建設中の超高層マンション「ザ・タワーズ・ウエスト　プレミアレジデンス」（45階建て、高さ約160メートル）。1—3階に図書館や商業施設、4階より上が573戸分の住宅になる。2005年8月に着工し、09年1月に完成予定で、すでにマンションは完売したという

清水だからって安心も出来ないってことだね

問題がおきたら、すみやかに補修するのが、スーパー・ゼネコンだから！

完全な補修は無理みたいだよ、市川は。

事業施主の市川市、設計の日建設計と協議の上、強度に問題がないように補修するのでは？

ここは、公共施設も入るんだから、市川市も黙っちゃいないでしょう。

柱を削って鉄筋を足すのだそうだ。
数は合っても強度は未知数だと。
完全に治すには壊して立て直すしかないじゃろ。

ここは残念なタイミングにぶつかってしまいましたね。
実際コワイよ。

市川の施工は5社のJVですよね。
どの会社がミスしたんでしょ？

この事件で清水建設は危ないと考えるか、逆に検査機関がしっかり
していて危ないマンションは建たないと考えるか。

＞市川の施工は5社のJVですよね。
＞どの会社がミスしたんでしょ？

施工者 　（Ａ街区）　清水建設、戸田建設、五洋建設、上條建設、京葉都市開発ＪＶ


どこの会社がミスしたかは分からないが、清水が主幹事だから、シミズ・シミズって報道されるんでしょうね。


＞この事件で清水建設は危ないと考えるか

鹿島・大林も海外で橋落として死者もだしたし・・・
清水が特に危ないとは思えんが。。。

心配性に人はマンション買わずに、注文建築で戸建てを建てればよい。

2007/11/12

”鉄筋不足マンション“記録上は適切施工”でミス見抜けず、監理の日建設計”


JR市川駅南口前で清水建設JVが施工している超高層マンションの鉄筋不足問題について、設計・監理者の日建設計がKEN-Platz（ケンプラッツ）の取材に対し、工事監理で施工ミスを把握できなかった事情を説明した。同社広報室によると、配筋が適切かは施工者が作成する品質管理記録で確認する契約になっており、この記録によれば配筋は設計図書の通りだった。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

適切に施工していたようですね。

今回の事態は、てっきり、施工ミスかと思っていました。

>配筋は設計図書の通りだった。

設計図書のとおり、施工したのにミス（鉄筋が足りなかった）があったとしら、設計そのものがおかしかったってことになりますが、そうだったんですか？

鉄筋不足マンション“記録上は適切施工”でミス見抜けず、監理の日建設計
2007/11/12　JR市川駅南口前で清水建設JVが施工している超高層マンションの鉄筋不足問題について、設計・監理者の日建設計がKEN-Platz（ケンプラッツ）の取材に対し、工事監理で施工ミスを把握できなかった事情を説明した。同社広報室によると、配筋が適切かは施工者が作成する品質管理記録で確認する契約になっており、この記録によれば配筋は設計図書の通りだった。

　日建設計は施工者の品質管理記録に基づく監理のほかに、契約に含まれない自主的な監理業務として、主要な部位の施工状況を目視でチェックしていた。鉄筋不足が発覚した柱は、このチェックの対象には含まれていなかったと説明している。

　問題のマンションには、住宅品質確保促進法に基づく性能表示制度が導入されている。同社によると、耐震等級は、設計段階では建築基準法と同レベルの「1」だった。鉄筋不足のまま竣工していれば耐震性は建基法のレベルを下回ったかという質問に対しては、建基法レベルの耐震性は満たされると回答した。

度々すいません。９８です。

＞この記録によれば配筋は設計図書の通りだった。

これは、この記録そのものの改ざんがあったというように理解すべきなのでしょうか？