ヴィークステージ北千住　（２）

あの立地で８４平米で５５００万なら買いですよ。
どんどん上がっていきます。イニシアとは資産価値が桁違いになりますよ。

皆さん、お隣のリクコスのマンションの中古価格をお調べになってから、冷静に判断された方がよいのでは？
牛田も関屋もそれほど利便性が良い駅ではありませんし、商業設備も不足しております。
もちろん北千住まで出れば、ほとんどの用が足りますが、徒歩ですと１５近くかかりますよ。
別にイニシアの方を持つわけではないですが、それぞれのマンションでそれほど大きな資産価値の違いがあるとは思えません。

近隣住民の戯言とお聞き流し頂いても結構です。

3087 291300332 9204989　コスモスイニシア〔株

余計なお世話かもしれませんが、この近辺で購入されるのなら中古をお勧めします。近くなら関屋町の「コスモシティ北千住」がお勧めです。
ここは管理人さんがしっかりしているマンションです。７０平米後半で３０００万円台から売り出していました。
また築年数は古いですが、「グリーンコーポ」もお勧めです。
ここは管理組合がしっかりしているので、先日行われた大規模修繕も無事終了し、見違えるようにきれいになっています。
また古いマンションの為、敷地がとてもゆったりしており、近年のマンションでは望むべくもありません。

正直、牛田・関屋近辺の新築マンションは３０００万円台から４０００万円台前半が妥当かと思います。

もちろんこのマンションを余裕の資金計画でご購入される方には、釈迦に説法かもしれませんが、マンション価格が高騰する、といった焦りから無理な購入計画で買われる方はもう一度冷静に判断された方が良いかと思います。

どうしてもこの周辺に住みたいのならば、中古も視野に入れられた方が
賢明かと思います。

＞４１
＞清水建設の方が銭高組より良いイメージだったので

この両者の差は、「より良いイメージ」どころの差ではありません。
方やスーパーゼネコンの中でも常にトップ企業。方や一度潰れかけたところを債権放棄で生き長らえたいつ潰れてもおかしくない中堅ゼネコンの末席。
施工だけで別設計ならともかく、どちらも設計・施工ですから、建物の信用度が月とすっぽんほど違ってきます。
Yahooファイナンスで株価の違いを見比べたら、イニシアを買う気にはならないはずです。

>>42
>どんどん上がっていきます。xxxx資産価値が桁違いになりますよ。

懐かしいお言葉、バブルのころ不動産屋がよく言っていましたね。
その通りにしてたら大変な事になった。

＞４７さん
私は今後、円安の進行と共に、資産高・インフレへの潮流にあると思います。
長期固定金利で出来るだけ資金を借り、不動産（自宅を含め）・株（米国株中心）を買い、流動資産はドル建てMMF等で運用し、円の現預金は最小限に押えていこうと考えています。
４７さんはどうお考えですか。

>>49さん

バブルの前からマンションを購入しています。
従ってかなりいい思いも、すごく嫌な思いもしています。
都心の新築マンションに関しては3年前（竣工はこの1-2年の物件）で止めており、その後は中古マンションを購入しました。
それも今年の春で打ち止めです。
私は当面お休みです。

マンションのスレを見ても、竣工前から値上がりの話しをしている購入者が多過ぎます。
前回のバブルと経済状況は変っていますが、俄投資家の心うちは
全く前回と同じように感じています。

昨日，会員限定でモデルルームへの案内が来てました。9月22日(土)オープンとのこと。

　初日に行ってみようと思います。

北千住駅まで徒歩10分という表記は、詐欺に等しいです。
どこから測定したら徒歩10分相当になるのか教えてほしいものです。

また、緑道について、あえて作った、風光に配慮したと記載していますが、区との協議でそうせざるを得なかっただけです。

ちなみに開かずの踏切は通勤時間帯は車道にはみ出て待つ他なく、牛田・関屋駅へ行くにはここを利用するしかありません。（歩道橋・地下通路の要望は現状、却下されています）
踏切騒音は、敷地に設置された測定器を見る限りでは70デシベル前後です。

地域紛争が終結していない場合、大抵、管理組合が全て引き継ぐことになりますので、購入前に確認された方がいいと思います。

>>52さん
地域紛争があるのですか？

>>53
52です。
訴訟はまだ起こしていないようですが、周辺住民と紛争しています。
足立区には話を上げ済みだそうです。

確認…と言っても、施工主はとぼけるでしょうから、「もし知らないで契約して紛争の事実があったら、告知義務違反で訴えるよ」と言ってみてはいかがでしょうか。
6月あたま着工で現在、まだ周辺と工事協定書を結んでいないのは確かです。
（周辺住民さんからのまた聞きですので、このくらいしかわかりません；）

＞訴訟はまだ起こしていないようですが、周辺住民と紛争しています。
＞足立区には話を上げ済みだそうです。

ヴィークコート検討中なので気になります。

日照権や通風の訴訟でしょうか？＞緑道について、あえて作った、風光に配慮したと記載していますが、区と＞の協議でそうせざるを得なかっただけです。

区とは協議済みで、建築許可もおりたんですよね？

>>55

>>54に書きましたが、訴訟はまだです。
紛争＝もめている、の意味で使っています。（一つ一つの詳細は把握していません）

建築許可はおりています。
>>52は、緑道を「あえて」作ったという言い回しがおかしいという指摘です。

緑道の下は用水路？か何かで、そこにフタをしただけなので、最初から建物が建てられないのですが、「あえて」と書くと、まるで「建てられるけど、風光を考慮して緑道にした」かのように捉えられますので、都合良く言い変えるのはどうかと思いました。


建築許可がおりていて、「日影規制なし」と物件概要にありますが、これは盲点なので注意した方がいいです。

被害者側には日照権（権利）があり、受忍限度を超えていた場合は、日影規制の有無に関係なく、損害賠償や工事の差し止めが認められます。

被害者が訴訟を起こしたら、施工主は賠償金を払わなければならない可能性が高く、購入者居住までに終結しなかった場合、管理組合が訴訟を引き継ぐことになります。つまり、購入者が賠償金を負担しなければなりません。

ですので、よく確認された方がいいと思います。
もし、日影規制がないから日照権問題はクリア、と話を混同した回答をされたら、「都合良く言い変えるごまかし」をしているということですので、信用はせず、ご自分でしっかり調べて結論を出された方がいいと思います。

５６さん、どうもありがとうございます。

気になるので、調べてみたいと思います。
＞被害者が訴訟を起こしたら、施工主は賠償金を払わなければならない可能性が高く、購入者居住までに終結しなかった場合、管理組合が訴訟を引き継ぐことになります。つまり、購入者が賠償金を負担しなければなりません。


はあ・・そうなんですか。初耳でした。
被告名が違うのに（清水総合開発→ヴィークステージ北千住管理組合）、裁判を引き継ぐということなのでしょうか？
ちょっと信じられないです。

マンション管理組合が、日照権迷惑料を支払った裁判判例はあるのでしょうかね？
どこのマンションでも少なからず紛争はかかえておるでしょう。
ヴィークステージは、南側が鉄道に面しているし、閑静な住宅街でもないので、訴訟までいきそうな反対運動はおこらないのではないかと勝手に想像していました。

いろいろと検討してみます。

>>57

>被告名が違うのに（清水総合開発→ヴィークステージ北千住管理組合）、裁判を引き継ぐということなのでしょうか？

原告に変更手続きを促すのではないでしょうか。原告が申請すれば可能です。
常識的に考えれば、引渡しまでに取り下げてもらうよう、なんとか解決を図るものだと思いますが、この施工主が常識的なのかはわかりませんので、引き継がれる可能性はゼロではないということです。


説明会の議事録を見せてもらいましたところ、住民側からの日照権対応についての質疑への回答は、日影補償は一切しないと、一貫してつっぱねていますので、紛争は長引くのではないでしょうか。
日照時間ゼロになる住戸が多数ありました。ゼロともなると受忍限度の点で、明らかに新築側が不利ですし、住民側も切実でしょう。


>どこのマンションでも少なからず紛争はかかえておるでしょう。

そうです。ここもその一つということです。
それを小さなデメリットととるか、大きなデメリットととるかは購入者次第です。


10分で北千住につくわけないだろ！とツッコミを入れたかったあまりに、多くを語りすぎました。すいません；

先ほど，行ってきました。
MRとしてはまーまーのできですね。ただ，2タイプあるうちの1タイプが未完成とのことで，
それは10月にできあがるとのこと。

現地も案内してもらいましたが，58さんがいう「日照時間ゼロになる住戸が多数」という
のがいまいちよくわかりませんでした。eastのほうは階段状に作られていて，東側に行くほど
最高階のフロア数が低くなっています。おそらく日陰になりそうな近隣住民への配慮かと
思われますが(営業の方は「それもありますが，デザインを考慮しました」と言ってました)，
それでも完全に日陰になってしまうような近所の家はなさそうに思います。

若干値段が高いのが気になりますが，総じて高評価出来る物件だと思いました。

60さん＞
東西南北間違えて教えてもらってるんじゃないですか？
WESTに平行して思いっきり影になる建物がありますよw

>>58
プロアトラスではかると、千代田線の仲町口という出口から9分。
しかし、JR口からは11分でした。

プロアトラス
施工主は概略ソフトで計算して、実際には測量してないのかなぁ。適当ですねー。

駅が所有する敷地の末端があると想定される位置までは、その数値かもしれないですが、改札はどこかという点で、実際現地を歩いてみると、びっくりしますよ。ｗ

http://www8.ekitan.com/image-map-rmap/0709266151418716205408.gif

この物件の言う駅の位置は、図のセブンイレブンの「セ」の位置まで。
普通の周辺物件の目安は図の終点までの常識的なものが多いですよ。

もっとも、実際に歩いて確かめずに購入するかたはいらっしゃらないでしょうから、誰もが「あの広告はナイ」と思うでしょう。

ちなみに北千住の大踏切は開かずの踏切ですので、「セ」の位置にある地下道入り口は除外した方がいいですよ。

”北千住”という名前の駅の出入り口すべて中一番有利になるものから、
敷地中一番近い場所までの距離を80で割って整数に切り上げ表示になって
いなかったら、文句をいえばいいだけで、駅距離表示と、実際にかかる
時間には差があることは、不動産的には常識でしょうから、この物件に
だけ目くじらをたてるのもどうかと思います。

さて、今週末に予約を入れようかどうか迷っているのですが、すでに
実際に見られた方のとくに価格面についての印象はいかがだったで
しょうか？　中層以上で、坪200未満に収まっているような部屋がなければ
見にいっても無駄かなと思ってます。、

うちの場合は、あくまでも京成本線の駅近の物件として見ているのです
けれども、北千住表記の場合の割高度が、ここには反映されているのか
どうかですね。

坪220くらいからのようですよ。
イニシアよりもやや割高感がありますね。

管理費はどのくらいになるのでしょうか。
あれだけの規模の緑地や私道（？）の維持管理も管理費からとなると、どのくらいになるのか検討がつかないのですが。。。

牛田/関屋に踏み切り渡らないと出られないのは不便ですよね。
数分歩くくらいに相当しそうだものな。
イニシアの東棟の方がいいか。でもそれなら少し足して南棟が
欲しくなるしなあ。うーむ！。

ところで、どうしてモデルルームが千住大橋なんでしょうね。
北千住駅前には、モデルルームにできる土地がないのでしょうか。
「北千住」を売りにするには、ふさわしくないモデルルーム立地かと。

>>75

角部屋とかでなければ、坪200-210万程度で、電車が真正面になる高さ
でよければ、かなり200をきったところからありましたよ。
踏み切りわきですし、音はそれなりに覚悟するしかないでしょうが。

静かだ、人気ないのかなあ。

現時点ではまだネタになるようなことはないんですよ。

ちなみに>>79さん，食洗機はオプションですよ。

ちょっと狭いのが中心DINKSにはいいかも。
でもよほどの低層階（線路・踏切の真ん前）以外はのきなみ坪２００万級。　価格的には手がでにくいですね。

静かですねぇ・・・。

価格も決まってそろそろ販売です。
購入を決めた方、いるんでしょーか？

確かにあの踏切は開かずっぽいですよね・・・。音も心配ですし。
そのうち、牛田駅の北口か、地下通路なんてものが出来ると
便利なんですけどね。
高架にしてくれたら、車も詰まらず進むんでしょうけど。

北千住駅から徒歩約10分、総戸数200を超えるマンションって
これからあまり期待出来ないので、購入を考えています。

あ、JT社宅跡地は高そうなんで、金銭的にちと無理かと。
そこには良さげなスーパーも出来てくれることを期待してます。

超高層マンションで鉄筋128本不足、清水建設が施工ミス
　千葉県市川市のＪＲ市川駅前に建設中の超高層分譲マンションで128本の鉄筋が不足していたことが7日分かった。マンションは大手ゼネコンの清水建設が施工、現在30階部分で工事を休止している。施工ミスが原因という。住宅性能表示制度に基づく中間検査で事実が明らかになった。

　国土交通省は同社などから鉄筋不足になった経緯や原因について詳細な報告を求めている。同社は補修工事で強度不足を解消し「マンション購入者に予定通り引き渡す」としている。

　鉄筋不足が見つかったのはＪＲ市川駅前再開発地区に建設中の超高層マンション「ザ・タワーズ・ウエスト　プレミアレジデンス」（45階建て、高さ約160メートル）。1—3階に図書館や商業施設、4階より上が573戸分の住宅になる。2005年8月に着工し、09年1月に完成予定で、すでにマンションは完売したという

清水だからって安心も出来ないってことだね

問題がおきたら、すみやかに補修するのが、スーパー・ゼネコンだから！

完全な補修は無理みたいだよ、市川は。

事業施主の市川市、設計の日建設計と協議の上、強度に問題がないように補修するのでは？

ここは、公共施設も入るんだから、市川市も黙っちゃいないでしょう。

柱を削って鉄筋を足すのだそうだ。
数は合っても強度は未知数だと。
完全に治すには壊して立て直すしかないじゃろ。

ここは残念なタイミングにぶつかってしまいましたね。
実際コワイよ。

市川の施工は5社のJVですよね。
どの会社がミスしたんでしょ？

この事件で清水建設は危ないと考えるか、逆に検査機関がしっかり
していて危ないマンションは建たないと考えるか。

＞市川の施工は5社のJVですよね。
＞どの会社がミスしたんでしょ？

施工者 　（Ａ街区）　清水建設、戸田建設、五洋建設、上條建設、京葉都市開発ＪＶ


どこの会社がミスしたかは分からないが、清水が主幹事だから、シミズ・シミズって報道されるんでしょうね。


＞この事件で清水建設は危ないと考えるか

鹿島・大林も海外で橋落として死者もだしたし・・・
清水が特に危ないとは思えんが。。。

心配性に人はマンション買わずに、注文建築で戸建てを建てればよい。

2007/11/12

”鉄筋不足マンション“記録上は適切施工”でミス見抜けず、監理の日建設計”


JR市川駅南口前で清水建設JVが施工している超高層マンションの鉄筋不足問題について、設計・監理者の日建設計がKEN-Platz（ケンプラッツ）の取材に対し、工事監理で施工ミスを把握できなかった事情を説明した。同社広報室によると、配筋が適切かは施工者が作成する品質管理記録で確認する契約になっており、この記録によれば配筋は設計図書の通りだった。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

適切に施工していたようですね。

今回の事態は、てっきり、施工ミスかと思っていました。

>配筋は設計図書の通りだった。

設計図書のとおり、施工したのにミス（鉄筋が足りなかった）があったとしら、設計そのものがおかしかったってことになりますが、そうだったんですか？

鉄筋不足マンション“記録上は適切施工”でミス見抜けず、監理の日建設計
2007/11/12　JR市川駅南口前で清水建設JVが施工している超高層マンションの鉄筋不足問題について、設計・監理者の日建設計がKEN-Platz（ケンプラッツ）の取材に対し、工事監理で施工ミスを把握できなかった事情を説明した。同社広報室によると、配筋が適切かは施工者が作成する品質管理記録で確認する契約になっており、この記録によれば配筋は設計図書の通りだった。

　日建設計は施工者の品質管理記録に基づく監理のほかに、契約に含まれない自主的な監理業務として、主要な部位の施工状況を目視でチェックしていた。鉄筋不足が発覚した柱は、このチェックの対象には含まれていなかったと説明している。

　問題のマンションには、住宅品質確保促進法に基づく性能表示制度が導入されている。同社によると、耐震等級は、設計段階では建築基準法と同レベルの「1」だった。鉄筋不足のまま竣工していれば耐震性は建基法のレベルを下回ったかという質問に対しては、建基法レベルの耐震性は満たされると回答した。

度々すいません。９８です。

＞この記録によれば配筋は設計図書の通りだった。

これは、この記録そのものの改ざんがあったというように理解すべきなのでしょうか？

97の続き・・・


　日建設計は施工者の品質管理記録に基づく監理のほかに、契約に含まれない自主的な監理業務として、主要な部位の施工状況を目視でチェックしていた。鉄筋不足が発覚した柱は、このチェックの対象には含まれていなかったと説明している。

　問題のマンションには、住宅品質確保促進法に基づく性能表示制度が導入されている。同社によると、耐震等級は、設計段階では建築基準法と同レベルの「1」だった。鉄筋不足のまま竣工していれば耐震性は建基法のレベルを下回ったかという質問に対しては、建基法レベルの耐震性は満たされると回答した。

記録上は適切に施工したことになっていた・・・・が、実際は、そうではなかった。全部清水ＪＶのミスって言いたい訳ね。
きっとそうなんでしょう。

お役所の提出する記録は、膨大な写真を添付するようだから、詳しく検証すれば、「ミス」については解明できるはずですね。

安価受注で、工事監理費も節約したために、チェックがおろそかになったと言うことなのか？

しかし、日建設計ってスゴイ。
鉄筋をちょっと抜いても耐震に問題なしって言っている。
きっとそれを世間に知らしめたかったんだ。

＞鹿島・大林も海外で橋落として死者もだしたし・・・

ごめんなさい。
大林ではなく大成建設でした。

北千住は交通利便なので検討しています。

日比谷線から山手線に乗り換える場合、上野と秋葉原、どちらが良いでしょうか？
行き先は東京駅です。

１０４さん。

このマンションからなら、京成関屋から日暮里に出て、そこで山手線に乗り換えて東京駅に出るという経路が便利ではないでしょうか。

もっとも日比谷線からという限定のようですから、この案ではダメなんですかね。

>>106さんに同意。

このマンションから北千住へ15分歩いて北千住→上野・秋葉原→東京なら、徒歩2分の京成関屋→日暮里（上野乗換えより歩く距離が短い）→東京が早いです。

千代田線大手町とJR東京は地下道で接続はしていますが、10分くらい歩きます。

北千住までは徒歩１０分ですよ。
数年後に常磐線が東京駅までつながるとききましたが、
そうなるとどんどん北千住も便利になりますね。

京成関屋は使えるけど、牛田はどうなんでしょう。

羽田の直行バスは知りませんでした。今度使ってみましょうかね。

千代田線一本で東京駅に行く場合は、二重橋前(丸ビル直結)で降りれば近いですよ。

東海道線とつながるのって、基本は高崎線じゃないの？
常磐線は限定的な東京駅乗入れじゃなかったっけ？

108さん

107ですけど、敷地端から駅出口までの最短距離…なんて広告的な時間を言ってるんじゃなくて、現実的な時間を言ってるんですよー。
牛田がどうかご存知ないなら、ご近所にお住まいじゃないんでしょう？
広告が北千住まで10分なのは別に構いませんが、現実的にはエントランスから改札までなら15分は歩きますよ。

踏切もあるしね。

はじめまして。
当該物件から３分ほど北千住よりに住んでいる者です。

自宅から北千住駅東口日比谷線の改札まで１２分程度
かかっています。
やはりこの物件のエントランスからは１５分ほどかかる
のではないでしょうか。
ちなみに、大踏切り（千住警察手前）は待ち時間が長いです。
東武に半蔵門線が乗り入れたために以前より閉まっている時間が
増えました。

でも、東口へ出る場合なら踏切りは渡らないでOKのはずです。
ほとんど信号が無くロスは少ないと思います。

１０４です。

北千住の交通事情を教えていただきありがとうごさいました。

北千住は交通の便が良いだけでなく、商業施設なども充実しているようですし、生活しやすそうですね。

千代田線に乗るなら大踏切を越えたくなるよね。
東武の踏切にも歩道橋を造ればいいのにね。

この板，急に活気づいてきましたね。車内広告も出てきたことですし，そろそろ本格的な検討に入っているところでしょうか。

　私も最有力候補の一つとして挙げていますが，気になっているのがお隣「コスモシティ北千住」の住民さんとのトラブルですね。こんなブログを見つけました。

http://ameblo.jp/shimizu-viequ/

　本物件によって，日照を奪われるのは明らかですが，規制に引っ掛かっているわけではないので，個人的には致し方ないと思います。マンションを購入する際には，近隣に高層物件が建設される可能性も含めて検討するべきであって，それも含んだ上で購入したのでしょうから，いまさら文句を言っても仕方がないと思いますよ。

　皆さんはどう思われますか？

118さん

私もこの物件の購入を検討している者です。
コスモシティ北千住ですが、リクルートコスモスの物件です。
イニシア千住曙町のMRに行った際に、ヴィークステージ北千住を検討していることを言うと、営業担当者が上記のことを教えてくれました。
ま、そのあとにヴィークの悪口をさんざん言ってましたがｗ。

自分が購入するマンションの周りに高く大きなものが建築されるかどうかは、個人で判断すべきですよね。
なので、自己責任もあると思います。
ヴィークステージの場合、北側、東側は高く大きな建物は建ちそうにないですね。周りは戸建て中心ですから。
ただ、土曜日の朝から工事の音で目覚めるというのは、ツライですね。心中お察しします。
ペアガラスとかだったら騒音も違うんでしょうけど。

これから住む可能性がある側から言わせてもらえば、周辺住民とのトラブルはなるべく避けていただきたいというのが本音でしょうか。

118さん

それはブログ主さんに言ってあげれば？
ここでわざわざ「問題なし」と強調するのは？

確か　イニシアもお隣のシテヌーブの住人の一部から訴訟を起こされて
いましたし。　大型マンションの常なのであまり気にしてもしょうがない
んではないかと思います。

コスモシティ北千住の工事中、まわりの住民はどう感じていたんだろうか？
しょせん人間なんざぁ〜、やっぱり自分本意でしか物事を考えないのが伺えますねぇ〜
まあ、かく言う私とて、当事者になれば、推して知るべしだろうとは思いますけど。

まあ、工事中の騒音はさておき、電車による騒音はどの程度か気になるところです。

コスモシティ北千住建築時は非公式の誠意を出してましたけど、ここはしてないのかもね。

非公式の誠意ですか。
それはまた、いやはやなんとも・・・

ところで、ご近所さんとありますけれど、もしそうであれば、牛田と京成関屋の駅周辺での電車騒音はどのようにお感じですか？

騒音の感じ方は人それぞれでしょうけど、参考までにお聞きしたいと思いまして、不躾ながらお聞きする所存です。

言葉の誠意にしろ態度の誠意にしろ非公式の誠意にしろ、いずれもないのは、そりゃ頭にくるでしょうね。

124＞
どのように？とは？
質問の意図がちょっとわからないのでなんとも答えようがないのですが…
電車が走っている音より、踏切の警報音の方が目立つと思います。

１２５さん。

「どのように」？とは

「うるささ」をご近所さんが、主観的にどの様に感じるかをお聞きしたかったのです。

うるささを客観的に測るには、デシベルであるとか、うるささ指数であるとかがあるようですが、素人的（私ですけど）にはピンときません。
やはり、現にその場にお住まいの方の主観でいろいろとおっしゃっていただいた方が、感じるところがあると思ったものですから。


踏切の警報音ですか、これは盲点でした。
これは結構うるさいような感じがしますね。

良いご情報をありがとうございました。

近くのマンションに住んでいるものです。

　東武線は、通過列車もそんなに早くないのでさほどうるさくないですよ。問題は、高速での通過列車が通る京成のほうです。ちょうど近くが
鉄橋になっているので、相当な煩さですけれど、これは、実際に現地で
確認するしかないんじゃないでしょうか。　電車や踏切の音は、建物で
反射する性格があるので、思わぬ方向から結構音が入ってきたりします。
　うちのマンションはT3の遮音サッシを採用しているので、窓さえ完全に
閉め切っていれば、今はさほど気になりません。　音にうるさい人は、
窓を開けての生活だけはあきらめるしかないと思います。

たった1日でものすごい伸びっぷりですね。

　118で貼り付けたブログによれば，一応，近隣への説明会はあったみたいですね。折り合いがつかなかった
部分(人？)もあるけれど，形式的にはそれなりの対応をしたってことじゃないですか。

　ブログにコメントしてもいいのですが，最近は更新がないので，あまり意味がないのかと思ったりする次第
です。

>>119さん

　ヴィークの悪口とはどんなことですか？ 私もイニシアのMRには行きましたが，特にそのような話はされなかった
ので(ヴィークが最有力であることは伝えましたが)。

>>128さん

119です。

ヴィークの悪口というか、営業トークというか、それは受け取る人によると思いますが・・・。

まず、MRがオプションばかりということ。（はじめに出来てたMRのことしか知らなかったのかな？）
それと踏切や電車の騒音のことを言われました。
あと、（イニシアと比べて）北千住に近いのがそんなに良いことか？と言われました。（イニシアだって北千住を売りにしているのに）


話は変わりますが、ご近所さんからの意見がとても参考になります。
ご近所さんはヴィークに住み替え予定の方達なんでしょーか？
というか、ヴィークの人気はどーなんだろと気になります。

線路の高さをかなり超える高さ（真中より上）でファミリーで
使える広めの部屋があれば買い替えも視野にと思ってみにいった
のですけど、住み替えしたいと思えるようなやや広めのお部屋は
ほとんどなかったです。　
　オプション満載ってのはいわれても仕方ないところもあるのでは
ないかなあ。　あのIn The Room　監修? のキッチン　この通りに
つくったら300万はしますって営業の人に言われましたので。

>>129さん

　早速，ありがとうございます。

　そうですか。まー，イニシアもリバーサイドをやたらと売りにしているような気がしますが，
その分，買い物ができる場所が近くにないなどのデメリットはありますよね。

　個人的には，イニシアよりもヴィークのほうが坪単価が高いのは気になるものの，やはり利便性を
考えるとヴィークのほうが上なんじゃないかと見ています。あと，イニシアは共用施設が多すぎて，
その分の管理費が高くつくこともかえってマイナスですね。パン屋とか，そうそう使わないだろう
という気がします。

共用施設…店舗からの賃料が入るんじゃないでしょうか。
ただ維持するのにかかる私道・緑道への管理費よりはマシかと。
建造物以外の三角形の土地全ての管理が必要ですから。

どうも、ヴィークはものの割に高すぎるような気がします。
目玉の付加価値もないし、それほど豪華にも感じないし…
食洗機もオプションなんですよね？
何かアピールできる目玉がありましたら参考にさせてください。

>>132
　共用施設…店舗からの賃料が入るんじゃないでしょうか。

そんなの期待できないよ。「店に入って貰ってる」ってことを忘れずに。
旧リクコスのコスモポリス品川でもカフェがあったけど、管理費の負担が大きいとのことで、最近廃止されましたね。

131さんはわざわざ北千住駅を通勤に使う必然性があるのでしょうか

　ここのほか、イニシア/リバーフェイスのモデルルームは全部見にいきました。
　私はイニシアとの比較において、ここにかなりの割高感を感じて、この3者のなかではここは候補から外しました。　すぐ上の書き込みのいくつかには私は賛成できません。
　客観的に比較可能なものについては、荒らしということにもならないでしょうから、せっかくモデルルームに通って調べたことなので、最後の1回ということで書き込みさせてください。

　近所に住んでいるので、ちらしが頻繁に入りますけども、今日のちらしでは、84㎡で4900万円台からとかなっていますが、割安なのは踏切真ん前になるすごく低層の階だけで、高層階では予定価格が5800万円台にまであがっています。　たぶん全戸平均では、坪200万をかなり超えていますね。

　北千住を通勤駅としてみると、こっちはかろうじて徒歩距離。イニシアから北千住まで歩いて通勤する人はあまりいないでしょうから、価格差はあってよいようにも思えますが、例えば大手町/東京方面が勤務先の人だったら、京成関屋から日暮里経由でいくのが普通だと思いますから(日暮里駅は乗り換えの徒歩距離が少ないですから。実際にうちもそのように通勤しています）、その場合の徒歩距離の差は2分しかない。また、ここの正面の踏切は通勤ラッシュ時間には開いている時間のほうが少ないくらいなのは、実際に平日朝に見にいってみればわかるかと思います。　

　こっちは隅田川方向の眺望面は期待できません。眺望などの条件で同じになるイニシアのほうは、実際には来年度からの販売になる東側の棟の予定価格を出してきていますが、18階 82㎡が、4600万程度、 20階 92㎡角部屋で 5200万程度で、全戸平均は坪170万円台です。　駅直近(といっても2分だけの差）に、20% 近い価格の差だけの価値があるかなと疑問に思いました。　

　無駄な共用施設は確かに管理コストを押し上げるだけですけれども、ないならないでその分ちゃんと安くなっていなければ意味がありません。
　私がモデルルームを訪問したときに参考に聞いたここの管理費は、1㎡あたり、毎月160円程度で、これはイニシアと全く同じです。 イニシアが夜間でも複数人で警備を行っているのと比較すると、こっちは夜間は無人になるなどセキュリティ面の差のほか、共用施設でも大きく見劣りしています。　ミニコンビニの有無のほか、パーティールーム、フィットネス施設、ゲストルーム2つを欠いている分浮くはずの管理費が、機械式の駐車場の維持費に使われている感じをうけました。　駐車場代も、自走式/100% のイニシアに比較すると、こっちのほうが5000-10000円ほど高くなっています。

　このような考えから、
ここだったら、イニシアの東側待ち。一方で、坪200万まで出せるのだったら、イニシア南面の将来に渡った日照・眺望の確保をとるか、再開発された町並みのさっぱり感＋オール電化をとるなら、リバーフェイスかなというのが私の考えです。　

　ここのモデルルームは1回しかいっていないので、仕様面などは、
http://mansion-db.com/dtltop/2027/　　ここ
http://mansion-db.com/dtltop/396/　　　イニシア
http://mansion-db.com/dtltop/2203/　　リバーフェイス
を参考にしました。

>>133
>旧リクコスのコスモポリス品川でもカフェがあったけど、管理費の負担が大きいとのことで、最近廃止されましたね。

販売後のその後の情報までご存知ということは、かなり業界に詳しいのですね。
他にもご存知のことがございましたら、ご教授ください。（ヴィークの目玉など）

>>134
>無駄な共用施設は確かに管理コストを押し上げるだけですけれども、ないならないでその分ちゃんと安くなっていなければ意味がありません。

それを私も思いました。比較、大変参考になります。

こちらの施工が清水建設なのが、ちょっと気になっています。
みなさんはあまりそういう事は気にしないのですか？
市川の事があったから、ここは大丈夫と考えてらっしゃるのですか？
その話題が全然出てこないので心配です。
私もこことイニシアとで検討していて、そろそろ結論出そう
と思っていたところなので、皆様の意見が聞いたいです。

＞皆様の意見が聞いたいです。

ということなので、とりあえず、私が思うところを。

市川のタワーの件は、現場における施工管理の問題だったのでしょう。たぶんそう思います。

ですから、清水建設の施工管理がどの現場でも、市川と同じように杜撰ということはないのではないでしょうか。

心配すればきりがないですけど、こればっかりは自分が常に現場に張り付いて監督するわけには行きませんから、施工業者を信じるしかないでしょうね。

また、ここのマンションだって第三者機関のチェックは受けるのではないでしょうか。この辺は販売会社へ確認されればわかるでしょう。

あまり、神経質に気になさることはないと思います。

あくまでも、私の意見です。

１３７さんありがとうございます。
参考にさせていただきます。

なんか盛り上がっていたのに急に書き込みがなくなってしまいましたね。
もしかして触れてはいけないことに触れてしまいましたか？

単純に皆さんがどうお考えかを知りたかっただけなのですが・・・

>>134
残念！長すぎです。
もう少し要点まとめて。
上司にもいつも言われているでしょ？

>>134

とても参考になりました。
的確な指摘だと思います。

>>134
私も参考になりました。